1、第1 页，共 86 页 青岛华仁物业股份有限公司（QINGDAO HUAREN PROPERTY CO.,LTD）2014华仁物业 NEEQ:832319 年度报告 第2 页，共 86 页 成为青岛市物业行业协会会长单位；荣获2014 年度山东省物业服务“金牌管家”；通过了 ISO9001 国际质量体系、ISO14001 环境管理体系和 GB/T280012001 职业健康安全管理体系的监督审核；在管的兖州紫金城项目获得济宁省优项目称号；在管的青岛欧典商苑项目获得市优项目称号。2014 年新承接项目包括世界园艺博览会项目、三级甲等医院青岛市立医院项目、青岛市经济技术开发区人民法院项目及青岛 C
2、BD中心的财富地带商务写字楼、书香名苑高端住宅项目的物业服务管理，高端物业项目的承接不断提升华仁物业的品牌影响力。以在管项目海逸天成为平台，全面引入并推行英式管家服务并获得英国管家协会认证，成为青岛市首家经过英式管家协会认证的正统英式管家团队；引入 CRM 客户管理系统，并成熟运行和推广；OA 办公自动化全面上线并运行，全面提高工作效率、降低办公成本；完善储备项目经理培训体系并开启了第一期储备项目经理培训，培训合格的储备项目经理部分已经担任实岗工作；更新并完善了公司标准化文件，全面提升了企业现场精细化、规范化和标准化运作。2014 年 8 月 31 日做为股改基准日，10 月 14日完成公司股
3、份改制并顺利取得工商营业执照，2015 年 1 月 9 日正式向中小企业股份转让系统提交申报资料并被接收审核。公 司 年 度 大 事 记 青岛华仁物业股份有限公司 2014 年度报告 第3 页，共 86 页 目录目录 第一节声明与提示.5 第二节公司概况.7 第三节会计数据和财务指标摘要.9 第四节管理层讨论与分析.11 第五节重要事项.22 第六节股本变动及股东情况.25 第七节融资及分配情况.27 第八节董事、监事、高级管理人员及员工情况.28 第九节公司治理及内部控制.33 第十节财务报告.37 青岛华仁物业股份有限公司 2014 年度报告 第4 页，共 86 页 释义释义 释义释义项目
4、项目 释义释义 公司、本公司、股份公司、华仁物业 青岛华仁物业股份有限公司，原名为“青岛华仁物业管理有限公司”。高级管理人员 总经理、常务副总经理、副总经理、总经理助理、财务负责人、董事会秘书 报告期 2014 年 1 月 1 日至 2014 年 12 月 31 日 全国股份转让系统 全国中小企业股份转让系统 主办券商 申万宏源证券股份有限公司 审计机构 中天运会计师事务所（特殊普通合伙）发行人律师 山东文康律师事务所 公司法 中华人民共和国公司法 公司章程 青岛华仁物业股份有限公司章程 挂牌、公开转让 公司股票在全国股份转让系统挂牌及公开转让行为 元、万元 人民币元、人民币万元 三会 股东大
5、会、董事会、监事会 三会议事规则 股东大会议事规则、董事会议事规则、监事会议事规则 青岛华仁物业股份有限公司 2014 年度报告 第5 页，共 86 页 第一节 声明与提示 声明 公司董事会及其董事、监事会及其监事、公司高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人（会计主管人员）保证年度报告中财务报告的真实、完整。中天运会计师事务所（特殊普通合伙）对公司出具了标准无保留审计意见审计报告，本公司董事会、监事会对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。重要风险事项 重要
6、风险事项名称重要风险事项名称 重要风险重要风险事项事项简要简要描述描述 实际控制人不当控制的风险 公司实际控制人为梁福东，其控制公司 87.00%的股份。若梁福东利用其拥有的公司实际控制权对公司的经营决策、人事、财务等进行不当控制，可能给公司经营和未来发展带来风险。公司治理的风险 有限公司阶段公司的治理存在不规的情况，如关联方经营同类业务、股东占用公司资金、公司会议记录不健全等。股份公司成立后，公司制订了较为完备的 公司章程、“三会”议事规则等治理制度，但股份公司成立时间较短，公司短期内仍可能存在治理不规范、相关内部控制制度不能有效执行的风险。核心业务人员流失的风险 公司所处行业领域属于服务业
