1、第1 页，共 84 页 上海青浦资产经营股份有限公司（Shanghai Qingpu Asset Management Co.,Ltd.）2014青浦资产 NEEQ:831711 年度报告 上海青浦资产经营股份有限公司 2014 年度报告 第2 页，共 84 页 为探索打通“四资融合”通道，谋求国资国企改革新突破，在区委、区政府的领导下，在区各职能部门和集团公司的配合下，经过近一年的努力，公司顺利完成新三板挂牌工作。主要工作措施如下：一是抓住机遇、大胆尝试。基于国务院进一步促进资本市场健康发展的“国六条”和“上海国资国企改革 20 条”文件精神，公司勇于突破、敢于尝试，经与区委、区政府的多次沟
2、通汇报，于 2014年 4 月正式启动新三板挂牌工作。二是科学论证、制定方案。作为全国性融资平台，新三板的监管要求相对较高，也更加符合国际惯例，而作为改制老国企的青浦资产经营有限公司在资产质量、管理水平、人才结构、发展前景等方面，与新三板要求还存在不小差距。基于此，及时引入证券公司、会计师事务所、律师事务所等专业机构，进行全面的尽职调查，并委派专员进行工作对接，经过多方努力，于 2014 年 5 月制定资产经营公司“新三板”挂牌上市的方案，并在区政府常务会议与区委专题会议通过。三、克服困难、扎实推进。一段时间以来，根据方案要求，进行了严格规范的股份制改造，剥离一些不良资产，注入一些经营性资产，
3、并进一步明确业务方向，增强持续盈利能力。股改后，原上海青浦资产经营有限公司更名为上海青浦资产经营股份有限公司，并于 2014 年 9 月正式向全国中小企业股份转让系统进行材料申报，12 月获得挂牌批复，2015 年 1 月 20日正式挂牌，成为上海国资系统第一家进入该平台的国有企业，也拉开了青浦区打造区级国资流动平台的序幕。公 司 年 度 大 事 记 上海青浦资产经营股份有限公司 2014 年度报告 第3 页，共 84 页 目录目录 第一节 声明与提示.5 第二节 公司概况.7 第三节 会计数据和财务指标摘要.9 第四节 管理层讨论与分析.11 第五节 重要事项.18 第六节 股本变动及股东情
4、况.24 第七节 融资及分配情况.26 第八节 董事、监事、高级管理人员及员工情况.27 第九节 公司治理及内部控制.32 第十节 财务报告.35 上海青浦资产经营股份有限公司 2014 年度报告 第4 页，共 84 页 释义释义项目项目 释义释义 公司、本公司 上海青浦资产经营股份有限公司 青发集团 上海青浦发展（集团）有限公司 青浦区国资委 上海市青浦区国有资产监督管理委员会 原公司 上海青浦资产经营有限公司 三会 股东大会、董事会、监事会 高级管理人员 公司总经理、副总经理、财务总监、董事会秘书等 管理层 公司董事、监事及高级管理人员 公司法 中华人民共和国公司法 元 人民币元 报告期
5、2014 年 1 月 1 日至 2014 年 12 月 31 日 青浦工业园区 上海青浦工业园区发展（集团）有限公司 西虹桥开发 上海西虹桥商务开发有限公司 上海青浦资产经营股份有限公司 2014 年度报告 第5 页，共 84 页 第一节 声明与提示 声明声明 公司董事会及其董事、监事会及其监事、公司高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。公司负责人雷鹏、主管会计工作负责人及会计机构负责人何敏声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。立信会计师事务所（特殊普通合伙）对公司出具了标准无保留意见审计报告，本公司
6、董事会、监事会对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。(一)董事、监事、高级管理人员对年度报告内容存在异议或无法保证的理由 无(二)列示未出席董事会的董事姓名及未出席的理由 无(三)豁免披露事项及理由 无 上海青浦资产经营股份有限公司 2014 年度报告 第6 页，共 84 页 风险事项风险事项 重要风险事项名称重要风险事项名称 重要风险重要风险事项事项简要简要描述描述 存在大量对外担保的风险 截至 2014 年 12 月 31 日，公司共对外担保 14.09 亿元，其中青浦工业园区 1 亿元、西虹桥开发 13.09 亿元。公司 2014 年 12 月 31 日，公司净资产380,151,3
