1、2022年上半年市场分析报告年上半年市场分析报告 提报人：同舟济 时间：2022年6月26日 注：本报告统计数据更新至2022年6月26日。宏观市场“限购令根本内容：“限购令根本内容：本市户籍居民家庭本市户籍居民家庭(含局部家庭成员为本市户籍居民的家庭含局部家庭成员为本市户籍居民的家庭)，限购两套住房；对于能够提供在本，限购两套住房；对于能够提供在本市市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。套住房。暂停在本市拥有暂停在本市拥有2套以上套以上(含含2套套)住房的本市户籍居民家庭、拥有住房的本市户籍居民家庭、
2、拥有1套以上套以上(含含1套套)住房的非本市户住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房。年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房。对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行。对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行。二手房是否纳入限购范围，在各地区执行有差异。二手房是否纳入限购范围，在各地区执行有差异。“限购令施行从一二线延伸至三四线，将扩大到“限购令施行从一二线延伸至三四线，将扩大到60 60 个城市：个城市：明确将要实行限购的城市就已达明确将要实行限购的城市就已达3636个：京、津、沪
3、、渝个：京、津、沪、渝4 4个直辖市，大连、宁波、厦门、青岛、深圳个直辖市，大连、宁波、厦门、青岛、深圳5 5个方案单列市，个方案单列市，2727个省会城市。个省会城市。此次要求制定和执行限购措施的城市根本上包括了房地产市场上所有的所谓“一、二线城市，局部此次要求制定和执行限购措施的城市根本上包括了房地产市场上所有的所谓“一、二线城市，局部三线、四线城市也被纳入到限购政策的行列当中。权威机构预计，未来在全国范围内施行限购政策的三线、四线城市也被纳入到限购政策的行列当中。权威机构预计，未来在全国范围内施行限购政策的城市很可能将到达城市很可能将到达6060个。个。南昌于南昌于2 2月月1 1日起正
4、式施行“限购令，限购的主城区商品住宅的成交速度明显放缓，但价格仍微涨。日起正式施行“限购令，限购的主城区商品住宅的成交速度明显放缓，但价格仍微涨。非限购的区域量价均有一定的上扬。非限购的区域量价均有一定的上扬。该政策年内不会延伸至江西其余设区市。而新余整体房价仍远低于省会水平，施行该政策的几率较小。该政策年内不会延伸至江西其余设区市。而新余整体房价仍远低于省会水平，施行该政策的几率较小。“限购令的执行，短期内对局部高房价城市的影响较大，也说明未来楼市调控政策将持续从“限购令的执行，短期内对局部高房价城市的影响较大，也说明未来楼市调控政策将持续从严。但“限购令本身仍是短期政策，“随时取消很可能引
5、起新一轮的“报复性反弹。严。但“限购令本身仍是短期政策，“随时取消很可能引起新一轮的“报复性反弹。资金流转向局部三、四线城市，将助推该地区房价较快增长。而以刚需为主的新余楼市未来价资金流转向局部三、四线城市，将助推该地区房价较快增长。而以刚需为主的新余楼市未来价格暴涨的可能性较小，下半年新余房价仍将保持平稳增长的势头。格暴涨的可能性较小，下半年新余房价仍将保持平稳增长的势头。限购令 准备金率 加 息 宏观市场 准备金率屡创新高，各家银行的信贷额度都趋于紧张，开发商从银行借贷势必越来越困难，准备金率屡创新高，各家银行的信贷额度都趋于紧张，开发商从银行借贷势必越来越困难，对于主要依赖银行借贷融资的
