1、 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879 嘉裕都市花园工程嘉裕都市花园工程 前期定位前期定位报报告告 2022.1.20 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879 Company Logo 本次汇报的结构本次汇报的结构 工程自身分析工程自身分析 竞争市场分析竞争市场分析 形象定位形象定位 形象解读形象解读 入市时机分析入市时机分析 入市价格预估入市价格预估 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销
2、策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879 Company Logo Contents 2.2.竞争市场研判竞争市场研判 1.1.项目认知项目认知 3 3.入市时机分析入市时机分析 嘉裕都市花园工程嘉裕都市花园工程 4 4.入市价格预估入市价格预估 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879 Company Logo 工程500米生活圈内，周边有什么？未来会是什么样？本案本案 339 省 道 新 浦 路 昆 太 路 春 晖 路 白 塘 路 青 阳 北 路 长 江 北 路 横 泾 路 白 塘 路 生态公
3、园生态公园 白塔公园白塔公园 裕元学校裕元学校 菜场菜场 工程地处白塘路与春晖路交界处，位于长江北路大型成熟居住区易初爱莲生活圈内。区位分析：区位分析：成熟的成熟的CLDCLD生活区生活区 区域区域扫描扫描 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879 Company Logo 周边配套分析：商业配套逐渐完善周边配套分析：商业配套逐渐完善 1、生态资源：生态资源：生态公园(规划中)、白塔公园、长江公园 2、商业配套：商业配套：易初爱莲生活圈，川普商业广场，周边社区商业。3、教育资源：教育资源：裕元幼儿园、裕元实验中
4、学。易初爱莲大卖场 社区商业配套 幼儿园 裕元实验中学 川普商业广场 生态公园 随着周边多个楼盘的交房入住，工程区域内的人气不断随着周边多个楼盘的交房入住，工程区域内的人气不断提升，商业和生活配套逐渐完善提升，商业和生活配套逐渐完善 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879 Company Logo 工程工程SWOTSWOT分析：劣势大于优势分析：劣势大于优势 成熟居住区，成熟居住区，区域认知度高区域认知度高 配套逐渐完善配套逐渐完善 公共交通开展落后，公共交通开展落后，出行不便利出行不便利 周边环境相对杂乱，
5、周边环境相对杂乱，工程档次感受到损工程档次感受到损害害 优势优势 劣势劣势 时机时机 威胁威胁 成熟的开发经验成熟的开发经验 差异化，唯一性的差异化，唯一性的销售策略和专业的销售策略和专业的操盘技巧操盘技巧 大市场的萎靡不正大市场的萎靡不正 区域同质化竞争剧烈区域同质化竞争剧烈 价格趋同、上升放缓价格趋同、上升放缓 劣势大于优势，威胁大于时机，在目前的市场萧条、区域竞争剧烈的背景下劣势大于优势，威胁大于时机，在目前的市场萧条、区域竞争剧烈的背景下，楼盘顺利去化工程成功上岸？，楼盘顺利去化工程成功上岸？关键是如何在同质化的市场里差异化，打造工程自身核心卖点。关键是如何在同质化的市场里差异化，打造
6、工程自身核心卖点。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879 Company Logo 2.2.竞争市场研判竞争市场研判 1.1.项目认知项目认知 嘉裕都市花园工程嘉裕都市花园工程 3 3.入市时机分析入市时机分析 4 4.入市价格预估入市价格预估 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879 Company Logo 昆太路长江北路主竞争市场分布图昆太路长江北路主竞争市场分布图 新 浦 路 长 江 北 路 青 阳 路 白 塘 路
7、横 泾 路 春 晖 路 昆 太 路 339 省 道 君临天下 嘉禾花园 新居时代 江南明珠苑 长江花园 阳光世纪花园 花都艺墅 万方水岸 滨 江 花 园 康 城 滨江丽景 昆山花园 东辉缘 凤凰城 春晖锦苑 圣地亚哥 锦绣豪门 巴比伦花园 自由都市 白 塔 路 第e特区 东辉铂领 祥和花园 白领公寓 金邻 花园 天成 佳园 本案本案 东辉铂领 在售楼盘 万方水岸 入住楼盘 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879 Company Logo 竞争市场产品分析竞争市场产品分析 代表项目 建面 （万方）容积率 物业形
8、态 均价（元/平）成交均价 在售户数 销售户数 主力户型、面积 开发与销售进度 祥和花园祥和花园 10 3.3 高层18F 5100 5000 515 174 130167 精装公寓6570 在售大户型 120套公寓 自由都市自由都市 23 2.18 11-18F 5800 5500 696 584 80-120 一期尾盘二期1200户未推 花都艺墅花都艺墅 5.3 小高层 5900 5800 370 164 110-160 剩余206户 第第E E特区特区 20 1.6 多层、小高层 5000 4750起 均5000 1201 1050 81-110 在售三期高层 锦绣豪门锦绣豪门 14 1
9、.67 多层、高层 4700 4500 688 535 110-139 在售高层 君临天下君临天下 10 2.2 小高层、高层 5000 4800 二期 410 255 87-129 二期在售 东辉铂领东辉铂领 8.3 2.44 高层 5100 4800 505 240 86、104、130 二期在售 天成佳园天成佳园 14 2.25 小高层、高层 6200 6000 517 303 140-270平米 二期在售 剩余214户 白领公寓白领公寓 1.6 2.6 两栋高层 4600 总价9.7折 179 124 86、102平米 剩余55户 产品形态以高层、小高层为主，同质化竞争剧烈。产品形态以