7、83.98 元，对外担保金额为净资产的 3.71倍，被担保企业均为青浦区国资委下属单位，一旦债务人发生违约情况，将对公司的经营产生重大影响。为此，青浦区国资委做出关于上海青浦资产经营股份有限公司承担担保责任问题的批复，指出由青浦区国资委负责安排到期还款事项，保障公司担保如期解除。未来，青浦区国资委不再安排公司承担其他担保责任。核心技术人员不足风险 公司目前的主营业务之一是股权投资，其对核心技术人员的依赖较高，公司目前的核心业务人员较少，如果核心技术人员出现较大变化会对公司产生较大影响，所以公司未来会面临核心技术人员不足带来的风险。本期重大风险是否发生重大变化：否 上海青浦资产经营股份有限公司
8、2014 年度报告 第7 页，共 84 页 第二节 公司概况 一、基本信息 公司中文全称 上海青浦资产经营股份有限公司 英文名称及缩写 Shanghai Qingpu Asset Management Co.,Ltd.证券简称 青浦资产 证券代码 831711 法定代表人 雷鹏 注册地址 上海市青浦区城中北路 103 号 办公地址 上海市青浦区城中北路 103 号 主办券商 申万宏源证券有限公司 主办券商办公地址 上海市常熟路 239 号 会计师事务所 立信会计师事务所(特殊普通合伙）签字注册会计师姓名 唐国骏、周蓓蓓 会计师事务所办公地址 上海市南京东路 61 号 4 楼 二、联系方式 董事
9、会秘书或信息披露负责人 邱炳南 电话 021-59800923 传真 021-59800910 电子邮箱 公司网址 无 联系地址 上海市青浦区城中北路 103 号 邮政编码 201799 公司指定信息披露平台的网址 或 www.neeq.cc 公司年度报告备置地 公司办公室 三、企业信息 股票公开转让场所 全国中小企业股份转让系统 挂牌时间 2015-01-20 行业（证监会规定的行业大类）商务服务业 主要产品与服务项目 股权投资及房产租赁 普通股股票转让方式 协议转让方式 普通股总股本（股）150,000,000 上海青浦资产经营股份有限公司 2014 年度报告 第8 页，共 84 页 控股
10、股东 上海青浦发展（集团)有限公司 实际控制人 上海市青浦区国有资产监督管理委员会 四、注册情况 号码 报告期内是否变更 企业法人营业执照注册号 310229000455724 否 税务登记证号码 310229703085717 否 组织机构代码 703085717 否 上海青浦资产经营股份有限公司 2014 年度报告 第9 页，共 84 页 第三节 会计数据和财务指标摘要 一、盈利能力 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例 营业收入 4,629,070.30 4,408,219.19 5.01%毛利率-81.14%10.33%-归属于挂牌公司股东的净利润 5,975,839.47 8
11、,377,387.63-28.67%归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 7,330,550.67 8,189,266.72-10.49%加权平均净资产收益率 1.63%2.29%-基本每股收益（元/股）0.05 0.07-28.57%二、偿债能力 本期期末本期期末 上年期末上年期末 增减比例增减比例 资产总计 406,368,891.88 736,250,513.41-44.81%负债总计 26,217,507.90 382,758,201.66-93.15%归属于挂牌公司股东的净资产（元）380,151,383.98 353,492,311.75 7.54%归属于挂牌公司股东的每
12、股净资产（元）2.53 3.12-18.91%资产负债率 6.45%51.99%-流动比率 1.82 0.62-利息保障倍数 6.26 5.91 三、营运情况 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例 经营活动产生的现金流量净额-79,239,838.90-7,193,639.48-应收账款周转率 22.53 14.52-存货周转率 0.00 0.00-上海青浦资产经营股份有限公司 2014 年度报告 第10 页，共 84 页 四、成长情况 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例 总资产增长率-44.81%0.13%-营业收入增长率-5.01%1.37%-净利润增长率-28.67%1
