1、天房发展 2022 年年度报告 1/163 公司代码：600322 公司简称：天房发展 天津市房地产发展（集团）股份有限公司天津市房地产发展（集团）股份有限公司 20222022 年年度报告年年度报告 天房发展 2022 年年度报告 2/163 重要提示重要提示 一、一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性性、准确、准确性性、完整完整性性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。二、二、未出席董事情况
2、未出席董事情况 未出席董事职务 未出席董事姓名 未出席董事的原因说明 被委托人姓名 董事 杨杰 因公外出 范永东 三、三、中喜会计师事务所（特殊普通合伙）中喜会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。四、四、公司负责人公司负责人郭维成郭维成、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人张亮张亮及会计机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）张萍张萍声明：声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。五、五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案董事会决议通过
3、的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 鉴于公司2022年度亏损，结合公司实际经营情况和长期发展资金需求，公司2022年度拟不派发现金红利，不送红股，不进行资本公积金转增股本。六、六、前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本报告所涉及的发展战略、经营计划等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺。投资者及相关人士应对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异，敬请投资者注意投资风险。七、七、是否存在被控股股东及其是否存在被控股股东及其他他关联方非经营性占用资金情况关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况是否存在违反
4、规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、九、是否存在半数是否存在半数以上以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、十、重大风险提示重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅第三节“管理层讨论与分析”相关内容。十一、十一、其他其他 适用 不适用 天房发展 2022 年年度报告 3/163 目录目录 第一节第一节 释义释义.3 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.4 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析.7 第四节第四节 公司治理公司治理.22 第五节第五节 环
5、境与社会责任环境与社会责任.34 第六节第六节 重要事项重要事项.35 第七节第七节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况.44 第八节第八节 优先股相关情况优先股相关情况.48 第九节第九节 债券相关情况债券相关情况.48 第十节第十节 财务报告财务报告.52 备查文件目录 载有法定代表人、总会计师、会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖章的财务报表 载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件 报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿 天房发展 2022 年年度报告 4/163 第一节第一节 释义释义 一、一、释义释义 在本报告书中，除非文义另有
6、所指，下列词语具有如下含义：常用词语释义 公司、本公司、天房发展 指 天津市房地产发展（集团）股份有限公司 津投资本 指 天津国有资本投资运营有限公司 天房集团 指 天津房地产集团有限公司 天津市国资委 指 天津市人民政府国有资产监督管理委员会 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 证券法 指 中华人民共和国证券法 公司法 指 中华人民共和国公司法 公司章程 指 天津市房地产发展（集团）股份有限公司章程 元、万元、亿元 指 人民币元、万元、亿元 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、公司信息公司信息 公司的中文名称 天津市房地产发展（
