1、大连友谊(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文 1 大连友谊大连友谊(集团集团)股份有限公司股份有限公司 2020 年年度报告年年度报告 2021 年年 03 月月 大连友谊(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文 2 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。带的法律责任。公司负责人熊强、主
2、管会计工作负责人姜广威及会计机构负责人公司负责人熊强、主管会计工作负责人姜广威及会计机构负责人(会计主管会计主管人员人员)阎旭升声明：保证本年度报告中财务报告的真阎旭升声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。实、准确、完整。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。大连友谊(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文 3 目录目录 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义.2 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介
3、和主要财务指标.5 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要.10 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析.13 第五节第五节 重要事项重要事项.28 第六节第六节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况.39 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况.44 第八节第八节 可转换公司债券相关情况可转换公司债券相关情况.45 第九节第九节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况.46 第十节第十节 公司治理公司治理.53 第十一节第十一节 公司债券相关情况公司债券相关情况.59 第十二节第十二节 财务报告财务报告.60 第十三节第十三节 备查文件目录备查文
4、件目录.196 大连友谊(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文 4 释义释义 释义项 指 释义内容 大连友谊、本公司、公司 指 大连友谊（集团）股份有限公司 武信投资控股 指 武信投资控股（深圳）股份有限公司 友谊集团 指 大连友谊集团有限公司 凯生经贸 指 武汉凯生经贸发展有限公司 恒生嘉业 指 武汉恒生嘉业经贸有限公司 太阳物业 指 武汉太阳物业发展有限公司 武信风险 指 武汉信用风险管理融资担保有限公司 武信投资集团 指 武汉信用投资集团股份有限公司 大连盛发 指 大连盛发置业有限公司 沈阳星狮 指 沈阳星狮房地产开发有限公司 邯郸发兴 指 邯郸发兴房地产开发有限公司 邯郸富丽华
5、物业 指 邯郸富丽华物业服务有限公司 大连合升 指 大连友谊合升房地产开发有限公司 大连发兴 指 大连发兴房地产开发有限公司 江苏合升 指 江苏友谊合升房地产开发有限公司 苏州双友 指 苏州双友置地有限公司 金石谷 指 大连友谊金石谷俱乐部有限公司 苏州汇银 指 苏州汇银合升地产投资基金合伙企业（有限合伙）大连友谊(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文 5 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、公司信息一、公司信息 股票简称*ST 友谊 股票代码 000679 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 大连友谊(集团)股份有限公司 公司的中文简称 大
6、连友谊 公司的外文名称（如有）DALIAN FRIENDSHIP(GROUP)CO.,LTD.公司的外文名称缩写（如有）DFGC 公司的法定代表人 熊强 注册地址 辽宁省大连市中山区七一街 1 号 注册地址的邮政编码 116001 办公地址 辽宁省大连市沙河口区星海广场 B3 区 35-4 号公建 办公地址的邮政编码 116023 公司网址 http:/ 电子信箱 二、联系人和二、联系人和联系方式联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 姜广威 杨浩 联系地址 辽宁省大连市沙河口区星海广场 B3 区35-4 号公建 辽宁省大连市沙河口区星海广场 B3 区35-4 号公建 电话 0411-826