13、33.24%-五、股本情况 本期期末本期期末 上年期末上年期末 增减比例增减比例 普通股总股本（股）150,000,000 113,310,000 32.38%计入权益的优先股数量（股）0 0-计入负债的优先股数量（股）0 0-带有转股条款的债券（股）0.00 0.00-期权数量（股）0 0-六、非经常性损益 项目项目 金额金额（元（元）非流动资产处置损益-75,009.15 非货币性资产交换损益-1,234,798.53 计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关、按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外 12,400.00 除上述各项之外的其他营业外收支-57,303.52 非经常性损
14、益合计-1,354,711.20 所得税影响数-非经常性损益净额-1,354,711.20 七、因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述情况 科目科目 本期本期期末期末（本期（本期）上年上年期末（期末（去年同期去年同期）调整重述前调整重述前 调整调整重述后重述后 调整重述前调整重述前 调整调整重述后重述后 长期股权投资 152,189,756.64 84,689,756.64 567,155,564.49 499,655,564.49 可供出售金融资产 0.00 67,500,000.00 0.00 67,500,000.00 上海青浦资产经营股份有限公司 2014 年度报告 第11 页，
15、共 84 页 第四节 管理层讨论与分析 一、经营分析(一一)商业模式商业模式 公司目前主要业务是股权投资和房屋租赁。1、股权投资 公司的股权投资业务，目前还处于直接投资阶段，公司现有的直接投资项目主要是改制重组后保留下来的一些股权投资项目，挂牌以后公司将以市场为导向，结合自身的需要对外进行相应规模的股权投资，主要投资于以青浦区内为主的形成一定规模、产生稳定现金流、有一定发展潜力的拟于新三板挂牌的优质公司，以股权投资的方式支持区内企业的发展，通过公司的示范带动作用以股权投资的方式推动了青浦区内非国有企业的上市、挂牌和融资，促进了青浦区中小企业的创新发展，并通过被投资企业在创业板上市、全国中小企业
16、股份转让系统挂牌、合并收购、资产证券化、股权转让等方式退出获利。2、房产租赁 公司目前持有的多处房产，一部分因历史原因由区政府决定划入公司，一部分由区政府决定置换进入公司，上述房产都不是公司自行开发和建造，都是区政府划转入到公司的。由于历史的原因，这些房产有的需要维修，有的由于签约时间较久，租金水平不高。为了保证国有资产的优化配置、合理利用，提高运行的经济效益、社会效益，实现国有资产的保值增值。公司目前正在安装规范化的公司运作模式对现有租赁的房地产项目进行梳理，对之前签订的房地产租赁合同，低于市场价的，在到期后全部按照市场价格重新签订合同；对符合市场价格的，可以相应价格水平继续续签，但是租赁时
17、间不宜太长；对部分地段比较好的房地产项目可以根据市场需求情况高于市场价格进行租赁，以达到公司名下的国有房地产项目使用效益最大化。年度内变化统计：事项事项 是或是或否否-所处行业是否发生变化 否 主营业务是否发生变化 否 主要产品或服务是否发生变化 否 客户类型是否发生变化 否 关键资源是否发生变化 否 销售渠道是否发生变化 否 收入来源是否发生变化 否 商业模式是否发生变化 否(二二)报告期内经营情况回顾报告期内经营情况回顾 2014 年公司为探索打通“四资融合”通道，谋求国资国企改革新突破，公司管理层根据公司的具体情况，制定了在全国中小企业股份转让系统挂牌上市的工作目标。在青发集团的领导下，
18、公司抓住机遇、大胆尝试，经过近一年的努力，公司顺利完成“新三板”挂牌工作。借着“新三板”的上市，公司制定了一系列内部管理制度，进一步健全了公司治理机制，为实现公司稳步发展奠定了基础。上海青浦资产经营股份有限公司 2014 年度报告 第12 页，共 84 页 2014 年，公司的房屋租赁收入及股权投资收入呈现稳定的增长。租金收入4,629,070.30 元，同比增长 5%；股权收入 18,569,966.47 元，同比增长 12.46%；净利润 5,975,839.47 元,同比减少 28.67%(主要原因是股份制改制时置换入青浦区盈顺路218 弄一套房产，报告期未达到对外出租的条件，但该房产计
