1、宁波迪赛基业不动产服务股份有限公司 2018 年年报编号：2019-014 1 2018 年度报告 迪赛基业 NEEQ:836982 宁波迪赛基业不动产服务股份有限公司 Dissai Enterprise Realtv Service Co.,Ltd 宁波迪赛基业不动产服务股份有限公司 2018 年年报编号：2019-014 2 宁波迪赛基业不动产服务股份有限公司 2018 年年报编号：2019-014 3 目 录 第一节第一节 声明与提示声明与提示 .5 5 第二节第二节 公司概况公司概况 .7 7 第三节第三节 会计数据和财务指标摘要会计数据和财务指标摘要 .9 9 第四节第四节 管理层讨
2、论与分析管理层讨论与分析 .1212 第五节第五节 重要事项重要事项 .2121 第六节第六节 股本变动及股东情况股本变动及股东情况 .2424 第七节第七节 融资及利润分配情况融资及利润分配情况 .2626 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员及员工情况董事、监事、高级管理人员及员工情况 .2727 第九节第九节 行业信息行业信息 .3030 第十节第十节 公司治理及内部控制公司治理及内部控制 .3131 第十一节第十一节 财务报告财务报告 .3636 宁波迪赛基业不动产服务股份有限公司 2018 年年报编号：2019-014 4 释义释义 释义释义项目项目 释义释义 公司、本公司、迪赛基
3、业、迪赛、迪赛公司 指 宁波迪赛基业不动产服务股份有限公司 迪赛有限 指 宁波迪赛房地产销售代理有限公司 股东大会 指 宁波迪赛基业不动产服务股份有限公司股东大会 董事会 指 宁波迪赛基业不动产服务股份有限公司董事会 监事会 指 宁波迪赛基业不动产服务股份有限公司监事会 三会 指 公司股东大会、董事会、监事会 全国股份转让系统公司 指 全国中小企业股份转让系统有限责任公司 主办券商、西部证券 指 西部证券股份有限公司 会计事务所 指 大华会计师事务所（特殊普通合伙）元、万元 指 人民币元、人民币万元 公司法 指 中华人民共和国公司法 业务规则 指 全国中小企业股份转让系统业务规则（试行）子公司
4、 指 迪赛基业全资、控股或通过其他方式纳入合并报表的公司 苏州迪赛 指 苏州迪赛房地产投资咨询有限公司 宁波迪尚 指 宁波迪尚房地产投资咨询有限公司 麦田迪赛 指 苏州麦田迪赛房地产投资咨询有限公司 迪赛控股 指 宁波市迪赛控股集团有限公司 悦东菜场 指 宁波悦东菜场经营管理有限公司 报告期/本期/本年 指 2018 年 1 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日 宁波迪赛基业不动产服务股份有限公司 2018 年年报编号：2019-014 5 第一节第一节 声明与提示声明与提示【声明声明】公司董事会及其董事、监事会及其监事、公司高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈
5、述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。公司负责人沙勇、主管会计工作负责人黄绚丽及会计机构负责人（会计主管人员）黄绚丽保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。大华会计师事务所（特殊普通合伙）对公司出具了标准无保留意见审计报告。本年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。事项事项 是或否是或否 是否存在董事、监事、高级管理人员对年度报告内容异议事项或无法保证其真实、准确、完整 是 否 是否存在未出席董事会审议年度报告的董事 是 否 是否存在豁免披露事项 是 否
6、 【重要风险提示表】【重要风险提示表】重要风险事项名称重要风险事项名称 重要风险重要风险事项事项简要简要描述描述 政策风险 政策风险主要指房地产行业受宏观政策影响会间接影响房地产中介服务业的利润水平。如遇房地产特定调控政策出台，会对房地产市场发展带来了不确定性，进而对房地产中介服务行业发展带来一定风险。如公司不能充分预测未来政策对房地产中介服务行业的影响、或未能采取有效的应对措施，则会对公司业务发展造成不利影响。行业竞争加剧风险 行业竞争加剧风险指在房地产去库存化的行业发展背景下，因行业本身审批准入门槛低，会吸引更多的行业新进入者，特别是全国性的代理策划机构加入到公司所处区域市场的竞争。如公司