7、集团）股份有限公司 公司的中文简称 天房发展 公司的外文名称 Tianjin Realty Development（Group）Co.，Ltd.公司的外文名称缩写 TJRD 公司的法定代表人 郭维成 二、二、联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 姓名 张亮 联系地址 天津市和平区常德道 80 号 电话 022-23317185 传真 022-23317185 电子信箱 三、三、基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 天津市和平区常德道80号 公司注册地址的历史变更情况 300050 公司办公地址 天津市和平区常德道80号 公司办公地址的邮政编码 300050 公司网址 http:/ 电
8、子信箱 四、四、信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司披露年度报告的媒体名称及网址 中国证券报、证券时报 公司披露年度报告的证券交易所网址 天房发展 2022 年年度报告 5/163 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 五、五、公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 天房发展 600322 不适用 六、六、其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内）名称 中喜会计师事务所（特殊普通合伙）办公地址 北京市崇文门外大街 11 号新成文化大厦 A 座 11 层 签字会计师姓名 王会栓、宋志刚 七、
9、七、近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标(一一)主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2022年 2021年 本期比上年同期增减(%)2020年 营业收入 3,360,228,078.54 4,665,236,631.60-27.97 2,752,869,629.47 扣除与主营业务无关的业务收入和不具备商业实质的收入后的营业收入 3,360,228,078.54 4,630,823,958.90-27.44 2,728,322,488.94 归属于上市公司股东的净利润-296,055,972.78-1,843,600,174.89 83.94-2
10、,517,229,044.70 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-979,261,195.38-1,806,846,765.19 45.80-2,510,329,432.01 经营活动产生的现金流量净额 428,295,840.74 2,236,516,828.97-80.85 3,373,686,702.35 2022年末 2021年末 本期末比上年同期末增减（%）2020年末 归属于上市公司股东的净资产 194,139,795.72 490,195,768.50-60.40 2,138,576,649.16 总资产 16,556,183,565.85 18,916,960,81
11、0.87-12.48 22,943,660,778.17 (二二)主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2022年 2021年 本期比上年同期增减(%)2020年 基本每股收益（元股）-0.2678-1.6674 83.94-2.2766 稀释每股收益（元股）-0.2678-1.6674 83.94-2.2766 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股）-0.8856-1.6341 45.81-2.2704 加权平均净资产收益率（%）-86.52-151.53 增加 65.01 个百分点-74.09 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）-286.19-148.51 减少 137.6
12、8 个百分点-73.89 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 天房发展 2022 年年度报告 6/163 八、八、境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异(一一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用 (二二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上市公司股东的属于上市公司股东的净资产差异情况净资产差异
13、情况 适用 不适用 (三三)境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明：适用 不适用 九、九、2022 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度（1-3 月份）第二季度（4-6 月份）第三季度（7-9 月份）第四季度（10-12 月份）营业收入 182,306,822.12 1,964,216,014.15 851,731,902.92 361,973,339.35 归属于上市公司股东的净利润-209,353,581.31-159,680,439.53 416,493,340.97-343,515,292.91 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的
