1、某市XX市场调研报告一、区域环境研究1、区域综述江北区观音桥位于某渝中半岛和北部地区的几何中心，是传统的商贸繁华区域，是某市人民政府确定的五大商圈之一，是江北区政治、经济、文化中心和交通枢纽。观音桥商圈以观音桥转盘为中心，建新东、南、西、北路为辐射方向，半径1000米内区域。商圈作为北部城区商业发源地，凭借邻解放碑及新区优势，曾为上世纪90年代中期的第二大商圈，但随着交通改善，商业结构、布局不合理而出现“商业空心”现象，限制了一些大型、综合性商业物业在此发展。随着观音桥商圈的重新规划并开始实施3 2003年龙湖北城天街、协信黄金海岸投入使用，使该商圈的整体形象得到了很大改观，商业布局初具雏形4
2、 2004年，对观音桥商圈进行了从新定位，政府意在把观音桥商圈建为极具特色的休闲、娱乐、购物场所，集中体现“某的名片、城市的客厅、市民的乐园、消费的天堂”四个方面的文化消费内涵5 2005年2月，2万方的嘉陵广场的正式开放，进一步定位了观音桥生态商圈的形象，在规划中，观音桥商圈面积将达到42公顷，目标直指西南地区最大的生态商圈2、商圈环境分析u商业环境人流量（日/万）辐射消费范围商业营业面积（万）商业形态20万江北、渝北、北部新区70余万百货、家电、建材、餐饮、娱乐等大型商业项目：（分类）购物型商业：龙湖北城天街（名店坊、华联商厦、远东百货）、天街2号、AEPC香港城、茂业百货、新世纪百货、重
3、百、协信铜锣湾广场（黄金海岸）、金源地下城等，家电买场：国美、苏宁、商社以及即将开业的大中电器等建材卖场：青田家私广场、营业面积4万方的建玛特、南亚家具广场、金观音家具广场等大型超市：家乐福、福建永辉超市、新世纪超市等餐饮、娱乐项目：分布区域较为散乱，欧式一条街、北城天街、金源地下城、协信铜锣湾广场等，金源地下城内餐饮定位中高档，借助金源大酒店超五星级的配套，在高端群体中有一定的认知度，金源时代俱乐部整合娱乐的消费模式也得到消费者的认可，其他的餐饮、娱乐项目主要为商圈配套的点缀，未能形成商圈的核心消费点，且在消费者心中认知度也都不高。u交通环境 观音桥位于江北区交通枢纽，多路公交车可达城市各主
4、要区域，到解放碑20分种车程，到沙坪坝约30分钟，到南平约30分钟，从观音桥商圈的辐射区域来看，区域内可通过公交、小巴、环城车等交通工具，在20分钟以内均可到达。u人口及产业构成* 当前情况目前观音桥商圈的商业辐射区域主要包括江北区、渝北区、北部新区，辐射人口100万以上，江北、渝北不属于传统意义上的经济强区，但随着区域房地产市场的开发，大量的中、高档楼盘的兴建，北部新区的兴起，城市居民纷纷选择该区置业，仅此带给北部新区的新增人口达10万以上，且北部新区逐渐形成某主要的富人聚居区域之一，彻底颠覆了该区域传统的人口结构。区域主要以二、三产业为主，汽车摩托车、电子通信设备、医药、日用化工为区域的主
5、要支柱产业，江北是某北部商贸中心，观音桥农贸市场年成交额在全国同类市场排名第二。* 未来发展随着区域房地产市场开发的进一步深入，江北城CBD的兴建，北部区域新增人口将达20万30万，大量城市配套的建设将大力促进区域第三产业，尤其是餐饮、娱乐以及流通商业的发展。二、主城区各区商圈对比分析1、商业体量商圈当前供应量2005年预计近期供应量2006年预计远期供应量2010年解放碑商圈100万30万75万沙坪坝商圈20万30万40万南坪商圈26万30万45万杨家坪商圈20万34万40万观音桥商圈70万32万45万2、商圈特色内容商圈名步行街商业面积吸纳和辐射面（人口）特殊题材解放碑建成时间最早，市内影
