1、第三章第三章 房地产投资房地产投资 专题专题风险管理风险管理 沈阳建筑大学沈阳建筑大学 管理学院管理学院 刘亚臣刘亚臣 风险：风险：是指由于各种难以预测因素的影响，使得行为主体的是指由于各种难以预测因素的影响，使得行为主体的期望目标与实际状况之间发生差异，给行为主体造成经济损期望目标与实际状况之间发生差异，给行为主体造成经济损失的可能性。失的可能性。一、相关概念一、相关概念 1、风险、风险 2 2、风险的根本特征、风险的根本特征 风险存在的客观性风险存在的客观性 风险是独立于人类意识之外的，不以人的意识为转移的客观存风险是独立于人类意识之外的，不以人的意识为转移的客观存在在 风险事项的发生具有
2、随机性风险事项的发生具有随机性 任何一具体风险事项，发生的时间、地点以及具体表现形式，任何一具体风险事项，发生的时间、地点以及具体表现形式，都是随机的。都是随机的。风险具有相对性风险具有相对性 考察的对象不同，时空条件不同，那么风险的含义也不同。考察的对象不同，时空条件不同，那么风险的含义也不同。风险事项具有可测可控性风险事项具有可测可控性 风险与收益相伴而生风险与收益相伴而生 房地产投资风险是指在客观情况下，在特定的期间内，房地产投资风险是指在客观情况下，在特定的期间内，某房地产工程投资的预期结果与未来实际结果间的变某房地产工程投资的预期结果与未来实际结果间的变动程度，变动程度越大，风险越大
3、；变动程度越小，动程度，变动程度越大，风险越大；变动程度越小，风险越小。风险越小。风险分析是房地产风险分析是房地产 投资决策的重要环节！投资决策的重要环节！3 3、风险投资风险、风险投资风险 二、房地产投资风险的类型二、房地产投资风险的类型 1、通货膨胀风险、通货膨胀风险 由于宏观经济环境的变化使物价总水平迅速上升，通货由于宏观经济环境的变化使物价总水平迅速上升，通货膨胀严重，出售或出租房地产获得的收入不能买到原来那么膨胀严重，出售或出租房地产获得的收入不能买到原来那么多东西，购置力下降。多东西，购置力下降。市场风险是由于房地产市场状况变化的不确定性给房地产市场风险是由于房地产市场状况变化的不
4、确定性给房地产投资者带来的风险。投资者带来的风险。2 2、市场风险、市场风险 在交易过程中可能因变现在交易过程中可能因变现的时间和方式的原因，导的时间和方式的原因，导致房地产商品不能变成货致房地产商品不能变成货币或延迟变成货币或折价币或延迟变成货币或折价变现，从而给房地产投资变现，从而给房地产投资者带来损失的风险。者带来损失的风险。3 3、资金变现风险、资金变现风险 利率的变化会涉及房利率的变化会涉及房地产的销售市场和投地产的销售市场和投资市场。利率越低对资市场。利率越低对房地产商来说，资金房地产商来说，资金本钱低，房屋建设规本钱低，房屋建设规模大，供给增加模大，供给增加;同时，同时，消费者也
5、会增加消费，消费者也会增加消费，整个市场规模扩大。整个市场规模扩大。4 4、利率风险、利率风险 经营风险是指由于房地产投资经营上的失误或其可能性，经营风险是指由于房地产投资经营上的失误或其可能性，造成的实际经营结果偏离期望值的可能性。造成的实际经营结果偏离期望值的可能性。5 5、经营风险、经营风险 政策风险是指由于国家或地方政府的有关房地产投资的各政策风险是指由于国家或地方政府的有关房地产投资的各种政策变化而给投资者带来的损失。种政策变化而给投资者带来的损失。6 6、政策风险、政策风险 由于政治、经济因素变动，社会习俗、社会经济承受能力由于政治、经济因素变动，社会习俗、社会经济承受能力以及社会
6、成员的心理状态等方面原因造成的投资风险。以及社会成员的心理状态等方面原因造成的投资风险。7 7、社会与政治风险、社会与政治风险 本方法的要点是：在预期收益相同的情况下，选择风险本方法的要点是：在预期收益相同的情况下，选择风险小的房地产工程。小的房地产工程。三、房地产投资风险的躲避和控制方法三、房地产投资风险的躲避和控制方法 1、风险回避、风险回避 2、风险转移、风险转移 风险转移是指房地产投资者以某种方式将风险损失转给风险转移是指房地产投资者以某种方式将风险损失转给他人承担。他人承担。非保险型转移非保险型转移通过合同将风险损失转由另一方承担通过合同将风险损失转由另一方承担 房地产保险房地产保险
7、 风险组合意味着通过多工程投资来分散风险风险组合意味着通过多工程投资来分散风险 风险组合可以通过增加风险单位数量来提高企业预防未风险组合可以通过增加风险单位数量来提高企业预防未来损失的能力来损失的能力 房地产投资者可以扩大规模，从事多种经营躲避风险。房地产投资者可以扩大规模，从事多种经营躲避风险。3、风险组合、风险组合 做好做好可行性可行性论证论证 做好前期做好前期法律法律风险防范风险防范 做好投资做好投资收益收益的控制的控制 做好做好经济经济环境预测环境预测 做好做好信息信息的收集的收集 合理选择合理选择合作合作方式方式 各部门参与各部门参与配合配合 与与政府政府资源和谐对接资源和谐对接 科学决策的八大策科学决策的八大策略略 THANK YOU!THANK YOU!