14、净利润-209,409,858.70-134,336,126.65-206,788,703.88-428,726,506.15 经营活动产生的现金流量净额-14,689,030.78-39,600,360.49 180,089,390.49 302,495,841.52 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 十、十、非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2022 年金额 附注（如适用）2021 年金额 2020 年金额 非流动资产处置损益 629,862,492.97 -70,510.14-14,219.43 越权审
15、批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免 210,739.29 进项税加计抵减 201,916.56 217,897.17 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 351,306.56 246,634.42 903,571.68 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 债务重组损益 113,284
16、,660.43 企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 交易价格显失公允的交易产生的超 天房发展 2022 年年度报告 7/163 过公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益 单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回 对外委托贷款取得的损益 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地
17、产公允价值变动产生的损益 根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收入和支出-60,195,179.90 -37,001,743.46-10,489,568.84 其他符合非经常性损益定义的损益项目 减：所得税影响额 252,120.66 -9,133.12 124,242.77 少数股东权益影响额（税后）56,676.09 138,840.20-2,606,949.50 合计 683,205,222.60 -36,753,409.70-6,899,612.69 对公司根据公开发行证券的公司信息披露解释性公告
18、第 1 号非经常性损益定义界定的非经常性损益项目，以及把公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。适用 不适用 十一、十一、采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 十二、十二、其他其他 适用 不适用 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析（一）宏观政策趋势（一）宏观政策趋势 2022 年，面对风高浪急的国际环境和艰巨繁重的国内改革发展稳定任务，以习近平同志为核心的党中央团结带领全党全国各族人民迎难而上、砥砺前行，统筹国内国际两个大局，统筹经济社会
19、发展，统筹发展和安全，加大宏观调控力度，应对超预期因素冲击，保持了经济社会大局稳定。国民经济顶住压力持续发展，经济总量再上新台阶，就业物价总体稳定，人民生活持续改善，高质量发展取得新成效，经济社会大局和谐稳定。我国的综合国力、社会生产力、国际影响力、人民生活水平进一步提升，发展基础更牢、发展质量更优、发展动力更为充沛，我国经济韧性强、潜力大、空间广且长期向好的基本面没有改变。天房发展 2022 年年度报告 8/163 房地产政策方面，2022 年房地产政策全面转向，调控政策步入宽松周期，在“房住不炒”总基调指导下，监管部门多次出台利好政策，从支持需求端到支持企业端，政策力度不断加大，同时也为地
20、方因城施策释放空间。从年初以来，需求端政策持续调整优化，通过两次降准、三次下调 LPR、放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限、下调公积金贷款利率等方式提振市场情绪，增强购房者信心；年末多项重磅政策落地，尤其是供给端政策支持力度明显加大，央行和银保监会联合发布关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知，提出保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度等 6 方面，共计 16 条具体举措，加速资金及政策到位，稳定房地产市场预期。2022 年，房地产开发企业到位