7、，保持核心业务人员的稳定性是公司的核心竞争力之一。公司核心业务人员物业管理经验十分丰富，是物业服务行业高端管理人才，但由于行业内人才流动也较频繁，如果公司发生核心业务人员流失的情况，将给公司带来不利影响。但本公司股份改制后进行了内部股权激励，核心业务人员成为自然人股东，并且在挂牌后也将实行中层以上人员的二次股权激励，大大增强了员工对企业的发展信心，稳定了员工队伍，降低了核心业务人员的流失风险。管理风险 随着公司不断发展，公司业务规模及员工人数有了较大增长，经营管理面临的压力日趋增大。公司虽然按照现代企业制度的要求建立了较为规范的管理体系，但随着公司规模不断扩大，公司管理体系和组织结构将日趋复杂
8、化。因此，公司面临现有的组织结构和管理模式不能适应公司规模不断扩大的风险。劳动力成本上升风险 公司的营业成本以人工成本为主，近年工资水平的持青岛华仁物业股份有限公司 2014 年度报告 第6 页，共 86 页 续上涨，公司的人力成本和劳务外包成本不断上升，人力成本上升对公司的盈利水平造成不利影响。物业费无法收回的风险 公司提供物业服务时，往往面对众多业主，而个体的需求不同，对物业服务的感受可能会大相径庭，兼有个人经济状况差别等因素，会出现少量业主拖欠物业费甚至久拖不付的情形。成本变动难以转移的风险 公司签订的物业服务合同多有三年期限、五年期限等情况，合同期间物业服务价格是固定的，而公司的成本会
9、由于通货膨胀的因素有波动，通货膨胀导致的成本波动在合同期内是无法转移给客户的。本期重大风险是否发生重大变化：否 青岛华仁物业股份有限公司 2014 年度报告 第7 页，共 86 页 第二节公司概况 一、基本信息 公司中文全称 青岛华仁物业股份有限公司 英文名称及缩写 QINGDAO HUAREN PROPERTY CO.,LTD 证券简称 华仁物业 证券代码 832319 法定代表人 解艳燕 注册地址 青岛市市南区东海西路 37 号 3137 户及 3136-2 户 办公地址 青岛市市南区东海西路 37 号 3137 户及 3136-2 户 主办券商 申万宏源 主办券商办公地址 上海市常熟路
10、239 号 会计师事务所 中天运会计师事务所（特殊普通合伙）签字注册会计师姓名 杨锡刚、李祥波 会计师事务所办公地址 北京市西城区车公庄大街 9 号 二、联系方式 董事会秘书或信息披露负责人 李珍 电话 0532-85700266 传真 0532-85728377 电子邮箱 公司网址 http:/ 联系地址 山东省青岛市市南区东海西路 37 号金都花园 C-306 邮政编码 266071 公司指定信息披露平台的网址 公司年度报告备置地 董事会办公室 三、企业信息 股票公开转让场所 全国中小企业股份转让系统 挂牌时间 2015-04-16 行业（证监会规定的行业大类）房地产业 主要产品与服务项目
11、 提供物业管理服务 普通股股票转让方式 协议转让 普通股总股本（股）10,000,000 青岛华仁物业股份有限公司 2014 年度报告 第8 页，共 86 页 控股股东 华仁世纪集团有限公司 实际控制人 梁福东 四、注册情况 号码 报告期内是否变更 企业法人营业执照注册号 370202018027306 是 税务登记证号码 370202740398026 是 组织机构代码 74039802-6 是 青岛华仁物业股份有限公司 2014 年度报告 第9 页，共 86 页 第三节会计数据和财务指标摘要 盈利能力 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例 营业收入 75,029,979.64 53
12、,421,843.77 40.45%毛利率 22.04%21.24%-归属于挂牌公司股东的净利润 3,097,511.69 3,638,725.10-14.87%归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 2,995,132.84 3,578,376.46-16.30%加权平均净资产收益率 23.64%41.66%-基本每股收益（元/股）0.48 0.73-34.25%一、偿债能力 本期期末本期期末 上年期末上年期末 增减比例增减比例 资产总计 33,367,380.78 36,126,985.74-7.64%负债总计 17,719,540.15 25,573,344.60-30.71%归