7、91470 0411-82802712 传真 0411-82802712 0411-82802712 电子信箱 callme_ 三、信息披露及备置地点三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体的名称 中国证券报、证券时报、上海证券报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点 公司证券事务部 大连友谊(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文 6 四、注册变更情况四、注册变更情况 组织机构代码 9121020011831278X6 公司上市以来主营业务的变化情况（如有）2004 年 3 月 24 日召开董事会，审议通过了调整公司业务结构议案：由原来以零售百货、酒店为主
8、调整为以零售业、酒店业、房地产业为主，其它策略性投资为补充的业务结构。历次控股股东的变更情况（如有）1、公司原控股股东为友谊集团，原系国有独资。2006 年 1 月，经大连市人民政府批准，采取吸收战略投资者的方式对友谊集团进行增资扩股，由国有独资公司转变为投资主体多元化的有限责任公司，友谊集团股份制改革实行后，大连国资委持有友谊集团 30%的股权，大杨集团、一方地产和联合担保分别持有友谊集团27%、26%、17%的股权。友谊集团股本结构变化未导致实际控制人发生变化。大连国资委为公司实际控制人。2、2006 年 4 月，经友谊集团股东会协商，友谊集团第三大股东一方地产以现金形式受让联合担保持有的
9、友谊集团全部 17%股权，友谊集团第一大股东大连国资委和第二大股东大杨集团放弃受让。转让后，友谊集团股权结构是：一方地产出资占注册资本的 43%；大杨集团出资占注册资本的27%；大连国资委出资占注册资本的 30%。一方地产合并后持有友谊集团的股权比例达 43%，超过原第一大股东大连国资委 30%的持股比例，成为友谊集团的第一大股东。一方地产董事长孙喜双先生为公司实际控制人。3、2007 年 11 月，大连国资委将持有友谊集团 30%股权中的 17%国有股权无偿划转给大连国有资产经营有限公司，将其中 13%国有股权通过大连产权交易所转让给大杨集团。划转和转让后，友谊集团股权结构是：一方地产出资占
10、注册资本的 43%；大杨集团出资占注册资本的 40%；大连国有资产经营有限公司占注册资本的 17%。友谊集团股本结构变化未导致实际控制人发生变化。一方地产董事长孙喜双先生为公司实际控制人。4、2008 年 1 月，经友谊集团股东协商，一方地产、大杨集团分别将其持有的友谊集团 8.6%和 8%的股权，合计为 16.6%的股权转让给由友谊集团、大连友谊管理团队组建的嘉威德。此次股权转让后友谊集团股权结构为：一方地产出资占注册资本的 34.4%；大杨集团出资占注册资本的 32%；大连市国有资产经营有限公司占注册资本的 17%；嘉威德出资占注册资本的 16.6%。友谊集团股本结构变化未导致实际控制人发
11、生变化。一方地产董事长孙喜双先生为公司实际控制人。5、2010 年 2 月，友谊集团第三大股东大连市国有资产经营有限公司将其持有的友谊集团 17%国有股权通过大连产权交易所全部转让给阿大海产。此次股权转让后友谊集团股权结构为：一方地产出资占注册资本的 34.4%；大杨集团出资占注册资本的 32%；阿大海产出资占注册资本的 17%；嘉威德出资占注册资本的 16.6%。友谊集团股本结构变化未导致实际控制人发生变化。一方地产董事长孙喜双先生为公司实际控制人。6、2012 年 11 月，友谊集团第一大股东一方地产拟全部转让其持有的友谊集团 34.4%的股权，友谊集团其他股东-大杨集团、阿大海产放弃该股
12、权的受让权。嘉威德受让了一方地产持有的友谊集团 34.4%的股权。股权转让完成后，友谊集团股权结构为：嘉威德出资占注册资本的 51%；大杨集团出资占注册资本的 32%；阿大海产出资占注册资本的 17%。嘉威德投资是以友谊集团、大连友谊管理团队为主出资组建的有限公司，其持有友谊集团 51%的股权，间接持有大连友谊 29.93%股权，不仅成为友谊集团的控股股东，而且成为公司的实际控制人。7、2016 年 6 月 28 日，友谊集团与武信投资控股签署股份转让协议，友谊集团通过协议转让方式将其持有的公司 10,000 万股转让给武信投资控股，该股权转让于 2016 年 7 月 20 日办理完成过户登记
13、手续。转让完成后，大连友谊(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文 7 武信投资控股持有公司 10,000 万股股份，占公司总股本的 28.06%，成为公司控股股东，陈志祥先生成为公司实际控制人。五、其他有关资料五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 大华会计师事务所(特殊普通合伙)会计师事务所办公地址 大连市中山区同兴街 67 号邮电万科大厦 24 层 签字会计师姓名 刘璐 孙劲松 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 适用 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 适用 不适用 财务顾问名称 财务顾问办公地址 财务顾问主办人姓名 持续督导期间