21、资金 148979 亿元，比上年下降 25.9%。其中，国内贷款 17388亿元，下降 25.4%；利用外资 78 亿元，下降 27.4%；自筹资金 52940 亿元，下降 19.1%；定金及预收款 49289 亿元，下降 33.3%；个人按揭贷款 23815 亿元，下降 26.5%。从资金情况看，房企资金到位规模近年来首次同比下降，国内贷款同比降幅扩大。（二）房地产行业全国数据分析（二）房地产行业全国数据分析 受市场政策等多方面影响，房地产企业仍处于深度转型阶段，整体发展态势由以往的连续增长逐步趋稳，从全年指标来看，房地产开发投资额及商品房销售指标同比均有所下降。1 1、房地产开发投资额情况
22、、房地产开发投资额情况 2022 年 1-12 月，全国房地产开发投资 132895 亿元，比上年下降 10.0%；其中，住宅投资 100646亿元，下降 9.5%，占房地产开发投资比重为 75.73%。2022 年，房地产开发企业房屋施工面积 904999万平方米，比上年下降 7.2%。其中，住宅施工面积 639696 万平方米，下降 7.3%。房屋新开工面积 120587 万平方米，下降 39.4%。其中，住宅新开工面积 88135 万平方米，下降 39.8%。房屋竣工面积 86222 万平方米，下降 15.0%。其中，住宅竣工面积 62539 万平方米，下降 14.3%。2 2、商品房销
23、售情况、商品房销售情况 （1）销售面积 2022 年，全国商品房销售面积 135837 万平方米，比上年下降 24.3%，其中住宅销售面积下降26.8%。2022 年末商品房待售面积 56366 万平方米，比上年增长 10.5%，其中住宅待售面积增长18.4%。总体上看，自 2017 年起销售面积增长率较为平稳，但 2022 年出现明显下滑趋势。天房发展 2022 年年度报告 9/163 （2）销售额 2022 年，全国商品房销售额 133308 亿元，下降 26.7%，其中住宅销售额下降 28.3%。从整体上看，自 2017 年开始商品房销售额总量保持增长态势，但销售额增长率呈现下行趋势,2
24、022 年出现负增长，销售额下行明显。（三）重点关注区域（三）重点关注区域 1 1、天津市场销售情况、天津市场销售情况 近三年天津市新房市场供销两端呈逐步双减趋势，2022 年较为明显，市场存量降低的同时，销售周期不断延长，市场去化速度有所下降。2022 年天津市商品房销售面积为 973.77 万平方米，销售面积同比下降 32.16%，销售额为 1516.37 亿元，销售额同比下降 34.72%，成交均价 15572元/，同比下降 3.77%。2022 年天津市新建商品住宅成交量同比下降幅度明显，且各月份市场波动感强烈。上半年各月份成交量及成交金额不稳定，3 月出现短暂的市场“小阳春”，6 月
25、份成交量和成交金额大幅度增长，成交均价达到全年峰值；下半年各月份基本处于稳定状态，12 月市场出现了明显的回暖，成交量和成交金额大幅度上涨，纵观全年来看成交均价还是趋于平稳状态。天房发展 2022 年年度报告 10/163 2 2、苏州市场销售情况、苏州市场销售情况 2022 年，苏州市区（含吴江）商品住宅新增供应 522.54 万平方米，成交 742.25 万平方米，销售金额达 1929.39 亿元；苏州大市（含四县市）新增供应 969.71 万平方米，成交 1429.60 万平方米，销售金额达 3202.87 亿元。2022 年苏州房地产市场整体量跌价稳，整体供应市场收缩运行，销售市场走势
26、平缓。年初受相关因素影响，市区新房房价下跌明显，自 5 月份起，房价呈波动上涨，楼市分化较为明显，板块的价值差异更加明朗化。在坚持“房住不炒”原则下，各部门利好政策频出，以多元化边际宽松调整政策，支持合理住房需求释放，助力房企纾困楼市回稳，修复客户预期及信心，对冲行业下行预期。（四）发展趋势（四）发展趋势 1 1、宏观市场层面：、宏观市场层面：（1 1）确保房地产市场平稳发展。确保房地产市场平稳发展。政策方面将继续坚持“房住不炒”的定位，增强政策的精准性协调性，以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求，稳定市场预期，以增信心、防风险、促转型为主线，促进房地产市场平稳健康发展。财政、货币政策仍将持
27、续发力并保持宽松基调，助力经济运行在合理区间。（2 2）防范化解房地产风险。）防范化解房地产风险。推进保交楼保民生保稳定工作，逐步引导房地产市场底部修复，房地产纾困基金、政策性银行专项借款、金融机构配套融资等将加快落地，破局保交楼资金困境。预计未来中央及监管部门对于优质房企的支持方式将更加具体和丰富，有效减轻房企经营、融资及债务压力，有利于防范房企风险。（3 3）因城施策用足用好政策工具箱。）因城施策用足用好政策工具箱。当前供需两端政策均有继续优化空间，地方政策力度有望继续加码，着力改善预期，扩大有效需求。一线及强二线城市调控政策优化空间较大，可在降低房贷利率、降低首付比例、优化限购等方面继续
28、调整；弱二线及三四线城市或将全面取消“四限”，支持刚性和改善性住房需求，促进市场尽快回稳。2 2、行业发展层面：、行业发展层面：（1）强调房地产是国民经济支柱产业。）强调房地产是国民经济支柱产业。2022 年中央经济工作会议明确指出房地产对经济增长、就业、财税收入、居民财富、金融稳定都具有重大影响。“稳”将是 2023 年行业主基调，随着各项稳经济政策显效发力，逐步消除多年来“高负债、高杠杆、高周转”发展模式弊端，推动房地产行业向新发展模式平稳过渡。（2 2）支持住房租赁市场发展。支持住房租赁市场发展。鼓励地方政府大力增加保障性租赁住房供给，加快建设保障性租赁住房、公租房、共有产权房等各类保障
