1、管理动态房地产世界2023/04127浅析房产测绘中存在的若干问题及其处理方法王建超陈佳利改革开放以来,国民经济蓬勃发展,各地区中心城区、小城镇的建设步伐明显加快,城市规模不断扩大,建筑类型越发多样。这些都给房产测绘工作增加了难度,提出了更高要求。商品房作为流通领域附加值较高的特殊商品,其面积测算结果的准确性直接关系到权利人的切身利益。因此,负责房产面积测算的工作人员必须严格依据不动产面积测算规程、不动产登记相关法规,合法、合情、合理地完成各项指标的计算工作,从而为不动产登记和交易提供准确有效的数据依据,同时解决房产面积计算不规范、共有面积分摊不合理等问题引发的社会矛盾。下文就日常房产测绘工作
2、中的常见问题和操作方法展开探讨。1 阁楼问题1.1 阁楼数据采集问题阁楼大多属于房屋主体的附属设施,通常是位于自然层内、采用坡屋顶形式的人字屋架,并且具备通风、采光等功能,与全部封闭的闷顶层有着明显的区别。关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知（建住房200274 号）（以下简称通知）第三条第（三）款规定：“房屋屋顶为斜面结构（坡屋顶）的,层高（高度）2.20 米以上的部位计算建筑面积。”1但在实际测量时,坡屋结构层的高度数据难以采集,进而造成最终的测量数据不精确。因此,在计算阁楼面积时,房产测绘人员可以根据实际情况,对楼层净高在 2.10 米及以上的部位采取水平投影的方式计算建筑面
3、积（见图 1）。21.2 阁楼面积计算及分摊问题从使用性质来看,阁楼附属于楼下标准层,所以它应该参与该幢楼公用面积的分摊；但从规划的角度来看,如果该幢房屋的阁楼层无规划审批手续,则属于违法建筑,在房产登记时应不予确权。因此,在处理公用面积分摊问题时,作为违法建筑的阁楼层不应参与下部各层公用面积（合法建筑）的分摊。3针对上述问题,房产测绘人员通常采取以下两种处理方法。一种是针对难以准确测算房屋净高且实际施工与规划设计图纸不吻合的情况,房产测绘人员往往会分别计算阁楼与阁楼楼下标准层的分摊系数,以便后续操作；另一种是针对阁楼明确附属于阁楼楼下标准层的情况,房产测绘人员统一计算分摊系数,即阁楼参与标准
4、层共有面积的分摊。房产测量规范（GB/T 17986.12000）规定,阁楼层不计层数,且其（层高 2.20 米以下）附属于楼下标准层。因此,笔者更倾向于采用第二种处理方式,即将阁楼作为基本单元进行登记测算。摘要：随着房地产市场的蓬勃发展和人们维权意识的不断提高，不动产登记与交易过程中常见的房屋面积测量与计算以及分摊问题越来越受到社会各界的关注。笔者基于多年的房产测绘工作经验，深入分析并总结出房产测绘工作中的典型问题，进而提出相应的解决措施，以供从事房产测绘工作的同人参考。关键词：房产测绘；房屋面积测量与计算；不动产登记与交易图 1坡屋顶净高及阁楼面积计算规则示意图管理动态1282023/04
5、REAL ESTATE WORLD2 楼梯中空、阳台、公共通道面积计算问题2.1 楼梯中空面积计算当代社会城市建设日新月异,新的建筑形态层出不穷,“跃层”户型越来越多。此外,部分商品房在竣工时仍未建造楼梯,并且存在较大面积的楼梯孔。对于该楼梯孔的面积是否应该计入建筑面积,相关规程并未加以明确。至于如何处理这些“中空”面积,当前业界主要有两种观点。一种是房产测绘应反映客体的实际情况,故实际不存在的建筑不能计算建筑面积。另一种是,之所以不建造该楼梯,是因为业主在装修时要自行设计,即使开发商实际建造了楼梯,业主在装修时也会拆除。如此破坏建筑结构、浪费资源的行为显然与国家提倡的环保理念背道而驰。因此,
