1、 1 2021 万联城服 NEEQ：835800 万联城市服务科技集团股份有限公司 Unimetro Service Technology Group Co.,Ltd.年度报告 2 公司年度大事记公司年度大事记 2021 年 4 月 20 日，公司在全国中小企业股份转让系统指定信息披露平台（）披露了万联城市服务科技集团股份有限公司关于股权激励计划限制性股票授予结果公告，标志着公司向完善公司治理结构，建立健全长效激励约束机制迈出了坚实的一步。本次限制性股票的激励对象共 20 人，股份累计限售期限为5 年，累计限售股份数量为 2,500,000 股。万联城服秉承“党建引领，振兴乡村”的红色物业精神
2、，无论是在小区抗疫最前线、还是在物团宣传亚运中，坚持党员带头，在每个角落让党旗高高飘扬。2021 年，公司进一步增强所属地区物业服务实力，分别在衢州、北京、山西设立了分公司，在成都、苏州设立了两家物业服务类控股子公司，在杭州、大庆设立了为住宅物业服务的、以社区团购为中心的万联物团控股子公司。利用“社区最后一公里”的终端客户资源，以“好货低价”获取客户信任、形成客户粘性，拓宽公司电商业务新渠道。公司在成都设立了一家文化传播控股孙公司，为提升产业园区综合运用服务开拓了新思路。2021 年 5 月，公司荣获“2021 中国物业服务企业品牌价值 100 强”及“2021 中国物业服务东北品牌企业 20
3、 强”两项殊荣。同年 9 月荣获“2021 中国物业服务企业综合实力200 强”。3 目录 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 .4 4 第二节第二节 公司概况公司概况 .7 7 第三节第三节 会计数据和财务指标会计数据和财务指标 .9 9 第四节第四节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 .1212 第五节第五节 重大事件重大事件 .2727 第六节第六节 股份变动、融资和利润分配股份变动、融资和利润分配 .3434 第七节第七节 董事、监事、高级管理人员及核心员工情况董事、监事、高级管理人员及核心员工情况 .3939 第八节第八节 行业信息行业信息 .4444 第九节第九
4、节 公司治理、内部控制和投资者公司治理、内部控制和投资者保护保护 .4545 第十节第十节 财务会计报告财务会计报告 .4949 第十一节第十一节 备查文件目录备查文件目录 .164164 4 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 【声明】公司控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。公司负责人邢龙、主管会计工作负责人唐喜艳及会计机构负责人（会计主管人员）唐喜艳保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）对公司出具了标准无保
5、留意见的审计报告。本年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。事项事项 是或否是或否 是否存在控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员对年度报告内容存在异议或无法保证其真实、准确、完整 是 否 是否存在半数以上董事无法完全保证年度报告的真实性、准确性和完整性 是 否 董事会是否审议通过年度报告 是 否 是否存在未出席董事会审议年度报告的董事 是 否 是否存在未按要求披露的事项 是 否 【重大风险提示表】【重大风险提示表】重大风险事项名称重大风险事项名称 重大风险事项简要描述重大风险事
6、项简要描述 1、实际控制人不当控制的风险 实际控制人为李天舒，其控制公司 61.71%的股份，处于绝对控股地位。公司虽已制定了一整套规范制度以完善公司的内部控制和管理结构，但公司实际控制人仍有可能利用控股地位，通过行使表决权对公司的经营、人事、财务等实施不当控制，可能影响公司的正常经营，为公司的持续健康发展带来风险。2、公司管理风险 公司从事物业管理业务，公司在管项目、在管面积和下设分支 机构持续增长，业务规模扩大，管理难度加大，可能会存在内 控制度贯彻不彻底导致的公司治理规范不能有效执行的风险。3、核心业务人员流失风险 公司物业服务业务是以员工为核心开展的，其中核心业务人员对公司的经营与管理