19、提的折旧费用使净利润下降 4,385,683.92 元）。公司报告期内进行了一次重大资产重组，该次重组将非盈利性业务进行剥离，减轻了公司的负担。以便公司未来集中精力，发展主营业务。通过业务剥离和资产置换，公司资产的盈利能力大幅提升。非盈利性业务的剥离预期将为公司增加每年 700 万左右的投资收益，换入房产预计将为公司带来每年约 1000 万元左右的收入，将增强公司盈利性及持续经营能力。1.1.主营业务分析主营业务分析 (1)(1)利润构成利润构成与现金流与现金流分析分析 单位：单位：万万元元 项目项目 本期本期 上年同期上年同期 金额金额 变动比例变动比例 占 营 业占 营 业收 入 的收 入
20、 的比重比重 金额金额 变 动 比变 动 比例例 占 营 业占 营 业收 入 的收 入 的比重比重 营业收入 4,629,070.30 5.01%-4,408,219.19 1.37%-营业成本 8,385,223.25 112.14%181.14%3,952,652.91-10.06%89.67%管理费用 6,527,553.99-10.45%141.01%7,289,178.77-6.32%165.35%销售费用 0.00 0.00%0.00%0.00 0.00%0.00%财务费用 504,410.91-59.97%10.90%1,260,180.70-38.98%28.59%营业利润 7
21、,330,550.67-10.49%158.36%8,189,266.72 148.13%185.77%资产减值损失 12,983.45 0.00%0.28%0.00 0.00%0.00%营业外收入 36,004.52-89.55%0.78%344,506.41-30.78%7.82%营业外支出 1,390,715.72 789.29%30.04%156,385.50-24.17%3.55%所得税费用 0.00 0.00%0.00%0.00 0.00%0.00%净利润 5,975,839.47-28.67%129.09%8,377,387.63 133.24%190.04%经营活动产生的现金流
22、量净额-79,239,838.90 1,001.52%-7,193,639.48-27.92%-投资活动产生的现金流量净额 22,513,968.84 68.19%-13,385,687.59-15.61%-筹资活动产生的现金流量净额 36,690,000.00 1,064.18%-3,805,295.17-43.63%-项目变动及重大差异产生的原因：一、营业成本上升了 112.14%，主要原因是股份制改制时置换入青浦区盈顺路 218 弄一套房产，计提的房屋折旧使营业成本增加 4,385,683.92 元，占比 98.94%。二、营业外支出上升了 789.29%，主要原因是股份制改制时置换人青
23、浦区盈顺路 218 弄一套房产，产生了非货币性资产交换损失金额为 1,234,798.53 元，占比 100.04%。上海青浦资产经营股份有限公司 2014 年度报告 第13 页，共 84 页 三、营业外收入下降了 89.55%，主要原因是 2013 年财政补贴老公房保修费用 300,000元,2014 年股份制改制后相关职能已剥离，公司不再享受这部分的财政补贴，占比97.24%。四、财务费用下降了 59.97%，主要原因是:1、报告期内股份制改制资产置换时换出上海市青浦区财政局借款 856 万元，使财务费用减少 303,787.68 元，占比 40.20%。2、2013年度归还了上海市青浦区
24、财政局 3,805,295.17 元，使报告期内财务费用减少433,618.23 元，占比 57.37%。五、经营活动产生的现金流量净额上升了 1001.52%，主要原因是公司原承担社会保障业务及托管人员的职责根据上海市青浦区人民政府相关文件剥离出我公司，同时将我公司用于社会保障业务及托管人员的专项应付款 66,312,734.28 元，以货币资金的方式划转至上海青资社会保障咨询服务有限公司，占比 92.04%。六、投资活动产生的现金流量净额上升了 68.19%，主要原因是 2013 年全部归还了购买上海朱家角投资有限公司股权的欠款 8,885,104.83 元，占比 97.34%。七、筹资活
25、动产生的现金流量净额上升了 1064.18%，主要原因是：1、报告期内青发集团增资 3500 万元，占比 86.43%；2、引进一位新股东上海青浦现代农业园区发展有限公司投资额 169 万元，占比 4.17%；3、2013 年度归还了上海市青浦区财政局欠款3,805,295.17 元，占比 9.40%。现金流量分析：一、经营活动产生的现金流量净额比去年多流出 72,046,199.42 元，主要原因是报告期内公司原承担社会保障业务及托管人员的职责根据上海市青浦区人民政府相关文件剥离出我公司，同时将我公司用于社会保障业务及托管人员的专项应付款 66,312,734.28元，以货币资金的方式划转至
