1、中楚物业 2019 年年度报告 公告编号：2020-013 1 证券代码：871971 证券简称：中楚物业 主办券商：长江证券 2019 年度报告 中楚物业 NEEQ:871971 湖北中楚物业股份有限公司 Hubei ZhongChu Property Management Co.,Ltd.Hubei ZhongChu Property Management Co.,Ltd.中楚物业 2019 年年度报告 公告编号：2020-013 2 公司年度大事记公司年度大事记 1、2019 年 5 月，湖北中楚物业股份有限公司被武汉市总工会评定为“2019 年度武汉市职工民主管理五星级单位”。2、20
2、19 年 5 月，湖北中楚物业股份有限公司荣获“2019 中国物业服务百强企业”。3、2019 年 10 月，湖北中楚物业股份有限公司被中国物业管理协会和上海易居房地产研究院及中国房地产测评中心评为“2019 物业服务企业综合实力 500强”。4、2019 年 11 月，湖北中楚物业股份有限公司经湖北省物业服务和管理协会综合评定为 2019 年度“红色物业服务企业”。5、2019 年 11 月，湖北中楚物业股份有限公司经湖北省物业服务和管理协会综合评定为 2019 年度“垃圾分类先进企业”。6、2019 年 12 月，湖北中楚物业股份有限公司在“社区的力量”消费扶贫攻坚战专项行动中，扶贫成果突
3、出，荣获“消费扶贫榜样社区”称号。7、2019 年 12 月，湖北中楚物业股份有限公司管理的武汉理工大学马房山校区物业服务项目及湖北警官学院物业服务项目被湖北省高等学校后勤管理研究会评定为“2019 年湖北省高校后勤优秀物业服务项目”。中楚物业 2019 年年度报告 公告编号：2020-013 3 目 录 第一节第一节 声明与提示声明与提示.5 第二节第二节 公司概况公司概况.8 第三节第三节 会计数据和财务指标摘要会计数据和财务指标摘要.10 第四节第四节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析.13 第五节第五节 重要事项重要事项.22 第六节第六节 股本变动及股东情况股本变动及股东情况.26
4、第七节第七节 融资及利润分配情况融资及利润分配情况.28 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员及员工情况董事、监事、高级管理人员及员工情况.29 第九节第九节 行业信息行业信息.31 第十节第十节 公司治理及内部控制公司治理及内部控制.31 第十一节第十一节 财务报告财务报告.37 中楚物业 2019 年年度报告 公告编号：2020-013 4 释义释义 释义释义项目项目 释义释义 公司、本公司、股份有限公司 指 湖北中楚物业股份有限公司 高级管理人员 指 总经理、副总经理、财务总监、董事会秘书 董事会 指 湖北中楚物业股份有限公司董事会 监事会 指 湖北中楚物业股份有限公司监事会 股东大会
5、 指 湖北中楚物业股份有限公司股东大会 公司章程 指 湖北中楚物业股份有限公司章程 证券法 指 中华人民共和国证券法 公司法 指 中华人民共和国公司法 业务规则 指 全国中小企业股份转让系统业务规则（试行）证监会 指 全国证券监督管理委员会 三会 指 董事会、监事会、股东大会 全国中小企业股份转让系统 指 经国务院批准设立的全国性证券交易场所，全国中小企业股份转让系统有限责任公司为其运营管理机构 主办券商 指 长江证券股份有限公司 会计师、会计师事务所 指 大信会计师事务所（特殊普通合伙）报告期 指 2019 年 1 月 1 日-2019 年 12 月 31 日 中楚物业 2019 年年度报告
6、 公告编号：2020-013 5 第一节第一节 声明与提示声明与提示【声明】公司控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。公司负责人成学荣、主管会计工作负责人李晓露及会计机构负责人（会计主管人员）顾佩保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。大信会计师事务所（特殊普通合伙）对公司出具了标准无保留意见的审计报告。本年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。事项事项 是或否是
