1、1 公 司 年 度 大 事 记 江苏哥伦布商业管理股份有限公司JiangSuColumbusCommercialManagementCo.,Ltd哥伦布NEEQ:831112年度报告201621.为了凭借公司优势，整合当地优势资源以拓宽业务范围，2016 年 4 月公司与河南万锦地产集团有限公司共同设立控股子公司河南哥伦布商业运营管理有限公司，同时公司在深圳设立全资子公司深圳凯哥商业管理股份有限公司。2.2016 年 5 月，公司与苏州海商地产有限公司在上海签订了租赁服务合同，租赁期限15 年。该租赁标的为“苏州哥伦布邻街项目”，系整租项目，2016 年 12 月 31 日已投入试运营，并取得
2、成功，奠定了公司在苏州商业地产运营市场的长足发展基础。3.2016 年，公司在河南开封项目处于开业筹备阶段，由孙公司开封哥伦布商业经营管理有限公司负责该项目的长期委托经营管理，项目预计在 2017 年中开业，现各项开业筹备和招商工作正有序推进。4.2016 年，公司利用自身的项目经营管理优势打造自身商业品牌，在公司经营的苏州繁花中心项目里，建立了餐饮时尚集市品牌：“食尚荟”，该品牌已经入正式运营状态，取得了稳定的收益。同年 9 月，公司启动打造体育时尚集合品牌：“七号玩+”，该产品现处于招商和筹备阶段，预计在 2017 年中正式运营。5.2016 年 11 月，公司完成第二届董监高换届改选工作
3、，并任命了新一届董、监、高人选。6.2016 年公司荣获搜铺网颁发的“2016 中国商业地产金项奖”，被评为“中国最佳社区型商业地产全程运营商”称号。江苏哥伦布商业管理股份有限公司2016 年度报告3目录 第一节声明与提示第二节公司概况第三节主要会计数据和关键指标第四节管理层讨论与分析第五节重要事项第六节股本、股东情况第七节融资情况第八节董事、监事、高级管理人员及员工情况第九节公司治理及内部控制第十节财务报告江苏哥伦布商业管理股份有限公司2016 年度报告4释义 释义项目释义项目 释义 释义 公司、本公司、股份公司、哥伦布指江苏哥伦布商业管理股份有限公司高级管理人员指公司总经理、副总经理、财务
4、总监、董事会秘书主办券商、申万宏源指申万宏源证券有限公司元、万元指人民币元、人民币万元公司法指中华人民共和国公司法（2013 年修订）公司章程指经股份公司股东大会通过的现行有效的股份公司章程三会指股东大会、董事会、监事会“三会”议事规则指股东大会议事规则、董事会议事规则、监事会议事规则商业地产运营指通过对项目的要求、供给及投资分析研究，确定项目的商业主题、主力店及业态业种配比等，并指导后期建筑设计和招商实施，形成更具精准及可实施性的商业定位进行商业形象的定位，是实施商业市场战略的第一步，为了寻求最佳的销售机遇，达到最大的销售目的，必须首先对商业形象进行定位。主力店指对购物中心的整个客流和品牌引
5、领具有相当大的作用，使得整个购物中心的稳定发展起到了很好作用的核心租户。江苏哥伦布商业管理股份有限公司2016 年度报告5第一节声明与提示 【声明声明】公司董事会及其董事、监事会及其监事、公司高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人（会计主管人员）保证年度报告中财务报告的真实、完整。天健会计师事务所（特殊普通合伙）对公司出具了标准无保留审计意见审计报告，本公司董事会、监事会对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。事项事项 是或否是或否 是否存在董事、监事、高级
6、管理人员对年度报告内容异议事项或无法保证其真实、准确、完整 否 是否存在未出席董事会审议年度报告的董事 否 是否存在豁免披露事项 否 【重要风险提示表】【重要风险提示表】重要风险事项名称重要风险事项名称 重要风险事项简要描述重要风险事项简要描述 1、商业地产投资规模下降的风险商业地产投资规模受国家政策影响因素较大，未来面临需求调整的风险，城镇化进程和增速可能下降或放缓。作为商业地产运营管理服务行业，可能会由此会受到经营业绩的影响。2、应收账款收回的风险2016 年 12 月 31 日，公司应收账款余额为 1412.50 万元，占当期期末资产总额 9485.63 万元的比例为 14.89%，虽然
