1、（）（，），城市住房价格、土地财政与经济増长的关系基于全国 个地级及 以上城市面板数据的研究孙倩汤勇赵旭封彦旷玟（湖南城市学院管理学院，益阳 ；湖南省新型城镇 化研究 院，益阳 ）摘 要中 国城镇土地的国有属性和城镇 化 进程的快速推进使得中 国城市住 房 价格与土地财政更为息 息相 关，成为 影响经济増长的重要因素文章 将城市住 房价格、土地财政和经济増长置于同一分析框架 构建联立方程模型，基于全国 个地级及以上城市 年的面板数 据实证检验了城市住 房 价格与土地财政的交互作用机制及影响经济 増长的作用机理，并按全国 四大区域 进 行区域异质性分析研究结果 表明：城市住 房 价格 和土地财政
2、之间交互正向影响显著，其中东部和中部地区的交互影响程度均明显弱于西部和东北地区城市住 房 价格显著正向影响经济 増长，在 东部和西部地区的影响要弱于中部地区土地财政 对经济 増长的影响呈现明显的区域异质性，中部和东北地区影响显著，东部和西部地区影响不显著关键词城市住 房 价格，土地财政，经济 増长，联立方程模型（）主题分类号，：，（，；，）湖南省自然科学基金（），湖南省哲学社 会科学基金 智库专项课题（），湖南省哲学社会科学规划基金基 地课题（）资助课题收稿日期：，收到修改稿日期：通信作者：汤勇，：编 委：文凤华孙倩 等：城市住 房 价格、土地财政与经济 増长的关系 ，引言自 年实施住 房 分
3、配制度市场 化改革以来，房地产业蓬勃发展，导致 城市住 房 价格持续高涨 年至年，我国商品房平均销售价格从元上涨至 元，年均 增长率 达住 房价格上涨对经济增长的影响是一把双刃剑一方面，房地产业从开发投资、生产以及消 费等领域驱动经济增长已成 不争事实住房价格波动 与 我国波动在时 序上呈现高度相关，住 房 价格下跌 往 往 伴随增速下降另一方面，住 房 价格快 速上涨加 剧了财富分配的不平等，抬高了工商企业生产 成本，由此 带 来“去工业化”，削弱了我国经济竞争力房价 持续上涨也催生了大量 投资泡沫，系统性 金融 风 险 不断加 剧学 者们普遍认为，土地 财政 是 住 房 价格持续上涨的重
4、要推手主要原因是我国 年分税制改革后，地方政府面临巨大财政压力，利用我国城镇土地国有 这一基本国情，通过出让土地 使用权获取土地 财政来弥 补财政支出不 足年，国有土地 使用权出让收入 亿元，地方一般公共预 算收入的方面，土地 财政为产业结构 升级、城镇化建设和民生福利支出等方面提 供了主要资金，成为促进经济增长的重 要推动力另一方面，地方政府对土地 财政的过 度 依赖 导致住 房价格快 速上涨，推动 宏观经济“脱实向虚”、“虚实背离”，产业空 心化 现象严重面对国民经济和社会发展 第十四个五年规划 和 年远景目标 纲要中提出的“完善土地出让收入分配 机制”、“推动金融、房地产同实体经济均衡
5、发展”和“二十大”进一步强调的“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”要求，基于 我国城镇土地国有 这一现实背景，在现有研究分开讨论住房 价格和土地 财政影响经济增长的基础上，将土地 财政与住房 价格的交：作用纳入住房 价格 影响经济增长的理论分析框 架，进一步厘清住房 价格与土地 财政交：影响经济增长的作用机制 和影响效 应，不仅有助于明晰我国房地产市场发展的客观规律，完善中国情境下住房价格决定 和经济增长理论，同时对我国政府 在 新发展阶段深化改革 系统科学与数学卷住房供给和土地收入分配机制，分区域制 定调控政策，推进房地产市场平稳 健康发展具有 重要现实意义文献回顾学 者们普遍认为住 房价格
