1、小议我国土地权利制度的开展趋势 内容提要随着市场经济的深入开展和即将制定物权法，我国的土地权利制度建设已临关键阶段。对土地权利整体建设，提出四项根本条件，即满足市场经济需求、符合宪法原那么、符合国情、与民法典和物权法相衔接等。在土地权利制度的总那么规定中，提出应当坚持权利法定原那么、权利绝对原那么、登记原那么、权利特定原那么、顺位原那么。对土地登记应坚持“五统一原那么。具体权利细那么，在保存两种土地所有权的根底上，一是让土地使用权完全进入市场，二是在土地使用权上设立建筑权、耕作权、抵押权。 关键词土地、权利制度、土地使用权、他项物权 我国的土地权利制度已经到了一个关键的开展阶段。其中的原因，首
2、先是经济体制在整体上已经踏上了向市场经济的更高级阶段迈进的步伐，土地的权利将更加深入，更加广泛地进入市场机制，这样，改革初期从香港引进的曾经发挥过巨大作用的而现在越来越不满足需要的土地批租制度，就必须从根本上予以更新。另外，目前正在酝酿制定物权法典，这是我国调整财产关系的根本法律，以土地权利为核心的不动产法将肯定是其最重要的内容。另外土地法的制定也在积极地进行。在这种形势下研究设计土地权利制度，不但对经济体制进一步的开展有现实意义，而且对未来民法典或者物权法典的立法将发生巨大影响。 1开展我国土地权利制度的根本条件 由于市场经济的深入开展和即将制定民法典或者民法物权法，目前我国的土地权利制度建
3、设遇到了一个非常关键的开展阶段。鉴于以土地权利为核心的不动产权利体系对国家、民族以及整个社会的存在和开展所具有的重大政治经济意义，借制定民法典或者物权法，以及制定土地法的良好时机，开展、完善现行的土地权利体系，很有必要也很有意义，而且是我们法学家和实践家们共同的责任。 在开展土地权利制度时，必须尊重和服从如下条件： 1.1土地权利的整体设计，必须符合建立市场经济机制的根本要求 大陆的经济体制必须建成为市场经济，这是改革不可逆转的目标。以土地权利为核心的整个不动产权利体系，都必须以满足市场经济的需求为其根本使命。无庸讳言，目前的土地权利制度不能满足这一要求。一个最为显著的问题，是我国法律中的土地
4、权利过于简单，只有土地所有权、土地使用权、国有土地使用权负担的抵押权，这一点既不符合土地具有多方面的用途、土地上的权利可以有多个层次的实际情况，也无法满足市场经济实践的要求。再如，有些权利的类型并不是按照市场经济的需求设立的，比方土地权利的多头管理制度；还有一些权利的某些具体形式，不能满足市场经济的要求，比方划拨的土地使用权。另外，我们要建成的市场经济，必须具有平安、可靠、公平的机制，而我们的登记制度显然达不到这一要求。对这些不符合市场经济需求的制度，我们应当利用民法典或者物权法的制定之机进行修正。 1.2新型土地权利的设立，不能违背宪法和实践部门已经接受的法律原那么 根据宪法第9条、第202
5、3条、1988年宪法修正案第2条的规定，我国只许可两种土地所有权存在，而且只许可农村农民集体经济组织的土地所有权依征用的方式向国家土地所有权转换。这样，宪法确立了不许可土地所有权市场存在的原那么。同样按照宪法的这些规定，1990年制定的“城镇国有土地使用权有偿出让和转让暂行条例、1994年制定的“城市房地产管理法中，确立了在国有土地所有权上以有偿出让的方式设立土地使用权、并许可这种进入市场流转的原那么和体制。土地管理部门等政府机构也是在这一体制根底上运转的。这是我国土地权利开展的根本法律前提条件。目前，修改宪法，废止它原来的土地制度的原那么的观点，是不切实际的，也是行不通的。所以未来土地权利的