7、较去年占比 24.06%有大幅下降。若未来客户经营和现金流因重大不利或突发性及政策性事件产生困难，或者公司不能严格控制和管理应收账款，将会造成应收账款不能及时收回而形成坏账的风险。江苏哥伦布商业管理股份有限公司2016 年度报告63、人才稳定性风险公司所处行业是典型的专业服务领域，属智力密集型行业，吸纳人才、留住人才是公司生存与发展的基石。若因公司薪酬不达预期、员工激励机制不合理等因素导致人才大量流失，将会对公司业务发展带来较大的不利影响。4、实际控制人不当控制的风险公司实际控制人孙旭东实际持有超过 45%的公司股份，同时通过无锡市凯哥投资企业（有限合伙）间接持有公司股份11.06%。自公司成
8、立至今，孙旭东一直担任公司董事长（执行董事）、总经理。若实际控制人利用其对公司的控制权对公司的经营决策、人事、财务等进行不当控制，可能会给公司经营和其他少数权益股东带来风险。本期重大风险是否发生重大变化：否 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2016 年度报告7第二节公司概况 一、基本信息公司中文全称 江苏哥伦布商业管理股份有限公司 英文名称及缩写 JiangSu Columbus Commercial Management Co.,Ltd 证券简称 哥伦布 证券代码 831112 法定代表人 孙旭东 注册地址 无锡市金城东路 333-1-108 办公地址 上海市长宁区淞虹路 207 号明基商务广
9、场 C 栋 3 楼 A 室 主办券商 申万宏源证券有限公司 主办券商办公地址 上海市徐汇区常熟路 239 号 会计师事务所 天健会计师事务所（特殊普通合伙）签字注册会计师姓名 梁正勇、唐明 会计师事务所办公地址 浙江省杭州市西溪路 128 号 9 楼 二、联系方式董事会秘书或信息披露负责人 陈永东 电话 021-80120193 传真 021-80120194 电子邮箱 公司网址 http:/ 联系地址及邮政编码 上海市长宁区淞虹路 207 号明基商务广场 C 栋 3 楼 A 室 201500 公司指定信息披露平台的网址 公司年度报告备置地 董秘办公室 三、企业信息股票公开转让场所 全国中小企
10、业股份转让系统 挂牌时间 2014-08-15 分层情况 基础层 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2016 年度报告8行业（证监会规定的行业大类）L72 商务服务业 主要产品与服务项目 社区型商业地产的商业定位、商业规划设计、招商运营、金融服务等全流程第三方咨询管理服务 普通股股票转让方式 做市转让 普通股总股本（股）33,000,000 做市商数量 3 控股股东 孙旭东 实际控制人 孙旭东 四、注册情况项目项目 号码号码 报告期内是否变更报告期内是否变更 企业法人营业执照注册号 9132020057543028XF 是 税务登记证号码 9132020057543028XF 是 组织机构代码 9
11、132020057543028XF 是 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2016 年度报告9第三节会计数据和财务指标摘要 一、盈利能力单位：元 本期 本期 上年同期 上年同期 增减比例 增减比例 营业收入 72,990,520.0770,428,063.98 3.64%毛利率%40.15%53.35%-归属于挂牌公司股东的净利润 2,178,570.20-2,327,748.54 193.59%归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 2,005,857.12-2,017,841.90 199.41%加权平均净资产收益率%（依据归属于挂牌公司股东的净利润计算）3.43%-4.18%-加权平
12、均净资产收益率%（归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润计算）3.16%-3.63%-基本每股收益 0.07-0.07 200.00%二、偿债能力单位：元 本期期末 本期期末 上年期末 上年期末 增减比例 增减比例 资产总计 94,856,340.8482,376,386.69 15.15%负债总计 29,157,655.3819,742,778.94 47.69%归属于挂牌公司股东的净资产 64,651,935.2962,473,365.09 3.49%归属于挂牌公司股东的每股净资产 1.961.89 3.49%资产负债率%（母公司）9.83%2.67%-资产负债率%（合并）30.7