29、性住房和棚改安置住房，支持落实生育政策和人才政策，加快解决新市民、青年人等群体住房困难问题。建立健全住房租赁金融支持体系，设立住房租赁贷款支持计划，加大对租赁住房开发建设的信贷支持力度。（3 3）将城市更新作为城市高质量发展的重要推手。）将城市更新作为城市高质量发展的重要推手。城市更新行业格局将进入到多主体参与、多模式探索、多维度支持的新阶段，长远角度看，作为未来扩内需、促投资、惠民生的重要举措，城市更新将成为挖掘城市内部发展潜能、打造宜居智慧城市、实现城市内涵式发展的有效路径。企业未来业务发展战略与城市的转型深度结合，在存量领域加快探索新的发展模式。二、二、报告期内公司所处行业情况报告期内公
30、司所处行业情况 报告期内，“房住不炒”的房地产政策主基调未变，核心在于稳定市场预期、实现行业软着陆。需求端强调“精准施策”，2022 年两次政治局会议逐渐打开地方因城施策空间，地方政策从试探性松绑到应出尽出，增强政策的精准性协调性，以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求，提升市场信心。供给端侧重防范化解风险，一方面房企融资政策持续放松，“金融 16 条”后监管对于房企融资态度逐渐转向保主体，信贷、股权、债券三箭齐发，协力支持优质房企融资，稳信用下房企整体融资环境得到实质性改善，央国企及优质民企更将显著受益；另一方面推进保交楼保民生保稳定工作，化解企业资金风险，改善购房者预期，逐步引导房地产市场
31、底部修复。结合上述趋势，公司将积极应对、持续跟踪、研究并响应国家相关政策和要求，深入研究宏观经济趋势和行业变革方向，以持续提升经营质量，完善运营体系为工作重点，进一步深化机制体制改革，提升管理效率，提高盈利能力，充分发挥好上市公司的资本市场平台作用，在日趋激烈的行业竞争中稳步前行。天房发展 2022 年年度报告 11/163 三、三、报告期内公司从事的业务情况报告期内公司从事的业务情况 房地产开发及销售系公司的核心业务，也是公司主营业务收入来源。公司经营模式和业务环节主要包括获取土地项目、开发产品规划设计、项目建设、项目销售和竣工交付结算等环节。公司其他业务主要包括经营性资产的租赁经营、配套物
32、业管理以及对项目建设所需部分材料及半成品等重点建筑材料的经营销售等业务。报告期内，公司主营业务收入主要来源于房地产项目销售，公司主要业务和经营模式未发生变化。四、四、报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 自成立以来，公司便确立了房地产开发业务的核心地位。通过数十年的成长，公司形成了资源整合能力、市场营销能力、产品开发设计能力、成本控制能力、风险控制能力等核心竞争力。通过发挥这些核心竞争力，公司已经发展成为以房地产开发经营为主、物业管理为辅的房地产综合性企业。报告期内，公司不断丰富战略内涵，继续贯彻增强资源获取能力、提高运营效率、完善经营理念、提升公司管理水平等战略思路，进
33、一步提升公司核心竞争力水平。同时，公司在立足天津本地的基础上，着力开发苏州市项目，形成天津、苏州协同开发的局面。报告期内，公司核心竞争力未发生变化。五、五、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 2022 年度，公司（含全资、控股子公司、参股公司按权益计算）实现合同销售面积 6.98 万平方米，实现合同销售金额 14.64 亿元。截至 2022 年末公司施工面积为 142.16 万平方米，竣工面积为 26.44 万平方米。本年度公司主要经营情况及重点工作如下：1 1、发挥党委主体责任，开展党建工作、发挥党委主体责任，开展党建工作 2022 年，公司紧紧围绕年初制定的党建工作目标，坚持把党的政
34、治建设摆在首位，坚持理论武装，筑牢理想信念思想根基，把学习宣传贯彻党的二十大精神作为当前和今后一个时期的首要政治任务抓紧抓实；持续发挥党委领导作用，把方向、管大局、保落实，坚持加强党的领导和完善公司治理相统一，把党的领导融入公司治理各环节，全面压实支部书记第一责任人责任，要求党建工作与业务工作同频共振，将党建工作重点纳入关键业绩指标；狠抓安全生产，压实主体责任；加强信访隐患排查，制定维稳预案；持续深化三项制度改革，激发动力活力、鼓励担当作为、促进人才成长进步；坚持从严治党、严明纪律规矩，不断增强制度的执行力；牢牢把握意识形态工作主动权，建立舆情管控体系；较好地维护了公司的稳定。2 2、加大销售
35、力度、加速销售回款、加大销售力度、加速销售回款 2022 年，在“房住不炒”的总基调下，市场调控政策仍未充分放松，房企暴雷事件频发，市场信心有待提振。公司高度重视经营工作，多措并举全力加快销售速度，最大程度为公司现金流提供支撑。公司通过积极拓宽渠道通路，密切联系各类渠道资源，最大限度挖掘潜在客户，一方面大力提升工作计划性、精准性，积极协调各方在撤押、交款、签约、回款等各环节工作精准衔接，提高公司资金利用效率和回款效率；另一方面大力推动全民营销工作，充分发掘资源，助力项目成交，进一步增强在售项目抵御市场不利因素的能力。3 3、创新盘活、创新盘活思路、思路、加速项目挖潜加速项目挖潜 2022 年，