7、不能采取有效措施，增强自身核心竞争力，则会对公司未来业务拓展造成影响。人才流失风险 因公司属于人力资本密集型企业，核心竞争力更多依赖于公司员工的智力创造力及项目执行力，如发生人员流失且公司未能建立完善的人才梯队培养，则会削弱公司的竞争力并对公司发展带来不利影响。公司治理风险 公司 2015 年由迪赛有限整体变更为股份公司后，逐步完善了法人治理结构。但股份公司成立时间较短，公司管理层对三会制度的了解、熟悉需要一定时间，公司的规范运作仍待进一步提高，因此，公司在未来经营中因治理不规范、相关内部控制制度不能有效执行的风险。税收补缴的风险 2013-2014 年度宁波迪赛基业不动产服务股份有限公司按照
8、核宁波迪赛基业不动产服务股份有限公司 2018 年年报编号：2019-014 6 定征收方式缴纳企业所得税，2015 年 6 月 30 日公司获得宁波市江东地方税务局核准，自 2015 年 1 月 1 日起企业所得税变更为查账征收。本期重大风险是否发生重大变化：否 宁波迪赛基业不动产服务股份有限公司 2018 年年报编号：2019-014 7 第二节第二节 公司概况公司概况 一、一、基本信息基本信息 公司中文全称 宁波迪赛基业不动产服务股份有限公司 英文名称及缩写 Dissai Enterprise Realty Service Co.,Ltd.证券简称 迪赛基业 证券代码 836982 法定
9、代表人 沙勇 办公地址 宁波市鄞州区沧海路 1918 弄 18 号（1-1）二、二、联系方式联系方式 董事会秘书或信息披露事务负责人 范亚红 职务 董事、副总经理、董事会秘书 电话 0574-87371312 传真 0574-87338546 电子邮箱 公司网址 联系地址及邮政编码 宁波市鄞州区沧海路 1918 弄 18 号（1-1）315040 公司指定信息披露平台的网址 公司年度报告备置地 董事会秘书办公室 三、三、企业信息企业信息 股票公开转让场所 全国中小企业股份转让系统 成立时间 2011 年 1 月 6 日 挂牌时间 2016 年 4 月 22 日 分层情况 基础层 行业（挂牌公司
10、管理型行业分类）房地产业房地产业房地产中介服务房地产中介服务 主要产品与服务项目 公司以房地产 360 综合服务系统为支撑，形成了新房营销代理、顾问服务业务（含综合顾问、整合推广服务）的两大业务板块、八类细分服务内容的核心产品体系。普通股股票转让方式 集合竞价 普通股总股本（股）15,000,000 优先股总股本（股）0 控股股东 沙勇 实际控制人及其一致行动人 沙勇 四、四、注册情况注册情况 项目项目 内容内容 报告期内报告期内是否变更是否变更 宁波迪赛基业不动产服务股份有限公司 2018 年年报编号：2019-014 8 统一社会信用代码 91330200567016177L 否 注册地址
11、 宁波市鄞州区沧海路1918弄18号（1-1）否 注册资本（元）15,000,000 否 五、五、中介机构中介机构 主办券商 西部证券 主办券商办公地址 西安市新城区东新街 319 号 8 幢 10000 室 报告期内主办券商是否发生变化 否 会计师事务所 大华会计师事务所（特殊普通合伙）签字注册会计师姓名 施丹丹、杨勇胜 会计师事务所办公地址 北京市海淀区西四环中路 16 号院 7 号楼 12 层 六、六、自愿自愿披露披露 适用 不适用 七、七、报告期后更新情况报告期后更新情况 适用 不适用 宁波迪赛基业不动产服务股份有限公司 2018 年年报编号：2019-014 9 第三节第三节 会计数
12、据和会计数据和财务指标摘要财务指标摘要 一、盈利能力盈利能力 单位：元 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例 营业收入 217,833,080.21 144,856,256.07 50.38%毛利率%24.03%24.87%-归属于挂牌公司股东的净利润 21,044,715.74 15,343,897.46 37.15%归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 20,566,777.24 14,538,996.99 41.46%加权平均净资产收益率%（依据归属于挂牌公司股东的净利润计算）26.17%24.66%-加权平均净资产收益率%（归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利
