1、Standard maintenance terms-20061026 沃尔玛（“乙方”）与业主（“甲方”）维保职责 一、 空调系统 1、如果一套独立的空调系统专给沃尔玛自行使用，由沃尔玛负责设备的日常保养及运行管理并承担费用；设备的维修保养和设备更新由业主负责并承担费用。其中主要的维修和保养内容详见附件A。 2、如果沃尔玛使用的空调系统只是业主空调系统的一部分，整个空调系统由业主负责维修保养，如沃尔玛发现空调系统设备故障，业主应在两个小时内到现场进行维修直至设备恢复正常，如业主不能及时维修或拒绝维修，沃尔玛将委托第三方进行维续，产生的维修费将从单月租金中扣除。沃尔玛租赁区内所使用空调的能耗将
2、根据沃尔玛与业主签署的房屋租赁协议的约定进行计算并计量。 3、由业主提供的空调系统，室外冷凝设备的噪音达不到当地环保的要求，如由 于设备质量及安装原因, 由业主负责做环保工程以便达到环保要求。 二、 供暖(锅炉)系统 1、 如果一套独立的供暖(锅炉系统)系统专给沃尔玛自行使用，由业主负责(包括但 不限于)设备的日常维修保养及运行管理并承担费用；设备的维修和设备的更新由业主负责并承担费用。沃尔玛负责设备系统的运行费用。 2、如果沃尔玛使用的供暖(锅炉)系统只是业主供暖(锅炉)系统的一部分，供暖 (锅炉)系统的主机以及其它外围设备由业主负责运行及维修保养；房屋内沃尔玛所使用的末端设备由业主进行保养
3、并承担费用。房屋内沃尔玛所使用供暖(锅炉)系统的能耗将根据沃尔玛与业主签署的房屋租赁协议的约定进行计算并计量。 三、 消防系统 1、如果业主提供的消防系统专给沃尔玛使用，应由业主委托第三方有资质的消 防公司负责消防系统的日常维护保养,检测及维修工作并承担相关费用，并且每月向沃尔玛提供由第三方有资质的消防保养公司出具的月检测报告，以确保沃尔玛使用的消防系统正常运作。系统设备的维修及设备更新工作由业主负责并承担费用。其中设备大修主要包括：1) 消防控制中心主机正常使用及保养情况下需要的维修更换，程序的更新直至系统恢复正常工作；系统，产品的更新和技术改造。2)排烟风机的电机，消防水泵及消防电机，室外
4、消火栓及室外相关的一些配套消防设备。 2、沃尔玛使用的消防系统只是业主消防系统的一部分由业主负责消防主系统的维修保养和检测工作(包括消防水泵的用电)，沃尔玛负责房屋内消防设备的日常检查及保管工作。由业主负责包括沃尔玛租赁区在内的消防系统，应由业主委托第三方有资质的消防公司负责消防系统的维修保养，并每月将向沃尔玛提供由第三方消防保养公司出具的月检测报告，以确保沃尔玛使用的消防系统正常运作。 3、如果沃尔玛新增部分的消防系统，由业主负责消防监控中心主系统的维保， 检测, 值班工作，沃尔玛负责新增部分的维修保养和检测工作并承担相关责 任和费用，其他部分按第2条履行。业主允许沃尔玛工作人员到主机房做月
5、 检。 4、上述三种情况消防控制室均应由业主安排人员值班并承担费用。四、 供电系统 1、变电所(含高压开关柜，变压器，低压配电柜，馈出电缆及相关变电所内设备)均由业主负责维修保养工作，由业主安排人员值班并承担费用。 2、柴油发电机：1)与业主共用。由业主负责维修保养并保障安全正常运行。 2)若为沃尔玛专用，则在维保期内通常是1年或1500小时， 由业主负责维修保养，沃尔玛出运行费用。1年或1500小 时后若柴油发电机处于良好正常状态，沃尔玛负责日常维修 并承担运行费用。未达到使用寿命前出现的非运行故障仍由 业主负责。 3、业主必须确保沃尔玛高压线路的安全使用，不得搭载其它用户，确保沃尔玛 直接
6、向供电部门缴费，直接抄表到户。 五、 电梯 1、 如果业主提供的电梯专供沃尔玛使用，在保修期内由业主负责维修保养并承 担维修及年检费用；保修期后由沃尔玛负责日常的清洁和日常保养工作，负责设备的年检工作并承担费用，设备在正常使用及有专业保养的情况下的维修及设备更新，由业主负责。其中设备维修的界定详见附件B。 2、 如果电梯是和业主共用，业主负责维修保养及年检工作并承担维保及运行费用。六、 供排水设施1，如果沃尔玛与业主(或其他用户)共用供水设施： 1、 业主负责维护从沃尔玛的给水总表(包括给水总表)到市政管道部分。 2、 供水设施维护保养，生活及消防水池的清洗工作。2，如果沃尔玛属于市政直接供水
7、： 1、 沃尔玛负责从市政给水总表至房屋内部分的一切供水设施设备的维护保养及运行费用。 2、 室外部分的污水管道，检查井，污水处理设施和生活用水池的清洗、清通、维护由业主负责。每年室外管道由业主至少清通一次。 七、 供气设施：业主负责： 1、 燃气总表（包括总表）至市政管道部分，包括燃气调压站、燃气计量表。沃尔玛负责： 1、 燃气总表至房屋内部分。八、其他公共区域及外围的设备设施维修保养及用水用电由业主负责，如沃尔玛工作人员需巡检设备等业主需提供方便与配合。附件A空调机组检修要求一、 检修的定义：水冷机组：每年保养一次，沃尔玛负责更换润滑油、油过滤器及干燥过滤器等易耗件，业主负责对整机进行检查