14、国泰君安证券股份有限公司 上海市静安区新闸路 669 号博华广场 胡时阳、陈泽森 2020 年 7 月-2021 年 12 月 六、主要会计数据和财务指标六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否 2020 年 2019 年 本年比上年增减 2018 年 营业收入（元）175,772,709.74 775,761,838.76-77.34%1,087,555,948.24 归属于上市公司股东的净利润（元）25,763,584.19-326,204,197.91 107.90%-414,926,964.97 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元）-1
15、88,234,198.87-352,481,026.23 46.60%-402,586,784.21 经营活动产生的现金流量净额（元）-48,234,565.00-7,928,331.41-508.38%57,430,687.03 基本每股收益（元/股）0.07-0.92 107.61%-1.16 稀释每股收益（元/股）0.07-0.92 107.61%-1.16 加权平均净资产收益率 4.14%-42.19%46.33%-36.28%2020 年末 2019 年末 本年末比上年末增减 2018 年末 总资产（元）1,344,177,161.27 4,506,943,168.79-70.18%
16、5,290,522,844.22 归属于上市公司股东的净资产（元）635,828,426.84 610,064,842.65 4.22%936,269,040.56 公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确定性 大连友谊(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文 8 是 否 扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值 是 否 项目 2020 年 2019 年 备注 营业收入（元）175,772,709.74 775,761,838.76 无 营业收入扣除金额（元）1,129,660.96 0.00 与主营业务无关的业务收入 营
17、业收入扣除后金额（元）174,643,048.78 775,761,838.76 无 七、境内外会计准则下会计数据差异七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期
18、不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。八、分季度主要财务指标八、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 35,282,740.29 37,827,434.66 42,631,320.78 60,031,214.01 归属于上市公司股东的净利润-68,467,657.08 94,529,722.17 1,808,450.46-2,106,931.36 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-68,491,249.18 79,527,605.49-13,343,133.37-185,927,421.81 经营活
19、动产生的现金流量净额-6,709,160.87 1,958,009,757.11-16,880,163.07-1,982,654,998.17 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 是 否 九、非经常性损益项目及金额九、非经常性损益项目及金额 适用 不适用 单位：元 项目 2020 年金额 2019 年金额 2018 年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）173,352,016.45-8,227.74-16,137,660.36 计入当期损益的政府补助（与企业业务密755,512.29 145,563.13 64,23
20、2.57 大连友谊(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文 9 切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）除上述各项之外的其他营业外收入和支出 39,787,341.54 34,888,067.78 198,857.63 减：所得税影响额 8,756,350.79-3,968,642.54 少数股东权益影响额（税后）-102,912.78-7,775.94 434,253.14 合计 213,997,783.06 26,276,828.32-12,340,180.76-对公司根据 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 定义界定的非经常性损益项目，以及把
