1、第六章 建筑市场、招标投标与合同管理 6.1 建筑市场与建筑企业的经营方式建筑市场与建筑企业的经营方式 6.2 建筑企业的招标投标与投标报价策略建筑企业的招标投标与投标报价策略 6.3 建筑企业的合同管理与索赔建筑企业的合同管理与索赔 建筑企业经营管理建筑企业经营管理 6.1 建筑市场与建筑企业的经营方式 6.1.1 建筑市场的概念及特征建筑市场的概念及特征 6.1.2 建筑企业经营方式的开展建筑企业经营方式的开展 6.1.3 建筑企业经营方式的分类建筑企业经营方式的分类 6.1.1 6.1.1 建筑市场的概念及特征建筑市场的概念及特征 一、建筑市场一、建筑市场 、概念：、概念：狭义的建筑市场
2、：以建筑产品为交换内容的场所；狭义的建筑市场：以建筑产品为交换内容的场所；广义的建筑市场：建筑产品供求关系的总和。广义的建筑市场：建筑产品供求关系的总和。无形市场：没有固定交易时间和交易地点，交易行为没无形市场：没有固定交易时间和交易地点，交易行为没有特定的标准和程序可以遵循的市场。有特定的标准和程序可以遵循的市场。有形市场：有固定交易场所和交易时间，提供从建设工有形市场：有固定交易场所和交易时间，提供从建设工程报建、信息发布、招标文件准备和出售、资格审查、程报建、信息发布、招标文件准备和出售、资格审查、踏勘答疑、评标定标监督与执行，直到合同商签、公证踏勘答疑、评标定标监督与执行，直到合同商签
3、、公证备案等一系列效劳的市场。备案等一系列效劳的市场。2、建筑市场主体：发包方：业主方，现在实行建设工程法人责任制，对其行为进行标准。承包方：建筑业企业、设计单位等 中介效劳机构：受发包方、承包方或政府委托，对工程建设进行估价、咨询、代理、监理等智能效劳，并取得效劳费用的中介组织。主要有：行业协会：如监理协会、造价师协会等，在政府和企业间发挥桥梁纽带作用，协助进行行业管理 公证机构：仲裁机构、公证机构、会计师事务所等 3、建筑市场客体：市场交易对象，可以是有形的产品，也可以是无形的效劳。咨询机构：工程咨询公司、造价师事务所等 鉴证机构：质量监督、检测机构等 保险、金融效劳机构 二、建筑市场的特
4、点(1)没有商业中介人，建筑产品的需求者和生产者直接进行交易活动。(2)在建筑市场中，交换关系确实立在产品生产之前。(3)与一般商品的交换相比，建筑产品的交换过程很长。(4)建筑市场具有显著的区域性特点。(5)建筑市场中的竞争较为剧烈。(6)建筑市场中的风险较大。6.1.2 建筑企业经营方式的开展建筑企业经营方式的开展、概念：是指建筑企业向用户或效劳、概念：是指建筑企业向用户或效劳对象提供产品或效劳的方式，也是组织对象提供产品或效劳的方式，也是组织建筑生产活动所采取的管理方式。建筑生产活动所采取的管理方式。承承发包方式发包方式 、建筑承发包方式演进 世界范围内工程承发包方式的开展，大致经历了合
5、分合的过程，可以粗略地分为五个开展阶段：第一阶段14世纪前：由业主直接组织雇佣工人进行工程营造；第二阶段1415世纪：营造师出现。作为业主的代理人，营造师管理工匠，并承担设计工作；第三阶段1517世纪：建筑设计师出现，承担设计任务；营造师管理工匠、组织施工；上述三个阶段都是按业主自营方式进行的工程建设活动。一般来说，自营方式是一种实报实销的经营方式，属于自然经济范畴，是一种落后的生产方式。第四阶段1718世纪：承包企业出现。业主作为工程工程的发包者，通过经济合同与作为施工者的承包企业相联系；建筑师负责规划、设计和施工监督，并且是业主与承包企业之间纠纷的调解人；第五阶段1920世纪：进入19世纪
6、和20世纪，出现了总承包企业，并已形成了较完整的总包分包体系，逐渐产生了以承发包为主要特点的多种经营方式。其中，建设工程工程总承包成为承建方式的主流。经过近一个世纪的历程，工程总承包经营方式又有了丰富开展，出现了诸如交钥匙方式承包商完成工程的设计、采购、施工、试车验收等工作，竣工后业主接过钥匙即可使用，BOT方式建设经营移交等多种形式。经历了由原始的、在社会生产力较低情况下的“合，到后来社会分工、专业化生产引起的分，进而又上升到高一级的合即包含了高度的科学技术和科学管理、更细的分工和更复杂的协作。分类方式分类方式 分分 类类 按承发包中相互结合的关系分类按承发包中相互结合的关系分类 独家承包独