6、响范围最大8万平方米100万平方米以上100万以上中央商务区沙坪坝在全国较有影响，8万平方米20万平方米左右100余万人三峡文化、人性化、文化区南坪变数最大的步行街，33万平方米约26万平方米60余万人吃在南岸，住在南岸，旅游在南岸杨家坪有最高的玻璃塔，18.9万平方米约20万平方米近100万人轻轨横贯，周围有某动物园观音桥市民期待最多，42万平方米70万平方米左右80余万人附近桥梁最多，临近北部新区 三、区域板快分析1、商圈各区块分析u北城天街区块* 区块范围洋河大道及建新北路沿线* 概述步行街外商圈的主要商业分布区，集中了北城天街（北京华联、远东百货）、香港城、天街2号、茂业百货、新世纪百
7、货等观音桥商圈的主力营业店* 商业类型大型百货商场、品牌店、零关税商场、特色餐饮、休闲娱乐、快餐店、移动通讯城、电影城等* 主要商业营业面积名称世纪新都茂业百货北城天街天街2号CEPA香港城总营业面积营业面积1.4万方8万方14万方2万方2万方约38万方* 租金价格带 CEPA香港城租金情况楼层经营范围租金情况出租情况5F茶餐厅、美容、服饰80200元/M250%4F服饰、美容、居饰100200元/M280%3F服饰、美容200250元/M290%2F服饰、美饰、皮具等250300元/M295%1F餐饮、通讯、服饰等300450元/M295%以上 天街租金情况楼层经营范围租金情况出租情况5 F
8、电影娱乐城150元/月4 F特色餐饮、娱乐150元/月100%3 F中西快餐、家居城、速博运动城200300元/月95%2 F服饰、化妆品、通讯200400元/月95%1 F时尚女装街300500元/月95%G F时尚精品街300500元/月98%* 消费区间及消费特征该区块集中了观音桥商圈的主要商业形态，为商圈的核心区域，区域内有远东百货、茂业百货等中、高档商业，也有香港城、北城天街、北京华联等面向普通阶层的大众商业，购物环境及氛围较好，另外区域内有少量的特色餐饮、茶餐厅及美容等商业内容，一般情况下，该区域为观音桥商圈的主要购物区块。* 区块市场特征及发展趋势目前区域市场已基本定型，主要是购
9、物特征，由于区块处在步行街外，各类交通车可直达，紧邻的欧式一条街有一定量的餐饮，目前尚未形成此类业态的氛围，未来比较看好。u金源地下城区块* 区块范围金源大酒店地下商城，嘉陵公园下面* 概述金源不夜城位于观音桥步行街金源饭店下一层。上面是江北区“市民中心”，与规划中的轻轨站3号线相连。建筑面积45000平方米，业态划分为三条街：美食街、休闲街、服饰精品街。集餐饮、娱乐、购物为一体的大型休闲场所。* 商业类型现目前金源不夜城内主要商业项目有时代俱乐部、永辉超市、金源海鲜城以及不分服装饰品、主题餐饮、游戏厅等。其中，经营较好的部分包括时代俱乐部的歌剧院、慢摇酒吧、KTV和福建的永辉超市。* 营业面
10、积金源地下城规划商业面积近3万方，目前在营业商业面积约2.8万方左右。* 租金价格带入市时，开发商承诺租金80元/M2，8年不变。* 消费区间及消费特征在餐饮、娱乐方面，如时代俱乐部、金源海鲜城以及各主题餐饮等，主要面向中、高端客户，在服装、居饰等方面，价格一般较高，其中也有大部分A货，福建永辉超市因其价格比较优惠，在周围居民当中口碑甚好。* 区块市场特征及发展趋势按照开发商金源大饭店的最初设想，金源不夜城不仅仅是饭店的一个集餐饮、娱乐、购物为一体的大型休闲场所，还应成为某娱乐休闲的新地标。而园林景观与拉斯维加斯建筑风格的完美融合，相当于一般地下商场两层的层高，良好的换气系统正在向我们张显它一
