1、中韩国际小商品城中韩国际小商品城 正式汇报正式汇报定位局部定位局部 20222022年年1 1月月1616日日 谨呈：青岛政建投资集团谨呈：青岛政建投资集团 工程整体工作思路工程整体工作思路 开展战略 资源挖掘 时机分析 功能定位 价格定位 客户定位 业态定位 案例研究 模式借鉴 开展开展定位定位 物业开物业开展建议展建议 产品规划 功能配比 配套设施 宏观经济背景 城市规划研究 前期工程价值挖掘 大势分析 资料收集 实地调研 问卷调查 客户访谈 规划设规划设计跟进计跟进 格局分析 竞争分析 客户分析 工程本体分析 区位价值 工程工程界定界定 资料收集 实地调研 行业分析 营销策略思路营销策略
2、思路 企业愿望企业愿望 模式案例借鉴模式案例借鉴 外部：环境影响总述外部：环境影响总述 内部：自身条件研判内部：自身条件研判 项目核心问题项目核心问题 机会背景分析机会背景分析 项目价值研判项目价值研判 项目定位项目定位 物业发展建议 财务成本分析 客户定位客户定位 产品规划产品规划商商业布局业布局 价格定位价格定位 功能定位功能定位 回顾：核心问题是否得到解决 配套 业态 规划 核心问题 中韩国际小商品城的初印象中韩国际小商品城的初印象 一个成功起步的商业航母一个成功起步的商业航母 在青岛具有一定影响力的商业工程在青岛具有一定影响力的商业工程 面临竞争和机遇的商业工程面临竞争和机遇的商业工程
3、 经营客户不断演进的商业工程经营客户不断演进的商业工程 可永续经营开展的商业地产工程可永续经营开展的商业地产工程 承载企业理想的商业航母承载企业理想的商业航母 中韩国际小商品城是需要提升，整合与可持续开展的商业航母中韩国际小商品城是需要提升，整合与可持续开展的商业航母 核心问题一：工程规模大，在动态开展过程中如何占得竞争优势和可核心问题一：工程规模大，在动态开展过程中如何占得竞争优势和可持续开展？持续开展？解决思路：强势建立三期的知名度同时，有效开展其他营销和经营解决思路：强势建立三期的知名度同时，有效开展其他营销和经营活动促进一二期的经营，同时与三期进行互动；活动促进一二期的经营，同时与三期
4、进行互动；核心问题二：工程是否具有足够市场空间，具备差异化的竞争优势？核心问题二：工程是否具有足够市场空间，具备差异化的竞争优势？解决思路：寻找市场、工程自身、产业开展的时机，在市场空白点解决思路：寻找市场、工程自身、产业开展的时机，在市场空白点建立工程的竞争优势，有效的利用空港经济圈的平台建立工程的竞争优势，有效的利用空港经济圈的平台 核心问题三：工程如何创新？核心问题三：工程如何创新？解决思路：小商品市场流通模式的创新、产业效劳链的创新和业态解决思路：小商品市场流通模式的创新、产业效劳链的创新和业态创新；市场的唯一性和差异性。创新；市场的唯一性和差异性。核心问题解析核心问题解析 工程开展策
5、略，切实解决工程的核心问题工程开展策略，切实解决工程的核心问题 时机背景 所面临的外部环境及自身剖析所面临的外部环境及自身剖析 案例借鉴案例借鉴 市场回忆及宏观环境时机市场回忆及宏观环境时机 时机背景分析时机背景分析 战略高度战略高度 创新源于对大势的把握。创新源于对大势的把握。没有对大势的预见，理念没有对大势的预见，理念与战略创新就成为无源之与战略创新就成为无源之水，无本之木，成为失去水，无本之木，成为失去方向的航船方向的航船！从城市切入工程的思考 中国经济强市，山东省经济核心及对外窗口中国经济强市，山东省经济核心及对外窗口 青岛对整个山东省经济总量奉献巨大，青岛对整个山东省经济总量奉献巨大
6、，20222022年年GDPGDP占山东省占山东省GDPGDP总量的总量的14.614.6，是山东省最大的经济体，综合经济实力在全国城市中居第是山东省最大的经济体，综合经济实力在全国城市中居第1010位，在位，在1515个副省级个副省级城市中居第城市中居第 4 4位。位。青岛与长三角、珠三角及环渤海湾等都市圈有深度的经济合作和贸易往来，经青岛与长三角、珠三角及环渤海湾等都市圈有深度的经济合作和贸易往来，经济合作关系延至韩国、日本及朝鲜等国，是山东半岛的第一经济核心和外贸窗口济合作关系延至韩国、日本及朝鲜等国，是山东半岛的第一经济核心和外贸窗口 青岛青岛 韩国韩国 济南济南政治、文化、教育核心政