6、开发商将产更大的影响。对于主要依赖银行借贷融资的开发商将产更大的影响。开发商在开发商在2022年下半年至年下半年至2022年须年须建立并提升预防银行放贷困难风险的能力。建立并提升预防银行放贷困难风险的能力。2011年准备金率走势年准备金率走势1919.52020.52121.5171819202122准备金率（%）准备金率（%）1919.52020.52121.51月142月183月254月175月126月14银行放贷有限、放贷慢，已逐步转变为开发商当前最大的风险。银行放贷有限、放贷慢，已逐步转变为开发商当前最大的风险。限购令 准备金率 加 息 宏观市场 年内年内2月月9日、日、4月月5日两次
7、加息，目前房贷基准利率已达日两次加息，目前房贷基准利率已达6.8个百分点。且近期市场对再次加息的个百分点。且近期市场对再次加息的预期较大。预期较大。与限购、房产税等政策相比，每次加息虽然幅度不大，但几次加息的叠加效应将逐渐明显，尤与限购、房产税等政策相比，每次加息虽然幅度不大，但几次加息的叠加效应将逐渐明显，尤其是贷款优惠利率的取消，对市场影响将逐渐显现。其是贷款优惠利率的取消，对市场影响将逐渐显现。加息使开发商的资金使用本钱提高，如果一些开发商出现资金链紧张，新楼盘新房源降价加息使开发商的资金使用本钱提高，如果一些开发商出现资金链紧张，新楼盘新房源降价促销的可能性将加大。促销的可能性将加大。
8、加息对开发商及刚需购房者的叠加效应已越发显现。加息对开发商及刚需购房者的叠加效应已越发显现。宏观市场小结：宏观市场小结：2022年下半年，国家当前的宏观调控的政策还将延续：仍有可能出现年下半年，国家当前的宏观调控的政策还将延续：仍有可能出现2次左次左右的加息动作，银行房贷政策继续收紧。右的加息动作，银行房贷政策继续收紧。限购令 准备金率 加 息 微观市场 加息：加息：执行央行及住建部公布利率。执行央行及住建部公布利率。执行或上浮基准利率：执行或上浮基准利率：建行办理房贷手续要求交纳建行办理房贷手续要求交纳1000元理财金，利率上浮元理财金，利率上浮5%；农行那么要求客户；农行那么要求客户购置购
9、置3个月计个月计4500元的基金，利率不变。目前按揭办理时间为元的基金，利率不变。目前按揭办理时间为3-5个月。个月。二套房首付上调：二套房首付上调：二套房贷款首付比例增加二套房贷款首付比例增加10%，上浮至，上浮至60%。银行信贷额紧缩：银行信贷额紧缩：新余工行已暂停放贷。新余工行已暂停放贷。货币及信贷政策的叠加，其作用更大层面上在于增加了刚需者的购房负担。货币及信贷政策的叠加，其作用更大层面上在于增加了刚需者的购房负担。工程主要信贷银行房贷手续严格化、放款速度慢，客户有限的购房能力与楼盘的销售、回款工程主要信贷银行房贷手续严格化、放款速度慢，客户有限的购房能力与楼盘的销售、回款之间的矛盾将
10、继续放大。外地购房客的购房热情也将被“冷却。之间的矛盾将继续放大。外地购房客的购房热情也将被“冷却。二套房首付上调等政策的执行对客户群逐步向中高端转变的本案来说影响较大，而大面积户二套房首付上调等政策的执行对客户群逐步向中高端转变的本案来说影响较大，而大面积户型的消化速度将进一步延缓。型的消化速度将进一步延缓。房贷手续持续严格化将明显遏制外地购房者对新余楼市的“奉献房贷手续持续严格化将明显遏制外地购房者对新余楼市的“奉献。房贷政策 全市成交情况 典型楼盘分析 未来竞争 微观市场“一房一价政策明显削弱了楼盘涨价的势头。“一房一价政策明显削弱了楼盘涨价的势头。“一房一价核心政策“一房一价核心政策限
11、价：新余各楼盘限价：新余各楼盘2022年首次备案价格在其年首次备案价格在其2022年年12月均价根月均价根底上上浮底上上浮13%。“一房一价在实际执行过程中，虽有一定的缩水，但对局部楼盘的限制作用显而易见，特“一房一价在实际执行过程中，虽有一定的缩水，但对局部楼盘的限制作用显而易见，特别是对销售情况较好的楼盘其开发商快速涨价的愿望被限制。别是对销售情况较好的楼盘其开发商快速涨价的愿望被限制。新余市场小结：新余市场小结：2022年下半年，新余房价将保持上涨势头，但速度较上半年明显放缓。年下半年，新余房价将保持上涨势头，但速度较上半年明显放缓。产品综合品质及营销手法在楼盘的销售过程中更显重要。产品