13、属于挂牌公司股东的净资产（元）15,647,840.63 10,553,641.14 48.27%归属于挂牌公司股东的每股净资产（元）1.56 2.11-26.07%资产负债率 53.1%70.79%-流动比率 1.69 1.26-利息保障倍数 0.00 0.00 二、营运情况 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例 经营活动产生的现金流量净额-2,321,419.07-1,788,656.74-应收账款周转率 13.56 19.32-存货周转率 1,091.12 822.70-三、成长情况 青岛华仁物业股份有限公司 2014 年度报告 第10 页，共 86 页 本期本期 上年同期上年同
14、期 增减比例增减比例 总资产增长率-7.64%44.21%-营业收入增长率 40.45%60.23%-净利润增长率-14.87%25.29%-四、股本情况 本期期末本期期末 上年期末上年期末 增减比例增减比例 普通股总股本（股）10,000,000 5,000,000 100.00%计入权益的优先股数量（股）-计入负债的优先股数量（股）-带有转股条款的债券（股）-期权数量（股）-五、非经常性损益 项目项目 金额金额（元（元）计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）83,870.00 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 52,635.14 非经
15、常性损益合计 136,505.14 所得税影响数 34,126.29 非经常性损益净额 102,378.85 青岛华仁物业股份有限公司 2014 年度报告 第11 页，共 86 页 第四节管理层讨论与分析 一、经营分析(一一)商业模式商业模式 作为物业管理企业，公司与房地产开发商、业主委员会或其他委托方订立物业管理合同，根据该等合同公司向特定物业提供其各个部分的维修、养护、运行和管理服务，并依据该等合同的收费条款向业主、物业使用人或委托方收取物业服务费、电梯运行费、空调运行费等费用，该等费用形成公司的收入。在自主向客户提供物业管理服务的同时，公司还在物业管理合同允许的范围内将部分专业管理业务外
16、包给该领域的专营企业，比如保安、保洁业务。报告期内，公司的商业模式并未发生变化。年度内变化统计：事项事项 是或是或否否-所处行业是否发生变化 否 主营业务是否发生变化 否 主要产品或服务是否发生变化 否 客户类型是否发生变化 否 关键资源是否发生变化 否 销售渠道是否发生变化 否 收入来源是否发生变化 否 商业模式是否发生变化 否(二二)报告期内经营情况回顾报告期内经营情况回顾 2014 年是公司稳步发展实现跨越的关键一年，公司董事会根据行业发展形势和市场状况，结合公司实际制定了切实可行的年度整体经营管理方针，配套制定了经营目标和管理原则。公司内部职能部门和分公司及项目均良好的贯彻和执行了年度
17、经营管理方针，并创造了优异的成绩。一、经营业绩持续性高增长 2014 年度报告期内，营业收入较 2013 年度增加 21,608,135.87 元，增长率为 40.45%，实现归属于挂牌公司股东的净利润 3,097,511.69 元，较高标准的增长率展示公司发展的良好势头。二、业务拓展成绩显著 华仁物业是青岛市最早进入市场化运作的物业公司之一，拥有物业服务企业一级资质，是中国物业管理协会常务理事单位、青岛市物业管理协会会长单位和青岛市守合同重信用企业。报告期内，公司凭借过硬的物业管理实力和社会知名度，成功签订多个优质项目，具体包括：1.2014 年世界园艺博览会中的植物馆和中华园项目；2.青岛
18、市市立医院项目（三级甲等医院）；3.青岛市经济技术开发区人民法院项目（国家级开发区）；4.青岛市 CBD 高端商写字楼财富地带项目；青岛华仁物业股份有限公司 2014 年度报告 第12 页，共 86 页 5.胶州市高端住宅小区书香名苑项目；还有众多高端服务项目仍在洽谈当中，相信 2015 年我们的市场业绩将更加精彩。其中，世界园艺博览会项目更是面向世界的窗口，世界各地的游客纷至沓来，华仁物业的优质服务彰显了公司的管理实力，也进一步提升了公司的品牌影响力。三、品牌影响力不断提升 荣誉方面：公司荣获 2014 年度山东省物业服务“金牌管家”称号；兖州紫金城项目获得济宁省优项目荣誉称号；青岛 CBD