7、尤为重要，是公司提供高质量服务的保障，核心业务人员的稳定也是保障公司核心竞争力的关键。随着公司经营规模的不断扩大，公司对于核心业务骨干的需求也会不断增加。但若公司的核心业务人员频繁流失或者相关人员无法满足发展需要，可能会对公司提供的服务质量、客户满意度和公司声誉造成影响，进而对公司的业务发展和经营业绩造成不利影响。5 4、突发事件或自然灾害的风险 如发生火灾、爆炸、停电等突发事件或大风、暴雪、暴雨、地震等自然灾害，可能会给客户的财物、设备设施造成损害，并产生人身安全方面的隐患，可能会导致公司物业管理经营风险的增加。?5、业务分包风险 按照行业惯例，公司将部分物业服务进行外包，以降低人力成本。尽
8、管公司在业务分包合同中对服务质量等相关条款进行了规定，并制定了相关质量标准和管理规范，但是如果第三方公司未能保持员工团队的稳定，在服务中未能按照公司的管理标准进行服务，会对公司的服务质量、声誉甚至经营业绩产生不良影响。6、市场竞争风险 目前我国物业管理行业的集中度较低，市场竞争较为激烈，物业业主对于物业服务的要求将越发专业化、标准化，因此具有品牌的物业管理企业将是行业发展趋势。公司如果不能迅速提升自身服务能力，扩大品牌影响力，可能将在未来的市场竞争中处于不利地位。?7、公司人员管理风险 物业管理行业属于服务业，且属于劳动密集型行业，提供服务的人员年龄结构、学历背景等差异较大，因此物业管理行业人
9、员管理难度较大。公司已经制定了标准化的服务流程及服务标准，以保证提供服务的人员能够达到公司要求，提供较好的物业服务，但是如果公司不能在服务项目中严格把控工作人员的服务内容，可能会出现由于人员管理不当，导致公司部分服务内容达不到业主要求，造成公司与业主的纠纷。?8、劳务成本上涨风险 公司主营业务成本主要以人工成本为主，近年工资水平的持续上涨，公司的人力成本和业务分包成本不断上升。公司维持及提高盈利水平的能力很大程度上取决于控制人工成本的能力。尽管公司采取积极措施诸如实施标准化、自动化的管理应对该风险，但是人工成本的增长可能对公司的盈利能力造成重大不利影响。?9、现金收款的资金管理风险 根据业主的
10、支付习惯，报告期内，部分业主以现金交纳物业费。尽管公司制定了严格的库存现金管理制度以规范日常业务中的现金收付行为，但若针对现金交易的管理措施执行不到位，仍有可能存在一定的资金管理风险。?10、应收账款余额较大的风险 随着业务规模的扩大，期末应收账款规模不断增加，同时，也存在部分项目、部分客户账龄较长的情形。如回收不利，将导致坏账损失的风险，从而对公司造成不利影响。11、新业务拓展风险 报告期内，公司在传统的物业服务体系的基础上，开拓了产业园区运营、服务及社区团购的新业务。该项业务尚处于初创期，且需要一定时间的经验及资源的积累，也对公司的管理水平及人力资源等方面提出了更高的要求，客观上存在新业务
11、推进不利的风险。本期重大风险是否发生重大变化：本期重大风险未发生重大变化 是否存在被调出创新层的风险是否存在被调出创新层的风险 是 否 6 释义释义 释义释义项目项目 释义释义 万联城服、本公司或公司 指 万联城市服务科技集团股份有限公司 北京万联 指 北京万联恒德物业管理顾问有限责任公司 明道物业 指 大庆市明道智园居民服务有限公司 大庆万联 指 大庆万联恒德物业服务有限公司 沈阳丰华 指 沈阳丰华物业管理有限公司 沈阳万联 指 沈阳万联恒德物业管理有限公司 仟星科技 指 成都仟星链城科技有限公司 杭州元中物业 指 杭州元中物业管理有限公司 河南睿斯特物业 指 河南省睿斯特物业服务有限公司
12、杭州万联物团 指 杭州万联物团电子商务有限责任公司 四川万联鸿都 指 四川万联鸿都智慧物业服务有限公司 大庆万联物团 指 大庆万联物团电子商务有限责任公司 苏州万联智创 指 苏州万联智创物业管理服务有限公司 成都万联天泽 指 成都万联天泽文化传播有限公司 大庆分公司 指 万联城市服务科技集团股份有限公司大庆分公司 济南分公司 指 万联城市服务科技集团股份有限公司济南分公司 衢州分公司 指 万联城市服务科技集团股份有限公司衢州分公司 北京分公司 指 万联城市服务科技集团股份有限公司北京分公司 山西分公司 指 万联城市服务科技集团股份有限公司山西分公司 晋中物业 指 晋中学园物业管理有限公司 山西