6、和土地 财政 对经济增长都 有显著 影响，但 是影响方向和影响程 度尚未形 成统一意见关于住 房价格对经济增长的影响：一方面，房 价上涨会 提升企业的融 资 能力，增 加家庭 财富，促进消 费和投资等研究发现，房价上涨个百分点，将上涨个百分点；任伟和 陈立文采用静态 和 动 态分析均显示房 价与经济增长有显著的相：促进作用另一方面，房 价上涨导致实 际收入水 平下降，削减 住房刚需者的消 费动机，推高 企业人力成本，降低工业企业利润率，进而 抑制实体经济增长等认为房价偏离宏观经济的过 度上涨会影响公司和投资者对价格信号的反应，导致资本不 能合理配置，对经济产生不利影响住房价格 影响经济增长的财
7、富效应还存在区域差异 和主体差异，对不同区域、不同对 象，其效 应程 度不同，关于土地 财政 对经济增长的影响，学 者们通常认为，短期 来 看，土地 财政较大程 度缓 解了地方财政压力，通过基础设 施建设、产业结构调整、固定资 产投资等推动经济增长长期 来 看，地方政府对土地 财政的依赖忽视了二、三产业的均衡 发展，阻碍资源配置效率的进一步提升不利 于持续推进经济增长因此，不少学 者认为，土地 财政与经济增长间存在 库兹涅茨倒形曲线，即土地 财政短期 有利 于经济增长，但过 度 依赖土地 财政会抑制经济增长土地 财政对经济增长的影响还呈现区域差异东部 地区相对于中西部 地区更加依赖土地出让收入
8、，土地出让收益对产业结构合理化的影响也更强住房价格和土地 财政的相：影响，学 者们也分别做了研究由于土地 财政主要 来源于土地出让收入，住房价格对土地 财政的影响可以转化为房价与地价的关系受“玉米法律悖论”和地租理论影响，房价决定地价的观点一度成为房地产领域的基本常识随后有 学 者开 始利用计量经济 学模型对 房 价和地价的关系展 开研究，如和 利用新加坡 年 季度数 据为样本，通过因果检验，得出房 价 是地价上升的原因，印证了李 嘉图提出的地租理论况伟 大和李涛随后利用 年中国 个大中城市的房价和地价数 据进行实证，结 果表明地价由房价 决定，高 房价 是导致“地王现象”频 频出现的主因大量
9、研究发现 土地 财政对住房价格存在正向影响，分税制改革会导致地方政府 财政不平衡，土地财政成为推动房 价上涨的制度性因素在 控制影响住房 价格的其 他因素后，地方 政府对土地 财政越依赖，城市房价上涨越快其 他因素会强 化 土地 财政对住房价格的影响徐璐等将财政压力、土地 财政和住房价格置于同一研究框架，发现财政压力作为一种制度性因素，会通过土地 财政对房价产生间接作用，由此固化了房价的“棘轮效应此外，由于土地利用效率 差异、地方 政府政策制 定的模 仿 效 应和住房的位置固定性，土地 财政 对经济增长和住房 价格的影响呈现区域差异综上可以看出，现有研究探讨了城市住 房价格和土地 财政的相：影
10、响和二者分别对经济增长的影响，但是没有考虑住房价格与土地 财政的交互作用对经济增长的影响基于城镇土地所有权国有的中国情境，将土地 财政、住房 价格和经济增长置于同一分 析框 架，研究住房 价格和土地 财政的交：作用及对经济增长的影响路径，有助于明晰住 房 价格、土地 财政孙倩 等：城市住 房 价格、土地财政与经济 増长的关系期和经济增长三者之间的递进作用机制因此，文章的研究贡献在于基于中国情境理论分析住房价格与土地 财政的交：作用及对经济增长的影响路径，通过构建联立方程模型，实证检验住 房价格与土地 财政 对经济增长的影响方向与影响程 度，由此明晰城市住 房价格与土地 财政对经济增长的影响机制
11、 与效 应理论分析与研究假设城市住房价 格与土地财政的 交互作用机制通常认为土地 财政是指地方政府 在一般公共预 算收入以外所发展出的以土地收入为中心、规模巨大、完全由地方政府 支配的财政收入，包括政府从土地开发、出让和经营过 程中所获取所有 税收、租金和规费从规模上来讲，土地出让金 是地方政府土地 财政的最关键收入来源，年以来一直保持在土地直接收入的 以上“锦 标赛模式”下，地方政府往 往通过出让工业用地招商引资，获取 税收；高 价出让住宅用地获取土地出让金，增 加财政收入因此城市住房价格与土地 财政的交：作用机制本质上是住房价格与住宅用地价格的作用机制土地市场 不同于普通商品市场，存在用途