19、 中心欧典商苑项目获得市优项目荣誉称号。企业文化建设方面，具体事项如下：1.公司全新打造的网站上线并良好运行；2.拍摄完成 2014 版华仁物业宣传片；3.企业内刊华仁物业人按期出刊；4.完成全新版本公司宣传册的制作与印刷；5.公司八项工作原则的推进工作深入人心。四、内部管控日趋完善（修改）报告期内确定了公司标准化文件的总目录及分目录；将物业服务的基础服务部分（即：公司各项工作流程和标准）与操作部分（即理念识别体系 MI、视觉管理体系 VI、行为管理体系 BI）合并，形成操作标准，与管理标准组成标准化文件的核心内容，全面提升了企业现场精细化、规范化和标准运作。五、团队建设 报告期内，公司引进一
20、批中高层管理和技术人员，其中包括高级职业经理人 1 名、水暖工程师 1 名、职能部门经理 1 名、项目经理 2 名、储备项目经理 6 名。六、新三板挂牌筹备工作 新三板挂牌工作，2014 年 8 月 31 日做为股改基准日，10 月完成公司股份改制并顺利取得工商营业执照，2015 年 1 月 9 日，正式向中小企业股份转让系统提交申报资料并被接收审核。总之，2014 年公司的经营管理和企业发展工作又迈上了一个新台阶。1.1.主营业务分析主营业务分析 (1)(1)利润构成利润构成与现金流与现金流分析分析 单位：元单位：元 项目项目 本期本期 上年同期上年同期 金额金额 变动比变动比例例 占营业收
21、占营业收入的入的比重比重 金额金额 变动比变动比例例 占营业收占营业收入的入的比重比重 营业收入 75,029,979.64 40.45%-53,421,843.77 60.23%-营业成本 58,495,160.00 39.03%77.96%42,074,072.54 66.14%78.76%管理费用 7,620,832.18 114.86%10.16%3,546,812.93 42.02%6.64%销售费用 0.00 0.00%0.00%0.00 0.00%0.00%财务费用 62,317.44 65.38%0.08%37,680.57 11,679.60%0.07%营业利润 4,264,
22、577.42-18.23%5.68%5,215,456.25 25.03%9.76%资产减值损失 854,277.21 302.22%1.14%212,388.32 7.85%0.40%营业外收入 136,546.00 62.62%0.18%83,968.00 1,579.35%0.16%青岛华仁物业股份有限公司 2014 年度报告 第13 页，共 86 页 营业外支出 40.86-98.83%0.00%3,503.15 48.69%0.01%所得税费用 1,303,570.87-21.34%1.74%1,657,196.00 59.96%3.10%净利润 3,097,511.69-14.87
23、%4.13%3,638,725.10 25.29%6.81%经营活动产生的现金流量净额-2,321,419.07 29.79%-1,788,656.74-130.46%-投资活动产生的现金流量净额 104,974.02-108.69%-1,208,342.00 7.87%-筹资活动产生的现金流量净额 1,300,000.00 100.00%-0.00-项目变动及重大差异产生的原因：（1）营业收入：本期金额比上期金额上升 40.45%，主要系公司上期新增加物业项目在本期销售规模较上期增加所致；（2）营业成本：本期金额比上期金额上升 39.03%，主要系公司本期销售规模较上期增加，成本相应增加所致
24、；（3）管理费用：本期金额比上期金额上升 114.86%，主要系公司本期管理人员增加及挂牌费用、股份支付所致；（4）资产减值损失：本期金额比上期金额上升 302.22%，主要系公司本期期末应收账款增加额高于上期期末应收账款增加额所致；（5）营业外收入：本期金额比上期金额上升 62.62%，主要系公司本期政府补助较上期增加所致。现金流量分析：一、经营活动产生的现金流量：报告期内，销售金额增加较大，销售带动的收款也相应增加较大。二、投资活动产生的现金流量：报告期内，固定资产未有大额采购。三、筹资活动产生的现金流量：报告期内，股权激励增资 130 万元。(2)(2)收入构成分析收入构成分析 类别类别
25、/项目项目 本期收入金额本期收入金额 占营业占营业收入比收入比例例%上期上期收入金额收入金额 占营业占营业收入收入比比例例%写字楼 42,734,157.58 56.96%33,193,025.42 62.14%住宅 16,800,298.72 22.39%10,893,845.22 20.39%市政 12,790,115.79 17.05%4,653,267.13 8.71%大学 2,705,407.55 3.60%4,681,706.00 8.76%合计 75,029,979.64 100.00%53,421,843.77 100.00%收入构成变动的原因 市政项目收入方面：主要为新项目青