13、4%23.97%-流动比率 2.613.89-利息保障倍数 0.000.00-三、营运情况单位：元 本期 本期 上年同期 上年同期 增减比例 增减比例 经营活动产生的现金流量净额 7,411,880.0920,984,453.55-应收账款周转率 4.302.59-存货周转率-江苏哥伦布商业管理股份有限公司2016 年度报告10四、成长情况 本期 本期 上年同期 上年同期 增减比例 增减比例 总资产增长率%15.15%34.36%-营业收入增长率%3.64%13.26%-净利润增长率%193.59%-132.81%-五、股本情况单位：股 本期期末 本期期末 上年期末 上年期末 增减比例 增减比
14、例 普通股总股本 33,000,00033,000,000-计入权益的优先股数量-计入负债的优先股数量-六、非经常性损益单位：元项目 项目 金额 金额 非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销部分-32,574.36计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外）178,888.65除上述各项之外的其他营业外收入和支出-152,745.35其他符合非经常性损益定义的损益项目253,407.04非经常性损益合计 非经常性损益合计 246,975.98所得税影响数 74,262.90少数股东权益影响额（税后）-非经常性损
15、益净额 非经常性损益净额 172,713.08 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2016 年度报告11第四节管理层讨论与分析 一、经营分析（一）商业模式（一）商业模式 公司系目前国内领先的商业地产全产业链综合服务运营提供商，所属行业为现代服务业，主要提供商业地产领域内的商业定位、商业规划设计、招商运营、金融服务等全流程第三方服务，也是目前中国专业的社区型购物中心全程运营商。公司通过差异化的商业策划定位、商业集成设计理念、整体的的招商运营模式以及高素质的经营管理团队为开发商或广大业主提供全流程的第三方综合性服务。公司服务的项目分布在华东、华中及华南地区。公司主要服务的客户包括九鼎集团、中海地产、中
16、交地产、海亮地产、四城集团等大型房地产开发商。同时，公司与各零售、餐饮、娱乐、儿童、体育等业界商业消费知名品牌进行了多元化的深度合作。根据公司业务分类，具体服务的主要商业模式如下：1、商业定位服务：通过对项目的要求、供给及投资分析研究，确定项目的商业主题、主力店及业态业种配比等，并指导后期建筑设计和招商实施，形成更具精准及可实施性的商业定位。2、商业规划设计服务：根据项目前期调研及需求分析，形成精准的商业定位，并以此深化项目和概念方案设计来定位商业建筑，把商业语言转换成建筑语言，以为客户提供更具直观的定位表现，有效指导建筑方案设计。同时依据项目商业定位和开发方案，把商业经营管理模型和开发投资模
17、型合理转化为建筑模型，有效协调商铺销售、人流物流车流动线、建筑空间与商业使用功能之间的需求，为购物中心成功经营打造完善的硬件条件。3、招商运营服务：通过充分的市场调研及专业的定位分析，帮助客户系统地实现招商落位，高效地完成招商目标，使项目顺利开业。经过开业前筹备管理和开业后运营管理，规范有序经营和持续旺场，以不断提高商业物业的租金收益和提升物业价值，提供商业地产全产业链运营服务。在运营方面，主要包括长期委托经营管理和长期整体租赁服务管理两种形式。公司在协助商业地产开发商、业主或商家提升商业地产商业效益的同时，分享成长、合作共赢，充分体现商业地产运营管理服务的价值，并从中获取收入、利润和现金流。
18、公司作为商业地产领域内的全流程第三方综合服务提供商，核心团队共同合作多年，均为商业地产运营管理专才，长期专注于商业地产全程深度解决方案的提供，具有丰富的经验和独特的理解能力，同时有丰富的客户资源共享，保证了业务的发展稳定性，也为公司新增业务提供了有效支撑。报告期内，公司商业模式较上年度未发生重大变化。年度内变化统计：江苏哥伦布商业管理股份有限公司2016 年度报告12事项 事项 是或否 是或否 所处行业是否发生变化 否 主营业务是否发生变化 否 主要产品或服务是否发生变化 否 客户类型是否发生变化 否 关键资源是否发生变化 否 销售渠道是否发生变化 否 收入来源是否发生变化 否 商业模式是否发
