1、August 2023 42在办理个人住房贷款时，购房者会与贷款银行约定年限不超过 30 年的还款期限，银行则会根据贷款金额、期限和贷款市场报价利率（以下简称LPR）的变化等计算出每期应还款项。在数年至数十年的还贷期限中，LPR下调等外部因素的变化往往会导致个人“提前还房贷”行为的发生。从去年年末至 2023 年初，居民提前偿还房贷意愿显著提升。在“提前还房贷”的热潮下，有部分银行显示提前还房贷的预约时间需要等待数月，部分银行则采取收紧提高还贷门槛或收取违约金、补偿金的方式应对。本文从民法典视角出发，对“提前还房贷”行为的法律适用依据以及该行为可能存在的风险进行分析，以期为提前还贷的借款人提供
2、决策依据，并对房贷金融秩序的维护有所裨益。一、“提前还房贷”现象的分析（一）“提前还房贷”行为出现的原因一是房贷下调后的利率与存量贷款利率存在较大利差。2023 年 2 月 20日货币政策司发布的全国银行间同业拆借中心受权公布贷款市场报价利率（LPR）公告显示，1 年期 LPR 为 3.65%，5 年期以上 LPR 为 4.3%（以上 LPR 在下一次发布 LPR 之前有效）。而目前存量房贷利率普遍为 6%-7%，因此购房人选择在 LPR 低点提前偿还部分贷款或全部贷款，以期降低包括后期的应还利息在内的还贷成本。二是个人为了提前清偿贷款后再次申请贷款以享受当前的低利率。目前，个人住房贷款的利率
3、确定方式主要有两种：固定利率模式和“LPR+加点”浮动利率模式。如果贷款者选择浮动利率模式，一般贷款利率会在合同约定的“重定价日”调整，调整内容是 LPR，加点部分在合同期限内一般固定不变。因此，对于需要购买二套房或卖房后再买房的个人购房者而言，只有提前清偿已申请的房贷，才能在最大程度上享受低 LPR 的红利。三是投资者基于宏观环境预期而做出的降低风险行为。一方面，随着房地产市场降温，投资者降低了对房地产的投资预期，因此大量以投资为目的的非刚需购房人认为在此时选择提前还款有利于降低投资房地产风险。另一方面，投资市场上其他理财产品收益减少，投资理财的收益率普遍低于房贷利率，投资者风险偏好转向保守
4、，因此，将闲置资金用来优先偿还房贷。“提前还房贷”行为的法律适用及风险分析 摘要 受 LPR 下调等因素影响，大量借款人提前偿还住房贷款。为应对“提前还房贷”潮，银行大多采用收取高额违约金、延长预约期等方式提高还贷门槛，这激化了与借款人的矛盾。本文首先对“提前还房贷”的法律性质进行分析。接着对贷款合同中的违约条款效力、格式条款效力、情势变更的适用、意思自治原则、非利益受损债权人不得拒绝原则作论证阐述，并得出结论：“提前还房贷”并非必然违约；借款人在无约定时提前还贷无需支付违约金；借款人主张情势变更较难，但可以主张相关格式条款无效。最后总结“提前还房贷”的法律风险。希望对“提前还房贷”问题提供决
5、策参考依据，对房贷金融秩序的维护有所裨益。关键词 合同变更；格式条款；情势变更；违约责任文/邵欣宇房地法苑August 202343（二）“提前还房贷”行为的法律性质购房者和银行签订的个人住房贷款合同是借款合同，合同签订生效后，作为债权人的银行与作为债务人的个人就形成了债权债务关系。当个人住房贷款合同中约定了提前还贷的条款时，借款人根据合同约定内容的“提前还房贷”行为就是对合同的正常履行。如果贷款合同中并未就提前还贷进行约定，那么个人购房者要求“提前还房款”的行为对原贷款合同而言则构成“提前履行”。债务人对合同的“提前履行”并不像“迟延履行”一样必然构成合同的违约。“迟延履行”是债务人在履行时
6、间上违约的一般表现形式，而“提前履行”是否构成违约的判断标准在于履行的期限是为债务人还是债权人的利益而设定的：如果履行期限是为债务人利益而设定的，基于自由处分原则，债务人提前履行的行为并不构成违约；如果是为债权人利益设定的，则债务人擅自提前履行的行为构成违约，需承担违约责任。在原贷款合同并未就提前还贷事项进行约定的情形下，要判断“提前还房贷”的行为是否构成违约，就需要对贷款偿还的期限是为银行设定还是为个人利益设定作出前提判断。表面上看，个人住房贷款的还款期限是双方协商一致的成果，既通过较长的履行期限保障了借款人的利益，又通过约定利息的方式保障了银行的利益。但在实质上，银行是贷款格式合同的制订和