26、岛世界园艺博览会及老项目城市阳台等市政项目的增加所致。(3)(3)营运分析营运分析 主要销售客户的基本情况：公司的客户群体涵盖高端写字楼、高端住宅项目、市政项目及校园项目等服务领域的客户，公司的服务合同分别通过政府采购、公开招标、邀请招标或者竞争性谈判以及合同续签等方式获得从行业来说，是房地产行业细分行业，但随着物业服务管理社会需求的不断扩展，公司已经向前期物业服务咨询、资产管理、会务服务、餐饮服务、家政服务青岛华仁物业股份有限公司 2014 年度报告 第14 页，共 86 页 等板块延伸。物业服务管理工作没有地域之分，在城市化进程不断加快的背景下，这个行业是国家大力支持和鼓励的。医院、学校、
27、工厂等的后勤社会化以及政府采购物业公共服务也明显增多，这就给这个行业带来了无限生机。为此在 2014 年制定了又计划又策略的市场战略。集中青岛地区的显著优势资源和影响力优势，深挖周边区市拓展业务，增加了市场份额。同时对现有管理项目提升服务质量，提供物业收费标准，从而增加营业额。公司 2014 年度前五名客户销售金额为 36，157，391.72 元，占全部销售收入合计数的48.19%。销售前 5 名 2014 年度 客户 金额 占营业收入比例（%）凯悦中心 9,671,614.28 12.89 华仁国际大厦 6,996,664.82 9.33 金都花园 7,485,972.12 9.98 城市
28、阳台 7,675,665.80 10.23 阳光大厦 4,327,474.70 5.77 合计 36,157,391.72 48.20 报告期内，上述前五大客户均不是公司持股 5.00%以上的股东，公司董事、监事、高级管理人员、核心技术人员和公司持股 5.00%以上的股东未持有上述前五大客户权益或任职，公司与上述前五大客户不存在关联关系。主要供应商的基本情况：报告期内，公司采购前五名合同金额为 2,299,200.00 元，占全年采购总金额的 9.09%。公司的主要供应商包括中山元诚清洁工程有限公司（846，000.00 元）、青岛银河安全技术发展有限公司（510，000.00 元）、上海瀛海
29、三幸物业管理有限公司（561，600.00 元）、青岛海利阳光清洁服务有限公司（259，200 元），青岛安捷车库管理有限公司（122，400.00 元）。供应商前 5 名 2014 年度 客户 金额 占营业收入比例（%）中山元诚清洁工程有限公司 846,000.00 3.34%上海瀛海三幸物业管理有限公司 561,600.00 2.22%青岛银河安全技术发展有限公司 510,000.00 2.02%青岛海利阳光清洁服务有限公司 259,200.00 1.02%青岛安捷车库管理有限公司 122,400.00 0.49%合计 2,299,200.00 9.09%报告期内，供应商稳定，上述前五大客
30、户均不是公司持股 5.00%以上的股东，公司董事、监事、高级管理人员、核心技术人员和公司持股 5.00%以上的股东未持有上述前五大客户权益或任职，公司与上述前五大客户不存在关联关系。重要订单的基本情况：青岛华仁物业股份有限公司 2014 年度报告 第15 页，共 86 页 1、已在公开转让说明书披露的合同。公司重要的销售及采购合同，均按照合同规定履行，未发生异常。相关内容详见公开转让说明书“第二节 公司业务”之“四、公司的具体业务情况”之“（四）公司的重大业务合同及其履行情况”2、新增合同：新增重要销售合同：青岛市市立医院东院物业管理合同、胶州书香名苑前期物业服务合同 新增重要采购合同：青岛安
31、捷车库管理有限公司、青岛市鑫环宇环境工程有限公司 3、报告期内，公司重大业务合同均能够正常签署，合法有效，并且基本能够正常履行，不存在重大合同纠纷。销售合同严格按照公司销售制度和销售政策执行，采购合同严格按照采购制度执行，与供应商合作情况良好。2.2.资产负债结构分析资产负债结构分析 单位：元单位：元 项目项目 本期末本期末 上年期末上年期末 占占总资产比重总资产比重的的增减增减 金额金额 变动比例变动比例 占总资产占总资产的的比重比重 金额金额 变动比例变动比例 占总资产占总资产的的比重比重 货币资金 4,260,517.97-17.70%12.77%5,176,963.02-36.67%1