19、生变化 否 （二）报告期内经营情况回顾 总体回顾：（二）报告期内经营情况回顾 总体回顾：报告期内营业收入 7,299.05 万元，同比增长 3.64%。利润总额和净利润分别为 292.01 万元和 216.51万元，同比增长了 308.78%和 185.85%。截至 2016 年 12 月 31 日，公司资产总额为 9,485.63 万元，净资产约为 6569.87 万元。以上数据表明公司财务状况较去年同期有了明显的好转。报告期内，公司在以下方面为今后业务发展奠定了基础：1.向华东及华中地区拓展公司知名度 在河南开封承接经营管理项目，该项目现处于开业筹备阶段，预计在 2017 年中开业，开业后
20、将为公司带来稳定的现金流。2.承接长期整租项目 在苏州承接了新的整租项目：“苏州哥伦布邻里”，该项目商业建筑面积 2 万多方，于 2016 年 12月 31 日进入试运营阶段，这对于公司在苏州商业地产运营市场奠定了长足发展。3.推出商业内容品牌 公司精心打造包括餐饮时尚集市品牌“食尚荟”，体育时尚集合品牌“七号玩+”等自有商业品牌。1、主营业务分析、主营业务分析（1）利润构成）利润构成单位：元项目 项目 本期 本期 上年同期 上年同期 金额 金额 变动比例变动比例占营业收占营业收入的比重入的比重金额 金额 变动比例 变动比例 占营业收入占营业收入的比重 的比重 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2
21、016 年度报告13营业收入 72,990,520.07 3.64%-70,428,063.9813.26%-营业成本 43,683,297.33 32.96%59.85%32,854,639.4814.64%46.65%毛利率 40.15%-53.35%-管理费用 21,533,766.74-14.17%29.50%25,088,537.6823.76%35.62%销售费用 4,533,876.53-53.03%6.21%9,651,859.77274.76%13.70%财务费用-528,291.11 78.65%-0.72%-295,719.9328.28%-0.42%营业利润 2,926
22、,972.06 369.04%4.01%-1,087,925.06-111.97%-1.54%营业外收入 441,724.77-35.47%0.61%684,512.05-54.98%0.97%营业外支出 448,548.38-54.93%0.61%995,277.0510,238.81%1.41%净利润 2,165,077.71 185.85%2.97%-2,521,815.45-135.78%-3.58%项目重大变动原因：项目重大变动原因：2016 年公司营业成本为 4368.33 万元，较上年同期增长 32.96%。较上年同期的 3285.46 万元增加了1082.87 万元。这主要是因
23、为 1、本期新增招商项目收入较上期增加，相应的招商成本增加；2、本期对2016 年 12 月 31 日的试运营的“苏州哥伦布邻街项目”和将在 2017 年中开业的“七号玩+”项目的前期投入导致营业成本上涨。预计 2017 年新商场的开业将为营业收入带来明显增长。2016 年公司销售费用为 453.39 万元，较上年同期下降 53.03%。较上年同期的 965.19 万元减少了511.80 万元。这主要是因为子公司苏州哥伦布运营的“苏州繁华中心”本期较上年同期经营更成熟，已经有了一定的知名度，减少了广告及业务宣传费的投入，影响金额约 463.00 万元。2016 年公司财务费用为-52.83 万
24、元，较上年同期下降 78.65%。较上年同期的-29.57 万元减少了 23.25万元。这主要是因为充足的现金流为公司带来了利息收入的增加。2016 年公司营业利润为 292.70 万元，较上年同期增长 369.04%。较上年同期的-108.80 万元增加了401.48 万元.这主要是因为：1、规划设计服务收入本期较上期增长 97.97%，主要是因为与昆吾九鼎投资控股股份有限公司签定了商业设计优化服务合同。合同总金额 841.65 万元，此合同在本期已确认收入396.99 万元。2、由于资产减值损失比上年同期减少了 206.01 万元。主要是本期收回了前期已计提减值的应收账款较多冲回资产减值损
25、失所致。3、是由于销售费用比上年同期下降了 53.03%，企划费支出减少，影响金额约 463 万元。2016年公司营业外收入为44.17万元，较上年同期下降35.47%。较上年同期的68.45万元减少了24.28万元。这主要是因为上年同期存在融资奖励补贴款 30 万和金融业创新发展引导奖金 30 万元。2016年公司营业外支出为44.85万元，较上年同期下降54.93%。较上年同期的99.53万元减少了54.67江苏哥伦布商业管理股份有限公司2016 年度报告14万元。这主要是因为上年同期存在无法收回的款项较大计入营业外支出所致。2016 年公司净利润为 216.51 万元，较上年同期增长 1