26、上海青资社会保障咨询服务有限公司，使公司当年度内多流出现金 66,312,734.28 元，占比 92.04%。二、净利润比去年减少了 2,401,548.16 元，主要原因：1、2014 年股份制改制时置换入青浦区盈顺路 218 弄一套房产，2014 年该房产未达到对外出租相关条件，但房屋的计提折旧增加了营业成本 4,385,683.92 元，使公司当年度减少净利润 4,385,683.92 元，占比 182.62%。2、报告期内投资收益增加 2,057,372.23 元（安信农业保险股份有限公司股利分红 515,811 元；上海烟草集团青浦烟草糖酒有限公司权益法核算确认的投资收益比去年多
27、1,541,561.23 元），使公司当年度增加净利润 2,057,372.23 元，占比 85.67%。(2)(2)收入构成分析收入构成分析 类别类别/项目项目 本期收入金额本期收入金额 占营业占营业收入收入比例比例 上期上期收入金额收入金额 占营业占营业收入收入比例比例 房屋租赁 4,629,070.30 100.00%4,408,219.19 100.00%收入构成变动的原因 本年度房屋租赁收入变动不大。(3)(3)营运分析营运分析 主要销售客户的基本情况：1、房屋租赁 公司营业收入全部是房屋租赁收入，近三年来租金收入都略有增长。当年度公司前 5 名客户分别为上海青浦市场开发管理有限公司
28、、朱如桂、上海市青浦区土地储备中心、上海联华超市青浦有限公司、上海青浦练塘农副业有限公司。近三年来公司前 5 名客户及租金收入占比基本保持稳定。上海青浦资产经营股份有限公司 2014 年度报告 第14 页，共 84 页 2、对外股权投资 本年度公司股份制改制后，对外投资只剩上海烟草集团青浦烟草糖酒有限公司、安信农业保险股份有限公司、上海农村商业银行股份有限公司、长江股份这四家公司。上海烟草集团青浦烟草糖酒有限公司及上海农村商业银行股份有限公司每年都有比较固定的投资分红，也是公司现金流的保障。主要供应商的基本情况：公司的主营业务是股权投资和房屋租赁业务，报告期内未发生采购事宜，无稳定的供应商。重
29、要订单的基本情况：本年度未签订重要租赁合同及对外股权投资合同。2.2.资产负债结构分析资产负债结构分析 单位：元单位：元 项目项目 本期末本期末 上年期末上年期末 占占 总 资总 资产 比 重产 比 重的增减的增减 金额金额 变 动 比变 动 比例例 占 总 资占 总 资产 的产 的 比比重重 金额金额 变动比例变动比例 占 总 资占 总 资产 的产 的 比比重重 货币资金 26,743,245.13-42.83%6.58%46,779,115.19 5.38%6.35%0.23%应收账款 44,529.74 0.00%0.01%0.00-100.00%0.00%0.01%存货 0.00 0.
30、00%0.00%0.00 0.00%0.00%0.00%长期股权投资 84,689,756.64-83.05%20.84%499,655,564.49 0.65%67.86%-47.02%固定资产 549,474.17 8.31%0.14%507,336.43-34.53%0.07%0.07%在建工程 0.00 0.00%0.00%0.00 0.00%0.00%0.00%短期借款 0.00 0.00%0.00%0.00 0.00%0.00%0.00%长期借款 0.00 0.00%0.00%0.00 0.00%0.00%0.00%总资产 406,368,891.88-44.81%-736,250
31、,513.41 0.13%-0.00%项目变动原因：一、长期股权投资下降了 83.05%，主要原因是股份制改制时根据上海市青浦区国有资产监督管理委员会的相关批复及资产置换协议减少了 9 家公司的对外股权投资，涉及金额为 417,967,257.35 元。二、货币资金下降了 42.83%，货币资金减少了 20,035,870.06 元，主要原因：1、报告期内公司剥离原承担社会保障业务及托管人员的职责，用货币资金支付了社会保障业务及托管人员费用 66,312,734.28 元。2、报告期内青发集团货币增资 3500 万元；报告期内引进一位新股东上海青浦现代农业园区发展有限公司货币投资额 169 万