36、公司积极推动资产盘活，整体盘活与零散盘活相结合，采用市场中介代理与全员营销相结合的方式，拓宽推介渠道，充分利用公司存量资源，为公司现金流提供有力支撑。在扣除相关政策减免的租金后，全年完成租赁收入 3,370.11 万元；完成资产盘活合同收入 2.63 亿元，比 2021 年提升了 21%。吉利大厦 44.81%股权转让工作进展顺利，已如期完成对价款支付，优化公司债务结构。公司全力推动沙柳北路等历史遗留项目挖潜工作，取得了一定的突破，为改善公司资产状况奠定坚实基础。4 4、推动工程建、推动工程建设，确保项目入住设，确保项目入住 2022 年，公司严格落实安全生产工作，加强对安全生产职责履行和重点
37、工作部署落实等情况的督促检查。积极推动重点工程、重点项目建设，通过合理调配建设资金、合理安排施工周期等方式，努力确保公司（含全资、控股子公司）在施项目稳步施工，全力保障苏州十梓街迎枫雅院项目、相城 32 号地美瑜兰庭项目顺利入住。天房发展 2022 年年度报告 12/163 5 5、深化制度改革、搭建人才梯队、深化制度改革、搭建人才梯队 公司认真贯彻落实市国资委的改革要求，继续深入推进三项制度改革，一方面切实发挥绩效考核的激励作用，结合考核结果实现“能者上，平者让，庸者下”的人员良性竞争机制；另一方面结合公司干部队伍实际情况，做好人才盘点工作，通过调研和推荐从各条线、各部门、分子公司中发现优秀
38、年轻干部，做好公司人才发展规划，加强政治历练、专业学习和轮岗等方式的培养，完善公司人才梯队建设。6 6、完善治理结构、提升规范水平、完善治理结构、提升规范水平 公司严格按照公司法证券法和上海证券交易所股票上市规则等法律法规及有关规定，不断完善公司法人治理结构，提升公司规范运作水平。报告期内，公司依据上市公司章程指引等法律法规及规范性文件，结合公司实际，对公司章程和董事会议事规则进行了修订，并制定了关联方交易管理办法对外担保管理办法和董事会授权管理办法，同时结合监管要求修订了内部控制手册（2022 版）等制度文件。公司积极组织董事、监事和高级管理人员参加地方证券监管部门和上海证券交易所组织的各项
39、培训，并组织相关部门和人员学习新证券法、新股票上市规则等法律法规规章制度、证券市场知识，并定期分析违规案例，有效提高了公司规范运作和科学决策水平。7 7、积极互动沟通、保障合法权益、积极互动沟通、保障合法权益 公司高度重视信息披露、投资者关系的构建和维护工作，严格按照上市公司信息披露管理办法等规定真实、准确、完整、及时地披露信息。公司通过电话、电子邮箱、上交所“e 互动”平台和召开网上业绩说明会等方式，加强与投资者之间的信息沟通，与投资者建立了良好的沟通机制，增强了投资者对公司的理解，切实保护投资者特别是社会公众投资者的合法权益，实现公司价值最大化和股东利益最大化。(一一)主营业务分析主营业务
40、分析 1.1.利润表及现金流量表相关科目变动分析表利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位：元 币种：人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）营业收入 3,360,228,078.54 4,665,236,631.60-27.97 营业成本 3,107,331,849.33 3,768,000,849.23-17.53 销售费用 101,891,066.55 234,145,445.44-56.48 管理费用 121,201,056.53 142,589,145.41-15.00 财务费用 715,798,551.29 178,343,585.02 301.36 研发费用 经营活动产
41、生的现金流量净额 428,295,840.74 2,236,516,828.97-80.85 投资活动产生的现金流量净额 540,644,395.73-217,732.24 248,407.00 筹资活动产生的现金流量净额-1,368,423,127.35-2,418,192,669.85 43.41 本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 适用 不适用 2.2.收入和成本分析收入和成本分析 适用 不适用 公司本期营业收入和营业成本较上期分别减少-27.97%和-17.53%，主要原因为本期房地产开发项目结转较去年同期减少所致。(1).(1).主营业务主营业务分分行业行业、
42、分、分产品产品、分地区、分销售模式情况、分地区、分销售模式情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）房地产开发3,207,838,099.52 2,972,043,015.23 7.35-26.90-15.79 减少 12.23 个天房发展 2022 年年度报告 13/163 经营 百分点 建筑材料 0.00 0.00 -100.00-100.00 出租 33,701,128.83 62,517,401.88-85.51-43.15-13.88 减少 63.05 个百分点 物业
43、管理及其他 118,688,850.19 72,771,432.22 38.69-35.13-44.91 增加 10.89 个百分点 合计 3,360,228,078.54 3,107,331,849.33 7.53-27.97-17.53 减少 11.71 个百分点 主营业务分产品情况 分产品 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）房地产开发经营 3,207,838,099.52 2,972,043,015.23 7.35-26.90-15.79 减少 12.23 个百分点 建筑材料 0.00 0.00 -100.00-100.