13、晋美万联 指 山西晋美万联物业服务有限公司 杭州德宏物业 指 杭州德宏物业服务有限公司 沈阳鑫丰 指 沈阳鑫丰富俪城房屋开发有限公司 实际控制人 指 李天舒先生 章程、公司章程 指 万联城市服务科技集团股份有限公司公司章程 证监会、中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 公司法 指 中华人民共和国公司法 证券法 指 中华人民共和国证券法 企业会计准则 指 财政部发布的企业会计准则基本准则（财政部令第 33 号发布、财政部令第 76 号修订）、于 2006年 2 月 15 日及其后颁布和修订的 41 项具体会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定 主办券商 指 首创证券股份
14、有限公司 元、万元 指 人民币元、万元 7 第二节第二节 公司概况公司概况 一、一、基本信息基本信息 公司中文全称 万联城市服务科技集团股份有限公司 英文名称及缩写 UnimetroServiceTechnologyGroupCo.,Ltd.证券简称 万联城服 证券代码 835800 法定代表人 邢龙 二、二、联系方式联系方式 董事会秘书姓名 张蓉 联系地址 北京市东城区东四十条 68 号 电话 010-84086117 传真 电子邮箱 公司网址 http:/ 北京市东城区东四十条 68 号 邮政编码 100007 公司指定信息披露平台的网址 公司年度报告备置地 公司董事会办公室 三、三、企业
15、信息企业信息 股票交易场所 全国中小企业股份转让系统 成立时间 1999 年 10 月 29 日 挂牌时间 2016 年 2 月 5 日 分层情况 创新层 行业（挂牌公司管理型行业分类）K 房地产业-K70 房地产业-K702 物业管理-K7020 物业管理 主要产品与服务项目 物业管理 普通股股票交易方式 集合竞价交易 做市交易 普通股总股本（股）68,707,453 优先股总股本（股）0 做市商数量 0 控股股东 控股股东为（李天舒）实际控制人及其一致行动人 实际控制人为李天舒，无一致行动人 8 四、四、注册情况注册情况 项目项目 内容内容 报告期内报告期内是否变更是否变更 统一社会信用代
16、码 912306007166448804 否 注册地址 浙江省杭州市拱墅区祥园路 108号 2 幢 10 层 1001 室 否 注册资本 68,707,453.00 元 否 五、五、中介机构中介机构 主办券商（报告期内）首创证券 主办券商办公地址 北京市朝阳区安定路 5 号院 13 号楼 A 座 11-21 层 报告期内主办券商是否发生变化 否 主办券商（报告披露日）首创证券 会计师事务所 中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）签字注册会计师姓名及连续签字年限 谢卉 佟环 2 年 2 年 年 年 会计师事务所办公地址 武汉市武昌区东湖路 169 号中审众环大厦 六、六、自愿自愿披露披露 适用不适
17、用 七、七、报告期后更新情况报告期后更新情况 适用 不适用 9 第三节第三节 会计数据和会计数据和财务指标财务指标 一、一、盈利能力盈利能力 单位：元 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例%营业收入 200,702,129.05 168,450,895.21 19.15%毛利率%26.08%28.98%-归属于挂牌公司股东的净利润 17,698,529.53 19,836,597.18-10.78%归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 17,050,485.41 19,122,340.38-10.83%加权平均净资产收益率%（依据归属于挂牌公司股东的净利润计算）16.13%2
18、2.84%-加权平均净资产收益率%（依据归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润计算）15.54%22.01%-基本每股收益 0.26 0.30-13.33%二、二、偿债能力偿债能力 单位：元 本期期末本期期末 上年期末上年期末 增减比例增减比例%资产总计 227,805,381.15 223,465,496.73 1.94%负债总计 94,370,268.35 112,489,968.79-16.11%归属于挂牌公司股东的净资产 122,013,814.20 100,890,284.67 20.94%归属于挂牌公司股东的每股净资产 1.78 1.47 21.09%资产负债率%（母公司）