21、公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因 适用 不适用 公司报告期不存在将根据公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益定义、列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。大连友谊(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文 10 第三第三节节 公司业务概要公司业务概要 一、报告期内公司从事的主要业务一、报告期内公司从事的主要业务 公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第3号上市公司从事房地产业务的披露要求 根据国家统计局数据，2020年度，全国房地产开发投资141,443亿元，比上年增长7
22、.0%，其中，住宅投资104,446亿元，增长7.6%。商品房销售面积176,086万平方米，比上年增长2.6%，其中，住宅销售面积增长3.2%，办公楼销售面积下降10.4%，商业营业用房销售面积下降8.7%。商品房销售额173,613亿元，增长8.7%，其中，住宅销售额增长10.8%，办公楼销售额下降5.3%，商业营业用房销售额下降11.2%。2020年，房地产政策层面前松后紧，中央继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调，落实城市主体责任，实现稳地价、稳房价、稳预期长期调控目标。上半年房地产信贷政策中性偏积极，但下半年央行设置“三道红线”分档设定房企有息负债的增速阈值，并压降融资类信托业
23、务规模，倒逼房企去杠杆、降负债。基于稳财政、稳经济、稳就业的核心诉求，上半年多省市在土地出让环节为市场减压、企业纾困，并在房地产交易环节从供、需两端助力市场复苏。下半年伴随着市场过热，杭州、沈阳、西安和宁波等19城政策加码。地方政府为应对新冠疫情带来的影响，因城施策更加灵活，但仍坚守“限购”、“限贷”底线，以促进房地产市场平稳运行。公司房地产业当前主要涉及商业地产开发。公司当前在建、在售房地产项目主要为商业地产项目，分布在大连、沈阳和邯郸等二、三线城市，因所售产品为写字楼、公寓、商铺等，存量去化承受了巨大的压力。2020年6月，公司通过重大资产出售，将公司持有的大连盛发、沈阳星狮、邯郸发兴10
24、0%股权及公司对三家子公司的债权转让给武信投资集团，实现了资金回笼，优化了公司的资产结构，同时进一步降低了公司有息债务规模与财务费用，改善了公司资产质量与财务状况，增强了公司的持续经营能力。公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 8 号上市公司从事零售相关业务的披露要求 根据国家统计局数据，2020年度，全国实现商品零售总额352,453亿元，同比下降2.3%，按零售业态分，2020年限额以上零售业单位中的超市零售额比上年增长3.1%，百货店、专业店和专卖店分别下降9.8%、5.4%和1.4%。2020年，全国网上零售额117,601亿元，比上年增长10.9%。其中，实物商品网上零售额97
25、,590亿元，增长14.8%，占社会消费品零售总额的比重为24.9%；在实物商品网上零售额中，吃类、穿类和用类商品分别增长30.6%、5.8%和16.2%。2020年，受新型冠状肺炎疫情影响，实体零售业务中百货店、购物中心受到重创，但同时疫情也加速线上线下融合，实体店或主动或被动纷纷选择网络直播、网红带货等方式拉动销售，以扭转疫情影响下的销售颓势。虽然当前百货零售业态面临较大的转型升级压力与其他业态的冲击，但是百货业在我国发展历史较久，仍然有其竞争优势，但必需转型升级。一方面，商场需要进行物理改造，避免同质化发展，需要展现自身特色；另一方面要加速数字化布局，线上线下融合，加速全渠道布局；通过新
26、手段，如直播、短视频、微信群、小程序等社交媒体增加消费者互动，激发消费者购物意愿等。公司零售业主要集中在大连地区，以百货店（友谊商城）为主，本区域内零售业市场竞争一直较为激烈。2020年，为缓解疫情冲击，公司零售业在保民生、稳销售的基础上，持续通过第三方直播平台等新媒体营销手段，利用长期以来友谊商城在所在区域内的品牌影响力，谋求拉动销售，但疫情冲击巨大，公司零售业销售下滑趋势明显，全年在国内疫情缓解后，公司零售业强化营销策略，丰富商品和服务结构，截至报告期末，零售业销售收入降幅渐次收窄。二、主要资产重大变化情况二、主要资产重大变化情况 1、主要资产重大变化情况、主要资产重大变化情况 主要资产
27、重大变化说明 大连友谊(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文 11 股权资产 本期无变化。固定资产 本期比期初减少 6.47%，主要为正常折旧所致。无形资产 比期初减少 3.42%，主要为正常摊销所致。在建工程 本期基本无变化。货币资金 比期初增加 245.14%，主要为本期收到子公司股权及债权转让价款所致。应收账款 比期初减少 95.59%，主要为本期公司转让大连盛发、沈阳星狮及邯郸发兴 100%股权，对应的三家公司应收账款一并转让而导致合并范围内，公司应收账款减少所致。预付账款 比期初减少 25.71%,主要为本期公司转让大连盛发、沈阳星狮及邯郸发兴 100%股权，对应的三家公司预