13、润计算）25.58%23.37%-基本每股收益 1.40 1.02 37.15%二、偿债能力偿债能力 单位：元 本期期末本期期末 上年期末上年期末 增减比例增减比例 资产总计 178,664,596.24 103,913,660.35 71.94%负债总计 87,204,001.04 32,166,106.21 171.11%归属于挂牌公司股东的净资产 91,122,699.21 69,886,297.21 30.39%归属于挂牌公司股东的每股净资产 6.07 4.66 30.26%资产负债率%（母公司）43.32%40.95%-资产负债率%（合并）48.81%30.95%-流动比率 1.75
14、 3.15-利息保障倍数-三、营运情况营运情况 单位：元 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例 经营活动产生的现金流量净额 13,516,658.46 18,236,028.84-25.88%应收账款周转率 5.4 9.70-宁波迪赛基业不动产服务股份有限公司 2018 年年报编号：2019-014 10 存货周转率-四、成长情况成长情况 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例 总资产增长率%71.94%31.26%-营业收入增长率%50.38%10.67%-净利润增长率%31.17%6.55%-五、股本情况股本情况 单位：股 本期期末本期期末 上年期末上年期末 增减比例增减比例
15、 普通股总股本 15,000,000 15,000,000-计入权益的优先股数量 0 0-计入负债的优先股数量 0 0-六、非经常性非经常性损益损益 单位：元 项目项目 金额金额 非流动资产报废损益-9,880.30 计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）587,945.20 购买理财产品收益 99,320.44 除上述各项之外的其他营业外收入和支出-41,645.43 非经常性损益合计非经常性损益合计 635,739.91 所得税影响数 158,934.98 少数股东权益影响额（税后）-1,133.57 非经常性非经常性损益净额损益净额 4
16、77,938.50 七、补充财务补充财务指标指标 适用 不适用 宁波迪赛基业不动产服务股份有限公司 2018 年年报编号：2019-014 11 八、因因会计政策变更会计政策变更及及会计差错更正等追溯调整或重述情况会计差错更正等追溯调整或重述情况 会计政策变更 会计差错更正 不适用 宁波迪赛基业不动产服务股份有限公司 2018 年年报编号：2019-014 12 第四节第四节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、一、业务业务概要概要 商业模式商业模式 公司所属行业：根据上市公司行业分类指引（2012 年修订）的规定，公司所属行业为房地产业K70；根据国民经济行业分类（GB/T 4754-20
17、11）引的规定，公司所属行业为房地产中介服务 K7030；根据挂牌公司管理型行业分类指引的规定，公司所属行业为房地产中介服务 K7030；根据挂牌公司投资型行业分类指引，公司所属行业为 20101013 房地产服务类。主营业务：在房地产二级市场，以新房营销代理为核心业务，包括整合推广服务在内的综合顾问服务为拓展，形成涵盖房地产营销服务产业链的两大主营业务。产品及服务：公司以房地产 360综合服务系统为支撑，形成了新房营销代理、顾问服务业务（含综合顾问、整合推广服务）的两大业务板块、八类细分服务内容的核心产品体系。业务关键资源要素为:产品或服务所使用的主要技术。公司是以房地产营销代理为核心业务的
18、服务型企业，公司的核心竞争力和最显著的技术特征来自于对人力资源的管理运作及服务水平的不断提升，因此公司所提供服务的技术含量主要体现在 360房地产综合服务体系、销售专业理论与技巧、团队建设和培训体系、基于移动互联的信息分享平台等方面。销售渠道：在发展过程中，公司持续深耕宁波及苏州本土市场，取得了丰硕成果。目前，公司在宁波营销代理项目 30 余个，在苏州营销代理服务项目 20 余个，新房代理市场占有率约 20%左右，在宁波同行业中代理项目、规模位居前列，是苏州市场独家代理销售额领先的公司。收入来源：报告期内，公司收入和利润主要来源于新房营销代理业务。通过本土市场积累的资源优势和专业营销服务能力，