19、65.23%53.64%-资产负债率%（合并）41.43%50.34%-流动比率 1.47 1.30-利息保障倍数-三、三、营运情况营运情况 单位：元 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例%经营活动产生的现金流量净额-17,127,852.16 55,780,420.49-130.71%应收账款周转率 2.40 2.35-存货周转率 616.71 328.73-10 四、四、成长情况成长情况 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例%总资产增长率%1.94%44.83%-营业收入增长率%19.15%6.60%-净利润增长率%-0.75%22.91%-五、五、股本情况股本情况 单位：
20、股 本期期末本期期末 本期期初本期期初 增减比例增减比例%普通股总股本 68,707,453 68,707,453-计入权益的优先股数量-计入负债的优先股数量-六、六、境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异 适用 不适用 七、七、与业绩预告与业绩预告/业绩业绩快报快报中披露的财务数据差异中披露的财务数据差异 适用 不适用 八、八、非经常性非经常性损益损益 单位：元 项目项目 金额金额 非流动性资产处置损益 61,441.56 计入当期损益的政府补助，但与企业正常经营业务密切 相关，符合国家政策规定，按照一定标准定额或定量持 续享受的政府补助除外 662,368.42 本公司取
21、得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回 303,904.93 除上述各项之外的其他营业外收入和支出-145,485.48 其他符合非经常性损益定义的损益项目 非经常性损益合计非经常性损益合计 882,229.43 所得税影响数 84,365.00 少数股东权益影响额（税后）149,820.31 非经常性非经常性损益净额损益净额 648,044.12 11 九、九、补充财务指标补充财务指标 适用不适用 十、十、会计数据追溯调整或重述情况会计数据追溯调整或重述情况 会计政策变更 会计差错更
22、正 其他原因 不适用 单位：元 科目科目 上年上年期末（期末（上年同期上年同期）上上年上上年期末（期末（上上年同期上上年同期）调整重述前调整重述前 调整调整重述后重述后 调整重述前调整重述前 调整重述后调整重述后 预付款项 2,047,077.00 1,972,711.90 使用权资产-999,917.33 租赁负债-545,759.94 一年内到期的其他非流动负债-379,792.29 执行新租赁准则导致的会计政策变更 财政部于 2018 年 12 月 7 日发布了 企业会计准则第 21 号租赁（2018 年修订）（财会201835号）（以下简称“新租赁准则”）。本公司于 2021 年 1
23、月 1 日起执行前述新租赁准则，并依据新租赁准则的规定对相关会计政策进行变更。根据新租赁准则的规定，对于首次执行日前已存在的合同，本公司选择不重新评估其是否为租赁或者包含租赁。本公司选择仅对 2021 年 1 月 1 日尚未完成的租赁合同的累计影响数进行调整。首次执行的累积影响金额调整首次执行当期期初（即 2021 年 1 月 1 日）的留存收益及财务报表其他相关项目金额，对可比期间信息不予调整。12 第四节第四节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、一、业务业务概要概要 商业模式：商业模式：公司依托物业服务业务积累的生活、商务服务运营经验，充分利用移动互联、数字化等现代信息技术，深入挖掘客
24、户需求，在原有业务基础上增加了社区运营服务新业务板块；公司依托所打造的服务意识和理念，着力开拓产业园区运营服务业务，报告期内已构建了包括物业管理、社区运营、园区运营服务在内的业务架构。一、盈利模式 1、传统业务：物业管理作为公司的传统业务模式主要依托自身多年丰富的物业管理经验，以先进的管理模式和周到的服务为住宅小区以及部分政府办公楼、医院和地下车库等提供物业管理服务。公司获取物业管理项目主要通过参加公开招标和竞争性谈判的方式取得。在物业服务收入以包干制为主的模式下，项目接管后公司通过采取全面预算管理、物资集中采购、业务分包以及大量采用机械设备等手段，降低人力及经营成本，提高服务品质，完成合同约