12、综合品质及营销手法在楼盘的销售过程中更显重要。房贷政策 全市成交情况 典型楼盘分析 未来竞争 微观市场 物业类型物业类型 对比因素对比因素 同比增加（同比增加（+）/减少（）减少（）2010年上半年 2011年上半年年上半年 数量数量 百分比百分比 住宅 套数（套）7246 9453 2207 30.46%面积（）863833.65 1088386.25 224552.6 25.99%价格（元/）2425 3082 656.2978057 27.06%商业 套数（套）739 951 212 28.69%面积（）74639.57 85939.14 11299.57 15.14%价格（元/）404
13、6 4079 32.80806195 0.81%2022年，新余楼市量价齐升，继续保持稳定开展势头。国家宏观调控政策对新余这年，新余楼市量价齐升，继续保持稳定开展势头。国家宏观调控政策对新余这样的三、四线城市影响并不大。样的三、四线城市影响并不大。周边县市客户的涌入及乡镇返乡置业人群等刚需群体的集中释放有直接的关系。相周边县市客户的涌入及乡镇返乡置业人群等刚需群体的集中释放有直接的关系。相对周边县市较低的价格、持续紧缩的房贷政策是加速刚需客群置业的巨大推手。对周边县市较低的价格、持续紧缩的房贷政策是加速刚需客群置业的巨大推手。住宅销售量稳步增长，销售价格同比上涨27%，与上年12月均价相比增加
14、约270元/。商业成交并未因住宅的房贷政策趋紧而活泼起来。房贷政策 全市成交情况 典型楼盘分析 未来竞争 微观市场 2011年上半年全市住宅成交（月）走势年上半年全市住宅成交（月）走势186917151761140819047962977299230563147313332020500100015002000250030003500套数均价套数18691715176114081904796均价2977 2992 3056 3147 3133 3202 1月2月3月4月5月6月从月成交走势看，全市住宅销售价格保持稳定上升的趋势。从月成交走势看，全市住宅销售价格保持稳定上升的趋势。二季度销售量特别
15、是二季度销售量特别是6月份的成交量下滑明显，这也反映了日益收紧的房贷政策的作月份的成交量下滑明显，这也反映了日益收紧的房贷政策的作用越创造显。用越创造显。房贷政策 全市成交情况 典型楼盘分析 未来竞争 微观市场 2011年上半年全市商业成交（月）走势年上半年全市商业成交（月）走势33279144129205622961417251654308415441970501001502002503003500100020003000400050006000套数均价套数3327914412920562均价2961 4172 5165 4308 4154 4197 1月2月3月4月5月6月商业成交情况与上
16、年相比并没有太大的变化，并未因住宅的房贷政策趋紧而活泼起商业成交情况与上年相比并没有太大的变化，并未因住宅的房贷政策趋紧而活泼起来，这与新余投资客的数量较小有直接关系。来，这与新余投资客的数量较小有直接关系。房贷政策 全市成交情况 典型楼盘分析 未来竞争 微观市场 2011年上半年商品住宅销售排行榜（前10）2011年上半年商品住宅销售排行榜（前10）5024483913523523072292232222010100200300400500600喜盛威尼斯孔目江1号香博丽晶融汇江山御景暨阳翡翠城公园华府联龙商住区诺贝尔花园城市绿洲信达丽城单位：套从上半年成交排行看，孔目江新城板块、城北板块依然是当前新余楼市的主旋律。从上半年成交排行看，孔目江新城板块、城北板块依然是当前新余楼市的主旋律。品质较高、价格较高或地段较偏、价格相对较低的楼盘受到购房者的喜爱。品质较高、价格较高或地段较偏、价格相对较低的楼盘受到购房者的喜爱。房贷政策 全市成交情况 典型楼盘分析 未来竞争 微观市场 锦绣江南 锦绣江南：借助人民医院公交车站点人流量的天然优势，低门槛蓄客，锦绣江南：借助人民医院公交车站点人流量的
