1、2007年1季度中国房地产行业季度跟踪分析报告2007年以来，国民经济继续保持平稳快速发展。初步核算，一季度，国内生产总值50287亿元，同比增长11.1%，增速比上年同期加快0.7个百分点。其中，第一产业增加值3631亿元，增长4.4%；第二产业增加值25552亿元，增长13.2%；第三产业增加值21104亿元，增长9.9%。中国人民银行宣布，将从2007年4月16日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次上调是央行应对流动性过剩局面采取的最新举措，旨在控制由此造成的信贷扩张和投资反弹。这是央行2007年以来第三次上调存款准备金率，也是央行自去年6月以来第六次上调存款准备金
2、率。至此，商业银行法定存款准备金率已达到了10.5%。随着国家房地产宏观调控政策的不断实施，有效遏制了房地产开发投资增速。但2007年全国房地产开发投资出现了反弹的迹象，2007年一季度全国房地产投资总额为3543.78亿元，增速进一步上升为26.9%。2007年一季度全国房地产开发资金总额为7125.49亿元，同比增长26.34%。其中，其他资金为2738.4亿元，同比增长29.91%；自筹资金为2495.23亿元，同比增长23.25%；国内贷款1760.6亿元，同比增长20.91%；利用外资131.27亿元，同比增长154.45%。资金来源中增速较快的是利用外资。从房地产开发资金结构来看，
3、其他资金和自筹资金仍是目前我国房地产开发的主要融资渠道，两者分别占总投资的38.43%和35.02%，合计占比达73.45%。一季度，房地产开发利用贷款的比重下降了4.29%，为24.71%。近年来，随着我国银行贷款的不断紧缩，以银行贷款为主要融资渠道的房地产开发企业普遍面临着资金紧张的压力，如今房地产开发企业迫切需要寻找新的融资渠道来促进房地产行业稳定和健康的发展。因此，房地产企业融资过分依赖银行的局面亟待打破，化解和分散银行风险、解决房地产开发企业资金瓶颈，促进房地产业乃至整个国民经济的健康发展已成为不少专家和地产商的共识。进入2002年以后，处于长期高位运行的房地产市场出现了一些结构性问
4、题，主要表现为投资增长过快，资金投入巨大，从而使我国房地产市场出现了如今火热的态势。这种结构性失衡问题也给目前我国银行业带来了一定的风险。因此，关注房地产市场结构性失衡问题引发的信贷风险十分必要。正文目录第一部分 全国房地产行业宏观环境分析8一、全国房地产宏观政策8l l 1、监察部：将对工程建设和房地产市场情况监督检查8l l 2、国土部：各地抓紧编报用地方案8l l 3、建设部：完善房地产估价行业运行规则9l l 4、关于开展房地产市场秩序专项整治的通知10l l 5、关于调整个人住房公积金存贷款利率的通知12二、全国房地产宏观政策分析13l l 1、土地增值税的清算对房地产企业的影响13
5、l l 2、物业税的开征是否可降房价13l l 3、物权法对我国房地产行业的影响14三、全国宏观经济环境分析17l l 1、2007年一季度我国国民经济运行情况17l l 2、2007年一季度我国金融总体运行情况19l l 3、2007年一季度我国土地增值税收入情况20l l 4、2007年一季度全国企业景气情况21l l 5、2007年一季度我国银行景气指数攀升23l l 6、2007年一季度宏观调控对策建议24四、房地产关联行业运行状况分析25l l 1、2007年一季度钢材市场价格情况25l l 2、2007年一季度水泥行业趋势向良好26l l 3、2007年建材行业利润有望保持增长27
6、第二部分 全国房地产行业数据分析28一、全国房地产市场分析28l l 1、2007年一季度房地产市场运行情况28二、全国房地产需求状况分析29l l 1、商品房销售面积情况29l l 2、商品房销售面积对比分析30l l 3、商品房销售额情况31l l 4、商品房销售额对比分析32三、全国房地产供给状况分析33l l 1、土地购置与开发33l l 2、房地产短期供给分析342.1 住宅竣工面积与销售面积对比分析342.2 办公楼竣工面积与销售面积对比分析352.3 商业营业用房竣工与销售面积对比分析36l l 3、房地产长期供给分析373.1 住宅长期供给分析373.2 办公楼长期供给分析38
7、3.3 商业营业用房长期供给39第四部分 全国房地产行业投融资分析41一、房地产投融资结构分析41l l 1、2007年一季度全国房地产开发投资完成情况41l l 2、2007年一季度全国房地产开发资金来源情况42l l 3、房地产融资多元化问题分析43二、房地产融资渠道动态分析45l l 1、银行451.1 外资银行进军本地市场的影响451.2 房贷业务将成为外资银行重点争夺对象461.3 ：对外资银行挑战不应盲目乐观47l l 2、信托482.1 信托业协会呼吁合理收取监管费482.2 银行并购信托业格局裂变48l l 3、基金503.1 中国掀起基金抢购狂潮503.2 封闭式基金转型后的