25、定的物业管理项目获取收入。2、创新业务：报告期内，公司在传统物业管理服务的基础上，利用移动互联、数字化等现代信息技术，开辟以社区电商、社区团购为切入点的社区运营服务，形成针对住宅社区人员提供专项服务的社区运营服务新业务板块。同时针对国家在城市规划、产业布局和高质量发展等方面的战略规划所形成的对运营服务的巨大市场需求，通过与政府、投资方合作方式构建了以成都数字产业基地为代表的产业园区运营服务业务板块，开辟了包括招商引资、企业孵化服务、园区物业管理及运营期综合服务在内的产业园区运营服务的新业务，以进一步拓宽公司的业务领域，使之成为未来新的增长点。二、采购模式 物业管理服务采购主要包括专项服务采购和
26、物资采购。对物业管理项目中的简单重复性工作，如清洁、秩序维护、绿化养护、电梯维护等工作，公司通过招投标和竞争性谈判的方式，分包给专业服务公司来完成。公司通过对业务分包公司资质、规模、价格等综合评定，选择最优的合作伙伴。公司各级项目部、品质监察部和呼叫中心对服务情况进行检查监督，对不合格的供应商将依据合同进行限期整改或解除合同，以保证能够提供优质的服务和有效的成本控制。物资采购由公司各级项目部及各部门制定采购计划，公司特设的采购小组负责物资集中采购，根据供应商提供的原材料按照价格、质量和数量建立了合格供应商名录，通过招投标和竞争性谈判选择合格供方，提高公司的议价能力，降低采购成本。三、项目经营模
27、式 对物业项目公司采用项目经理负责制的经营模式，以项目为单位由公司各级项目经理进行经营、管理并进行独立核算。项目经理负责项目的综合管理及整体物业服务的品质监督。公司依据多年的行业经验制定下发年度绩效考核规定作为全年预定目标的评定标准，以此对各级项目经理是否实现预定目标进行考核和奖惩，以保证公司实现业务营运目标。项目经理负责制激发了各级项目负责人的主观能动性和创新活力，保证了公司总体经营收入和利润的持续稳定增长。四、服务提供模式 传统业务：公司在中标签约之后，以项目为单位设立项目部并任命项目经理，按照所签订的物业管理合同,由项目部组织提供相应的物业管理服务。2007 年，公司在全国范围内率先建立
28、同城呼叫中心；2018 年，自主开发“移动物业”APP，即业主端 APP-金盟生活、员工端 APP-金盟管家；2020 年，呼叫中心迭代升级为数据可视化平台、数据分析平台；同年，“社区大脑”平台通过测试，建立起智慧社区管理模式。公司坚持在服务中引入“数字化服务、智慧化服务”的经营理念，利用大数据、云管理等科技手段和先进设备，提高物业服务科技含量，为客户打造全新的服务体验。创新业务：公司以物业管理服务为起点，利用移动互联、数字化等现代信息技术，深挖客户需求，13 深耕社区增值业务，聚集人流、物流、信息流等优势资源，为社区居民提供包括电商、社区团购和家政服务等专项服务，打造全新的服务体验。公司本着
29、“招进来、留得住、发展好”的理念，通过提供商务服务、人力资源服务、工商服务、政策咨询及申报、资质认证及许可证代办等综合服务，为产业园区企业搭建数字化服务平台。采取统一招商引资、园区外宣、企业孵化服务、产业链搭建、园区物业管理等方式，为产业园区及入园企业提供综合物业服务、专项物业服务和运营期综合服务。与创新属性相关的认定情况与创新属性相关的认定情况 适用不适用 报告期内变化情况：报告期内变化情况：事项事项 是或是或否否 所处行业是否发生变化 是 否 主营业务是否发生变化 是 否 主要产品或服务是否发生变化 是 否 客户类型是否发生变化 是 否 关键资源是否发生变化 是 否 销售渠道是否发生变化
30、是 否 收入来源是否发生变化 是 否 商业模式是否发生变化 是 否 二、二、经营情况回顾经营情况回顾(一一)经营经营计划计划 报告期内，公司管理层在巩固原有客户基础上，结合公司多年来打造的服务意识理念，通过对服务内容的细分，开辟了以物业服务为切入点的社区团购、园区运营等多元化服务新市场。通过组织结构调整，细化考核制度及确立物业、社区团购、园区运营对公司目标贡献指标，提高企业及全员对客户的服务意识，并积极探索综合服务运营新的盈利模式。一、经营情况 报告期末，公司资产总额为 22,780.54 万元，较年初增长 1.94%；负债总额为 9,437.03 万元，较年初下降 16.11%；公司实现营业
31、收入 20,070.21 万元，较上年同期增长 19.15%；净利润为 2,113.46 万元，较上年同期下降 0.75%；经营活动现金流量净额为-1,712.79 万元，较上年同期下降 130.71%。二、业务拓展成果 报告期内，公司在扩大规模、增强创收的同时，均衡业态发展，不断拓展多业态服务领域。公司新设 5 家控股子公司和 3 家分公司，其中公司在杭州和大庆区域分别设立杭州万联物团和大庆万联物团公司 2 家社区团购公司；在苏州和成都分别新设万联智创和万联鸿都 2 家控股物业子公司；在衢州、北京、山西设立 3 家分公司。公司全资子公司下属公司在成都新设 1 家文化传播公司。公司依托传统物业