6、开展还必须尊重宪法所确立只许可国有土地使用权进入市场流转的原那么。在大陆法系的其他国家和我国的台湾地区，土地权利体系的设立是以土地所有权可以进入市场流通为前提条件的，此外法律规定可以在土地所有权之上建立地上权、永佃权、用益权、地役权、典权等权利类型，来满足市场经济的多方面的需求。因为我国不许可存在土地所有权市场，而只许可土地使用权市场，所以土地权利开展的法律根底与大陆法系其他国家和我国台湾地区土地权利的法律根底有根本的区别，其土地权利体系也必然有很大的差异。但是直到目前，我国法学界的许多物权法学者对此似乎并无清楚的认识，他们仍然坚持在大陆建立以自物权即所有权为根底、在所有权根底上设计用益物权（
7、包括地上权等）和担保物权的大陆法系传统物权体系模式。（1）但是未来我国土地权利制度只能以土地使用权为根底，而不能以土地所有权为根底，这一点是完全无法回避的。 1.3土地权利体系必须符合国情 土地权利体系的建立，对国家及民族有重大政治经济意义，因此它必须符合国情。在当代国际上，因国际交易越来越密切的原因，反映流通规那么的各国合同法的开展逐渐趋向同一，各国法律互有不少借鉴甚至直接的移植。而以土地权利为核心的物权法自罗马法以来，都是各国法律自成一套，立法者对本国的国情更为关注。我国土地权利制度的开展，自然也应如此。我国土地国情，简单地说有三点：第一，我国目前仍然是农业国家和农民国家，故耕地的保护应当
8、作为我国的不动产法制的原那么，并应当建立相应的制度来实现这一原那么。最近中央政府关于强化耕地保护的指示应当给予足够的重视。因此，应该把使用耕地的权利与使用建筑地的权利在法律上彻底分开。第二，市场经济作为经济机制的根底，也是土地权利的根本国情。在国民经济整体已经进入市场机制的前提下，土地权利将越来越广泛地进入市场。因此在国有土地使用权之外，应当许可其他可能的土地权利，如集体土地使用权也能进入市场机制。目前法律对集体土地 使用权进入市场是禁止的，至少是不鼓励的，但却无法防范这种土地使用权进入市场的现实。第三，我国人多地少，适合人们活动的土地极为有限，因此政府对土地的管理不可以放松。在土地权利制度中
9、，应该采纳实质主义登记原那么以配合对土地权利的管理。因此，制定土地登记法非常必要。 1.4土地权利应与物权法中的不动产物权体系密切连接 民法是调整财产关系的根本法，民法物权是调整财产支配关系的根本权利。因此土地权利的法律效力的根本渊源，将主要是民法典以及民法物权法。土地法中的土地权利的设计，应当注意与物权法的衔接。土地法中的土地权利，应当与民法中的土地权利不但应当保持权利种类的一致，而且应当保持权利内容的一致。尤其重要的是，土地权利制度应当遵从民法物权法的根本原那么。如物权法定原那么等。另外，自罗马以来，世界各国均根据不动产的各种物权主要是土地的物权，或者离不开土地物权的客观实际状况，在物权法
10、中建立了以土地权利为根底的不动产物权体系。这一点已经成为市场经济体制下的物权法所共同遵守的不动产法理。因此，我国土地权利体系的设定，在涉及到其他不动产的权利时，也应当服从这一法理。 2我国土地权利制度开展的初步设想 目前我国民法的根本法民法通那么，没有关于不动产的规定，更没有详尽的土地权利制度，该法中的财产法的规那么，只能适用于动产而不能适用于不动产。这是当时的历史决定的。这些问题可以通过未来制定民法典或者物权法时获得改进。但是，制定民法典或者物权法，并不意味着不可以在民法之外开展、完善土地权利制度。事实上，民法典、物权法并不能解决全部问题。因此，我们完全可以在土地法中率先建立比较完善的土地权
11、利制度，无论采取哪种方式，建立完善的土地权利制度可以从如下三个方面着想。 2.1关于土地权利的总那么性规定 在土地权利总那么局部，无论是民法典、物权法还是土地法，都应当首先明确，土地权利制度的根底是市场经济，因此土地权利法律制度的根本任务，是保障权利持有的平安和权利交易的平安，并满足人民生活的需要。 在总那么局部应当尤其强调，土地权利制度应当遵从如下根本原那么： 权利法定原那么这一原那么是大陆法系的物权法中普遍成认的物权法定原那么的表达，它的根本意义，即土地权利的类型只能由法律强制性规定，而不能由权利人随意创设。根据这一原那么，公民、法人所拥有的土地权利的内容，只能是法律规定的内容。权利法定原