7、或否 是否存在董事、监事、高级管理人员对年度报告内容异议事项或无法保证其真实、准确、完整 是 否 是否存在未出席董事会审议年度报告的董事 是 否 是否存在豁免披露事项 是 否 【重要风险提示表】【重要风险提示表】重要风险事项名称重要风险事项名称 重要风险重要风险事项事项简要简要描述描述 业务区域集中度过高的风险 截至目前我司物业服务的区域主要集中在武汉市。公司为武汉本地的一家大型物业公司，地域特征明显，一旦出现武汉地区竞争加剧、业务市场饱和或该地区政府政策及经营环境出现不利变化时，将对公司盈利能力产生不利影响。业务地域过于集中也为公司带来一定的发展风险。虽然公司也在积极开拓其他区域业务，但是市
8、场开拓存在风险，市场开发效果可能会低于预期，因此，公司存在业务区域集中度过高的风险。应对措施：公司目前已经在拓展和承接高校物业项目之外的物业形态，比如机场、地铁、体育中心等公共区域物业项目，通过持续稳定地对现有物业项目提供优质服务，提高公司品牌知名度和美誉度，并在此基础上拓展新的客户。另一方面公司准备开拓新的服务领域，进军城市道路清扫服务，以应对业务区域过度集中的风险。中楚物业 2019 年年度报告 公告编号：2020-013 6 公司治理及内部控制风险 股份公司成立后，公司完善了公司章程，建立了完整的治理结构，制定了关联交易管理制度等治理相关制度。截至目前，公司已完善了各项管理制度，形成了各
9、项治理制度及内控体系，但由于公司上述制度制定时间较短，各项规章制度 仍需在公司运行中得到检验，故短期内公司存在因治理不善带来的风险。应对措施：公司将不断完善内部控制制度和优化公司治理结构，使目前制定的各项管理控制制度能及时、有效、持续地得以执行。同时，根据全国中小企业股份转让系统挂牌的要求，通过主办券商持续督导，提高公司管理水平、规范意识，建立健全了投资者关系管理制度和信息披露制定等相关制度，完善公司治理、保障公司合法合规运行。实际控制人控制不当的风险 截至目前，公司实际控制人成学荣直接持有公司 98.10%的股份，担任公司董事长、总经理，处于绝对控制地位。尽管公司目前已经建立了较为完善的法人
10、治理结构和制度约束机制，能有效维护公司及其他股东的利益。但是，由于公司实际控制人在股权控制和经营管理方面对公司存在重大影响力，若其通过行使表决权、管理职能或任何其他方式对公司经营决策、董监高人选任命、对外投资、资产处置、业务发展方向等方面存在控制不当的行为，可能对公司及其他股东产生重大不利影响。应对措施：公司已建立较完善的公司治理机制，已制定较完备的公司治理制度。报告期内，公司重大经营决策及人事任免均按照相关制度进行了内部决策程序。公司高级管理人员将严格按照公司的规章制度治理公司，摆脱“以人治理公司”模式，实现“以制度治理公司”的现代化公司管理模式。社会保险费及住房公积金补缴及处罚风险 受行业
11、特点等多种因素所致，报告期内，公司员工未全部缴纳城镇社会保险费和住房公积金，面临被监管部门要求补缴的风险，同时公司也可能因此受到有关主管部门处罚。应对措施：公司实际控制人成学荣对社保及公积金缴纳不中楚物业 2019 年年度报告 公告编号：2020-013 7 规范事宜出具承诺：如应有权部门决定或根据生效法律文书的认定，公司需要为员工补缴报告期内的社保或住房公积金，或者公司因报告期内未依法为员工缴纳社保、住房公积金而需要支付任何滞纳金、罚款或遭受其他损失的，本人承诺以自有资金全额支付，保证不会因此给公司造成任何损失。除此之外，公司也正在尝试逐步规范员工社保及公积金缴纳情况。市场竞争风险 目前，我
12、国经济发展进入新常态，物业企业纷纷走向资本市场，使得物业管理行业的竞争格局呈现出新的发展态势。未来，更侧重于资本、品牌、商业模式的竞争，如果公司不能抓住机遇，提高公司的市场竞争力，在未来市场竞争中将处于不利地位。应对措施：公司要抓住转型升级的时机，提高公司的市场竞争力，对外通过业务拓展，扩大业务规模，完善业务布局，提升公司的行业地位，对内通过加强员工培训，增加业务巡视频率，确保服务品质，作为新三板挂牌公司，借助资本运作加快拓展公司业务规模，进一步提高公司知名度和市场竞争力。营业成本上涨的风险 公司所处的物业服务行业为劳动密集型行业，营业成本以人工成本为主，随着公司业务规模不断扩大，员工数量随之