28、付账款一并转让而导致合并范围内，公司预付账款减少所致。其他应收款 比期初减少 27.33%，主要为公司本期将持有的大连盛发、沈阳星狮、邯郸发兴的100%股权转让，减少合并范围所致。存货 比期初减少 99.17%,主要为本期公司转让大连盛发、沈阳星狮及邯郸发兴 100%股权，对应的三家公司存货一并转让而导致合并范围内，公司存货减少所致。其他流动资产 比期初增加 41.95%，主要为本期增加对外借款 6,000 万元所致。短期借款 比期初减少 100%，主要为偿还银行借款所致。合同负债 比期初减少 43.77%，主要为公司本期将持有的大连盛发、沈阳星狮、邯郸发兴的100%股权转让，减少合并范围所致
29、。其他应付款 比期初余额减少 88.23%，主要原因为归还关联方大部分借款及公司本期将持有的大连盛发、沈阳星狮、邯郸发兴的 100%股权转让，减少合并范围所致。一年内到期的非流动负债 比期初余额减少 88.63%，主要原因为归还一年内到期的长期借款所致。长期应付款 比期初减少 56.47%，主要为按期偿还融资租赁款所致。应付账款 比期初减少 77.09%，主要为本期公司转让大连盛发、沈阳星狮及邯郸发兴 100%股权，对应的三家公司应付账款一并转让而导致合并范围内，公司应付账款减少所致。预计负债 期初按照法院判决、和解协议及裁定书等相关文件计提的预计负债，除本期支付外，其他减少原因为将持有的大连
30、盛发、沈阳星狮、邯郸发兴的 100%股权转让，减少合并范围所致。2、主要境外资产情况、主要境外资产情况 适用 不适用 三、核心竞争力分析三、核心竞争力分析（一）2016年，公司原控股股东友谊集团签署关于转让大连友谊（集团）股份有限公司部分股份之股份转让协议，上市公司引入了新的控股股东武信投资控股。武信投资控股成为控股股东后，将借助上市公司的平台，通过各种有效途径，创新发展，打造大连友谊的持续经营能力。（二）公司调整了地产业的发展方向，初步确立了“在中心城市的中心区域，发展中小地块”的“三中”原则，并重塑管理能力，以储备相应竞争力。（三）公司现有零售门店，位于区域市场的核心商圈，多年来稳健运营，
31、在区域市场中树立了良好的品牌形象，形成了相对大连友谊(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文 12 有利的区域竞争优势。大连友谊(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文 13 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、概述一、概述 2020年面对严峻复杂的国内外环境特别是新冠肺炎疫情严重冲击，在党中央坚强领导下，全国各地区各部门坚持稳中求进工作总基调，统筹疫情防控和经济社会发展工作，扎实做好“六稳”工作、全面落实“六保”任务，经济运行稳定恢复，就业民生保障有力，经济社会发展主要目标任务完成情况好于预期。在疫情和严峻的内外部经济形势下，公司直面多重困境，扎实改善公司整体
32、运营环境，稳妥推进公司存量商业地产项目整体去化，稳固零售主业，同时多方位提升公司规范治理，确保公司在严峻形势下的规范运作。报告期内，公司实现营业收入17,577.27万元，同比下降77.34%；实现归属于上市公司股东的净利润2,576.36万元，同比增加107.90%。其中：公司零售业实现营业收入15,646.83万元，同比下降77.49%，实现净利润-1,595.97万元，同比下降467.28%。公司本期业绩扭亏为盈的主要原因为：1.本期公司将持有的大连盛发、沈阳星狮、邯郸发兴100%股权及债权转让给关联方武汉信用投资集团股份有限公司形成部分处置收益，同时改善了公司资产质量与财务状况，有息债
33、务规模与财务费用大幅减少；2.本期公司依据与首宏文创商业管理（北京）有限公司签订的股权转让协议解除协议，收到补偿金导致营业外收入增加。3.受新冠疫情影响公司零售业客源减少、为供应商减免租金，导致公司零售业营业收入、利润总额较同期下降。同时，本期公司零售业因新收入准则调整影响，营业收入同比减少。公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号上市公司从事房地产业务的披露要求（一）房地产行业相关的宏观经济形势、行业政策环境的变化情况 根据国家统计局数据，2020年度，全国房地产开发投资141,443亿元，比上年增长7.0%，其中，住宅投资104,446亿元，增长7.6%。商品房销售面积176,0
34、86万平方米，比上年增长2.6%，其中，住宅销售面积增长3.2%，办公楼销售面积下降10.4%，商业营业用房销售面积下降8.7%。商品房销售额173,613亿元，增长8.7%，其中，住宅销售额增长10.8%，办公楼销售额下降5.3%，商业营业用房销售额下降11.2%。2020年，房地产政策层面前松后紧，中央继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调，落实城市主体责任，实现稳地价、稳房价、稳预期长期调控目标。上半年房地产信贷政策中性偏积极，但下半年央行设置“三道红线”分档设定房企有息负债的增速阈值，并压降融资类信托业务规模，倒逼房企去杠杆、降负债。基于稳财政、稳经济、稳就业的核心诉求，上半年多省