19、公司和众多品牌实力开发商建立了长期战略合作关系。其中既包括新世界、招商、金地、华侨城、朗诗、方兴、信达、德信、华润、中梁等全国品牌开发商，也包括宁波本土大型开发商宁波城投、银亿、华茂集团、雅戈尔等，以及苏州本土大型开发商苏高新集团，建屋集团，昆山城投等。凭借与上述客户常年稳定的合作关系，奠定了公司在区域市场的领先地位和良好口碑。商业模式：公司已形成自身独特的商业模式和盈利模式。公司以客户需求为中心，以 360综合服务体系为重要支撑，为房地产交易两端客户，即房地产开发商和购房客户提供定制化、专业化、高品质的服务体验，促使双方的购房交易达成。同时公司也与中介经纪人及其他导客渠道合作，形成公司一体三
20、面的商业模式。针对客户的需求，公司可提供定制化服务。对新房营销代理、顾问服务业务两大板块及八项服务产品，可按照客户需求进行菜单式组合服务；针对购房者需求，公司可提供及时、真实、全面的楼盘信息和专业贴心的交易服务体验；针对中介经纪人及其他导客渠道则采取渠道服务。公司通过上述一体三面运作，提升楼盘成交率，提升客户满意度，从而获取更高佣金收入。报告期内，公司的商业模式未发生变化。报告期内变化情况：报告期内变化情况：事项事项 是或是或否否 所处行业是否发生变化 是 否 主营业务是否发生变化 是 否 主要产品或服务是否发生变化 是 否 客户类型是否发生变化 是 否 关键资源是否发生变化 是 否 销售渠道
21、是否发生变化 是 否 收入来源是否发生变化 是 否 宁波迪赛基业不动产服务股份有限公司 2018 年年报编号：2019-014 13 商业模式是否发生变化 是 否 二、二、经营情况回顾经营情况回顾(一一)经营经营计划计划 报告期内，公司实现收入 217,833,080.21 元，比去年同期增长 50.38%，发生营业成本 165,493,272.97 元，比去年同期增长 52.07%，利润总额 30,011,930.65 元，净利润 20,674,767.92 元，比去年同期增长31.17%，经营活动产生的现金流量净额 13,516,658.46 元，比去年减少 25.88%，筹资活动产生的现
22、金流量净额-961,726.86 元，投资活动产生的现金流量净额-35,687,731.62 元，比去年同期减少 19,110.88%。2018 年公司业务继续保持良好的发展势头，公司充分利用品牌优势加大业务拓展力度，拓展销售渠道，扩大业务规模，积极调整收入结构，经营业绩和净利润保持持续增长。报告期内，公司集中力量，保障代理项目的服务品质和效果，巩固、扩大营销代理的市场份额，代理签约销售额实现增长。报告期内，在创新服务领域研发新产品，加强技术团队建设和投入，初建成效。报告期内，利用公司的营销品牌优势，不断整合产业链上下游的资源；从“房地产空间服务商”到“房地产内容服务商”转变。报告期内，突破传
23、统的运营效率，提升公司的运营能力和业绩。(二二)行业情况行业情况 1.宏观政策环境 A、全国重大政策-继续执行 2017 年“限”、“紧”调控政策，同时利好政策频出，年底多地出现松动迹象。2018 年各地整体上延续 2017 年的调控政策并强调调控不放松。针对上半年房地产市场乱象，住建部等 7 部门决定于 2018 年 7 月初至 12 月底，在北京、上海、宁波等 30 个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动，严打炒房和黑中介。8 月住建部召开房地产工作座谈会强调楼市调控不力，将坚决问责。之后的中央政治局会议及年底的中央经济工作会议都强调，要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的
24、、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。利好政策频出。2018 年 4 月、7 月、10 月央行三次宣布降准，释放货币流动性。4 月工行证实，个人住房贷款借款人最高年龄已延长至 70 周岁。10 月个税起征点提高至 5000 元，并增加子女教育支出、继续教育支出、大病医疗支出、住房贷款利息和住房租金等专项附加扣除，利好楼市。12 月起，菏泽、广州、杭州、合肥等多地楼市政策出现松动。12 月 18 日，菏泽市住建局发布通知，取消新购住房限制转让措施。同时，降低市区商品房预售资金监管额度。广州市住建委官网 19 日发文宣布，2017 年 3 月