13、增长，同时，随着社会平均工资的上涨，人工成本持续上涨。公司控制人工成本的能力是维持及提高盈利水平的重要因素，人工成本的增长可能对公司的盈利能力造成不利影响。应对措施：一方面，公司通过严格科学的人工薪酬管理机制，既保持对员工的激励亦能合理有效地控制人工成本。在此基础上，加强物业服务成本的测算精准度，在成本测算的基础上进行物业服务的定价。另一方面，公司将通过集中软件管理、引进自动化设备、精简人员来提高管理效率从而降低人工成本。本期重大风险是否发生重大变化：否 中楚物业 2019 年年度报告 公告编号：2020-013 8 第二节第二节 公司概况公司概况 一、一、基本信息基本信息 公司中文全称 股份
14、有限公司 英文名称及缩写 HUBEI ZHONGCHU PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.证券简称 中楚物业 证券代码 871971 法定代表人 成学荣 办公地址 湖北省武汉市武昌区中南路 3 号阜华领秀中南 26 层 5 号 二、二、联系方式联系方式 董事会秘书或信息披露事务负责人 李晓露 职务 财务负责人兼董事会秘书 电话 027-51817371 传真 027-87110595 电子邮箱 公司网址 http:/ 联系地址及邮政编码 湖北省武汉市武昌区中南路 3 号阜华领秀中南 26 层 5 号，430000 公司指定信息披露平台的网址 公司年度报告备置地 湖北省武汉
15、市武昌区中南路3号阜华领秀中南26层5号董事会秘书办公室 三、三、企业信息企业信息 股票公开转让场所 全国中小企业股份转让系统 成立时间 2008 年 9 月 4 日 挂牌时间 2017 年 8 月 10 日 分层情况 基础层 行业（挂牌公司管理型行业分类）房地产业-房地产业-物业管理-物业管理（K7020）主要产品与服务项目 物业管理服务，其他物业增值服务 普通股股票转让方式 集合竞价转让 普通股总股本（股）10,010,000 优先股总股本（股）-做市商数量-控股股东 成学荣 实际控制人及其一致行动人 成学荣 四、四、注册情况注册情况 项目项目 内容内容 报告期内报告期内是否变更是否变更
16、中楚物业 2019 年年度报告 公告编号：2020-013 9 统一社会信用代码 91420106679115081N 否 注册地址 湖北省武汉市武昌区中南路 3 号阜华领秀中南 26 层 5 号 否 注册资本 10,010,000.00 否 五、五、中介机构中介机构 主办券商 长江证券 主办券商办公地址 武汉市江汉区新华路特 8 号长江证券大厦 报告期内主办券商是否发生变化 否 会计师事务所 大信会计师事务所（特殊普通合伙）签字注册会计师姓名 伍志超、胡艺 会计师事务所办公地址 北京市海淀区知春路 1 号学院国际大厦 1504 室 六、六、自愿自愿披露披露 适用 不适用 七、七、报告期后更新
17、情况报告期后更新情况 适用 不适用 中楚物业 2019 年年度报告 公告编号：2020-013 10 第三节第三节 会计数据和会计数据和财务指标摘要财务指标摘要 一、盈利能力盈利能力 单位：元 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例%营业收入 244,772,230.92 172,875,950.20 41.59%毛利率%20.30%19.70%-归属于挂牌公司股东的净利润 25,609,383.74 19,128,540.49 33.88%归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 25,804,414.40 17,802,940.01 44.95%加权平均净资产收益率%（依据归属
18、于挂牌公司股东的净利润计算）44.29%53.95%-加权平均净资产收益率%（归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润计算）44.63%50.21%-基本每股收益 2.56 1.91 34.03%二、偿债能力偿债能力 单位：元 本期期末本期期末 本期期初本期期初 增减比例增减比例%资产总计 103,806,980.10 76,511,941.85 35.67%负债总计 33,179,651.54 31,493,997.03 5.35%归属于挂牌公司股东的净资产 70,627,328.56 45,017,944.82 56.89%归属于挂牌公司股东的每股净资产 7.06 4.50 56.7