12、那么的根据是这些权利的重要经济意义和政治意义，以及它们所具有的社会最根本的权利的性质。因为社会的其它权利都要直接或者间接地与这些权利发生必要的联系，因此必须对这些权利确定明确而统一的内容。从根本上说，这一原那么是市场交易的根底必须统一的原那么在土地权利制度上的表达。 权利绝对原那么这一原那么是物权法中的物权绝对原那么的表达。它的根本意义是，土地权利在本质上属于支配权，当一个权利主体具有法律规定的某种土地权利时，其他的权利主体均不可能对同一权利客体拥有同样的土地权利。这一点，也被称为物权的绝对性或者对世性。因此，一个土地权利的权利人，可以因为他所拥有的权利排斥他人对同一权利客体行使同一权利的主张
13、。土地权利因属于物权，而物权必须是绝对权，这是财产权利本质的表达。 登记原那么这一原那么是物权公示原那么的表达。其根本意义是，在设立、变更、移转、消灭物权时，必须履行一个能让外界成认该权利变动的程序。这一程序就是公示。公示原那么是物权绝对性质的必然结果。因物权有对世性，故法律在成认物权对他人有排斥的的权利的同时，也要求该权利的各种变动能向社会展示，以获得社会的成认，使得它的排斥他人的权利获得社会的认可。故物权的变动必须遵守公示原那么。然而物权的公示手段在动产和不动产有重大的区别，动产的公示是占有的交付，不动产物权的公示就是登记。故土地权利的各种变动应当遵守公示原那么。 目前我国法学界正在进行应
14、该采纳实质主义登记还是应该采纳形式主义登记的讨论。所谓实质主义登记，即登记对不动产物权的设立、变更、移转、消灭的生效有决定作用的立法体例。这种体例为德国、台湾的法律所采纳。（2）按这种体例，不动产物权的各种变动不仅需要当事人的法律行为，也需要登记，法律行为和登记的双重法律事实决定不动产物权变动的效力。形式主义登记，即不动产物权的设立、变更、移转、消灭的生效，仅仅以当事人的法律行为作为生效的必要充分条件，登记与否不决定物权变动的效力。但是为交易平安的考虑，不经登记的不动产物权不得对抗第三人。这种体例，为法国和日本的法律所采纳。（3）这两种体例相比，不管是在法理上，还是在实践效果上，均应是实质主义
15、登记为优。（4） 实质主义登记的根本法理，即德国法学家萨维尼（savigny）所创立的物权理论。该理论的根本含义是，在一个物的权利移转时，会出现至少是两个法律行为，一个是债权行为，即当事人之间建立将要转移物权的法律关系的行为；另一个是物权行为，即实际发生的转移物权的行为。后一个法律行为又被称为物权契约或者物权合同。按照物权行为理论，物权契约必须有其外在的表现形式。德国民法学家和我国民法学家一致认为，不动产的物权契约，其外在形式就是登记。（5）所以，它们接受了登记要件主义的立法思想，他们的物权法在规定物权种种变动法律条件时，均规定不动产物权不经登记不得生效的一般原那么。现在这一原那么已经被我国法
16、院和土地行政部门、房屋行政部门采纳。 权利特定原那么该原那么的意思是，土地权利的客体，必须是明确肯定的一宗土地，或者特定的数宗土地（如总括抵押或者共同抵押中的土地），或者是一宗土地中明确指定地面的土地权利份额。物权与债权的又一个根本特征是它的客体必须是明确肯定的，客体不明确不特定的，不能成立物权。这一原那么当然应当适用于土地权利。 顺位原那么所谓顺位，就是不动产物权在不动产登记 簿上以他们设立的时间先后所排列的顺序中所占据的位置。任何一项土地权利上均可以设立多种其他的物权，比方其他大陆法系国家里，一项土地所有权之上，就可以在设立用益物权性质的地上权同时，设立一项或者数项担保物权性质的抵押权。这一点是由土地的多用性和多值性决定的，是一个规律性