25、 30 日前（含当日）土地出让成交的房地产项目，其商服类物业不再限定销售对象，允许个人购买。12 月 21 日，杭州购房政策放宽，外地户口在杭购房者社保未连续可补缴。12 月 27 日，合肥限购悄然松绑，官方口头通知没有文件，但记者调查松绑属实。B、宁波调控政策在延续 2017 年四限政策的同时，新增限购圈内全装修，奉化、杭州湾新区限售、配建室内体育场馆等政策。2018 年 5 月起宁波正式实施限购圈内项目全装修要求。5 月 18 日晚间，宁波奉化区、杭州湾新区两地同时发布房地产调控政策，且两地调控均从“2 年限售”入手，之后又进一步规定拆迁户、本地人有优先购房权。10 月底实施宁波市人民政府
26、办公厅关于进一步推进全民健身实施计划加快体育设施规划建设的通知，要求新建住宅项目必须配建室内体育场馆。C、2018 年苏州调控政策整体稳定，在“坚持房住不炒，坚决遏制房价上涨”调控政策之下，苏州市区房地产市场延续了自 2016 年调控以来平稳的态势。1 月，江苏省城市规划管理技术规定苏州市实施细则之一“指标核定规则”（2018 年版）出台，赠送面积逐渐退出历史舞台。8 月起至 12 月宁波迪赛基业不动产服务股份有限公司 2018 年年报编号：2019-014 14 底，苏州市住建局等 9 部门联合印发文件，实行打击侵害群众利益违法违规行为，规范房地产市场秩序专项行动实施方案,重点整治投机炒房，
27、经纪机构、开发企业违法违规，发布虚假房地产广告等 31 条违法违规行为。银行方面自 8 月 1 日起，苏州四大行开始对不满 5 年提前还款的用户收取违约金，违约金的计算方法为违约金=提前还款金额*月利率*6。相城区政府 11 月 19 日起，除非本市户籍居民家庭须提供两年内在苏州市区(含吴江区)、昆山市、太仓市累计一年纳税或社保证明外，且要满足积分必须满 600分才可购买新建商品住房。2、行业发展分析 2018 年上半年宁波房地产市场火热，下半年受宏观大环境影响成交量下滑明显，但全年成交量依旧保持高位。成交价突破 2.3 万元/，同比上涨 21%，成交量 579 万方，同比下降 15%。整体存
28、量自 2014年限购放开后持续锐减，去化周期仅 6 个月。改善型需求持续扩容逐步主导市场，120-140 逐年扩增，占比接近一半。A、随着 2018 年年底多地楼市政策出现松动迹象，及中央经济工作会议提出的“因城施策、分类指导”原则，短期看 2019 年各地调控或有小幅放松，长期看建立房地产长效机制，促进房地产市场平稳健康发展，多主体供应、多渠道保障成为楼市调控新发力点。房地产综合服务业受国家政策调控影响较大。政策不仅可直接作用于房地产综合服务业,同时还可通过对其它行业的规划，间接的影响房地产综合服务业市场。针对行业现状和下一阶段执行的行业政策存在不确定性，公司管理层会密切关注市场变化，及时调
29、整经营策略,持续打造公司的核心竞争力。B、跨界转型寻求利润增长点，租赁时代自持物业将成为趋势，资产管理运营能力成为赢利关键之一，同时传统的房地产开发模式成为过去，未来房地产将作为城市配套服务，朝产城融合方向发展，与产业深度融合，房企要从单纯的住房，向更广范围的地产“转变，寻求新的价值增长点。3、行业风险波动 由于房地产代理服务业门槛较低，缺乏严格的准入制度，所以目前我国房地产代理服务业发展现状较为混乱。但是随着我国房地产市场制度的逐步完善，行业专业化水平和细分程度的不断提高，互联网与房地产的不断融合，房地产代理服务业也将面临更加激烈的市场竞争以及房地产开发企业不断细化的服务需求，这对房地产代理
30、服务业企业的专业能力也提出了更高的要求。如果企业不能顺应行业政策的规范，不能满足不断变化的市场需求，其势必将被市场淘汰。4、市场竞争现状 公司深耕宁波本土，历经多年发展，操盘项目累计超 150 个，年均销售代理成交金额近 160 亿，为宁波地区排名居首位的销售代理企业。公司从前期拿地方案策划、产品研发到中期的营销策划、销售执行，以及到后期开发商的工程施工、竣工交付环节，都能为开发商提供高附加值的专业服务和建议，是宁波唯一具备全程综合服务体系，涵盖房地产开发运作全流程的服务型企业。2017 年宁波公司与万科、华侨城、雅戈尔、信达、城投等众多大牌开发商合作，操盘宁波主城区二十余个大盘项目，从规模档
31、次以及总成交金额都位列宁波前列。苏州迪赛业务聚焦苏州、无锡、昆山、太仓、张家港、靖江、姜堰、宜兴、江阴、绍兴等地市场，是苏州代理项目较多，规模较大的公司之一，连续多年位列苏州金牌代理行 TOP5 榜单。苏州迪赛主要服务对象包括雅戈尔置业、万科、港中旅、合景、新希望、中梁地产等国内一线品牌开发商，也与苏州本地诸如苏州高新地产、昆山城投、建屋集团、浙江交通投资集团等多家开发商等合作多个楼盘，积累了良好的口碑。根据苏州住建局统计数据，截至 2018 年底，苏州迪赛代理在售的项目 20 个，聚集在长三角周边城市，在江苏苏南及苏中市场进行深耕的服务。另与中梁地产的战略合作，业务涉及领域扩张到河南、西安城