32、元。3.3.投资情况分析投资情况分析 (1)(1)主要主要控股子公司、参股公司分析控股子公司、参股公司分析（如有（如有）参股公司：上海烟草集团青浦烟草糖酒有限公司，持股比例 49%。该公司 2014 年营业收入930,507,026.34元同比增长1.93%；2014年净利润36,845,215.25元同比增长9.34%；本年度收到的来自该企业的股利 15,052,705.97 元同比下降 3.85%.(2)(2)对外对外股权股权投资投资情况情况（如有（如有）上海青浦资产经营股份有限公司 2014 年度报告 第15 页，共 84 页 报告期内，公司无对外股权投资。(3)(3)委托理财及衍生品投
33、资情况（如有委托理财及衍生品投资情况（如有）项目项目 投资金额投资金额 投资投资期限期限 预计预计收益收益 总计总计 0.00 -委托贷款情况：项项目目 贷款贷款金额金额 借款人借款人 借款期限借款期限 总计总计 0 -(4)(4)公司公司控制的控制的特殊特殊目的目的主体情况（如有主体情况（如有）报告期内，公司不存在控制的特殊目的的主体。(三三)外部环境的分析外部环境的分析 公司是一家专业从事房产租赁和股权投资的企业，公司主要业务包括：对公司房产进行租赁经营，保证公司资产的优化配置、合理利用，提高运行的经济效益，实现公司资产的保值增值。股权投资，公司目前的对外股权投资项目主要是改制重组后保留下
34、来的一些股权投资项目，挂牌以后公司将以市场为导向，结合自身的需要对外进行相应规模的股权投资。（一）行业概况 1、公司属于行业 L7412 投资与资产管理，指政府主管部门转变职能后，成立的国有资产管理机构和行业管理机构的活动；非金融性投资活动。2、行业监管 公司作为国有资产管理机构，所属行业主管部门为国资委。3、主要法律和政策 公司需要遵从的法律主要为中华人民共和国预算法、中华人民共和国企业国有资产法、国务院关于试行国有资本经营预算的意见及上海市市本级国有资本经营预算试行办法等有关法律和规定。（二）市场规模 股权投资市场非常大，几乎是无限的。公司目前可用于投资的资金规模受限于公司的自有资金量和公
35、司提供投资咨询服务的资金量。未来公司的直接投资和投资咨询业务成熟后，公司会进一步开发私募股权投资市场，在取得相关行业主管部门许可后，扩大资金来源和投资范围。房地产出租市场规模也非常庞大，但是公司仅使用自有房产出租，且未来不再购置新的投资性房地产，因此公司的房产出租业务规模与市场规模不具有相关性。（三）公司在行业中的地位 公司自 1999 年 4 月成立，在青浦区内有一定的知名度，承接区内企业的各项资产和负债，有着较丰富的资产管理经验。股权投资市场巨大，投资企业差异巨大，潜在竞争对手很难界定。(四四)竞争优势分析竞争优势分析 1、股权投资业务（1）公司的竞争优势 第一，项目风险低。公司目前考察中
36、的投资企业较为成熟，企业材质相对较好，项目风险低，增长稳健。第二，拥有地理优势。上海青浦资产经营股份有限公司 2014 年度报告 第16 页，共 84 页 公司地处上海市西部，公司经营区域包括整个青浦区域范围，上海是中国发展最快的城市，是经济最发达的城市之一，是长江三角洲经济圈的经济龙头，公司能够依托上海区位优势环境开拓业务。第三，客户渠道优势 公司拥有广泛企业资源的青浦区工业园区和青浦区国资委为依托，拥有一批稳定的、优质的客户来源。公司股东的强大社会关系和社会资源也给公司客户渠道的开拓带来了积极的影响。第四，稳健的经营机制 为防范风险、促进企业稳健发展，公司制定了一系列重要的经营理念，不追求
37、超额利润，谨慎的投资程序，有效的内控制度。（2）公司的竞争劣势 第一，收益期不稳定。公司投资企业挂牌或 IPO 时间难以准确估计，存在比较大的不确定性。第二，对入股企业控制不足。企业投资比例相对比例不高，对入股企业影响有限，可能会产生道德风险。第三、公司房产部分处于农村地区，位置不佳。(五五)持续经营评价持续经营评价 报告期内公司未发生对持续经营能力有重大不利影响的事项。(六六)自愿披露自愿披露 无 二、风险因素(一一)持续到本年度的风险因素持续到本年度的风险因素 1、存在大量对外担保的风险：截至 2014 年 12 月 31 日，公司共对外担保 14.09 亿元，其中青浦工业园区 1 亿元、