7、治、文化、教育核心 青岛青岛经济、工业、贸易核心经济、工业、贸易核心 中国北方重要的海滨生态城市，旅游大市中国北方重要的海滨生态城市，旅游大市 全市海岸线全市海岸线(含所属海岛岸线含所属海岛岸线)总长为总长为870870公里，其中大陆岸线公里，其中大陆岸线730730公里，占山东省公里，占山东省岸线的岸线的1/41/4。20222022年，青岛旅游业总收入为年，青岛旅游业总收入为256.6 256.6 亿亿元，约占元，约占GDPGDP总量的总量的1/101/10，20042004及及20222022年均位列中国旅游城市年均位列中国旅游城市top10top10。中国对外贸易强市，交通强市中国对外
8、贸易强市，交通强市 贸易强市贸易强市 青岛港全年列中国第五位青岛港全年列中国第五位 矿石、原油等吞吐量列中国第一位矿石、原油等吞吐量列中国第一位 口岸外向度口岸外向度75%75%，列中国第一位，列中国第一位 交通强市交通强市 高速公路总里程全国高速公路总里高速公路总里程全国高速公路总里程的六十分之一，占全省六分之一程的六十分之一，占全省六分之一 青岛市高速公路开展水平在全国同青岛市高速公路开展水平在全国同类城市中名列第一，并已初步到达类城市中名列第一，并已初步到达兴旺国家水平。兴旺国家水平。中国的第二大品牌之都中国的第二大品牌之都 青岛拥有电子通讯、信息家电、化工橡胶、饮青岛拥有电子通讯、信息
9、家电、化工橡胶、饮料食品、汽车船舶、服装服饰六大支柱产业。料食品、汽车船舶、服装服饰六大支柱产业。城市 中国名牌产品（个）中国驰名商标（件）中国行业标志性品牌（个）深圳 44 16 11 青岛青岛 44 44 15 15 7 7 佛山 40 14 7 宁波 35 12 5 苏州 29 17 5 绍兴 26 15 5 中国未来的世界城市中国未来的世界城市 世界城市的概念世界城市的概念 世界城市概念早在世界城市概念早在19151915年就由西方城市和区域规划先驱年就由西方城市和区域规划先驱 Patrick Patrick GeddesGeddes在其所著在其所著?演化中的城市演化中的城市?一书中提
10、出。现代世界城市的本质一书中提出。现代世界城市的本质特征是拥有全球经济控制能力，其来源是跨国企业总部与作为生产者特征是拥有全球经济控制能力，其来源是跨国企业总部与作为生产者效劳核心局部的跨国银行的总部。效劳核心局部的跨国银行的总部。世界城市是以技术革命为其产生根本动因的，现代的世界城市尤其受到世界城市是以技术革命为其产生根本动因的，现代的世界城市尤其受到信息技术不断创新的深刻影响。信息技术不断创新的深刻影响。世界著名空港产业区开展历程世界著名空港产业区开展历程 在1959年爱尔兰成立了香农国际航空港自由贸易区，利用国外资金和原料开展加工贸易，代表世界空港产业区的诞生；世界各国的许多机场，如美国
11、的洛杉矶和菲尼克斯机场、日本的大阪和长崎机场、德国的法兰克福和汉堡机场、荷兰的史希斯浦尔机场、马来西亚的苏邦国际机场等，都在临港地区开展了空港产业，并且都在使空港产业区向航空城开展。世界著名空港产业区开展历程世界著名空港产业区开展历程 美国达拉斯的依托伏特沃国际机场是全球最大的批发采购展销市场，交易额高达75亿美元/年。机场吸引了一批跨国高科技企业入驻，把达拉斯变成了“德州硅谷，成为带动当地经济开展的支柱。荷兰阿姆斯特丹的史基浦机场除了航空运输，不仅有高档写字楼，还有会议、展览中心、批发市场，以及便捷的物流中心，方便地连接陆、海、空等各种交通。航空城里写字楼租金超过阿姆斯特丹市中心租金，有5.