44、00 出租 33,701,128.83 62,517,401.88-85.51-43.15-13.88 减少 63.05 个百分点 物业管理及其他 118,688,850.19 72,771,432.22 38.69-35.13-44.91 增加 10.89 个百分点 合计 3,360,228,078.54 3,107,331,849.33 7.53-27.97-17.53 减少 11.71 个百分点 主营业务分地区情况 分地区 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）天津市 442,295,146.64 279,753,686.9
45、9 58.10-88.20-89.87 增加 31.79 个百分点 苏州市 2,917,932,931.90 2,827,578,162.34 3.20 218.43 181.28 增加 12.90 个百分点 主营业务分销售模式情况 销售模式 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）房地产开发经营 3,207,838,099.52 2,972,043,015.23 7.35-26.90-15.79 减少 12.23 个百分点 建筑材料 0.00 0.00 -100.00-100.00 出租 33,701,128.83 62,517,
46、401.88-85.51-43.15-13.88 减少 63.05 个百分点 物业管理及其他 118,688,850.19 72,771,432.22 38.69-35.13-44.91 增加 10.89 个百分点 合计 3,360,228,078.54 3,107,331,849.33 7.53-27.97-17.53 减少 11.71 个百分点 主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况的说明 2022 年，注册在苏州市的全资子公司天房（苏州）置业有限公司开发的迎枫雅院项目以及苏州华强房地产开发有限公司开发的美瑜兰庭项目符合收入确认条件，确认收入并结转对应的成本。(2).(2).产销量
47、情况产销量情况分析表分析表 适用 不适用 (3).(3).重大采购合同、重大销售合同的履行情况重大采购合同、重大销售合同的履行情况 适用 不适用 天房发展 2022 年年度报告 14/163 (4).(4).成本分析表成本分析表 单位：元 分行业情况 分行业 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%)上年同期金额 上年同期占总成本比例(%)本期金额较上年同期变动比例(%)情况 说明 房地产开发经营 2,972,043,015.23 95.65 3,529,373,522.82 93.66-15.79 建筑材料 0.00 0.00 33,933,975.40 0.90-100.00 出租 6
48、2,517,401.88 2.01 72,591,987.37 1.93-13.88 物业管理及其他 72,771,432.22 2.34 132,101,363.64 3.51-44.91 合计 3,107,331,849.33 100.00 3,768,000,849.23 100.00-17.53 分产品情况 分产品 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%)上年同期金额 上年同期占总成本比例(%)本期金额较上年同期变动比例(%)情况 说明 房地产开发经营 2,972,043,015.23 95.65 3,529,373,522.82 93.66-15.79 建筑材料 0.00 0.
49、00 33,933,975.40 0.90-100.00 出租 62,517,401.88 2.01 72,591,987.37 1.93-13.88 物业管理及其他 72,771,432.22 2.34 132,101,363.64 3.51-44.91 合计 3,107,331,849.33 100.00 3,768,000,849.23 100.00-17.53 成本分析其他情况说明 无 (5).(5).报告期报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化主要子公司股权变动导致合并范围变化 适用 不适用 公司本期将控股子公司天津吉利大厦有限公司（以下简称“吉利大厦”）44.81%股权以 53,
50、561.52 万元价格转让给本公司控股股东天津国有资本投资运营有限公司（以下简称“津投资本”），津投资本在协议生效后 60 个工作日内支付股权对价款 53,561.52 万元。本次交易完成后，公司仅持有吉利大厦 12.58%股权，吉利大厦不再纳入公司合并报表范围。(6).(6).公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 适用 不适用 (7).(7).主要销售客户及主要供应商情况主要销售客户及主要供应商情况 A.A.公司主要销售客户情况公司主要销售客户情况 适用 不适用 前五名客户销售额 3,160.91 万元，占年度销售总额
