1、65新形势下高校校园内商业空间研究以东南大学九龙湖校区为例陶文彬新形势下高校校园内商业空间研究以东南大学九龙湖校区为例Research on Commercial Space of University Campuses under the New Situation:A Case Study of Southeast University Jiulonghu Campus陶文彬TAO Wenbin文章编号：1009-6000(2022)12-0065-03中图分类号：TU984 文献标识码：Bdoi：10.3969/j.issn.1009-6000.2022.12.009作者简介：陶文彬，东
2、南大学资产处。摘要：商业设施作为高校校园内不可或缺的组成部分，承担着校区内在校师生日常生活、学习的保障功能。随着社会经济的高速发展，大量的新业态、新服务走进了高校，商业空间的独特性和消费群体的特殊性逐渐形成。新形势下的高校校园商业既要满足学生多样性的消费需求，同时也需在疫情常态化管理下高质量发展，商业空间的科学布局尤为关键。文章以东南大学九龙湖校区的商业现状为出发点，结合发展困境，提出商业空间布局以及业态设置的优化路径，旨在合理利用校区资源，进一步提高商业配套的服务能力。关键词：商业空间；空间布局；业态设置；优化路径Abstract:As an indispensable part of th
3、e university campus,commercial facilities assume the function of serving the daily needs of teachers and students on campus.With the rapid development of the social economy,a large number of new forms of business and services have entered universities,forming a unique commercial space and specifi c
4、consumer groups.Under the new situation,the business on college campuses should not only meet the diversifi ed consumption needs of students,but also need quality development against the backdrop of the regular prevention and control of the epidemic and set the scientifi c layout of commercial space
5、,which is particularly critical.Taking the commercial situation of Southeast University Jiulonghu Campus as the starting point,combined with the development dilemma,this paper proposes the optimization path of commercial space layout and business forms setting,aiming to rationally use campus resourc
6、es and further improve the service capabilities of commercial supporting facilities.Key words:commercial space;spatial layout;format setting;optimization path 高校校园内商业空间概念解析空间的本质在于其可用性，即空间的功能性作用。商业空间是为实现商品交换目的而形成的场所或区域，个最为核心的要素为商家活动、消费者活动以及商品交换活动。高校校园内的商业空间主要功能是为在校师生提供消费场所，满足其日常消费需求，同时为商户的经营性行为提供必要的空
7、间场所，属于经济学第三产业范畴。随着我国高校后勤社会化发展改革，校园内商业正在逐步从以保障师生温饱为目的的后勤服务部门“垄断”格局向市场化不断转型。商业设施的功能属性逐渐被重视，经营范围也日趋多样化，形成了不同于其他区域的商业空间特性以及特殊的消费群体，商业空间布局开始逐步完善。高校校园内商业空间发展现状分析高校校园商业空间设置目前在规划设计上并没有硬性指标，参考普通新形势下高校校园内商业空间研究以东南大学九龙湖校区为例Research on Commercial Space of University Campuses under the New Situation:A Case Study
8、 of Southeast University Jiulonghu Campus陶文彬TAO Wenbin作者简介：陶文彬，东南大学资产处。摘要：商业设施作为高校校园内不可或缺的组成部分，承担着校区内在校师生日常生活、学习的保障功能。随着社会经济的高速发展，大量的新业态、新服务走进了高校，商业空现代城市研究2022.1266规划与建设PLANNING AND CONSTRUCTION高等学校建筑面积指标（建标 1 9 1 2 0 1 8）中第 2 8 条的规定：后勤及附属用房包括医务室（所、院）、公共浴室、食堂工人集体宿舍、汽车库（公车）、服务用房（小型超市、洗衣房等）、综合修理用房、总务仓