11、流硬件设施的气派。随着轻轨3号线的建成，届时金源不夜城的市场前景更加看好。u家乐福区块* 区块范围建新东路口至建新南路沿线* 概述该区块为观音桥商圈重要的一极，重点商业项目有家乐福超市以及协信黄金海岸等，因项目落户较早，且自身品牌有一定的影响力，在周边居民心目中有相当的份量。 * 商业类型购物超市、家电卖场、餐饮娱乐、临街小商铺等* 营业面积商业项目黄金海岸家乐福超市其他营业面积2.9万方1.5万方合计约1万方合计5.4万方* 租金价格带临街商铺：租金带在80200元/平米黄金海岸：底层临街，租金350450元/平米；逐层递减，其5层近4000方，被音乐龙整体租下* 消费区间及消费特征该区块现
12、目前除传统的商铺在经营电子、通讯类商品、及部分餐饮小店外，其他主要分布在协信黄金海岸和家乐福，对于家乐福，因其品牌影响，对江北区的辐射范围较大，超市每天的人流量也较大；而对于黄金海岸，开发商想打造的是一站式商业步行街，地理区位较好，人流量也很大，但现目前由于观音桥整体商圈消费倾向于北城天街区块，黄金海岸目前业主经营情况不太理想，因基础设施配套等原因，顾客很难停留下来。* 区块市场特征及发展趋势目前，区块商业氛围还不太浓厚，在市民印象中属商圈边缘地带，区块还未能很好体现其在观音桥商圈的价值，随着观音桥商圈逐步向建新东路扩展的趋势，以及周边城市还建工作的进一步开展，同时，步行街商业的逐步成型，将极
13、大促进该区块商业的发展。u建新东路区块* 区块范围建新东路沿线至建东天桥段* 概述该区块目前除苏宁电器、商社电器外，暂无其他稍有影响的商业项目，除上述两大专业家电卖场外，其他形式的商业基本上都是传统的临街小商铺。* 商业类型家电卖场、小餐饮店、零售通讯店等* 营业面积商业项目苏宁电器商社电器其他营业面积1万方左右约5000方约5000方合计2万方* 租金价格带临街商铺租金多在100200元/平米区间* 消费区间及消费特征目前，区块内主要商业形态为大型家电卖场，因为家电卖场的区位集中，在消费者当中有一定的认知度，除此之外，区块内其他商业仅为周围居民生活配套，消费层次较低。* 区块市场特征及发展趋
14、势作为进入观音桥商圈的主要通道之一，现阶段区块内商业氛围主要停留在传统的商业零售及批发方面，另外，家电专业卖场的集中给区块带来了一定的商业气息，随着观音桥商圈的进一步扩展，建新东路将是发展的重点，发展潜力很大。u步行街区块* 区块范围观音桥步行街沿线* 概述步行街区块的商业主要是最近才兴起，随着嘉年华大厦、财信大厦、未来国际、同聚远景等项目商业部分的推出，原来“几乎空白”的步行街商业带迅速崛起。* 商业类型主要是大型商场及专业卖场。嘉年华大厦的商业部分为负1至5层为其商业部分，营业面积约3万方，其负1层已经开始经营，主题为女性服装、鞋帽、饰品等的专业卖场，1层为银行和麦当劳，2至5层已基本敲定为数码大卖场。财信大厦由于新世纪的进入而显得充满活力，因此又名新世纪大厦，位于江田广场的书记新都即将在年内搬迁至财信大厦的1至7层，定位为新世纪百货某旗舰店，其新店预计在年内开业，且新世纪百货公司的办公总部也将搬迁至此。世纪金街项目为财信大厦商业部分