26、85.85%。较上年同期的-252.18 万元增加了468.69 万元。这主要是因为主营业务收入的增加和公司期间费用控制减少，使本期净利润增长。（2）收入构成（2）收入构成 单位：元 项目 项目 本期收入金额 本期收入金额 本期成本金额 本期成本金额 上期收入金额 上期收入金额 上期成本金额 上期成本金额 主营业务收入 72,360,634.71 43,409,328.7269,998,004.30 32,598,735.17 其他业务收入 629,885.36 273,968.61430,059.68 255,904.31 合计 合计 72,990,520.07 43,683,297.337
27、0,428,063.98 32,854,639.48 按产品或区域分类分析：单位：元 类别/项目 类别/项目 本期收入金额 本期收入金额 占营业收入比例%占营业收入比例%上期收入金额 上期收入金额 占营业收入比例%占营业收入比例%经营管理服务收入48,465,546.8766.40%54,349,319.3577.17%规划设计服务收入6,807,411.339.33%3,438,616.324.88%招商服务收入12,829,689.3317.58%4,550,571.666.46%商业策划服务收入1,880,628.702.58%6,285,912.098.93%工程管理服务收入2,377
28、,358.483.26%1,373,584.881.95%其他业务收入629,885.360.85%430,059.680.61%合计72,990,520.07100.00%70,428,063.98100.00%收入构成变动的原因：收入构成变动的原因：2016 年公司营业收入增长 3.64%，与去年同期相比，营业收入增加 256.25 万元。其中规划设计服务收入本期较上期增长 97.97%，占营业收入比较上期增长 4.45%。主要是因为 1、与昆吾九鼎投资控股股份有限公司签定了商业设计优化服务合同。合同总金额 841.65 万元，此合同在本期已确认收入 396.99 万元。2、其中招商服务收
29、入本期较上期增长 181.94%，占营业收入比较上期增长 11.12%。主要招商服务收入新增了深圳中海项目、山东枣庄项目、合肥佳源项目和河南万锦项目等。（3）现金流量状况 （3）现金流量状况 单位：元 项目 项目 本期金额 本期金额 上期金额 上期金额 经营活动产生的现金流量净额 7,411,880.0920,984,453.55投资活动产生的现金流量净额-7,018,509.63-2,367,658.55江苏哥伦布商业管理股份有限公司2016 年度报告15筹资活动产生的现金流量净额 900,000.0019,220,000.00现金流量分析：现金流量分析：经营活动产生的现金流量净额 741.
30、19 万元，本期较上期有所减少，主要是 1、“苏州繁花中心项目”代付水电燃气费及房屋租金；2、支付“苏州哥伦布邻街”项目履约保证金 200 万。投资活动产生的现金流量净额701.85 万元，本期较上期有所增加，主要是 2016 年 12 月 31 日的试运营的“苏州哥伦布邻街项目”和将在 2017 年中开业的“七号玩+”项目的前期资产投入导致营业成本上涨。筹资活动产生的现金流量净额 90 万元，本期较上期有所减少，主要是报告期内公司与河南万锦地产集团有限公司共同出资设立控股子公司河南哥伦布商业运营管理有限公司，注册资本为人民市 300 万元，其中本公司出资人民币 210 万元，河南万锦公司出资
31、人民币 90 万元。上期筹资活动产生的现金流量净额1922 万元，主要原因是上期公司定向增发股票 1950 万元所致。（4）主要客户情况）主要客户情况单位：元序号 序号 客户名称 客户名称 销售金额 销售金额 年度销售占比 年度销售占比 是否存在关联关系是否存在关联关系1昆吾九鼎投资控股股份有限公司3,969,881.975.44%否2苏州市四城房产置业有限公司2,628,961.553.60%否3山东君山置业有限公司2,618,511.243.59%否4苏州市润城房地产开发有限公司2,207,547.163.02%否5深圳中海地产有限公司1,607,381.002.20%否合计 合计 13,