7、提供方，银行在制订合同时的目的就是为了通过合同项下的放贷行为来赚取商业利益，并将合同作为实现自身利益的保障。虽然在借款人能够通过最长不超过 30 年的贷款期为自己获取较为宽裕的合同履行期限，但更长履行期限的代价是支付更高的利息成本。因此，银行并未就合同履行期限的约定让渡自己的利益，个人贷款者也只是通过承担更多价金债务的方式换取了合同履行的期限利益。同时，如果从贷款者利益出发，自然希望同样的债务可以获得更长的，甚至是突破最高 30 年限制的贷款期限。由此可见，在个人住房贷款合同中，偿还贷款的期限总体是为债权人即银行的利益而设定的。因此，如果债务人即贷款的购房者在未经银行同意情况下的“提前还房贷”
8、行为，就原贷款合同而言是违约行为。（三）“提前还房贷”并非必然违约需要注意的是，在实际“提前还房贷”的情形中，如果原贷款合同并未就提前还贷进行约定，借款人也难以绕过“经银行同意”的环节而直接偿还贷款。换言之，银行不能直接将借款人向还款账户存入多余金钱的行为视作“提前履行”的违约行为，并直接收取违约金。通常的情况是，借款人先向银行提交提前还贷申请，这样的申请应当被视为发出变更合同的请求，具言之，是变更合同中的债务履行期限。如果合同变更，则“提前还房贷”的行为就是对新达成合同的履行，而不再是违约行为。“提前还房贷”行为在不同的具体情形中法律性质不尽相同，而对于不同的法律性质，可适用的法律依据、可能
9、产生的相应风险及救济措施也有所差别，需分而论之。二、个人住房贷款合同中有约定的情形（一）意思自治优先原则私人在私人领域中享有的自治权被称为“私法自治”，即民法上的“意思自治”，指私法主体依法享有在法定范围内广泛的行为自由，可以根据自己的意志产生、变更、消灭民事法律关系。1意思自治通过法律规定范围内的所有权行使自由、合同自由、公司设立自由以及遗嘱自由等制度，贯穿于民法的全部规则和体系之中。2民法典第五条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。这是确认意思自治原则的法条依据。因此，当与银行在个人住房贷款合同中约定了“提前还房贷”条款时，应当以意思自
10、治为第一原则，按照合同中约定的方式和条件，包括但不限于提前通知天数、指定还款账房地法苑August 2023 44户、还款金额要求、优先偿还的债务部分、还款后每月应还数额及调整方式、提前还款所需支付的补偿金等实现提前还款。（二）约定的违约条款有效基于意思自治原则，如果银行和借款人在合同中明确约定“提前还房贷”的行为属于违约行为，在不违反法律和行政法规强制性规定的前提下，这样的违约条款是具有法律效力的。此时借款人提前偿还房贷时需按违约条款支付违约金。违约金的数额是否合理需要结合违约行为造成的实际损失判断。当约定的违约金低于实际损失的，银行可以主张增加违约金，但请求增加的方式只能是向法院或仲裁机构
11、申请，而不能直接向借款人主张。请求增加的部分应符合填补性损害原理，即增加的违约金不得超过实际损失。约定的违约金不过分高于实际损失的，基于效率原则，应直接适用贷款合同中的违约金规定而不再调整；若约定的违约金过分高于银行因“提前还房贷”实际遭受损失的，借款人可以申请法院或仲裁机构调整违约金，主张超过实际损失部分的违约金无效。当银行主张的违约金超过造成损失的 30%的，一般可以认定为违约金过分高于实际造成的损失。（三）格式条款的效力问题在合同对“提前还房贷”有约定的情形下，银行与借款人应当按照合同条款履约。但在有关提前还贷的条款中，并非所有的格式条款都必然有效。一方面，格式条款作为“个别协议的对立物