6、笔者建议房产测绘人员应根据实际情况及开发商与购房者签订的合同或协议,明确楼梯孔的用途：设计图纸中被规划部门核准为自理的楼梯,应按照规划设计要求计算建筑面积4,否则应扣除该建筑面积；单凭合同约定自行建造的楼梯必须在有合法的规划设计且可以作为主要上下楼通道的条件下,才能计算建筑面积。2.2 阳台面积计算房产测绘人员在实际工作中经常面临以下问题：对于规划设计图纸上未封闭但实际测量时封闭的阳台,应按照图纸计算一半面积还是按照实际情况计算全面积？对于规划设计图纸上封闭但实际测量时未封闭的阳台,是否应按该阳台实际面积的一半进行计算？对此,笔者认为,封闭阳台和不封闭阳台的计入面积相差较大,如果一味依照图纸而
7、定,则难免脱离实际,进而造成商品房测算面积存在较大误差,甚至引发纠纷。针对第一种情况,房产测绘人员在实际操作时应首先考虑有没有可供参考的规划部门核准的文件,然后考虑商品房测量的目的和原则。例如,商品房面积应与实测面积相符这一前提条件并不违反有关文件规定,故在测算阳台面积时,房产测绘人员应以实测时的状况为前提,优先参照规划批文。此外,房产测绘的面积必须是规划核准的合法面积,违法、违章面积不受法律保护。4对于第二种情况,房产测绘人员应将阳台的一半面积计入商品房总面积,或者在业主及时封闭好阳台后计入全面积,同时告知规划部门,并在房产测绘报告中予以备注,如此处理才能合法、合理。2.3 公共通道面积计算
8、公共通道是指公共通行的道路。认定公共道路的核心在于,是否允许不特定社会公众通行。因此,公共通道带有社会属性。例如骑楼、过街楼的底层（见图 2）以及道路、街巷、停车场所、地下人行通道等面向公众开放或供大众通行的部分都属于公共通道。相关规范、技术规程在公共通道面积计算方面存在差异。例如,通知第三条第（八）款规定：“临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的,不论其是否有柱,是否有围护结构,均不计算建筑面积。”厦门市通过界定是否为公共通道来确定是否计算面积。5江苏省则规定：“骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分,临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路、街巷通行（主要通道,边上无人行道）的,不论其是
9、否有柱、是否有围护结构,均不计算建筑面积。”6-7另外,对于首层柱廊、檐廊作为公共道路街巷通行的情况,江苏省还附加了部分条件,如“无人行道且两端不封闭条件”,否则将计算建筑面积。图 2骑楼及过街楼实拍图在实际工作中,房产测绘人员应结合实际灵活处理,如果一味遵循“公共通道不论是否有柱,是否有围护结构,均不计算建筑面积”这一规定,将面临规划设计与实际情况相冲突的问题。另外,大部分临街楼房、挑廊的底层是作为公共道路街巷通行的,并且挑廊两边均有人行道且两端不封闭。若非经验丰富的专业人员,就很难把握处理公共通道的尺度。例如,由几根柱子围护的空间,既不能独立使用,又无实际使用价值,若其与其他具有独立空间和
10、使用价值的房屋一样计算建筑面积,就难免有失公允。值得一提的是,在规划红线外的公共通道绝不可计入建筑面积,但其他情况则可以计入,以免公摊面积过大导致群众无法接受。3 已登记房屋变更测绘由于变更测绘涉及面太广,下文仅就已登记房屋变更测绘分类、已登记房屋变更测绘引起面积变化的原因及处管理动态房地产世界2023/04129理方式、已登记房屋变更测绘原则展开分析。3.1 已登记房屋变更测绘分类已登记房屋变更测绘是房产测量的常见类型之一,其主要分为现状变更测绘和权属变更测绘两个部分,两者皆属于动态变更测绘。在一般情况下,前者适用于修测、补测分幅图及权属变更登记；后者则属于产权登记证明测量,是一种政府行为,