32、4.33%-1.56%应收账款 8,155,795.70 180.60%24.44%2,906,591.41 10.76%8.05%16.40%存货 72,916.38 112.56%0.22%34,303.92-49.54%0.09%0.12%长期股权投资-645,470.48-固定资产 3,009,335.38-6.88%9.02%3,231,604.84 20.15%8.95%0.07%在建工程 0.00-0.00-短期借款 0.00-0.00-长期借款 0.00-0.00-总资产 33,367,380.78-7.64%-36,126,985.74 44.21%-项目变动原因：应收账款：
33、期末余额较期初余额上升 180.60%，主要原因是公司 2014 年新增业务较 2013 年有较大增长，由于行业特点，合同外新增业务和临时性工作也发生了较大变化。政府采购项目和临时性业务要单独进行审批程序，故应收账款有较大变化。存 货：期末余额较期初余额上升 112.56%，主要系公司本期为确保新增业务的正常运营，增购了必备的生产物资和设备的备品备件；为降低采购成本，公司采取集中采购模式，增加了存货储备。3.3.投资情况分析投资情况分析 (1)(1)主要主要控股子公司、参股公司分析控股子公司、参股公司分析 无(2)(2)对外对外股权股权投资投资情况情况 青岛锦衣卫保安服务有限公司未能达到盈利的
34、业绩目标，公司根据股权回收条款于 2014年 7 月将所持有的青岛锦衣卫保安服务有限公司全部股权转让给该公司控股股东陈宝珠。并于 2014 年 9 月收回投资款 70 万元。对青岛锦衣卫保安服务有限公司的处置均按有限公司章程履行了相关决策程序。青岛华仁物业股份有限公司 2014 年度报告 第16 页，共 86 页 (3)(3)委托理财及衍生品投资情况委托理财及衍生品投资情况 项目项目 投资金额投资金额 投资投资期限期限 预计预计收益收益 金鹰红利价值灵活配置混合型证券投资基金 200,000.00-国债逆回购 300,000.00-总计总计 500,000.00 -委托贷款情况：(三三)外部环
35、境的分析外部环境的分析 1.宏观环境（1）经济结构调整趋向深入 消费、投资和出口是拉动经济增长的三驾马车，2013 年，在中国 GDP 的构成中，最终消费的占比已经达到了 50%。通过中国、美国、德国、法国和发达地区对最终消费占 GDP份额的比较，美国占 80%以上，近几年接近 90%，第二是法国，中国还在后面。拉动内需，提高消费对国内 GDP 的贡献率，实现国内经济发展的结构性转变业已成为各界共识。近年来，国家多次出台政策刺激消费。关于调整经济结构促进持续发展的几个问题就明确提出：我国已进入只有调整经济结构才能促进持续发展的关键时期，扩大内需是调整经济结构的立足点，而扩大居民消费又是扩大内需
36、的主要着力点。这也表明，国内经济结构调整政策的重心之一将是继续刺激消费，而物业服务行业作为新兴的第三产业必将受益于这一政策。（2）城市化的水平不断提升 根据住房和城乡建设部统计，2013 年末，中国城镇化率为 53.73%，比上年提高 1.16 个百分点，仍与国际水平相去甚远。目前发达国家城市化率一般已接近或高于 80%，人均收入与我国相近的马来西亚、菲律宾等周边国家，城市化率也在 60%以上。也正因为如此，国内的城市化水平还存在较大的提升空间。预计到 2030 年，我国城市化率将达到 65%，各类城镇将新增 3 亿多人口。城市化进程的快速推进将扩大城市物业消费群体，这对于物业管理服务市场需求
37、的增加将具有较为明显的推动作用。（3）消费升级趋势日益明显 根据美国经济学家钱纳里的模型，人均 GDP 超过 1,000 美元后，消费结构升级将显著加快，食品和衣着类基本需求型消费比重将不断下降，享受型消费比重迅速上升。根据国家统计局数据，国内人均 GDP 水平已经分别于 2003 年、2008 年和 2012 年突破 1,000美元、3,000 美元和 5,000 美元大关。2013 年国内人均 GDP 已经达到 6,767 美元，国内消费需求已经由基本需求型转为享受型。与此同时，国内城镇居民恩格尔系数也在不断下降。国内居民消费水平的提高将会推动国内消费步入黄金期，有利于物业管理行业的发展。