32、市，为拓展中国北部城市市场奠定基础。5、已知趋势、重大事件对公司的影响 公司在不断销售现有项目的同时大力拓展新案源，宁波、苏州两地土地市场火爆，土地价格不断刷新，外来房企拿地积极，公司十多年的当地深耕对于新进驻房企拿地后的专业服务有着极大的吸引优势。宁波迪赛基业不动产服务股份有限公司 2018 年年报编号：2019-014 15 (三三)财务分析财务分析 1.1.资产负债结构分析资产负债结构分析 单位：元 项目项目 本期期末本期期末 上年期末上年期末 本期期末与上年期本期期末与上年期末金额变动比例末金额变动比例 金额金额 占总资产的占总资产的比比重重 金额金额 占总资产的占总资产的比比重重 货
33、币资金 47,817,729.49 26.76%70,950,529.51 68.28%-32.60%应收票据与应收账款 55,056,426.69 30.82%9,688,448.15 9.32%468.27%存货-投资性房地产 22,134,739.9 12.39%-长期股权投资-固定资产 1,129,910.17 0.63%953,848.07 0.92%18.46%在建工程 短期借款 长期借款 未分配利润 47,200,263.59 26.42%29,626,938.98 28.51%59.32%其他应收款 36,101,738.55 20.21%19,909,100.00 19.16
34、%81.33%应付职工薪酬 30,520,670.00 17.08%27,082,517.30 26.06%12.70%资产总计 178,664,596.24-103,913,660.35-71.94%资产负债项目重大变动原因资产负债项目重大变动原因：1、货币资金较期初减少-23,132,800.02 元，增幅为-32.60%，主要本年度业务拓展力度加大，营业收入增加同时应收帐款随之增加，资金未回笼及项目保证金支出所致。2、应收票据与应收账款较期初增加 45,367,978.54 元，增幅为 468.27%，主要是宁波银亿朗境府项目开发商资金转周困难导致佣金未收回。3、投资性房地产较期初增加
35、22,134,739.90 元,主要是控股子公司悦东菜场购入投资性房地产所致。4、其他应收款较期初增加 16,192,638.55 元，增幅为 81.33%，主要是支付保证金导致。5、未分配利润较期初增加 17,573,324.61 元，增幅为 59.32%，主要是公司报告期内实现净利润增加且报告期不存在分配股利的情况。6、总资产较期初增加 74,750,935.89 元，主要是报告期内未分配利润、应收帐款、项目保证金增加导致。2.2.营业情况营业情况分析分析(1)(1)利润构成利润构成 单位：元 项目项目 本期本期 上年同期上年同期 本期与上年同期金本期与上年同期金额变动比例额变动比例 金额
36、金额 占营业收入的占营业收入的比重比重 金额金额 占营业收入占营业收入的的比重比重 营业收入 217,833,080.21-144,856,256.07-50.38%营业成本 165,493,272.97 75.97%108,825,884.32 75.13%52.07%毛利率%24.03%-24.87%-管理费用 17,679,904.04 8.12%13,978,079.73 9.65%26.48%研发费用-宁波迪赛基业不动产服务股份有限公司 2018 年年报编号：2019-014 16 销售费用-财务费用-365,907.40-0.17%-113,330.15-0.08%-222.87%
37、资产减值损失 4,218,180.97 1.94%149,882.20 0.10%2,714.33%其他收益 587,945.20 0.27%1,717,655.00 1.19%-65.77%投资收益 99,320.44 0.05%-公允价值变动收益-资产处置收益-汇兑收益-营业利润 30,063,456.38 13.80%22,755,442.63 15.71%32.12%营业外收入 854.57-54,263.70 0.04%-98.43%营业外支出 52,380.30 0.02%732,740.79 0.51%-92.85%净利润 20,674,767.92 9.49%15,761,39