7、家承包 总包分包总包分包 联合经营联合经营 按业务承包范围分类按业务承包范围分类 施工承包经营方式施工承包经营方式 设计施工承包经营方式设计施工承包经营方式 规划设计施工联合经营方式规划设计施工联合经营方式 按合同取费方式分类按合同取费方式分类 总价承包总价承包 单价承包单价承包 成本加酬金承包成本加酬金承包 6.1.3 6.1.3 建筑企业经营方式的分类建筑企业经营方式的分类 建筑企业经营方式的分类如表建筑企业经营方式的分类如表6 6-1 1所示。所示。表表6 6-1 1 建筑企业经营方式的分类建筑企业经营方式的分类 承包企业不管采取哪种经营方式，都要通过招投标方式来获得工程承揽任务，以实现
8、企业的经营目标。6.2 建筑企业的招标投标与投标报价策略 6.2.1 招标投标的概念与招标方式招标投标的概念与招标方式 6.2.2 工程工程施工招投标程序工程工程施工招投标程序 6.2.3 工程投标报价的策略与技巧工程投标报价的策略与技巧 6.2.1 6.2.1 招标投标的概念与招标方式招标投标的概念与招标方式 1 1招标投标的概念招标投标的概念 工程建设招标：招标人在发包建设工程之前，工程建设招标：招标人在发包建设工程之前，公开招引或邀请投标人，根据招标人的意图和要求公开招引或邀请投标人，根据招标人的意图和要求提出报价，择日当场开标，以便从中择优选定中标提出报价，择日当场开标，以便从中择优选
9、定中标人的一种市场经济活动。人的一种市场经济活动。工程建设投标：工程建设招标的对称概念，指工程建设投标：工程建设招标的对称概念，指具有合法资格和能力的投标人根据招标条件，经过具有合法资格和能力的投标人根据招标条件，经过初步研究与估算，在指定期限内填写标书，提出报初步研究与估算，在指定期限内填写标书，提出报价，并等候开标、决定能否中标的市场经济活动。价，并等候开标、决定能否中标的市场经济活动。2 2招标方式招标方式 招标方式招标方式 概概 念念 优优 点点 缺缺 点点 公开招标公开招标 又称无限竞争性投标，是指招标人通过又称无限竞争性投标，是指招标人通过报刊、广播或电视等公共传播媒介介绍、报刊、
10、广播或电视等公共传播媒介介绍、发布招标公告或信息而进行招标，它是发布招标公告或信息而进行招标，它是一种无限制的竞争方式。一种无限制的竞争方式。招标人有较大的选择范围，可在众多的投招标人有较大的选择范围，可在众多的投标人中选定报价合理、工期较短、信誉良标人中选定报价合理、工期较短、信誉良好的承包商，有助于打破垄断，实行公平好的承包商，有助于打破垄断，实行公平竞争。竞争。准备招标、对投标申请单位进行资准备招标、对投标申请单位进行资格预审和评标的工作量大，招标的格预审和评标的工作量大，招标的时间长、费用高。时间长、费用高。邀请招标邀请招标 又称有限竞争性招标，是指招标人以投又称有限竞争性招标，是指招
11、标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。他组织投标。能够邀请到有经验的资信可靠的投标者投能够邀请到有经验的资信可靠的投标者投标，保证履行合同，标，保证履行合同，限制了竞争范围，可能会失去技术限制了竞争范围，可能会失去技术上和报价上有竞争力的投标者。上和报价上有竞争力的投标者。表表6 6-2 2 建筑工程招标方式建筑工程招标方式 6.2.2 6.2.2 工程工程施工招投标程序工程工程施工招投标程序 招标人自行办理招标事宜的，按规定向建设行政招标人自行办理招标事宜的，按规定向建设行政主管部门备案；委托代理招标事宜的应签订委托主管部门备案；委托代理招标