32、032,282.9217.85%-（5）主要供应商情况）主要供应商情况单位：元序号 序号 供应商名称 供应商名称 采购金额 采购金额 年度采购占比 年度采购占比 是否存在关联关系是否存在关联关系1国网江苏省电力公司苏州供电公司13,360,549.9239.28%否2苏州市四城房产置业有限公司3,557,822.1810.46%否3上海弘韬建设发展有限公司3,153,153.329.27%否4长城物业集团股份有限公司苏州朗城分公司2,448,002.737.20%否5悦洋设施管理服务（上海）有限公司2,086,665.666.13%否合计 合计 24,606,193.8172.34%-（6）研
33、发支出与专利）研发支出与专利研发支出：研发支出：单位：元项目 项目 本期金额 本期金额 上期金额 上期金额 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2016 年度报告16研发投入金额-研发投入占营业收入的比例-专利情况：专利情况：项目 项目 数量 数量 公司拥有的专利数量-公司拥有的发明专利数量-研发情况：研发情况：-2、资产负债结构分析、资产负债结构分析 单位：元 项目 项目 本年期末 本年期末 上年期末 上年期末 占总资产占总资产比重的增比重的增减 减 金额 金额 变动 变动 比例 比例 占总资产占总资产的比重 的比重 金额 金额 变动 变动 比例 比例 占总资产占总资产的比重 的比重 货币资金 5
34、3,702,466.51 2.47%56.61%52,409,096.05259.65%63.62%-7.01%应收账款 14,124,967.74-28.74%14.89%19,821,864.75-42.53%24.06%-9.17%存货-长期股权投资-246,592.96-21.94%0.30%-0.30%固定资产 326,478.03-54.82%0.34%722,667.57-40.12%0.88%-0.53%在建工程-短期借款-长期借款-资产总计 94,856,340.84 15.15%-82,376,386.6934.36%-资产负债项目重大变动原因：资产负债项目重大变动原因：应
35、收帐款为 1,412.50 万元，报告期末较上年末下降 28.74%。较上年同期的 1,982.19 万元减少了569.69 万元。这主要是因为本期加大了应收账款的回收力度使其明显降低。其他应收款为402.94万元，报告期末较上年末增长55.25%。较上年同期的259.54万元增加了143.40万元。这主要是因为公司与苏州海商公司签订了长期租赁整租协议，而支付给苏州海商公司押金保证金200 万元。长期股权投资为 0。这主要是因为报告期内收回了对无锡硕放哥伦布商业经营管理有限公司的投资款 50 万元。固定资产为 32.65 万元，报告期末较上年末下降-54.82%。较上年同期的 72.27 万元
36、减少了 39.62万元。这主要是因为报告期内处置了一辆公司自用车辆 25.38 万元，其余均为按照公司的会计政策计提的固定资产折旧。江苏哥伦布商业管理股份有限公司2016 年度报告173、投资状况分析、投资状况分析（1）主要控股子公司、参股公司情况（1）主要控股子公司、参股公司情况 子公司名称 营业收入 净利润 上海哥伦布建筑设计有限公司 9,184,769.812,026,285.17哥伦布（上海）商业经营管理有限公司 10,268,781.26592,479.25苏州哥伦布商业经营管理有限公司 48,528,570.972,201,062.75无锡哥伦布商业物业经营管理有限公司 3,227
37、,295.12-1,713,222.41上海哥伦布营销策划有限公司 386,792.36-39,279.07北京哥伦布商业管理有限公司 4,000.00-75,053.05武汉哥伦布商业经营管理有限公司-11,313.60河南哥伦布商业运营管理有限公司 2,458,766.9455,095.78深圳凯哥商业经营管理有限公司-12,281.24上海鼎觅投资管理有限公司-16,753.61（2）委托理财及衍生品投资情况（2）委托理财及衍生品投资情况-（二）外部环境的分析（二）外部环境的分析 一、行业变化 很多开发商对商业地产的全程运作知之甚少,对商业规律的把握也不够准确,或沿用住宅开发模式,或只重