38、0.12 10.88%31.17%项目重大变动原因项目重大变动原因：1、营业收入 217,833,080.21 元，较上年增加 72,976,824.14 元，增长为 50.38%；公司充分利用品牌优势加大业务拓展力度，扩大销售渠道，随着房地产市场回暖，销售业绩增长。2、营业成本较上期增加 56,667,388.65 元，上升 52.07%；随着主营业务收入增加,相应的综合成本也同比在增加。3、营业利润增加 7,308,013.75 元，较上年上升了 32.11%：主要是报告期内随着营业收入的增加，营业利润有所增加。4、净利润较上年增加 4,913,377.80 元，主要是报告期内营业收入增加
39、导致利润增长。(2)(2)收入收入构构成成 单位：元 项目项目 本期金额本期金额 上期上期金额金额 变动比例变动比例 主营业务收入 217,833,080.21 144,856,256.07 50.38%其他业务收入-主营业务成本 165,493,272.97 108,825,884.32 52.07%其他业务成本-按产品分类分析按产品分类分析：单位：元 类别类别/项目项目 本期收入金额本期收入金额 占营业占营业收入比例收入比例%上期上期收入金额收入金额 占营业占营业收入收入比例比例%代理销售业务费 208,631,549.09 95.78%135,824,635.73 93.77%策划咨询服
40、务 9,201,531.12 4.22%9,031,620.34 6.23%合计 217,833,080.21 100.00%144,856,256.07 100.00%按区域分类分析按区域分类分析：适用 不适用 收入构成变动的原因：收入构成变动的原因：报告期内，公司收入构成未发生重大变动。营销代理业务收入较上期增加 72,976,824.14 元，增长宁波迪赛基业不动产服务股份有限公司 2018 年年报编号：2019-014 17 率为 50.38%，主要公司充分利用品牌优势加大业务拓展力度，扩大销售渠道，房地产销售市场回暖，代理销售的成交量及成交价不断上升。(3)(3)主要客户情况主要客户
41、情况 单位：元 序号序号 客户客户 销售金额销售金额 年度销售占比年度销售占比 是否存在关联关系是否存在关联关系 1 宁波银亿时代房地产开发有限公司 58,654,269.81 26.93%否 2 宁波雅戈尔新城置业有限公司 10,826,785.85 4.97%否 3 宁波新立房地产开发有限公司 9,784,737.74 4.49%否 4 余姚市赛格特经济技术开发有限公司 7,522,751.89 3.45%否 5 昆山乐成置业有限公司久恒房产销售分公司 7,301,683.96 3.35%否 合计合计 94,090,229.25 43.19%-(4)(4)主要供应商情况主要供应商情况 单位
42、：元 序号序号 供应商供应商 采购金额采购金额 年度采购占比年度采购占比 是否存在关联关系是否存在关联关系 1 陈伟明 22,222,704.77 34.77%否 2 宁波筑美网络科技有限公司 21,740,000.00 34.02%否 3 宁波迪赛商业管理顾问有限公司 5,397,909.00 8.45%是 4 宁波创志房产经纪有限公司 3,003,200.00 4.70%否 5 宁波迪赛不动产经纪有限公司 1,800,000.00 2.82%是 合计合计 54,163,813.77 84.76%-3.3.现金流量状况现金流量状况 单位：元 项目项目 本期金额本期金额 上期金额上期金额 变动
43、比例变动比例 经营活动产生的现金流量净额 13,516,658.46 18,236,028.84-25.88%投资活动产生的现金流量净额-35,687,731.62-185,768.36-19,110.88%筹资活动产生的现金流量净额-961,726.86-现金流量分析现金流量分析：1、2018 年度投资活动现金流量净额较 2017 年支出增加 35,501,963.26 万元，比去年同期支出增加19,110.88%，主要是本期子公司进行房产的购置及公司购买理财产品支出所致。2、2018 年度筹资活动现金流量净额较 2017 年减少-961,726.86 元，主要是无锡迪赛房地产有限公司增资，
44、收购苏州迪赛股东股权所致。宁波迪赛基业不动产服务股份有限公司 2018 年年报编号：2019-014 18 (四四)投资状况投资状况分分析析 1 1、主要主要控股子公司、参股公司情况控股子公司、参股公司情况 1、宁波迪尚房地产投资咨询有限公司，公司持有 100%股权，业务性质为房地产咨询、经纪，在本报告期内，收入为 1,806,304.62 元，净利润为-538,099.85 元。2、苏州迪赛基业不动产服务有限公司，公司持有 100%股权，业务性质为房地产咨询、经纪，在本报告期内，收入为 51,327,497.56 元，净利润为 10,047,838.72 元。3、.苏州麦田迪赛房地产投资咨询