8、发展503.3 外汇局提醒警惕境外基金非法集资51三、全国房地产行业投资策略分析52l l 1、我国房地产行业依然景气52l l 2、需求继续扩张 行业景气无拐点52l l 3、政策调控路径在于规范行业发展53l l 4、高地价、高房价将成为房地产市场基本格局53四、全国房地产上市公司投资策略分析53l l 1、两大因素：人民币升值和宏观调控54l l 2、工业地产：未被深入挖掘的金矿55l l 3、商业地产：资产增值潜力大56l l 4、住宅开发：关注行业及区域龙头56l l 5、行业景气：持续向好值得期待57l l 6、一季度全国房地产重点上市公司点评58第五部分 全国房地产行业风险提示6
9、0一、政策风险60l l 1、征收土地增值税对商业银行的影响60l l 2、“两会”将房地产推上了风口浪尖61l l 3、解读物权法（草案）对银行业务的影响64二、经营风险65l l 1、从房地产企业负债率看银行信贷风险65l l 2、城市土地储备存在的风险不容忽视66l l 3、住房预售制度潜在风险不容忽视68三、金融风险70l l 1、央行加息中小房企再尝苦涩滋味70l l 2、央行加息对房地产行业的影响或将继续加大72l l 3、房地产金融黑洞潜在威胁不容忽视74四、信贷风险75l l 1、房地产信贷大幅扩张引发的信贷风险不容忽视75l l 2、警惕房地产贷款进入股市引发的信贷风险77l
10、 l 3、银行房贷促销忙 信贷风险正在积累78第六部分 结论及建议81一、房地产投资分析及发展预测81l l 1、2007年房地产投资前景分析81l l 2、2007年房地产投资风险防范与应对策略82l l 3、2007年房地产中介业发展趋势分析83l l 4、2007年房地产市场发展预测86二、观点及建议87l l 1、央行提高准备金率对房地产行业的影响87l l 2、房地产市场结构性失衡对银行信贷的影响89表格目录表格 1 2007年一季度全国商品房销售面积29表格 2 2007年一季度全国商品房销售面积对比分析30表格 3 2007年一季度全国商品房销售额情况31表格 4 2007年一季
11、度全国商品房销售额对比分析32表格 5 2007年一季度全国土地购置与开发33表格 6 2007年一季度全国住宅竣工面积与销售面积对比分析34表格 7 2007年一季度全国办公楼竣工面积与销售面积35表格 8 2007年一季度全国商业营业用房竣工面积与销售面积及增长36表格 9 2007年一季度全国住宅长期供给状况分析37表格 10 2007年一季度全国办公楼长期供给状况分析38表格 11 2007年一季度全国商业营业用房长期供给状况分析39表格 12 2007年一季度全国房地产投资变化41表格 13 2007年一季度全国房地产开发资金来源42图表目录图表 1 2007年一季度国际与国内钢材价
12、格指数变动情况25图表 2 2007年一季度全国商品房销售情况30图表 3 2007年一季度全国商品房销售面积对比分析31图表 4 2007年一季度全国商品房销售额32图表 5 2007年一季度全国商品房销售额对比分析33图表 6 2007年一季度全国土地购置与开发对分析34图表 7 2007年一季度全国住宅竣工面积与销售面积对比分析35图表 8 2007年一季度全国办公楼竣工面积与销售面积对比分析36图表 9 2007年一季度全国商业营业用房销售面积对比分析37图表 10 2007年一季度全国住宅长期供给分析38图表 11 2007年一季度全国办公楼长期供给分析39图表 12 2007年一季
13、度全国商业营业用房长期供给分析40图表 13 2007年一季度全国房地产投资增速41图表 14 2007年一季度全国房地产开发资金来源43第一部分 全国房地产行业宏观环境分析一、全国房地产宏观政策1、监察部：将对工程建设和房地产市场情况监督检查 2007年各级监察机关将加强对工程建设招投标执法活动和房地产市场宏观调控政策落实情况的监督检查。监察部下发的关于2007年执法监察和效能监察工作的安排意见指出，各级监察机关将按照国务院办公厅关于进一步规范招投标活动的若干意见的要求，进一步加强对工程建设招标投标执法活动的监督。配合有关部门规范和完善工程建设招标投标制度，督促行政主管部门建立和完善工程建设
14、招标投标行政监督机制和投诉处理机制，强化对政府投资工程招标投标的监督管理，规范建筑市场交易行为，不断推动工程建设招标投标监管体制机制的制度创新。此外，建立健全监察机关与行政主管部门之间的案件移送机制，严肃查处领导干部利用职权违规干预和插手工程建设招标投标及政府投资项目中虚假招标投标等违纪违法案件。意见同时强调，将按照国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知和国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知的要求，会同有关部门继续对房地产市场宏观调控政策落实情况进行监督检查，集中开展专项整治，严肃查处房地产开发涉及的土地、规划、拆迁等环节存在的违规违纪问题。2、国土部：各地抓紧编报用地方案 国土资源部发出通知,要求各省、区、市国土资源管理部门，抓紧组织有关城市着手编制年度农用地转用和土地征收方案，于4月中旬以前呈报国务院。2007年将继续推进土地审批制度改革研究和征地制度改革试点工作。2007年是报国务院批准城市建设用地审批方式调整后的第一年。国土部提出,年度用地编制工作须按照调整后新的审批方式和国土部关于调整报国务院