38、西虹桥开发 13.09 亿元。公司 2014 年 12 月 31 日，公司净资产 380,151,383.98 元，对外担保金额为净资产的 3.71 倍，被担保企业均为青浦区国资委下属单位，一旦债务人发生违约情况，将对公司的经营产生重大影响。为此，青浦区国资委做出关于上海青浦资产经营股份有限公司承担担保责任问题的批复，指出由青浦区国资委负责安排到期还款事项，保障公司担保如期解除。未来，青浦区国资委不再安排公司承担其他担保责任。2、核心技术人员不足风险 公司目前的主营业务之一是股权投资，其对核心技术人员的依赖较高，公司目前的核心业务人员较少，如果核心技术人员出现较大变化会对公司产生较大影响，所以
39、公司未来会面临核心技术人员不足带来的风险。公司已采取了相应措施：如制定适当的薪酬管理体系、通过外部市场引进一些符合公司发展的核心技术人员，努力营造积极向上的公司文化。(二二)报告期内新增的风险因素报告期内新增的风险因素 报告期内无新增风险因素。三、对非标准审计意见审计报告的说明 上海青浦资产经营股份有限公司 2014 年度报告 第17 页，共 84 页 是否被出具“非标准审计意见审计报告”：否 审计意见类型：标准无保留意见 董事会就非标准审计意见的说明：上海青浦资产经营股份有限公司 2014 年度报告 第18 页，共 84 页 第五节 重要事项 一、重要事项索引 事项事项 是或是或否否 索引索
40、引 是否存在重大诉讼、仲裁事项 否-是否存在对外担保事项 是 五 二（二）是否存在股东及其关联方占用或转移公司资金、资产及其他资源的情况 否-是否存在日常性关联交易或偶发性关联交易事项 否-是否存在经股东大会审议过的收购、出售资产事项 否-是否存在经股东大会审议过的对外投资事项 否-是否存在经股东大会审议过的企业合并事项 否-是否存在股权激励事项 否-是否存在已披露的承诺事项 否-是否存在资产被查封、扣押、冻结或者被抵押、质押的情况 否-是否存在被调查处罚的事项 否-是否存在重大资产重组的事项 是 五 二（十二）二、重大事项详情(一一)案件进展情况、涉及金额、是否形成预计负债，以及对公司未来的
41、影响：案件进展情况、涉及金额、是否形成预计负债，以及对公司未来的影响：无(二二)公司发生的公司发生的对外对外担保事项：担保事项：担保对象担保对象 担保金额担保金额 担保期限担保期限 担保类担保类型型 （保证（保证、抵押、抵押、质质押押）责任责任类型类型（一般或（一般或者者连带连带）是否是否履行履行必要必要决策决策程序程序 是否是否为关为关联担联担保保 是否是否存在存在清偿清偿迹象迹象 上海青浦工业园区发展（集团）有限公司 100,000,000.00 5 年 保证 一般 是 否 否 上海西虹桥商务开发有限公司 400,000,000.00 3 年 保证 一般 是 否 否 上海西虹桥商务开发有限
42、公司 140,000,000.00 3 年 保证 一般 是 否 否 上海青浦资产经营股份有限公司 2014 年度报告 第19 页，共 84 页 上海西虹桥商务开发有限公司 161,700,000.00 3 年 保证 一般 是 否 否 上海西虹桥商务开发有限公司 105,300,000.00 3 年 保证 一般 是 否 否 上海西虹桥商务开发有限公司 52,000,000.00 3 年 保证 一般 是 否 否 上海西虹桥商务开发有限公司 450,000,000.00 6 年 保证 一般 是 否 否 总计总计 1,409,000,000.00-对外担保对外担保分类分类汇总：汇总：项目项目汇总汇总
43、余额余额 公司对外提供担保（包括公司、子公司的对外担保，不含公司对子公司的担保）1,409,000,000.00 公司对子公司提供担保-公司及子公司为股东、实际控制人及其关联方提供担保 1,409,000,000.00 直接或间接为资产负债率超过 70%的被担保对象提供的债务担保金额-公司担保总额超过净资产 50%（不含本数）部分的金额 1,218,924,308.01(八八)股权激励股权激励计划在本年度的具体实施情况计划在本年度的具体实施情况 无(十二十二)重大资产重组重大资产重组事项事项 1、资产置换 2014 年 6 月 10 日，原公司召开股东会，同意与青浦区国资委签订资产置换协议，进
44、行资产置换。2014 年 6 月 16 日，原公司与青浦区国资委签订资产置换协议，青浦区国资委与原公司进行资产置换，原公司给予青浦区国资委长期股权投资、应收账款等资产195,756,880.80 元（置出资产）；青浦区国资委给予原公司青浦镇盈顺路 218 弄房产（置入房产），同时青浦区国资委为原公司承担部分对外负债 11,785,252.27 元（置出负债）。置入房产评估价值为 182,736,800.00 元，小于 183,971,628.53 元置出标的价值（置出资产减置出负债的净值），差价 1234,828.53 元视为原公司本次重大资产置换损失，青浦区国资委不需要支付相应对价。原公司置