10、高层、小高层为主，同质化竞争剧烈。除自由都市和第除自由都市和第E E特区，多数楼盘处于销售中后期，后续供给量并不充足。特区，多数楼盘处于销售中后期，后续供给量并不充足。周边周边47004700-51005100元元/平方米的价格区间已经形成，并得到了客户的认可。平方米的价格区间已经形成，并得到了客户的认可。目前周边房型缩水的并不非常明显，但受调控影响，后期的小户型供给量目前周边房型缩水的并不非常明显，但受调控影响，后期的小户型供给量可能会大幅增加。可能会大幅增加。总价和首付比例是区域购房敏感度很高的影响因素。总价和首付比例是区域购房敏感度很高的影响因素。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房
11、地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879 Company Logo 区域楼盘下半年月成交分析表区域楼盘下半年月成交分析表-20-15-10-505101520第E特区6412-35自由都市-1-100-16-5花都艺墅136241东辉铂领81141111祥和花园820227月8月9月10月11月竞争市场成交分析竞争市场成交分析 下半年，长江北路板块主力强销期楼盘的平均下半年，长江北路板块主力强销期楼盘的平均月成交套数月成交套数5套套左右。左右。一方面印证了楼市低迷下各楼盘成交量开始萎缩；一方面印证了楼市低迷下各楼盘成交量开始萎缩；另一方面，购房者的
12、观望和看跌心理越加浓厚。另一方面，购房者的观望和看跌心理越加浓厚。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879 Company Logo 竞争楼盘核心卖点分析竞争楼盘核心卖点分析 自由都市自由都市 1 1 1 1 1 2 2 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 1 已售 2 在售 3 未来推出 工程推售示意图 主抓客群：主抓客群：年轻白领年轻白领 广告语：广告语：空间新领域空间新领域 生活新坐标生活新坐标 核心卖点：核心卖点：4.9mLOFT4.9mLOFT空间空间 景观景观 开发商建屋品牌实力开发商建屋品牌
13、实力 开发商品牌开发商品牌+在区域内具有唯一产品的在区域内具有唯一产品的4米米9挑高产品，使得工程挑高产品，使得工程在开盘取得了不错的销售业绩，但近期由于房源供给的断档以及一期在开盘取得了不错的销售业绩，但近期由于房源供给的断档以及一期局部客户的退房，楼盘的销售业绩单已经连续几个月负数挂彩。局部客户的退房，楼盘的销售业绩单已经连续几个月负数挂彩。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879 Company Logo 第第e特区特区 工程推售示意图 主抓客群：主抓客群：外企职工，周边居民外企职工，周边居民 广告语：
14、广告语：空间新领域空间新领域 生活新坐标生活新坐标 核心卖点：核心卖点：数字化科技社区数字化科技社区 景观雕塑小品的细致化景观雕塑小品的细致化 1 2 2 2 2 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 1 已售 2 在售 3 未来推出 本案主打社区智能化新科技配合一期多层强打区域小高层本案主打社区智能化新科技配合一期多层强打区域小高层为主的竞争市场，消化速度较快。产品创新上有新意。为主的竞争市场，消化速度较快。产品创新上有新意。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地
15、产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879 Company Logo 白领公寓白领公寓 工程推售示意图 主抓客群：主抓客群：年轻白领年轻白领 广告语：广告语：城熟北区，精英殿堂城熟北区，精英殿堂 核心卖点：核心卖点：易初爱莲易初爱莲500米全能生活圈米全能生活圈 欧陆风情景观小品欧陆风情景观小品 精致的简欧园林风格精致的简欧园林风格 项目鸟瞰图 工程宣传的核心卖点吸引力弱，楼盘档次感不高，但工程工程宣传的核心卖点吸引力弱，楼盘档次感不高，但工程在设计上拉回了一点分数，而且均价和面积在区域内有一定的在设计上拉回了一点分数，而且均价和面积在区域内有一定的优势。优势。 房商网房商网
16、海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879 Company Logo 君临天下花园君临天下花园 工程推售示意图 主抓客群：主抓客群：本地客户、企业管理者本地客户、企业管理者 广告语：广告语：长江北路，静巷豪宅长江北路，静巷豪宅 核心卖点：核心卖点：建筑风格：罗马风情人文社区建筑风格：罗马风情人文社区 高尚豪宅高尚豪宅 立体声园林音乐系统立体声园林音乐系统 1 1 1 1 1 1 1 1 2 2 2 1 1 2 一期 二期 工程从工程从06年做前期时时就陷入了与巴比伦花园、江南明珠年做前期时时就陷入了与巴比伦花园、江南明珠苑拼档次，比价格的误区，在产品品质和地段明显劣于前者的苑拼档次，比价格的误区，在产品品质和地段明显劣于前者的情况下，“豪宅自然当之有愧，客户也不会买帐。后来调整情况下，“豪宅自然当之有愧，客户也不会买帐。后来调整了客户定位和价格策略后工程有所起色。了客户定位和价格策略后工程有所起色。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527