32、服务业务积累的生活、商务服务运营经验，将业务延伸至产业园区运营服务，增加服务类别和收入。三、报告期内，在组织发展方面，针对中高层干部增加培训，以持续通过“金色徽章”、“银色徽章”培养优秀才，加强人员储备，实现业务性提升和管理成熟度提升的目标；细化和完善绩效考核内容，14 通过绩效激励推动员工的工作热情、服务意识，增强上进心和动力；通过不拘一格选聘人才，打通人才发展职业通道，激发员工潜能，通过人才培养提升公司管理者能力。(二二)行业情况行业情况（1）行业分类 公司主营业务是为住宅小区、商办物业、产业园区、公共建筑等物业项目提供物业管理服务。根据中国证监会发布的上市公司行业分类指引（2012 年修
33、订），公司所属行业为“K70 房地产业”；根据国民经济行业分类标准(GB/T4754-2017)，公司所属行业为“K7020 物业管理”；根据挂牌公司管理型行业分类指引，公司所属行业为“K7020 物业管理”；根据挂牌公司投资型行业分类指引，公司所属行业为“201010 房地产管理和开发”。（2）行业发展历程 根据国务院物业管理条例的相关规定，物业管理（PropertyManagement）是指通过选聘物业服务企业，由物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。根据使用功能的不同，物业管理可分为以下五类：
34、居住物业、商业物业、工业物业、政府类物业和其他用途物业。我国物业管理行业诞生于上世纪八十年代，发端于沿海发达城市，并逐步向内陆地区延伸。1981 年3 月，国内第一家物业管理公司深圳市物业管理公司正式成立，作为大陆物业管理行业迈出的第一步，标志着中国现代物业管理行业的诞生。在此之后，物业管理行业先后经历了起步探索阶段（1981 年2003 年）、规范管理阶段（2003 年2014 年）和市场化运作阶段（2014 年至今）。在起步探索阶段，仅有基础物业服务，行业极度分散。随着 2003 年 6 月中国第一部物业管理行政法规物业管理条例的诞生，物业管理行业逐步进入规范管理阶段。2014 年起，物管
35、行业进入市场化运作阶段，政策逐步向鼓励性转型，伴随着政策的放开和支持，物管行业上市、并购频现，集中度加速提升。我国物业管理经历了 40 余年的探索和实践，目前已开始进入市场化、规范化、法制化发展的新时代，涌现出一批如碧桂园、雅生活等大型物业管理企业，物业管理模式趋于理性和成熟，物业管理服务水平也在逐步提高，并且成为房地产以及人民居住环境中不可或缺的一部分。中物研协和上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合发布的 2021 物业服务企业综合实力测评研究报告数据显示，2020 年中国物业管理行业经营收入达到 11,800.30 亿元，行业整体的营收增长达到了 34%，从集中度的情况来看，达到 3
36、0.49%；近年来，在城镇化持续推进、居民消费升级、鼓励性政策的推动下，叠加科技赋能与资本红利，中国物业管理行业迈入快速发展期。2012 年至 2020 年，我国物业管理企业的管理面积规模持续扩大。截至 2020 年末，我国物业管理在管建筑面积增长至 330.4 亿立方米，复合增长率达 10.5%。2020 年以来，国家相关部委密集出台支持物业服务行业发展的政策，推动物业管理全覆盖。通过物业服务线上线下融合，搭建智慧物业平台，并对物业管理行业的不当行为加大整治规范力度，为物业行业的发展带来良好的政策环境，进一步打开了行业发展空间。15 (三三)财务分析财务分析 1.1.资产负债结构分析资产负债
37、结构分析 单位：元 项目项目 本期期末本期期末 上年期末上年期末 本期期末与本本期期末与本期期初金额变期期初金额变动比例动比例%金额金额 占总资产的占总资产的比重比重%金额金额 占总资产的占总资产的比比重重%货币资金 67,868,331.65 29.79%81,645,885.94 36.54%-16.87%应收票据 应收账款 60,868,762.44 26.72%52,516,545.20 23.50%15.90%存货 129,563.43 0.06%351,571.43 0.16%-63.15%投资性房地产 长期股权投资 17,318,602.37 7.60%11,649,361.01