12、事宜的应签订委托代理合同代理合同 建设行政主管部门接建设行政主管部门接受备案受备案 1投标资格与备案投标资格与备案 2 2确定招标方式确定招标方式 按照法律法规和规章确定公开招标或邀请招标按照法律法规和规章确定公开招标或邀请招标 3发布（送）招标公告或投发布（送）招标公告或投标邀请书标邀请书 实行公开招标的，应在国家或地方指定的报刊、信实行公开招标的，应在国家或地方指定的报刊、信息网或其他媒介，并同时在中国工程建设和建筑业息网或其他媒介，并同时在中国工程建设和建筑业信息网上发布招标公告；实行邀请招标的，应向信息网上发布招标公告；实行邀请招标的，应向3个个以上符合资质条件的投标人发送投标邀请书以
13、上符合资质条件的投标人发送投标邀请书 获取招标项目信息获取招标项目信息 4 4编制、发放资格预审文件和编制、发放资格预审文件和递交资格预审申请书递交资格预审申请书 采用资格预审的，编制资格预审文件，向参加投标采用资格预审的，编制资格预审文件，向参加投标的申请人发放资格预审文件的申请人发放资格预审文件 获取资格预审文获取资格预审文件件 接收资格预审申请书接收资格预审申请书 投标人按资格预审文件要求填写资格预审申请投标人按资格预审文件要求填写资格预审申请书（如是联合投标应分别填报每个成员的情书（如是联合投标应分别填报每个成员的情况），并递交况），并递交 5资格预审，确定合格的投标申请资格预审，确定
14、合格的投标申请人人 审查、分析投标申请人报送的资格预审申审查、分析投标申请人报送的资格预审申请书的内容请书的内容 确定合格投标申请人确定合格投标申请人 向合格投标申请人发放资格预审合格通知向合格投标申请人发放资格预审合格通知书书 合格投标申请人获得资格预审通合格投标申请人获得资格预审通知书，并提交书面回执知书，并提交书面回执 图图6 61 1（1 1）施工招标投标程序施工招标投标程序 工作阶段工作阶段 招标人招标人 投标人投标人 监督管理部门监督管理部门 6编制、发出招标文件编制、发出招标文件 编制招标文件编制招标文件 将招标文件发售给合格的投标申请将招标文件发售给合格的投标申请人（含被邀请的
15、投标申请人（含被邀请的投标申请人）人），同，同时向建设行政主管部门备案时向建设行政主管部门备案 获取招标文件回执获取招标文件回执 建设行政主管部门接建设行政主管部门接受招标文件的备案受招标文件的备案 开始准备投标文件搜开始准备投标文件搜集有关资料和相关信集有关资料和相关信息息 7踏勘现场踏勘现场 组织投标人踏勘现场组织投标人踏勘现场 现场踏勘现场踏勘 招标文件和踏勘现场中的招标文件和踏勘现场中的问题可通过以下方法提出问题可通过以下方法提出 8答疑答疑 接受问题，准备解答接受问题，准备解答（1）以书面形式）以书面形式 以书面形式向所有投标人发放答疑以书面形式向所有投标人发放答疑纪要并同时向建设行
16、政主管部门备纪要并同时向建设行政主管部门备案案（2）答疑会）答疑会（必要时）（必要时）接受问题，准备解答接受问题，准备解答 召开答疑会解答问题，会后将答疑会议召开答疑会解答问题，会后将答疑会议纪要发放给投标人并同时向建设行政主纪要发放给投标人并同时向建设行政主管部门备案管部门备案（1）以书面形式提出）以书面形式提出问题问题 获取问题解答回执获取问题解答回执（2）答疑会前在规定的）答疑会前在规定的时间前以书面形式提交质时间前以书面形式提交质疑问题疑问题 获取答疑纪要回执获取答疑纪要回执 建设行政主管部门接建设行政主管部门接受答疑纪要受答疑纪要 建设行政主管部门接建设行政主管部门接受答疑纪要受答疑纪要 图图6 61 1（2 2）施工招标投标程序序施工招标投标程序序 工作阶段工作阶段 招标人招标人 投标人投标人 监督管理部门监督管理部门 建设行政主管部建设行政主管部门接受招标文件门接受招标文件澄清、修改备案澄清、修改备案 9编制、送达与签收投标文件编制、送达与签收投标文件 10开标开标 11组建评标委员会组建评标委员会 12评标评标 招标文件的澄清、修改招标文件的澄清、修改 获取澄清、修改文