11、其所提供的产权证附图具备相应的法律效力。3.2 已登记房屋变更测绘引起面积变化的原因已登记房屋由于建设时间较早,普遍缺失房屋分层分户图等相关信息。在办理房屋继承手续时,登记部门通常会要求相关人员重新测绘。针对房屋现状面积与权属登记面积不一致的情况,房产测绘人员首先需要分析面积发生变化的原因。为此,房产测绘人员可通过收集该宗地所有权档案资料和原始测绘成果资料,核验并分析造成房屋现状面积与权属登记面积不一致的原因。若发现原因是阳台和相应的阁楼面积发生变化,则在计算房屋原始面积时,房产测绘人员应计入阳台的一半面积,同时不计入阁楼层的面积。3.3 已登记房屋变更测绘引起面积变化的处理方式房产测绘管理办
12、法第六条规定,自然状况发生变化的房屋,房屋权利申请人、房屋权利人或者其他利害关系人应委托房产测绘单位进行房产测绘。因此,针对因变更测绘引起的面积不一致问题,房产测绘人员应根据收集到的测绘成果原始资料及相应的权属登记档案,确定面积发生变化的结构,核对异同情况；现场勘测工作人员及权属调查人员要共同确认该房屋有无结构上的翻建、扩建、加层等情况。针对改建、扩建、加层等变更情况,权利人需要依法申请审批,并在取得相应主管部门的审批意见后,将变更测绘成果提交给登记部门,否则改扩建部分将无法计入权属登记面积。如果权利人将原本未封闭的阳台自行封闭,或者阁楼层的面积最初并未计入房屋总面积,那么原则上房产测绘人员应
13、依据原测算标准、原计算成果和原房屋登记面积进行计算,这一点符合法不溯及既往原则。3.4 已登记房屋变更测绘原则已登记房屋变更测量成果的准确性直接关系到不动产登记的质量。因此,测绘单位应不断提高业务水平,优化操作程序,保证测绘成果质量。已登记房产变更测绘工作应遵循以下三点原则。（1）对于不同时期测算的房屋面积,房产测绘人员应采用原测算标准进行测算,除非权利人提供新的合法手续。（2）对于无明显违法行为、计算错误或变更手续合法的已登记房屋,房产测绘人员应维持原有测算数据。（3）对于一幢既有合法登记又有违法扩建部分的房屋建筑,房产测绘人员应以整幢建筑为单位进行测绘,如实反映房产自然状况。4 结语综上所
14、述,本文就房产测绘工作中常见的问题展开思考,旨在寻找更加合法、合情、合理的处理方式来保护业主的合法权益,进一步规范房地产市场的发展。8随着社会维权意识的不断增强,笔者认为业界应该对实际工作中拿不准且容易引发争议的问题进行探讨,从而让房产面积测算、房产测绘成果审核向着合法化、规范化、合理化方向发展,确保房产测绘成果整体科学、可信9,进一步做好不动产产权登记工作。参考文献：1 吕永江.房产测量规范与房地产测绘技术房产测量规范有关技术说明 M.北京:中国标准出版社,2001.2 苏州市房地产测绘队,无锡市曦晨测绘有限公司.房屋面积测算技术规程(DGJ 32/TJ 1312011)S.南京:江苏科学技
15、术出版社,2012.3 朱建文.房地产交易与权属登记政策问答 M.北京:人民出版社,2008.4 李宏超,张萍丽.房产测量规范中关于房产面积测算的思考 J.地理空间信息,2018,16(12):99-101,11.5 厦门市自然资源和规划局.厦门市自然资源和规划局关于印发 厦门市房产面积测算细则(2021年版)的通知EB/OL.(2021-5-24)2022-11-1.http:/ 唐国庆.房产测绘与管理 J.现代测绘,1994,17(4):32-37.7 袁志新,杜浩,邹学海.对房产测绘中几个问题处理方法的探讨J.淮海工学院学报(自然科学版),2009,18(S1):58-59.8 廖载邦.不动产登记中房产测绘的应用研究 J.住宅与房地产,2021(33):9-10.9 夏治学,郭倩倩,胡玉峰.房产测绘面积计算常见问题分析 J.冶金与材料,2020,40(5):176,178.第一作者简介：王建超，江苏宿迁人，硕士，工程师，常州市不动产登记交易中心武进分中心副科长，主要业务方向：房地产调查、测绘、确权、登记。（作者单位：常州市不动产登记交易中心武进分中心）