19、9%资产负债率%（母公司）31.96%41.24%-资产负债率%（合并）31.96%41.16%-流动比率 2.50 2.03-利息保障倍数 118.41 53.14-三、营运情况营运情况 单位：元 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例%经营活动产生的现金流量净额 24,628,376.01 30,684,271.05 80.26%应收账款周转率 16.36 13.66-存货周转率 240.68 202.72-中楚物业 2019 年年度报告 公告编号：2020-013 11 四、成长情况成长情况 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例%总资产增长率%35.67%48.96%-营业
20、收入增长率%41.59%46.43%-净利润增长率%33.88%85.41%-五、股本情况股本情况 单位：股 本期期末本期期末 本期期初本期期初 增减比例增减比例%普通股总股本 10,010,000.00 10,010,000.00-计入权益的优先股数量 0 0-计入负债的优先股数量 0 0-六、非经常性非经常性损益损益 单位：元 项目项目 金额金额 1、计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）-2、除上述各项之外的其他营业外收入和支出-260,040.88 非经常性损益合计非经常性损益合计-260,040.88 所得税影响数-65,010.2
21、2 少数股东权益影响额（税后）-非经常性非经常性损益净额损益净额-195,030.66 七、补充财务补充财务指标指标 适用 不适用 八、会计数据追溯调整或重述情况会计数据追溯调整或重述情况 会计政策变更 会计差错更正 其他原因 不适用 单位：元 科目科目 上年上年期末（期末（上年同期上年同期）上上年上上年期末（期末（上上年同期上上年同期）调整重述前调整重述前 调整调整重述后重述后 调整重述前调整重述前 调整重述后调整重述后 应收票据及应收账款 19,607,754.79 中楚物业 2019 年年度报告 公告编号：2020-013 12 应收账款 19,607,754.79 应付票据及应付账款
22、1,806,106.80 应付账款 1,806,106.80 中楚物业 2019 年年度报告 公告编号：2020-013 13 第四节第四节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、一、业务业务概要概要 商业模式商业模式 本公司系一家专业的物业管理提供商，拥有国家物业管理企业一级资质，依托多年积累的丰富的物 业管理经验，承接了高校、省直机关、企事业单位以及公共交通等各个领域的物业管理项目；公司自成立以来，始终将服务质量、服务技术、服务创新的运用作为企业发展的基础，加强内部管理，严格内部考核，注重企业形象，宣传企业品牌，严格执行服务规范和标准，赢得了市场和客户的信任，积累了一大批忠诚客户。在公司管
23、理方面，企业以学习、培训为突破，以文化建设为核心，以绩效考核为中心，通过招聘、培训、考核、上岗和服务跟踪等五大环节，全程监控服务流程为提升服务人员的专业服务水平。目前公司的收入来源主要是物业服务，公司通过投标获得业务机会，即通过参与客户发起的招投标，从而建立与客户间的业务合作关系。公司主要从招投标网站、政府采购招标及其他代理机构组织的物业项目招标等渠道获取招标项目信息，公司在获取项目信息后，根据实际情况由市场开发展部按要求准备 投标材料，公司与客户采取项目包干制结算服务费，公司对业主的收费是相对固定的，其利润来源于公 司对成本的控制，其收费超过成本的部分，形成公司的盈利。报告期内，公司的商业模
24、式较上年度没有发生重大变化。报告期内变化情况：报告期内变化情况：事项事项 是或是或否否 所处行业是否发生变化 是 否 主营业务是否发生变化 是 否 主要产品或服务是否发生变化 是 否 客户类型是否发生变化 是 否 关键资源是否发生变化 是 否 销售渠道是否发生变化 是 否 收入来源是否发生变化 是 否 商业模式是否发生变化 是 否 二、二、经营情况回顾经营情况回顾(一一)经营经营计划计划 2019 年，公司在巩固原有客户的基础上，大力开拓新市场，优化和升级服务质量，持续开展服务创新，强化企业内部管理，实现了收入和利润双增长。2019 年公司财务状况、经营成果及现金流状况如中楚物业 2019 年