38、 5.21%48.67%固定资产 6,487,556.03 2.85%4,485,923.42 2.01%44.62%在建工程 无形资产 5,313,295.92 2.33%6,180,123.78 2.77%-14.03%商誉 46,352,382.53 20.35%46,466,208.39 20.79%-0.24%短期借款 长期借款 其他非流动资产 5,079,895.42 2.23%307,678.14 0.14%1,551.04%应付账款 7,600,143.13 3.34%7,609,225.39 3.41%0.12%合同负债 52,393,747.44 23.00%54,909,
39、821.09 24.57%-4.58%应付职工薪酬 1,168,011.74 0.51%1,024,462.21 0.46%14.01%应交税费 5,475,538.60 2.40%6,067,243.81 2.72%-9.75%其他应付款 24,801,732.11 10.89%41,089,207.98 18.39%-39.64%其他流动负债 1,827,654.10 0.80%1,781,003.33 0.80%2.62%递延所得税负债 1,085.34 0.00%9,004.98 0.00%-87.95%其他应收款 6,496,600.52 2.85%9,607,533.34 4.30
40、%-32.38%预付款项 1,924,563.29 0.84%2,047,077.00 0.92%-5.98%其他流动资产 661,897.94 0.29%406,322.22 0.18%62.90%长期待摊费用 760,407.32 0.33%892,133.49 0.40%-14.77%递延所得税资产 7,351,898.09 3.23%6,909,133.37 3.09%6.41%资产总计 227,805,381.15 100%223,465,496.73 100.00%1.94%资产负债项目重大变动原因资产负债项目重大变动原因：1、存货：存货期末余额较期初下降 22.20 万元，下降
41、63.15%，主要系公司 2021 年公司电商部分业务调整注销或减少了电子商务业务，导致存货下降。2、长期股权投资：长期股权投资期末余额较期初增加 566.92 万元，增长 48.67%，主要系合资公司山西晋美万联报告期内净利润增长，投资收益增加所致。3、固定资产：固定资产期末余额较期初增加 200.16 万元，增长 44.62%，主要系山西晋中公司客户以固定资产房屋偿还服务费所致。4、其他应付款：其他应付款期末余额较期初减少 1,628.75 万元，下降 39.64%，主要系仟星科技按 16 合同支付采购款所致。5、递延所得税负债：递延所得税负债期末余额较期初减少 0.79 万，下降 87.
42、95%，主要系收购河南睿斯特、杭州元中，收购时点固定资产评估增值导致的应纳税暂时性差异所致。6、其他应收款：其他应收款期末余额较期初减少 311.09 万元，下降 32.38%，主要系子公司收回欠款所致。7、其他非流动资产：其他非流动资产期末余额较期初增加 477.22 万元，增长 1,551.04%，主要系子公司承接产业园区运营服务为履行合同发生的运营成本增加所致。8、其他流动资产：其他流动资产期末余额较期初增加 25.56 万元，增长 62.90%，主要系预缴企业所得税所致。2.2.营业情况营业情况分析分析(1)(1)利润构成利润构成 单位：元 项目项目 本期本期 上年同期上年同期 本期与
43、上年同期金本期与上年同期金额变动比例额变动比例%金额金额 占营业收入占营业收入的的比重比重%金额金额 占营业收入占营业收入的的比重比重%营业收入 200,702,129.05-168,450,895.21-19.15%营业成本 148,359,818.65 73.92%119,628,086.48 71.02%24.02%毛利率 26.08%-28.98%-销售费用 863,197.68 0.43%1,997,728.57 1.19%-56.79%管理费用 30,962,642.24 15.43%20,874,255.34 12.39%48.33%研发费用 1,056,979.04 0.53%
44、1,097,273.68 0.65%-3.67%财务费用 42,187.63 0.02%372,449.81 0.22%-88.67%信用减值损失-1,048,106.89-0.52%-4,173,793.69-2.48%-74.89%资产减值损失-113,825.86-0.06%-100,000.00-0.06%13.83%其他收益 668,319.98 0.33%646,760.03 0.38%3.33%投资收益 5,669,241.36 2.82%4,730,738.61 2.81%19.84%公允价值变动收益-资产处置收益 69,578.55 0.03%21,851.44 0.01%2