12、规划管制短期内，住宅土地的供给相对固定，住宅土地价格取决于需 求水 平，需 求越高，土地价格就越高在其 他条 件不变的情况下，住 房价格越高，房地产 开发商 倾向于 多供应 住房，对 住宅用地的需 求 增 加，从而 推动土地价格提高此外，住房和住宅用地 都具有虚 拟 资 产属性，兼具消 费品和投资品双重性质住房价格上涨帮助房地产 开发商更容易筹集资金，增 加对住宅用地的有效需 求，银行等金融机构 也有更大信心接受以土地为抵押的融 资模式，从而 产生“乘数效应”，进一步 推高地价对地方 政府而 言，住 房价格提 高可以增 加房地产行业上下游企业的主 营业务税金及其 他纳税主体缴纳的各 类房地产税
13、营业税 等税收 收入因此，地方政府 有强烈 的动机通过加 强住宅用地供给管理，完善 各 类配套设 施，拉高 住房 价格，从而提高 住宅用地价格，增 加 土地 财政收入从企业成本的角度 来讲，住房价格主要由土地成本、开发建设 安装成本、各种税费、房地产企业运营成本和 利润五部分组成从年以来的房地产企业财 报数据来看，土地成本住房价格比重约 左右可见住宅用地价格是影响住房价格的重要因素，住宅用地价格上涨将助 推住房 价格 增 加从市场供需的角度 来 说，随着我国城镇化进程加速，大量农业人口转为城镇人口，住 房供给市场 化，住房需 求 海量增 加，住 房供给成为影响住 房价格的主要因素，而住宅用地供
14、给是制约住房供给的关键因素在我国城市建设用地国有、财政分权和行 政集权的制度背景 下，地方 政府大多有需要也有能力内生出利用土地出让收入缓解财政压力和用于经济建设以拉动经济增长的行为偏好因此，地方政府通过 控制住宅用地供给总量和转让土地出让方式的策 略维持 住宅用地的低位 高价供给，从而 导致 住房 价格棘轮上涨假 设城市住房 价格与土地 财政正向交互影响城市住房价 格对 经济增长的作用机制一方面，城市住 房价格对经济增长有正向促进作用从构 成结构看，住房 价格与 宏观经济之间存在直接关联从产出结构来 看，房地产业增 加值是的重要组成部分，住房销售增 加和价格上升会传导到房地产业投资，带动房地
15、产上下游 相关产业投资和产值变化从物系统科学与数学卷价结构来 看，房地产租金价格是消 费物价指数的组成部分，房价上涨构 成名义工资上升压力，用工成本由此直 接转移到商品服务价格中，形 成通胀压力因此，住房 价格对经济增长有直接 拉动作用此外，由于住 房 是 家庭 财富重 要表征形 式，住 房 价格上涨，名义财富增 加，在良性预 期 作用下会刺激居民消 费，拉动经济增长在抵押品效 应作用下，住 房价格变化会进一步放大宏观经济周期效应另一方面，城市住房价格对经济增长有负向抑制作用企业持有房产收益上升会吸引更多实体资本进入房地产 相关领域，从而挤出其 他实体经济 部门的投资尤 其是如果住房价格持续快
16、速上涨，会吸引大量金融 资源进入房地产行业并在内部空转，使 得房地产金融泡沫 化，实体经济融 资成本上升，造成 产业空 心化，资源错配，金融 风 险集聚与社会流动性下降，最 终抑制经济增长 对居民而 言，住房作为消 费品，住房价格上升表示预 期名义收入和当期实际收入下降，引致削减消 费住 房作为投资品，由于房价上涨 对消 费者产生信贷约束和 生命周期优化支出需要，家庭 部门为了购房和偿还贷款压 缩消 费假 设虽然城市住房价格可以直接作用于经济增长，即存在“城市住房价格经济增长”直 接作用渠道，但因同时存在正向和负向抑制两种作用机制，其对经济增长的影响效 应大小 和方向取决于正负两种效 应的对比土地财政对 经济增长的作用机 制土地 财政的本质是地方 政府通过出让国有土地 使用权获取土地收入，用以弥 补因分税制后财权上收，事权下移给 地方 政府 带 来的财政收入短缺从投资效 应来讲，地方 政府 可以利用土地 财政缓 解融 资约束，改 善基础设 施条件，为加大基础设 施固定资 产投资、企业减税和减少企业用地成本创造 条件，从而带动当地工业企业投资，促进企业发展，实现经济增长从产业结构调整效应