25、年度报告 公告编号：2020-013 14 下：1、公司财务状况 报告期末，公司资产总额为 103,806,980.10 元，较上年年末 76,511,941.85 元增加 27,295,038.25 元，同比增长 35.67%，负债总额 33,179,651.54 元，较上年年末 31,493,997.03 元，增加 1,685,654.51 元，同比增长 5.35%；净资产总额为 70,627,328.56 元，较上年年末 45,017,944.82 元，增加 25609383.74 元，同比增长 56.89%。综上，公司资产规模快速增长，负债总额也随着公司业务规模的扩大导致应付职工薪酬、
26、应交税费等科目增加，资产负债结构进一步优化。2、公司经营成果报告期内，全年营业收入 244,772,230.92 元，较上年同期 172,875,950.20 元，增加 71,896,280.72 元，同比增长 41.59%；营业总成本 195,072,242.65 元，较上年同期 138,813,539.72 元，增加 56,258,702.93 元，同比增长 40.53%；主要是因为报告期内业务量增加，导致了营业总成本的增加，2019 年全年实现净利润 25,609,383.74 元，较上年同期 19,128,540.49 元，增加 6,480,843.25 元，同比增长 33.88%，主
27、要原因是报告期内营业收入较上年大幅增加，从而导致了净利润也大幅增加。3、公司现金流状况报告期内，经营活动产生的现金流量净额为 24,628,376.01 元，较上年同期30,684,271.05 元，减少了 6,055,895.04 元，主要是公司在报告期内业务规模大幅增加，导致支付给职工的劳务报酬及支付的各项税费大幅增加；投资活动产生的现金流量净额为-8,740,134.30 元，较上年同期-1,336,733.20 元，同比降低 553.84%，主要原因是随着公司业务规模增加，公司固定资产投资额也随之增加；筹资活动产生的现金流量净额为-7,392,277.15 元，较上年同期-497,80
28、4.48 元，同比变降低 1384.98%，主要原因是 2019 年较 2018 年减少银行贷款 7,100,000.00 元所致。(二二)财务分析财务分析 1.1.资产负债结构分析资产负债结构分析 单位：元 项目项目 本期期末本期期末 本期期初本期期初 本期期末与本期期本期期末与本期期初金额变动比例初金额变动比例%金额金额 占总资产的占总资产的比比重重%金额金额 占总资产的占总资产的比比重重%货币资金 50,414,539.23 48.57%41,918,574.67 54.79%20.27%应收票据-应收账款 19,607,754.79 18.89%10,307,101.17 13.47%
29、90.24%预付账款 630,166.81 0.61%73,000.00 0.10%763.24%其他应收款 9,442,338.94 9.10%8,234,019.68 10.76%14.67%存货 788,995.00 0.76%832,000.96 1.09%-5.17%其他流动资产 331,226.30 0.32%-投资性房地产-长期股权投资-固定资产 21,381,284.90 20.60%14,314,910.05 18.71%49.36%中楚物业 2019 年年度报告 公告编号：2020-013 15 在建工程-短期借款-7,100,000.00 9.28%-长期借款-应付账款
30、1,806,106.80 1.74%6,000.00 0.01%30,001.78%预收账款 2,938,276.85 2.83%2,392,353.31 3.13%22.82%应付职工薪酬 16,798,758.55 16.18%10,891,339.22 14.23%54.24%应交税费 9,078,983.19 8.75%7,855,113.37 10.27%15.58%其他应付款 1,463,866.68 1.41%1,977,478.06 2.58%-25.97%一年内到期的非流动负债 342,391.25 0.33%-长期应付款 751,268.22 0.72%1,271,713.