12、2万人/天在此工作；对工程区域的再次剖析对工程区域的再次剖析临空经济临空经济 青岛流亭空港产业区制造业基地总规划面积16.8平方公里，定位于电子信息、机械制造、精细化工、纺织服装、现代物流等新兴行业，分为一期、二期、欧洲产业园三个片区，产业区日渐雏形，物流功能急需完善。中韩国际小商品城 国际轻纺城 欧洲产业园 北方电子数码信息城 中韩国际小商品城4,5期用地 建材城 日渐繁荣的临空经济圈 外部：环境影响总述外部：环境影响总述 外部环境对工程成功开发的机遇与挑战同在外部环境对工程成功开发的机遇与挑战同在 今天的青岛，正在发生冲动人心的、异乎寻常的变化，今天的青岛，正在发生冲动人心的、异乎寻常的变
13、化，奥运、奥运、WTOWTO、大青岛、青岛新格局、大青岛、青岛新格局必将创造中国乃至青岛的商业必将创造中国乃至青岛的商业物业有着巨大的市场需求。物业有着巨大的市场需求。思路决定出路。思路决定出路。对于中韩国际小商城来说，必须从更高的层面、更大的区域尺度上梳理对于中韩国际小商城来说，必须从更高的层面、更大的区域尺度上梳理思路、盘存要素、配臵资源，在工程定位、功能设计、效劳配臵、推广公思路、盘存要素、配臵资源，在工程定位、功能设计、效劳配臵、推广公共方面有所创新，把以往的劣势全部变成优势。青岛的商业物业市场有着共方面有所创新，把以往的劣势全部变成优势。青岛的商业物业市场有着非常大的前景和优越的开展
14、条件，其间蕴含着极巨大的开展商机。非常大的前景和优越的开展条件，其间蕴含着极巨大的开展商机。内部：自身条件研判内部：自身条件研判 优：优：一二期的成功起步，为工一二期的成功起步，为工程后期开发奠定根底；程后期开发奠定根底；三期地块周边交通便利；三期地块周边交通便利；整体规划较为超前，适应整体规划较为超前，适应性较强；性较强；劣：劣：三期商业体量较大，加大三期商业体量较大，加大工程的招商和培育难度；工程的招商和培育难度；在一二期未完全进入良好在一二期未完全进入良好经营期时，三期开始面经营期时，三期开始面市，市场风险较大大；市，市场风险较大大；小商品的定位已深入人心，小商品的定位已深入人心，观念较
15、难改变。观念较难改变。自身条件优劣明显，如何突出与归避自身条件优劣明显，如何突出与归避 本工程期望结果分析本工程期望结果分析 外部环境对工程成功开发利弊外部环境对工程成功开发利弊参半参半 自身条件优劣明显，如何突出自身条件优劣明显，如何突出与归避与归避 外外 内内 形成工程品牌，创新模式的搭建，完成招商，良性运营形成工程品牌，创新模式的搭建，完成招商，良性运营 进行差异化竞争，找到市场相对空白点和机会点 陷入于恶性竞争的被动 竞争竞争 陷入后期货量销售乏力的局面 有效的价格和货量控制，创造后期较高的收益 收益收益 定位出现偏差，陷入激烈的客户争夺战中 准确锁定目标客户，定制产品，产生强有力的客
16、户引导力，降低竞争风险 客户客户 品牌塑造度小，对项目开发和项目销售促进作用小 塑造品牌，通过品牌带动后期开发，通过项目品牌带动公司品牌，创新经营模式的搭建 品牌品牌 非期望结果非期望结果 期望结果期望结果 时机背景 面临的外部环境及自身剖析面临的外部环境及自身剖析 案例及模式借鉴案例及模式借鉴 工程国内市场时机工程国内市场时机 时机背景分析时机背景分析 模式借鉴模式借鉴国际批发市场的开展趋势国际批发市场的开展趋势 根据业内人士对批发市场的研究分析，兴旺国家的批发业已发生了明显的变化。国外的流通产业开展的趋势是从以生产者为主导开展到以批发商为主导，最终开展到以零售商为主导。生产主导生产主导 批发主导批发主导 零售主导零售主导 万客隆、麦德龙、山姆店等应该说都是从批发业向零售业过渡转型过程中的商业业态。大力开展物流，做配送效劳，通过与物流、网络的有效整合来完成传统批发市场的转型，使批发企业向规模化、连锁化开展。模式借鉴模式借鉴国外批发企业进入中国的模式国外批发企业进入中国的模式 1 1与较小的零售商建立仓库批发市场与较小的零售商建立仓库批发市场 德国麦德龙公司在中国以经销商的名义登记，开