38、2.市场竞争现状 据对全国 31 个省级行政单位的不完全统计，到 2012 年底物业管理的面积约 145.3 亿平方米，其中管理面积超过 2,000 万平方米的物业管理公司约 20 家，有 3 家超过 5,000万平方米，行业高度分散。据不完全统计，到 2012 年底全国物业服务企业约有 71,000 余家，其中一级资质的物业服务企业有 1,168 家，占全国企业总数的 1.6%。在各个省的一级资质物业服务企业分布青岛华仁物业股份有限公司 2014 年度报告 第17 页，共 86 页 当中，广东、江苏、山东的企业数量位居前三，他们分别占到了一级资质总量的 19%、10.4%、8.5%。(四四)
39、竞争优势分析竞争优势分析 公司是青岛市最早进入市场化运作的物业公司之一，拥有物业服务企业一级资质，是中国物业管理协会常务理事单位、青岛市物业管理协会副会长单位和青岛市守合同重信用企业。1、管理经验丰富 青岛华仁国际大厦是山东省第一座符合国际 5A 智能化标准的高级写字楼。在华仁物业的精心管理下，华仁国际大厦项目已顺利实现了连续三年之内完成“市优、省优、国优”标准的管理目标三级跳，标准规范的物业管理服务也得到了广大业主的高度评价，形成高标准项目接管的经验，对周边地区物业公司具有积极的参考意义。公司拥有被称为“青岛东部第一楼”的高层商住楼金都花园项目，多年的物业管理经验积累让公司对一个项目生命周期
40、的不同阶段都有着清楚的认识，对于楼宇的整体管控有着独到的服务经验。建筑科技日新月异，公司对于先进项目的技术管理要求也有独到见解。新接管的楼盘中不乏地区具有代表性的先进科技项目，公司对于此类高科技项目管理经验也十分丰富。2、品质管理高标准 公司熟谙国际质量管理体系的运用，通过了 ISO9001 国际质量体系认证、ISO14001 环境管理体系认证、GB/T280012001 职业健康安全管理体系认证。公司在日常管理运作中，强调标准化、规范化、精细化管理，能够根据不同物业项目设定目标，并组织有效实施，使整体运行更趋平稳，管理更趋有效。3、人力资源梯队健全 公司的主要管理人员均持有住房和城乡建设部颁
41、发的物业管理上岗证书，大部分具有大专以上学历，知识层次和综合素质相对较高，他们都长期从事物业管理实践与研究，有丰富、成功的物业管理经验。公司目前拥有注册物业管理师近 20 名，青岛市评标专家 2名。公司重视人力资源队伍建设，通过在公司员工中有意识地重点培养，已经形成了梯级人才储备队伍，可以在短时间内为新项目组建起相对稳定的管理班子和从业队伍。4、技术优势 公司重视专业人才的合理使用，通过将人员智慧整合、技术优势整合，具备了很强的工程管理能力，能满足复杂项目的工程技术管理要求。(五五)持续经营评价持续经营评价 从公司管理方面来看公司业务、资产、人员、财务、机构等完全独立，保持有良好的公司独立自主
42、经营的能力；会计核算、财务管理、风险控制等各项重大内部控制体系运行良好；行业发展势头良好，主要财务、业务等经营指标健康；经营管理层、核心业务人员队伍稳定；没有影响公司持续经营的事项发生。因此，公司拥有良好的持续经营能力。二、未来展望(一一)行业发展趋势行业发展趋势 从 1981 年我国第一家物业管理公司在深圳诞生以来，经历三十多年的发展，物业管理服务全面推进并广泛覆盖，至 2012 年，该行业的年营业收入超过 3,000 亿元。物业管青岛华仁物业股份有限公司 2014 年度报告 第18 页，共 86 页 理越来越显示出广阔的市场发展前景，被誉为现代社会的“朝阳产业”，该行业目前处于“成长期”的
43、快速发展阶段。（1）管理面积不断拓展。据对全国 31 个省、自治区、直辖市的不完全统计，到 2012 年底物业管理的面积约 145.3亿平方米，较国家统计局 2008 年发布的第二次经济普查的数据公报显示的 125.46 亿平方米，增长了约 16%。在管理的面积当中，位居前十位的省份是浙江、广东、江苏、山东、四川、上海、湖南、湖北、河南、北京。（2）企业数量较快增长。据不完全统计，到 2012 年底全国物业服务企业约有 71,000 家，较 2008 年经济普查数据公布的 58,406 家增长了 23%。（3）从业队伍加速扩大。据不完全统计，2012 年底物业管理从业人员数量约为 612.3
44、万人，较 2008 年经济普查公布的 250.12 万人，增长了 145%。在从业人员的数量当中位居全国前十位的省份是广东、广西、上海、北京、江苏、安徽、山东、河南、四川、河北。2007 年国家开始全国物业管理师职业资格考试，截止到 2012 年底全国共有 43,919 人获得了物业管理师的资格。当前我国物业管理的内外部环境和自身运作模式正在发生深刻变化，在社会经济生活中发挥着越来越重要的作用，主要体现在四个方面：（1）管理的物业由以住宅为主向写字楼、商业物业、工业厂房、医院、学校、寺庙、步行街、街道，以及各类城市综合体扩展；（2）物业管理内容在清洁、绿化、秩序维护、设施设备维修等四项基本服务