12、”，就形式而言，其经当事人签字确认即默认构成意思表示的无瑕疵表达，对其内容与效力的肯定性评价与契约自由、意思自治原则相符；另一方面，格式条款接受方并未参与合同制订，亦不具有主张修改条款内容的能力，实质上格式条款又与个人意思自治和契约自由原则的遵守相距甚远。民法的立法理念经历了从“形式平等”向“实质平等”转变，我国 民法典也体现了实质正义和实质平等的要求，尤其体现在对弱势群体的倾斜性保护规则。3因此民法典在四百九十七条规定了三种格式条款无效的情形，其中就包括提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利。基于此，如果银行在贷款合同中提供的格式条款减轻自身责任，或过分加
13、重了借款人在提前还贷方面所需承担的责任，如设定的预约时间明显过长且不符合一般市场做法、要求支付过高的提前还款补偿金和违约金、计算实际损失的方法明显加重借款人责任等，作为弱势群体的个人贷款者有权主张该部分格式条款无效。根据民法典第四百九十八条规定，当借款人对贷款合同中格式条款的理解与银行作出的解释不相符时，应当按照通常理解予以解释；对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于银行即不利于格式条款提供方的解释。三、个人与银行协商提前还贷的情形（一）非利益受损债权人不得拒绝原则当个人住房贷款合同对“提前还房贷”未作约定时，借款人向银行申请提前还贷的行为应当被视为发出变更合同履行期限的请求。对于一般合同
14、条款而言，需由合同当事人协商一致才可进行变更，但依民法典第五百三十条“债权人可以拒绝债务人提前履行债务，但是提前履行不损害债权人利益的除外。债务人提前履行债务给债权人增加的费用，由债务人负担”可知，如果双方在合同中未对提前偿还贷款的情况进行约定，双方就提前还贷也未能协商一致，那么在借款人不损害银行利益的情况下，银行不能拒绝借款人提前还贷。实践中，对于“提前还房贷”是否会损害银行的利益存在争议。一方面，借款人提前还贷可以让银行提早回款，银行可将提前回款的款项再投入贷款和投资业务中，从而赚取更多利益。另一方面，提前还贷使得银行少赚取了部分利息收益，同时银行再房地法苑August 202345次办理
15、贷款业务需要付出额外成本，银行主张这损害了银行的利益。对此，笔者认为，提前回款的资金用于再贷款和投资的预期收益难以估计，这样的未来预期收益不应计算在提前还贷的本次商业业务中，但借款人是通过支付更高的利息成本换取还款时间期限的利益，因此当借款人通过提前还款放弃还款期限利益时，银行获得了更短期限内重新占有和支配该笔资金的利益。虽然该利益难以量化计算，但不能认为银行因为“提前还房贷”行为遭受了损失。银行完全可以通过合理的评价与计算方式，得出提前还款对应的利率、提前还款数额、提前还款后剩余本息数额，并通过这样的评价填补自身因接受提前还贷而遭受的损失。同时，如果银行有证据证明借款人的“提前还房贷”行为增
16、加了银行履约的成本费用，则银行可以要求提前还款人承担该类费用。（二）情势变更的适用难点个人与银行就“提前还房贷”进行的协商归根结底是对合同的变更，在 LPR 下调的背景下，借款人能否以“情势变更”作为法律依据请求人民法院或者仲裁机构变更或解除原个人住房贷款合同呢？根据民法典第五百三十三条对情势变更的规定，适用情势变更的要件有三：（1）发生在合同成立后履行完毕前；（2）无法预见且不属于商业风险；（3）继续履行对一方当事人明显不公平。对照情势变更的适用条件分析可知，借款人与银行间签订的个人住房贷款合同的核心目的在于借款人向贷款银行借款买房，到期后借款人向贷款银行返还借款并支付利息。借款房贷利率在一定范围内的调整波动并不会导致合同目的不能实现，继续履行合同不会造成显失公平的情况。此外，按揭贷款通常持续时间较长，除固定利率外，当事人在签订合同时应当预见未来调控贷款利率的可能性。此外，最高人民法院在关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见中指出：“人民法院在适用情势变更原则时，应当充分注意到全球性金融危机和国内宏观经济形势变化并非完全是一个令所有市场主体猝不及防的突变过程，而是一个