9、库、锅炉房、水泵房、变电站（配电房）、消防用房、环卫绿化用房、室外厕所、传达警卫室等 1。建筑面积指标应符合表 1 的规定。高校建筑面积指标中只规定了后勤及附属用房的生均面积，未对商业网点配套面积作出明确指标说明。经过对南京市其他高校商业空间的数据情况调查（表 2）可以看出，校园内商业空间面积并没有统一标准，各高校结合自身校区的实际情况，例如校区占地面积、学生总数、校园周边商业配套等，规划并建设校园内的商业空间。东南大学九龙湖校区商业空间分析东南大学九龙湖校区商业网点主要分布于图所示的桃园食堂（商业用房面积 1 0 0 1.4 8 m2）、梅园食堂（商业用房面积 8 1 9.6 0 m2）、橘
10、园食堂（商业用房面积 3 4 7.8 6 m2）周边的裙带附属用房，主要涉及超市、奶茶店、水果店、文印店、通信营业厅及银行等业态，涉及总面积约 2 2 0 0 m2。个商业区域之间距离约为 2.5 k m，分别覆盖其周边教学楼及宿舍区。该校区内在校生约 3 万人，连同教职工、临时在校人员总人数约 5 万人。参照南京其他高校商业配套生均面积，取中位数约 0.2 6 m2/人进行测算。目前橘园宿舍区有 5 8 8 7 人，梅园宿舍区有 6 3 7 5 人，桃园宿舍区有9 0 6 8 人，兰园正在建设的宿舍区可容纳 5 5 0 0 人，总共学生约 2.7 万人。参考学生数量，按中间值测算商业配套 面
11、 积，S（商 业 面 积）=2 7 0 0 0人0.2 6 m2/人=7 0 2 0 m2。参考校区内总人数，按中间值测算商业配套面积，S（商 业 面 积）=5 0 0 0 0 人 0.2 6 m2/人=1 3 0 0 0 m2。上述测算的商业配套面积与现有的 2 2 0 0 m2商业配套面积存在较大差距，很难在空间分布、载体面积以及业态形式上满足在校师生的消费需求。高校校园商业空间发展困境.后疫情时代对消费行为的约束升级当下已进入新冠疫情常态化防控阶段，高校师生数量众多，传播风险大。为充分保障在校师生的健康安全，保证校园“不破防”，根据国家及属地政府疫情防控要求，高校已实行严进严出，遇到突发
12、情况随时进行封校管理。疫情防控等级的提升限制了在校学生外出消费的频次，校园内有限的商业空间、大众化的商品与服务类型并不能满足学生多样性的消费需求。同时，封闭式管理容易造成部分学生情绪上的抵触，由此产生的供需矛盾愈发凸显。.传统商业模式与当下消费观念匹配度不足随着教育理念的变革以及经济的快速发展，传统化、单一化、封闭化的商业模式已无法满足新形势下的新要求。九龙湖校区商业业态设置基本以超市、水果店、文印店、理发店为主。依托于个食堂裙楼的商业用房由于载体空间受限，只能优先选择保障学生日常基本需求的业态形式，时尚化、个性化的业态类型难以引入校园，进行有效填充。此外，因商业网点用房多数面积较小，学生群体
13、呼声高、意向足的大品牌商户受房屋载体面积影响，无法满足开发要求。传统的商业模式格局难以打破，学生们与时俱进的消费观念得不到满足，充分保障与资源受限之间的矛盾愈发表1 后勤及附属用房建筑面积指标办学规模2 0 0 0 人3 0 0 0 人5 0 0 0 人8 0 0 0 人1 0 0 0 0 人2 0 0 0 0 人后勤及附属用房建筑面积2.5 0 m2/人2.2 8 m2/人1.9 4 m2/人1.8 4 m2/人1.7 7 m2/人1.5 7 m2/人表2 南京部分高校商业配套面积汇总表序号 学校校区学生人数/万人商业面积/m2备注生均面积/（m2/人）1南京大学仙林2.1 07 0 0 0
14、0.3 32河海大学将军路1.7 05 0 0 00.2 93南京信息工程大学浦口3.5 62 1 0 0 0拟建3 万m20.5 94南京工业大学江浦3.5 04 0 0 00.1 15南京航天航空大学将军路2.5 03 5 0 00.1 4图九龙湖校区商业空间分布图 高校校园商业空间发展困境.后疫情时代对消费行为的约束当下已进入新冠疫情常态化防控阶段，高校师生数量众多，传播风险大。为充分保障在校师生的健康安全，保证校园“不破防”，根据国家及属地政府疫情防控要求，高校已实行严进严出，遇到突发情况随时进行封校管理。疫情防控等级的提升限制了在校学生外出消费的频次，校园内有限的商业空间、大众化的商
15、品与服务类型并不能满足学生多样性的消费需求。同时，封闭式管理容易造成部分学生情绪上的抵触，由此产生的供需矛盾随着教育理念的变革以及经济的快速发展，传统化、单一化、封闭化的商业模式已无法满足新形势下的新要求。九龙湖校区商业业态设置基本以超市、水果店、文印店、理发店为主。依托于个食堂裙楼的商业用房由于载体空间受限，只能优先选择保障学生日常基本需求的业态形式，时尚化、个性化的业态类型难以引入校园，进行有效填充。此外，因商业网点用房多数面积较小，学生群体呼声高、意向足的大品牌商户受房屋载体面积影响，无法满足开发要求。传统的商业模式格局难以打破，学生们与时俱进的消费观念得不到满足，充分保障与资源受限之间
16、的矛盾愈发67新形势下高校校园内商业空间研究以东南大学九龙湖校区为例陶文彬线状布局设计主要为沿主干道单侧或双侧布置商业设施，实际规模可根据消费需求度及服务半径进行设计，长短不一。位置可选择学生经常路过的主要区域，如教室至食堂、食堂至宿舍。与面状布局的商业建筑群相比，线状布局的商业设施形式更为简单，布局更为灵活，消费感受更为便捷，复合化程度更高，通常可设置为餐饮、零售等业态形式。此类布局更注重设施的外形美观、整体协调，通过精心设计，可打造成为校园内别具风格的休闲区域，将校园文化与时尚潮流有效结合，成为文化输出与休闲娱乐的集中地。点状布局设计主要通过嵌入式商业载体予以实现，由于服务半径覆盖范围有限，势必会造成校园内某些区域商业设施的“真空”状态，小型的商业设施可以有效地发挥其增补功能，以用于弥补部分区域的商业服务缺失。嵌入式商业设施具备灵活度高、调整性强的特点，往往分布于宿舍围合区域、教室角落、操场出入口、广场空地等场所。以九龙湖校区水果店空间调整为例，按照使用面积 6 0 7 0 m2/个，在 3 个食堂片区新建轻型单点式商业载体，建议选址为临近食堂的绿地，同时考虑增设商业载体周边疏散场