45、基础上，纵向延伸至房地产开发前期的规划、设计、设施设备选用顾问，中期的招商策划、营销代理，后期的尾盘销售、商业物业经营、房地产经纪业务等整个链条，横向涵盖消费者居家养老、家政服务、房屋租售、电子商务等各类个性化需求，体现出物业管理丰富的商业价值；（3）物业管理在城市管理的有效地位日益重要。物业管理在北京奥运、上海世博、汶川地震、新疆抗暴、冰雪灾害、台风侵袭等重大活动和事件中发挥作用，充分证明了物业服务队伍已经成为社会建设的生力军，是社会管理可以动用的有生力量；（4）物业管理经营模式正在发生深刻的变化。依托现代科学技术、现代信息技术和现代企业经营管理方式，正在形成一批走规模化、集约化、专业化经营
46、的现代物业服务商。(二二)公司发展战略公司发展战略 第一，通过传统物业服务扩张及资本运作，推动公司实现跨越式成长与发展。在内部管理体系建立、各种服务模式的实践、人才的培养和储备、品牌建设与宣传方面均完成了初步的积累之后，公司将不断进行总结和创新实践，形成一套稳定的运作模式复制到各地区、各项目，继续保持运行企业 ISO9001 质量管理体系、ISO14001 环境管理体系和OHS18000 职业健康安全管理体系，确保实现公司各阶段发展的目标。一是：树立“成为中国一流的物业服务企业”的企业愿景，在 3 年之内，物业在客户满意率、服务品质、行业知名度、品牌效应等指标的衡量之下，进入省内一流的物业服务
47、企业之列。二是：继续推动传统物业服务发展，坚持走“市场竞争、分业经营”之路，依托公司发展实力及项目服务经验，逐步扩大管理面积和规模。除现有的高端写字楼、高端住宅、政府项目、院校、景区、医院之外，继续向未涉及领域探索，实现物业服务全面涉及以及服务区域由山东省向全国扩展的目标。青岛华仁物业股份有限公司 2014 年度报告 第19 页，共 86 页 三是：依托挂牌全国股份转让系统，维持既有业务与创新业务思路相结合，以物业项目融资并以所融资金投资于物业主营业务的拓展。具体方向包括：1、与房地产企业建立战略合作关系，直接接管房地产企业开发的所有项目：单一物业服务项目踏勘、洽谈、签订服务协议投入的成本，往
48、往并不比直接与房地产开发企业合作低。因此，在挂牌成功后，公司将把市场拓展的重点，由单一的物业服务项目，扩展到与房地产开发企业建立战略合作关系，选择具有一定实力的房地产开发企业合作，直接接管其所有后期开发项目。2、通过产业链上下游的企业并购，实现业务的快速扩张：向房地产管理咨询方向继续深入。基于物业服务主营业务，通过资本运作，兼并或收购同行业企业，借力打力，更快速地向产业链上下游探索，加快华仁物业发展、扩张，建立华仁物业集团化发展框架。并购目标方向包括：有潜力的或拥有优质项目的二级、三级物业企业；经营不佳但具备资质的业务企业，如工程管理企业、电梯维保企业、清洁服务企业、绿化服务企业等；具备房地产
49、行业管理咨询资质及经验的中小型管理咨询企业。3、向养老服务方向延伸：人口老龄化是中国在未来几十年内必须面对的重点问题，尤其是独生子女政策的实施，以及当前社会压力的增大，导致很多上世纪 50 年代、60 年代出生的老人将没有子女能够全心照顾，这必然推动着养老市场的发展。而突破当前养老院服务，提供中高端养老服务，必将逐渐为追求生活品质的中国人所接受。公司将以房地产企业开发的养老城项目为聚焦点，进行养老服务的调研与探索。第二，内部管理体系完善，强化“内功”提升企业核心竞争力。一是：完善组织架构，加强各项管理职能。二是：向国内行业的大型标杆企业看齐和学习：树立物业的学习榜样。苦练内功，扎扎实实做好物业
50、前期介入运作模式、销售配合服务模式、物业交付服务模式、前期物业服务模式等的运作。通过不断总结和优化，形成华仁物业自有的、独特管理模式，并推广实践到新项目中去，让华仁物业的每个项目都是精品服务的典范。三是：重视品质管理，确保服务水准。品质管理的作用和价值就是为了保持项目运作的服务水准，通过品质管理监督的介入，对关键点进行把控和监督。品质管理接受总部垂直领导，主要负责监督物业服务方面（包括：员工的工作形象和礼节、服务环境和氛围营造、服务工作的标准和程序等）和内部管理方面（包括：员工品质培训和教育、创优标准的运作）两大面的工作。四是：借力大数据，依托网络平台技术，以科技推动跨越式发展。以信息化、知识