31、07 1.66%-40.92%资产总计 103,806,980.10 76,511,941.85-资产负债项目重大变动原因资产负债项目重大变动原因：1、货币资金：本报告期末余额中货币资金为 50,414,539.23 元，较上年增长 20.27%，主要原因系报告期业务量增加，因此使得公司货币资金增加。2、应收账款：本报告期末余额中应收票据及应收账款为 19,607,754.79 元，较上年增加 90.24%，主要是营业收入较上年有大幅提升应收账款也随之增加。3、预付账款：本报告期末余额中预付账款为 630,166.81 元，较上年增加 763.24%，主要系公司扩大业务规模，预付给供应商的采购
32、款项也相应增加所致。4、固定资产：本报告期末余额中固定资产为 21,381,284.90 元，较上年增长 49.36%，主要原因系今年业务量增加，固定资产的投入随之增加。5、应付账款：本报告期末余额中应付账款为 1,806,106.80 元，较上年增加 30,001.78%，主要系公司扩大业务规模，应付给供应商的采购款项也相应增加所致。6、应付职工薪酬：本报告期末余额中应付职工薪酬为 16,798,758.55 元，较上年增加 54.24%，主要系公司业务规模扩大导致相应的人工成本也增加。2.2.营业情况营业情况分析分析(1)(1)利润构成利润构成 单位：元 项目项目 本期本期 上年同期上年同
33、期 本期与上年同期金本期与上年同期金额变动比例额变动比例%金额金额 占营业收入的占营业收入的比重比重%金额金额 占营业收入占营业收入的的比重比重%营业收入 244,772,230.92-172,875,950.20-41.59%营业成本 195,072,242.65 79.70%138,813,539.72 80.30%40.53%毛利率 20.30%-19.70%-销售费用-中楚物业 2019 年年度报告 公告编号：2020-013 16 管理费用 11,671,700.26 4.77%7,793,393.13 4.51%49.76%研发费用-财务费用 256,706.89 0.10%464
34、,930.08 0.27%-44.79%信用减值损失-1,405,305.59-资产减值损失-309,913.76 0.18%-其他收益-816.23-投资收益-公允价值变动收益-资产处置收益-汇兑收益-营业利润 34,575,892.17 10.04%24,190,317.72 13.99%42.93%营业外收入 59,512.32 0.02%2,003,000.00 1.16%-97.03%营业外支出 319,553.20 0.13%236,348.74 0.14%35.20%净利润 25,609,383.74 10.46%19,128,540.49 11.07%33.88%项目重大变动原
35、因项目重大变动原因：1、营业收入：本报告期营业收入为 244,772,230.92 元，较上年增长 41.59%，主要原因系公司物业管理 规模增长所致。2、营业成本：本报告期营业成本为 195,072,242.65 元，较上年增长 40.53%，主要原因系接管新项目会相应的增加人工成本及材料成本。3、财务费用：本报告期财务费用为 256,706.89 元，较上年减少 44.79%，主要原因系 2019 年公司偿还了短期借款 7,100,000.00 元,故利息减少财务费用相应减少。4、营业利润：本报告期营业利润为 34,575,892.17 元，较上年增长 42.93%，主要是公司营业额增长，
36、成本控制合理。5、营业外支出：本报告期营业外支出为 319,553.20 元，较上年增长 35.20%，主要是本年增加了几笔诉讼支出。6、净利润：本报告期净利润为 25,609,383.74 元，较上年增长 33.88%，主要是报告期主营业务规模扩 大，净利润也相应增加。(2)(2)收入收入构构成成 单位：元 项目项目 本期金额本期金额 上期上期金额金额 变动比例变动比例%主营业务收入 244,772,230.92 172,875,950.20 41.59%其他业务收入-主营业务成本 195,072,242.65 138,813,539.72 40.53%其他业务成本-中楚物业 2019 年年
37、度报告 公告编号：2020-013 17 按产品分类分析按产品分类分析：适用 不适用 单位：元 类别类别/项目项目 本期本期 上年同期上年同期 本期与上年同本期与上年同期金额变动比期金额变动比例例%收入金额收入金额 占营业占营业收入的收入的比比重重%收入金额收入金额 占营业收入占营业收入 的比重的比重%企事业单位收入 98,825,220.27 40.37%56,250,409.00 52.36%75.69%高校收入 145,947,010.65 59.63%61,813,254.12 47.64%136.11%合计 244,772,230.92 100.00%172,875,950.20 1