38、开发销售,不重后期运营,造成了当前商业地产空置率居高不下，整体处于供大于求的现状，存量商业项目的绝对数量不少，特别是二、三线城市经营面临较大困境，人均商业面积超过行业警戒线。在今后较长的时期内，都会面临供给过剩、空置率上升、同质化发展的困难局面，同时由于商业地产租售比和投资回报低，造成难以销售的局面，越来越多的地产商开始由租售并举被动向自持为主。对第三方商业运营管理公司来说，作为新兴行业，机遇和风险共存。公司作为国内知名的第三方运营服务提供商，经历了该行业发展的全历程，积累了丰富的行业经验和项目运营经验及管理能力。随着目前市场需求的不断扩大，公司通过招商和长期运营服务这个入口，提供全方位、全流
39、程的综合服务，有望在商业地产存量市场的转型升级上快速扩大市场份额。二、市场竞争变化 商业地产运营管理服务业属于人才型轻资产服务行业，对人员专业性和实践性要求较高。行业内近几年出现了很多规模较小的运营机构，仅能提供商业地产全流程服务内的几个业务范围。公司作为业内有影响力的专业服务机构，可以提供全流程、全方位的综合服务，并凭借长期以来对商业地产的专业认知和实践理解，扩大公司的产品服务内容，从而提高公司的市场竞争力。三、商业趋势变化 由于线上分流带来的线下冲击，整体商业零售业消费疲软，无论购物体验还是经营管理，固有模式都发生了较大的变化，各类细分业态的新兴品牌和零售品牌进入了一个全面的技术商业时代。
40、公司也将江苏哥伦布商业管理股份有限公司2016 年度报告18会在运营管理的同时，建立自己的体验式为主的品牌，通过互联网技术和营销进行运营管理，提供专业服务，丰富自己的商业内容，扩大赢利点。（三）竞争优势分析（三）竞争优势分析 公司作为行业内最早进入新三板市场的企业，经过这几年的发展，已成为目前国内较为知名的第三方商业地产运营管理服务机构之一，公司的竞争优势主要体现在以下几个方面：1、专业能力：公司作为专业的第三方商业地产运营管理机构，具有商业定位、商业设计、招商运营、金融服务的一站式综合服务能力，能够保证项目的最终结果和实施全方位落地。多年来坚持对商业各业态业种进行研究，拥有国内第一手的商业资
41、料，能将“商业语言”很好转化为“建筑语言”，准确预测项目开发成本和开发周期，推荐多种投融资模型。善于站在对方角度考虑问题，抓住痛点，核心团队拥有多年开发操作经验，具有极强的项目盈利模式制定能力。2、项目能力：公司经过多年的商业项目运营，沉淀了丰富的商业需求整合能力和商业运营管理能力，长期专注社区型商业物业的运营解决方案，具备完善的服务流程，通过内部产品的多元化设计和集成，独立运作，专业分工，拥有一批商业运营专家，积累了丰富的项目运作能力，极大的降低了项目运营风险，提升了项目资产的增值能力。3、产品能力：多年运营的基础上，形成了社区型购物中心独有的经营管理模式哥伦布模式。拥有三大成熟项目产品区域
42、型：“繁花中心”，街镇型：“哥伦布广场”，邻里型：“哥伦布邻街”。形成了连锁运营能力，达到快速复制、快速做旺的目的。4、业务发展优势 随着公司长期委托经营管理项目和整租项目的陆续开业，扩大了公司业务发展基础，树立了自己的标杆项目。同时也建立了自己的主力品牌“食尚荟”时尚集市和体育时尚集合品牌“七号玩+”，丰富了自己的业务内容。5、团队能力：经过这几年的积累和发展，公司形成了自己独特的业务管理团队，锻炼出了行业内优秀的一批人才团队，具有项目实际操作能力和商业理解力，且落地性较强。6、优秀的管理能力 在公司项目连锁发展的过程中，也形成了自己独特的管理能力和管理方向，建立了“六大模块”、“关键业务流
43、程”、“丛林法则”等，设计出了不同的丰富的管理模型和管理标准，积累了较强的管理江苏哥伦布商业管理股份有限公司2016 年度报告19经验，为公司后续的项目连锁快速发展管理奠定了一定的基础。7、品牌优势：自新三板挂牌后，成为国内商业地产服务机构资本市场的先行者，形成了一定的品牌效应，同时通过多年的行业积累，在地产行业内具备了一定的影响力，为公司的市场拓展和业务布局形成了有效支撑。8、财务能力：公司通过新三板市场，不断提升自己的资金实力，现金流稳定，各项财务指标均优良稳健，具备良好的财务发展基础。（四）持续经营评价（四）持续经营评价 报告期内，公司的营业收入较 2015 年度有相对稳定的增长，由 2
44、015 年的 7042.81 万元增加到了 2016 年度的 7299.05 万元，同比增长了 3.64%；净利润也实现了盈利，由 2015 年度的亏损 252.18 万元转为 2016 年度盈利 216.51 万元，公司业务整体上来说还是处于稳定增长阶段。1、公司 2016 年度基于业务结构的相对调整，业务重心转向了服务周期长、收入金额较大、现金流持续稳定的招商运营项目管理；2、公司项目长期委托经营管理和整租经营的进一步持续和发展，契合了目前商业地产运营环境的需求；3、公司利用项目经营管理的优势，布局了自身的商业内容品牌，进一步提升了商业经营的内涵，增强了公司的长期盈利能力和可持续发展的能力