45、有限公司是苏州迪赛基业不动产服务有限公司的全资子公司，持有 100%股权，业务性质为房地产经纪、楼盘代理、品牌策划，在本报告期内，收入为 16,727,393.99 元，净利润为 2,612,353.63 元。4、宁波悦东菜场经理管理有限公司，持有 60%股权，业务性质为市场经营管理、物业服务、摊位租赁。在本报告期内，收入为 0，净利润为-89,255.7。5、无锡迪赛基业不动产服务有限公司，是苏州迪赛基业不动产服务有限公司控股子公司，持有 70%股权，业务性质为房地产销售代理，在本报告期内，收入为 0，净利润为-1,870,494.9。2 2、委托理财及衍生品投资情况委托理财及衍生品投资情况
46、 为了提高公司的资金收益，充分发挥公司资金的使用效率，公司在不影响正常生产经营的情况下，利用部分闲置资金购买了理财产品。本报告期内公司共购买理财产品 16,700,000.00 元，产生收益99,320.44 元，截止 2018 年 12 月 31 日，尚有 12,000,000.00 元理财产品未赎回。(五五)非标准审计意见说明非标准审计意见说明 适用 不适用 (六六)会计政策、会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正会计估计变更或重大会计差错更正 适用 不适用 (七七)合并报表范围的变化情况合并报表范围的变化情况 适用 不适用 宁波悦东菜场经理管理有限公司成立于 2018 年 10 月 9
47、 日，列入合并范围。(八八)企业社会责任企业社会责任 报告期内，公司诚信经营、依法纳税、保障员工合法权益，公司始终将社会责任意识融入到发展实践中，积极承担社会责任。三、三、持续持续经营经营评价评价 报告期内，公司业务、资产、人员、财务、机构等完全独立，保持着良好的独立自主经营能力；会计核算、财务管理、风险控制等各项重大内部控制体系运行良好；主要财务、业务等经营指标健康，并与部分大客户保持稳定的合作关系；经营管理层、核心业务人员队伍稳定，团队协作以及创造力发展稳定，加强了公司团队及企业文化的建设；公司建立了完善的治理机制，公司和全体员工没有发生违法、宁波迪赛基业不动产服务股份有限公司 2018
48、年年报编号：2019-014 19 违规行为，不存在影响经营的重大不利风险。因此，公司具有良好的持续经营能力。四、四、未来展望未来展望 是否自愿披露 是 否 五、五、风险风险因素因素 (一一)持续到本年度的持续到本年度的风险因素风险因素 1.政策风险 房地产综合服务业受国家政策调控影响较大。政策不仅可直接作用于房地产综合服务业,同时还可通过对其它行业的规划，间接的影响房地产综合服务业市场。应对措施：针对行业现状和下一阶段执行的行业政策存在不确定性，公司将充分利用行业内资源，密切关注房地产市场宏观走向，及时对公司经营策略做出调整。同时公司将以现有业务为基础，拓展多元化的围绕不动产开展的综合服务，
49、尽量降低受房地产行业波动造成的影响。2.行业竞争加剧风险 房地产去库存化的行业发展背景下，因行业本身审批准入门槛低，会吸引更多的行业新进入者，特别是全国性的代理策划机构加入到公司所处区域市场的竞争。如公司不能采取有效措施，增强自身核心竞争力，则会对公司未来业务拓展造成影响。应对措施：针对上述风险，公司将继续提升竞争力，完善人才梯队建设，强化团队培养，提升行业内的核心竞争力；同时尝试利用新媒体平台拓展营销方式、营销手段，巩固在市场中的口碑。3.人才流失风险 因公司属于人力资本密集型企业，核心竞争力更多依赖于公司员工的智力创造力及项目执行力，如发生人员流失且公司未能建立完善的人才梯队培养，则会削弱
50、公司的竞争力并对公司发展带来不利影响。应对措施：针对上述风险，公司在挂牌之前已赋予重要员工公司股权，未来随着业务规模的扩大，还会适时推进员工激励措施。同时公司不断学习其他企业的优秀文化基因，补充和优化公司文化，打造富有凝聚力的公司文化。4.公司治理风险 公司在有限公司阶段，管理层规范治理意识相对薄弱，内控制度不太完善，公司治理存在一定的瑕疵，公司重大事项如关联交易、对外担保等事项的决策均是由执行董事决定。股份公司成立后，公司逐步完善了法人治理结构。但股份公司成立时间较短，公司管理层对三会制度的了解、熟悉需要时间，公司的规范运作仍待进一步提高。因此，公司短期内可能存在治理不规范、相关内部控制制度