38、00.00%-按区域分类分析按区域分类分析：适用 不适用 收入构成变动的原因：收入构成变动的原因：2019 年，公司新增华中师范大学、华中科技大学、武汉职业学院、武汉体育学院等高校的物业服务项目，使得高校项目占比增加。(3)(3)主要客户情况主要客户情况 单位：元 序号序号 客户客户 销售金额销售金额 年度销售占年度销售占比比%是否存在关联关系是否存在关联关系 1 武汉天河机场有限责任公司 29,083,533.28 11.88%否 2 武汉地铁集团有限公司 19,609,850.77 10.05%否 3 武汉理工大学 14,318,594.55 5.85%否 4 湖北省奥林匹克体育中心 8,
39、165,490.33 3.34%否 5 武汉纺织大学 7,718,084.01 3.15%否 合计合计 78,895,552.94 34.27%-(4)(4)主要供应商情况主要供应商情况 单位：元 序号序号 供应商供应商 采购金额采购金额 年度采购占年度采购占比比%是否存在关联关系是否存在关联关系 1 武汉市硚口区大宇清洁用品商行 2,197,919.46 21.42%否 2 长沙中联重科环境产业有限公司 1,922,500.00 18.74%否 3 武汉中商百货连锁有限责任公司 1,310,000.00 12.77%否 4 桐城市银峰塑业有限公司 611,218.50 5.96%否 5 武汉
40、市硚口区佳兴服饰用品经营部 386,780.00 3.77%否 合计合计 6,428,417.96 62.66%-3.3.现金流量状况现金流量状况 单位：元 项目项目 本期金额本期金额 上期金额上期金额 变动比例变动比例%中楚物业 2019 年年度报告 公告编号：2020-013 18 经营活动产生的现金流量净额 24,628,376.01 30,684,271.05 80.26%投资活动产生的现金流量净额-8,740,134.30-1,336,733.20-553.84%筹资活动产生的现金流量净额-7,392,277.15-497,804.48-1,384.98%现金流量分析现金流量分析：1
41、、经营活动产生的现金流量净额：本报告期经营活动产生的现金流量净额为 24,628,376.01 元，较上年增长 80.26%，主要原因系公司业务规模继续扩大，经营活动现金流入持续增长，公司加强成本控制，使得经营净现金流量增加。2、投资活动产生的现金流量净额：本报告期投资活动产生的现金流量净额为-8,740,134.30 元，变动比 例为 553.84%，主要原因是随着公司业务规模增加，公司固定资产投资额也随之增加。3、筹资活动产生的现金流量净额：本报告期筹资活动产生的现金流量净额为-7,392,277.15 元，变动比例 为 1384.98%，主要原因是 2019 年较 2018 年减少银行贷
42、款 7,100,000.00 元所致。(三三)投资状况投资状况分分析析 1 1、主要主要控股子公司、参股公司情况控股子公司、参股公司情况 无 2 2、合并财务报表的合并范围内是否包含私募基金管理人、合并财务报表的合并范围内是否包含私募基金管理人 是 否 (四四)非标准审计意见说明非标准审计意见说明 适用 不适用 (五五)会计政策、会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正会计估计变更或重大会计差错更正 适用 不适用 1、财政部于 2017 年发布了修订后的企业会计准则第 22 号金融工具确认和计量、企业会计准则第 23 号金融资产转移、企业会计准则第 24 号套期会计、企业会计准则第 37 号金
43、融工具列报（上述四项准则以下统称“新金融工具准则”）。新金融工具准则将金融资产划分为三个类别：（1）以摊余成本计量的金融资产；（2）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产；（3）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。在新金融工具准则下，金融资产的分类是基于本公司管理金融资产的业务模式及该资产的合同现金流量特征而确定。新金融工具准则取消了原金融工具准则中规定的持有至到期投资、贷款和应收款项、可供出售金融资产三个类别。新金融工具准则以“预期信用损失”模型替代了原金融工具准则中的“已发生损失”模型。在新金融工具准则下，本公司具体会计政策见附注三、（六）（七）。2、财政部于 2019