45、18.42%汇兑收益-营业利润 23,701,586.01 11.81%24,815,157.07 14.73%-4.49%营业外收入 26,964.08 0.01%974,288.91 0.58%-97.23%营业外支出 180,586.55 0.09%667,904.21 0.40%-72.96%净利润 21,134,584.86 10.53%21,293,583.78 12.64%-0.75%项目重大变动原因项目重大变动原因：1、销售费用：报告期内公司销售费用较上年减少 113.45 万元，较上年下降 56.79%，主要系公司电商业务模式优 17 化所致。2、管理费用：报告期内公司管理费
46、用较上年增加 1,008.84 万元，较上年增长 48.33%，主要系 1）申报精选层相关筹划工作增加中介服务费；2）新设公司增加前期费用；3）报告期内仟星科技公司业务拓展增加费用。3、财务费用：报告期内公司财务费用较上年减少 33.03 万元，较上年下降 88.67%，主要系公司闲置资金购买通知存款增加利息收入所致。4、信用减值损失 报告期内公司信用减值损失较上年减少损失 312.57 万元，较上年下降 74.89%，主要系报告期内公司加大催收力度提高应收账款回款率所致。5、投资收益 报告期内公司投资收益较上年同期增加 93.85 万元，较上年增长 19.84%，主要系报告期内山西晋美物业净
47、利润增长所致。6、资产处置收益 报告期内公司资产处置收益较上年增加 4.77 万元，较上年增长 218.42%，主要系处置闲置固定资产所致。7、营业外收入 报告期内公司营业外收入较上年同期下降 94.73 万元，较上年下降 97.23%，主要系赔偿款及核销无法支付的应付款项减少所致。8、营业外支出 报告期内公司营业外支出较上年减少 48.73 万元，较上年下降 72.96%，系加强管理减少罚款支出与滞纳金所致。(2)(2)收入收入构构成成 单位：元 项目项目 本期金额本期金额 上期上期金额金额 变动比例变动比例%主营业务收入 199,829,868.17 166,610,986.78 19.9
48、4%其他业务收入 872,260.88 1,839,908.43-52.59%主营业务成本 147,779,731.10 119,315,859.59 23.86%其他业务成本 580,087.55 312,226.89 85.79%按产品分类分析按产品分类分析：适用 不适用 单位：元 类别类别/项目项目 营业收入营业收入 营业成本营业成本 毛利率毛利率%营业收入比营业收入比上年同期上年同期 增减增减%营业成本比营业成本比上年同期上年同期 增减增减%毛利率比毛利率比上上年同期增减年同期增减%物业服务 195,751,114.27 147,425,945.19 24.38%17.49%22.56
49、%-3.70%运营服务 4,078,753.90 353,785.91 91.33%-18 其他收入 872,260.88 580,087.55 33.50%-52.59%58.79%-49.53%合计 200,702,129.05 148,359,818.65 26.08%19.15%24.02%-2.90%按区域分类分析按区域分类分析：适用适用 不适用不适用 收入构成变动的原因：收入构成变动的原因：收入构成变动主要原因系，报告期内公司依托传统物业服务业务积累的生活、商务服务运营经验，将业务延伸至产业园区运营服务，增加产业园区运营服务收入。(3)(3)主要客户情况主要客户情况 单位：元 序号
50、序号 客户客户 销售金额销售金额 年度销售占比年度销售占比%是否存在关联关系是否存在关联关系 1 首创学园 12,626,307.76 6.29%否 2 唯美主邑小区 8,575,224.01 4.27%否 3 湿地福苑小区 7,861,648.21 3.91%否 4 新民半岛小区 7,693,234.99 3.83%否 5 雍景豪城小区 6,903,142.98 3.44%否 合计合计 43,659,557.95 21.74%-(4)(4)主要供应商情况主要供应商情况 单位：元 序号序号 供应商供应商 采购金额采购金额 年度采年度采购占比购占比%是否存在关是否存在关联关系联关系 1 黑龙江省