45、。综上所述，公司的业务发展方向和目标明确且可实现，具有非常良好的可持续经营能力。（五）扶贫与社会责任（五）扶贫与社会责任 公司诚信经营、依法纳税，认真做好每一项对社会有益的工作，尽全力做到对社会负责、对公司全体股东和每一位员工负责。作为一家公众公司，我们始终把社会责任放在公司发展的重要位置，积极承担社会责任，与社会共享企业发展成果。二、未来展望（一）行业发展趋势（一）行业发展趋势 商业地产目前正处于转型创新关键期，行业面临着宏观经济下行、消费市场分流严重、销售去库存困难等诸多复杂挑战，商业地产也已经从开发时代到运营时代，大多数购物中心开发商无法在竞争中良好地运营购物中心，缺乏专业运营管理体系架
46、构，渴望专业的运营管理，因此，第三方的管理输出或将会在近几年成为新兴的发展商机，市场巨大，前景广阔，商业地产也将会更多通过专业运营来实现未来物业价值增值和资本化，同时第三方商业地产服务机构将会进一步专业化细分。（二）公司发展战略（二）公司发展战略 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2016 年度报告201、继续完善和深化公司现有业务产品的服务模式，不断创新，扩大长期商业运营项目的数量和提升质量，做精做细项目，强化连锁化专业经营管理能力，保持业务持续快速增长；2、整合内外商业资源，运用自身优势，培育好自身的商业内容产品和品牌，增强公司的业务核心竞争力；3、充分利用好资本市场的发展机遇，通过多方合作共
47、赢模式，积极开展股权合作或并购商业机会。（三）经营计划或目标（三）经营计划或目标 一、公司将进一步完善商业地产全流程第三方服务的现有商业模式；二、公司将积极拓展长期委托经营管理项目和整租经营管理项目，实现项目连锁化经营管理模式；三、公司将逐步建立起自己的商业品牌，并逐步增加其发展资金，重点在体验类方向；四、公司也将积极寻求资本合作机会，快速扩大市场份额。以上经营计划及目标并不构成对投资者的业绩承诺，提请投资者注意。（四）不确定性因素（四）不确定性因素 1、公司要实现既定战略，必须要克服外部市场的不利因素，积极转型，不断创新和主动调整；2、由于公司业务的快速发展，对复合型人才需求增加，同时由于业
48、务结构的重组调整，对业务人才结构也需要进一步优化。三、风险因素（一）持续到本年度的风险因素（一）持续到本年度的风险因素(一)商业地产投资规模下降的风险 商业地产投资规模受国家政策影响因素较大，未来面临需求调整的风险。城镇化进程增速可能下降或放缓。作为商业地产运营管理服务行业，可能会由此受到经营业绩的影响。应对措施：公司以专业化服务为依托，进行战略性转型和创新，经营业务由商业规划设计、商业定位为主逐步转为长期招商运营管理服务为主，以长期稳定的现金流和收益增长为目标，不追求短期利益。(二)应收账款回收的风险 2016 年 12 月 31 日，公司应收账款余额为 1,412.50 万元，占当期期末资
49、产总额 9,485.63 万元的比例为 14.89%，虽然较去年占比 24.06%有大幅下降。但如果未来客户经营和现金流因重大不利或突发性及政策性事件产生困难，或者公司不能严格控制和管理应收账款，会造成应收账款不能及时收回而形成坏账的风险。应对措施：公司加强了应收帐款的内控，2017 年还是严格执行下一阶段完成后尚未支付和确认上一阶段的款项，公司将不再继续提供后续服务或者延缓交付工作成果，并且加强了以前年度应收帐款的催收力度。江苏哥伦布商业管理股份有限公司2016 年度报告21(三)人才稳定性风险 公司所处行业是典型的专业服务领域，属智力密集型行业，吸纳人才、留住人才是公司生存与发展的基石。如
50、果因为公司薪酬不达预期、员工激励机制不合理等因素导致人才大量流失，将会对公司业务的发展带来较大的不利影响。应对措施：为了维护团队的稳定与长远的发展计划，公司将在合适的时候针对团队推出合理的、有竞争力的员工激励机制、股权激励机制以及合伙人机制。保证团队成员的稳定性、储备一定发展的人才。(四)实际控制人不当控制的风险 公司实际控制人孙旭东实际持有超过 45%的公司股份，通过无锡市凯哥投资企业（有限合伙）间接持有公司股份 11.06%。且自公司成立至今一直担任公司董事长（执行董事）、总经理，可对公司施加实际控制。若实际控制人利用其对公司的控制权对公司的经营决策、人事、财务等进行不当控制，可能给公司经