44、 年 4 月发布了 关于修订印发 2019 年度一般企业财务报表格式的通知（财会20196中楚物业 2019 年年度报告 公告编号：2020-013 19 号）（以下简称“财务报表格式”），执行企业会计准则的企业应按照企业会计准则和该通知的要求编制财务报表。本公司于 2019 年 1 月 1 日起执行上述修订后的准则和财务报表格式，对会计政策相关内容进行调整。3.会计政策变更的影响（1）执行修订后财务报表格式的影响 根据财务报表格式的要求，除执行上述新金融工具准则产生的列报变化以外，本公司将“应收票据及应收账款”拆分列示为“应收票据”和“应收账款”两个项目，将“应付票据及应付账款”拆分列示为“
45、应付票据”和“应付账款”两个项目。本公司相应追溯调整了比较期间报表，该会计政策变更对公司净利润和股东权益无影响。三、三、持续持续经营经营评价评价 报告期内，公司未发生对持续经营能力有重大影响的事项。公司所处行业发展态势良好，行业需求不断扩大，公司经营管理团队在保证服务质量的前提下积极开拓新项目，使得公司的业务规模不断壮大。公司现有的主营业务能够保证可持续发展，经营模式、客户资源稳定，行业经营环境和市场需求不存在现实或可预见的重大不利变化。公司各项资产、人员、财务等完全独立，保持良好的自主经营能力。会计核算、财务管理、风险控 制等各项重大内部控制体系运行良好。公司主要财务、业务等经营指标健康；公
46、司和全体员工没有发生 违法、违规行为。综上所述，公司拥有良好的持续经营能力。四、四、风险风险因素因素(一一)持续到本年度的持续到本年度的风险因素风险因素 1、业务区域集中度过高的风险 截至目前我司物业服务的区域主要集中在武汉市。公司为武汉本地的一家大型物业公司，地域特征明显，一旦出现武汉地区竞争加剧、业务市场饱和或该地区政府政策及经营环境出现不利变化时，将对公司盈利能力产生不利影响。业务地域过于集中也为公司带来一定的发展风险。虽然公司也在积极开拓其他区 域业务，但是市场开拓存在风险，市场开发效果可能会低于预期，因此，公司存在业务区域集中度过高的风险。应对措施：公司目前已经在拓展和承接高校物业项
47、目之外的物业形态，比如机场、地铁、体育中心 中楚物业 2019 年年度报告 公告编号：2020-013 20 等公共区域物业项目，通过持续稳定地对现有物业项目提供优质服务，提高公司品牌知名度和美誉度，并在此基础上拓展新的客户。另一方面公司准备开拓新的服务领域，进军城市道路清扫服务，以应对业 务区域过度集中的风险。2、实际控制人控制不当的风险截至目前，公司实际控制人成学荣直接持有公司 98.10%的股份，担任公司董事长、总经理，处于绝对控制地位。尽管公司目前已经建立了较为完善的法人治理结构和制度约束机制，能有效维护公司及其他股 东的利益。但是，由于公司实际控制人在股权控制和经营管理方面对公司存在
48、重大影响力，若其通过行使表决权、管理职能或任何其他方式对公司经营决策、董监高人选任命、对外投资、资产处置、业务发展方向等方面存在控制不当的行为，可能对公司及其他股东产生重大不利影响。应对措施：公司已建立较完善的公司治理机制，已制定较完备的公司治理制度。报告期内，公司重 大经营决策及人事任免均按照相关制度进行了内部决策程序。公司高级管理人员将严格按照公司的规章 制度治理公司，摆脱“以人治理公司”模式，实现“以制度治理公司”的现代化公司管理模式。3、公司规模扩张带来的管理风险 随着公司经营规模不断扩大，公司的人员管理、经营管理、市场拓展方面复杂性日益增加，对公司组织架构和管理团队提出了全新的挑战。
49、如果公司管理层不能根据公司业务发展以及规模迅速扩张的需要，及时调整、完善管理制度和组织模式，提升自身管理水平和执行力，公司应变能力和发展活力将受到消弱，进而对公司的竞争力产生不利影响，给公司未来的经营和发展带来较大阻碍。应对措施：随着公司规模的扩大,提高管理层的管理效率,及时调整和完善公司组织模式和管理制 度,为公司的长远发展打下基础,另一方面要加强企业的成本费用管理,严格控制成本费用预算,减少无效性成本开支,从而为公司创造更多的现金流量来满足公司规模扩张所需资金要求。4、市场竞争风险 目前，我国经济发展进入新常态，物业企业纷纷走向资本市场，使得物业管理行业的竞争格局呈现出新的发展态势。未来，
50、更侧重于资本、品牌、商业模式的竞争，如果公司不能抓住机遇，提高公司的市场竞争力，在未来市场竞争中将处于不利地位。应对措施：公司要抓住转型升级的时机，提高公司的市场竞争力，对外通过业务拓展，扩大业务规 模，完善业务布局，提升公司的行业地位，对内通过加强员工培训，增加业务巡视频率，确保服务品质，作为新三板挂牌公司，借助资本运作加快拓展公司业务规模，进一步提高公司知名度和市场竞争力。5、营业成本上涨的风险公司所处的物业服务行业为劳动密集型行业，营业成本以人工成本为主，随着公司业务规模不断扩大，员工数量随之增长，同时，随着社会平均工资的上涨，人工成本持续上涨。中楚物业 2019 年年度报告 公告编号：