45、入位于青浦区青浦镇盈顺路 218 弄 25、65 号，土地使用面积 15504.29 平方米，建筑面积 15997.62 平方米，经万隆（上海）资产评估有限公司出具的，评估基准日为2014 年 5 月 31 日的上海青浦发展(集团)有限公司拟了解上海市青浦区青浦镇盈顺路218 弄 25、65 号房地产资产置换价值所涉房地产评估报告书（万隆评报字2014第1194 号），评估价值为 182,736,800.00 元的房产。同时，原公司置出资产情况如下：原公司置出现金资产 31,477,210.61 元，置出非现金资产 164,279,670.19 元，置出负债 11,785,252.27 元。共
46、计置出资产与负债的净值为183,971,628.53 元。此外,原公司的上述债务置出，经过了相应债权人的同意。上海青浦资产经营股份有限公司 2014 年度报告 第20 页，共 84 页 本次资产置换（剥离、重组）是公司为在全国中小企业股份转让系统挂牌而做的重要准备，上述行为最终的结果是：（1)、将非盈利性业务剥离，减轻了公司的负担。以便公司未来集中精力，发展主营业务。（2）、公司资产的盈利能力大幅提升。公司置出的股份均为政府融资平台，本身盈利机制与能力均不明确。公司对三家公司没有影响力，最近两年一期也未收到过分红。公司剥离的债权债务均为长期挂帐，难以实现或处置。公司剥离的房产为无证房产，本身就
47、具有权力瑕疵。而公司置入的房产产权清晰，状况良好，易于出租，未来会形成稳定现金流。因此上述行为不存在损害公司利益的情况。同时，上述行为的决定方和对手方均为上海市青浦区国有资产监督管理委员会，亦不存在损害股东利益或者国有资产流失分险。2、资产剥离（1）无偿划转公司部分债权、债务、房产 2014 年 6 月 10 日，原公司召开股东会，决议将部分债权、债务、房产无偿划转至青浦区国资委。2014 年 6 月 18 日，原公司向青浦区国资委提出关于划转我公司部分债权、债务、房产的请示（青国资委20148 号），申请将历史上划入原公司的部分债权、债务、房产等资产，无偿划转至青浦区国资委。2014 年 6
48、 月 20 日，青浦区国资委下发关于同意划转上海青浦资产经营有限公司部分债权、债务、房产的批复（青国资委201489 号），批复如下：同意将原公司的债权 36,131,425.48 元，其他流动资产 892,350.94 元，债务 8,437,719.42 元，无偿划转至青浦区国资委。同意将原划入原公司的房地产权证为房地青字（2000）第 000887号，权利人为上海朱家角棵植园开发有限公司，位于青浦区朱家角镇西井街 157 号的土地房产，账面价值 138,400 元，无偿划转至青浦区国资委。同意将原划入原公司的房屋所有权证为沪房青字第 0500146 号，权利人为青浦县教育委员会，坐落于青浦
49、县大盈乡白米村的房产及附属物，账面价值 266,422.44 元，无偿划转至青浦区国资委。同意将青浦区教育局、环保局、建交委所属企业划入原公司的固定资产，账面价值177,093.48元，无偿划转至青浦区国资委。（2）无偿划转上海青浦农业投资管理有限公司股权 2014 年 6 月 10 日，原公司召开股东会，决定将公司对上海青浦农业投资管理有限公司 88%的股权，无偿划转至青浦区国资委。2014 年 6 月 16 日，原公司提出 关于划转上海青浦农业投资管理有限公司股权的请示（青资司20143 号），申请将公司持有的上海青浦农业投资管理公司 88%的股权，无偿划青浦区国资委。2014 年 6 月
50、 19 日，国资委下发关于同意对上海青浦农业投资管理有限公司股权划转的批复（青国资委201477 号），批复如下：原则同意原公司持有的上海青浦农业投资管理有限公司 88%的股权，注册资本为人民币 550 万元，无偿划转给青浦区国资委。2014 年 6 月 19 日，原公司与青浦区国资委签订股权转让协议，原公司将所持有的上海青浦农业投资管理有限公司 88%的股权（原出资额 550 万元）无偿划转给青浦区国资委。2014 年 6 月 26 日，上海青浦农业投资管理有限公司 88%的股权完成了工商变更。（3）无偿划转上海青浦储备粮管理有限公司股权 2014 年 6 月 10 日，原公司召开股东会，决