8、，保证机组正常运行及发现潜在的隐患，达到节约能源和延长机组使用寿命。若不对机组进行保养，有可能造成故障隐患。检修分大修和中修，又分机组检修和压缩机检修。将压缩机解体，检查清洗其内部，不用更换零件的，这种情况一般称为压缩机的中修或检查；如内部运动部件磨损程度严重，需要更换的，这种情况一般称为压缩机的大修；而对整机而言，如维修时，需要将制冷剂导出至机外才能进行维修处理的，一般称为机组的大修，此外的维修处理一般称为中修或维修。（业主负责）风冷活塞机组：保养情况同上：（业主负责）中修情况一般这样：将压缩机从机组移出，打开缸盖及电机进行清洗，检查曲轴、连杆、活塞等的磨损情况，如不需要更换，再重新进行装配
9、并恢复运行，这种情况一般称为压缩机的检查或中修。如零件磨损严重且需要更换的，这种情况一般称为压缩机的大修。二、保养的定义（水冷机组）供冷季节的检查A 供冷季节启动前的准备和检查供冷季节运行前须进行下列各项检查和准备，以确保机组可靠、安全和高效运行：检查制冷剂液位和油面；检查油槽、油加热器和温度；检查和测试所有运行控制和安全控制功能；与操作人员一起温习操步骤，查看机组历史记录；检查启动器的运行； 配合检查水系统的运行情况(包括冷冻水泵,水流开关,冷冻水泵,冷却塔,阀门等);检查调整微电脑控制中心的设定值;启动冷水机组,检查整个系统的运行状况,记录机组运行参数;根据运行记录,分析处理机组问题.B
10、运行季节检查机组运行期间,沃尔玛定期(每月)进行下列各项检查,确保机组在整个供冷季节运行高效,可靠:检查冷水机组,调整安全控制装置;检查控制装置的运行;检查制冷剂液位和油位;检查润滑系统的运行;检查回油系统;检查电机和启动器的运行;记录运行状态参数,分析确认机组运行正常,必要时通知业主进行机组检修;记录和报告要求的备件.C 一年一次设备停机检查和预防性保养(业主负责)停机期间,每年一次进行下列各项检查,以便能正确评价设备的状态,为下一个供冷季节的运行作好准备:检查压缩机-电机组件的下列各项,完成预防性保养的各项任务:记录电压;用兆欧表测量和记录电机绕阻的绝缘电阻;润滑开式电机;检查开式电机驱动
11、装置的定位状态;检查联轴器;检查入口导叶操作机构和联接机构;润滑需要润滑的部位.检查压缩机润滑油系统的下列各项:根据需要更换润滑油,油过滤器和干燥过滤器;检查油泵,密封和油泵电机;清洁排污管;检查加热器和恒温器;检查所有其它的油系统部件,如油冷却器,过滤器和电磁阀等;执行下列各项操作,检查电机启动器:执行诊断检查程序;清洁接触器或必要时建议更换;检查所有接线端,并拧紧;空载运行启动器(或在启动前);检查状态指示灯.检查控制面板,确定下列各项:执行诊断检查程序;检查安全停机运行状态;检查所有接线端, 并拧紧;检查显示数据的精度和设定值.检查冷凝器,蒸发器的下列各项:检查水流开关的控制情况;根据运
12、行记录参数分析热交换效果,建议水质处理;必要时拆卸端盖,更换密封垫.检查系统的下列各项:记录视液镜的状态;检查制冷剂循环,确认处于正常平衡状态;其它:遵循检查和维护步骤,修理脱落的保温层;与操作人员沟通;(往复式冷水机组)供冷季节的检查A 供冷季节启动前的准备和检查供冷季节运行前须进行下列各项检查和准备,以确保机组可靠,安全和高效运行:配合检查辅助设备的运行状况;更换润滑油;检查曲轴箱加热器,油温和润滑系统;检查和测试所有的运行和安全控制;检查确认电压和启动器运行正确;启动机组,标定控制和变送器;检查确认过冷器和过热器配置正确;机组稳定后,记录运行条件;同操作人员一起,温习操作步骤.对风冷冷凝
13、器须增加下列各项检查:去除机组周围和内部的脏物;检查冷凝器盘管是否堵塞,建议清洁盘管;检查并拧紧电气接头;检查及润滑风机及电机轴承;启动后,检查风机和风机电机的运行状态.B 运行季节检查进行下列各项检查,确保机组在整个供冷季节都运行高效,可靠:检查确认通常的运行条件和运行状态;记录运行状态,并进行数据分析,找出不合理的地方;按要求调节运行控制;检查确认油位和制冷剂量充注正确;检查油温和曲轴箱加热器;检查启动器,继电器和控制元件;检查风冷冷凝器风机和电机运行状态;与操作人员一起温习操作步骤,查看用户记录.C 一年一次的设备停机检查和预防性保养(业主负责)停机期间,每年一次进行下列各项检查,以便能正确评价设备的状态,为下一个供冷季节的运行作好准备:用兆欧测量电机绕阻电阻,并记录好;检查压缩机的油位,按要求补充润滑油;检查曲轴箱加热器,确认运行正常;更换干燥过滤器;拧紧接触器和电机端子箱内的电源线;清洁所有连接接头,如有必要按要求更换;检查所有继电器,运行控制装置和安全保护装置;检查确认所有控制装置,安全保护装置,卸载装置和外部联锁跨接装置;检查确认压缩机的吸气和排气阀完好.空调系统(直燃机)空调