35、市在土地出让环节为市场减压、企业纾困，并在房地产交易环节从供、需两端助力市场复苏。下半年伴随着市场过热，杭州、沈阳、西安和宁波等19城政策加码。地方政府为应对新冠疫情带来的影响，因城施策更加灵活，但仍坚守“限购”、“限贷”底线，以促进房地产市场平稳运行。（二）公司的主要经营模式、经营业态、在主要业务所在城市的市场地位及竞争优势 公司房地产业当前主要涉及商业地产开发。公司当前在建、在售房地产项目主要为商业地产项目，分布在大连、沈阳和邯郸等二、三线城市，所售产品为写字楼、公寓、商铺等。2020年6月，公司通过重大资产出售，将公司持有的大连盛发、沈阳星狮、邯郸发兴100%股权及公司对三家子公司的债权
36、转让给武信投资集团，实现了资金回笼，优化了公司的资产结构，同时进一步降低了公司有息债务规模与财务费用，改善了公司资产质量与财务状况，增强了公司的持续经营能力。新增土地储备项目 宗地或项目名称 所在位置 土地规划用途 土地面积（）计容建筑面积（）土地取得方式 权益比例 土地总价款（万元）权益对价（万元）累计土地储备情况 项目/区域名称 总占地面积（万）总建筑面积（万）剩余可开发建筑面积（万）主要项目开发情况 大连友谊(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文 14 城市/区域 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 开工时间 开发进度 完工进度 土地面积（）规划计容建筑面积（）本期竣工面积（
37、）累计竣工面积（）预计总投资金额（万元）累计投资总金额（万元）大连 富丽华国际 大连 商业 100.00%2012 年01 月 01日 竣工 100.00%12,739.80 112,074.51 112,074.51 220,000 207,647.45 沈阳 友谊时代广场 沈阳 商业 100.00%2011 年11 月 01日 部分竣工 63.23%16,309.30 192,131.11 121,475.96 240,000 21,108.31 邯郸 友谊时代广场 邯郸 商业 100.00%2013 年06 月 01日 部分竣工 56.69%18,136.90 130,839.21 74
38、,169.71 135,000 112,200.56 大连 金石谷 大连 商业 70.00%暂缓建设 684,000.00 98,900 59,500 主要项目销售情况 城市/区域 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 计容建筑面积 可售面积（）累计预售（销售）面积（）本期预售（销售）面积（）本期预售（销售）金额（万元）累计结算面积（）本期结算面积（）本期结算金额（万元）大连 富丽华国际 大连 商业 100.00%112,074.51 93,456.12 11,732.32 11,732.32 沈阳 友谊时代广场 沈阳 商业 100.00%192,131.11 132,233.04 84,5
39、44.03 340.18 348.19 82,584.79 486.79 518.05 邯郸 友谊时代广场 邯郸 商业 100.00%130,839.21 71,142.42 53,901.06 53,284.67 主要项目出租情况 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 可出租面积（）累计已出租面积（）平均出租率 土地一级开发情况 适用 不适用 融资途径 融资途径 期末融资余额 融资成本区间/平均融资成本 期限结构 1 年之内 1-2 年 2-3 年 3 年以上 发展战略和未来一年经营计划 公司通过出售三家房地产类子公司，实现了资金回笼，优化了公司的资产结构，同时进一步降低了公司有息债务规模
40、与财务费用，改善了公司资产质量与财务状况，增强了公司的持续经营能力。后期公司房地产业务将在主要聚焦于大连金石谷项目开发的基础上，与其他国内地产公司进行战略合作，寻求合作开发机会，增强抵御房地产业风险的能力，进一步寻找市场机会以谋求自身的可持续发展。大连友谊(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文 15 向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保 适用 不适用 董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）适用 不适用 公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 8 号上市公司从事零售相关业务的披露要求（一）零售行业发展状况 根据国家统计局数据，2020年度，全国实现商品零售总额35
41、2,453亿元，同比下降2.3%，按零售业态分，2020年限额以上零售业单位中的超市零售额比上年增长3.1%，百货店、专业店和专卖店分别下降9.8%、5.4%和1.4%。2020年，全国网上零售额117,601亿元，比上年增长10.9%。其中，实物商品网上零售额97,590亿元，增长14.8%，占社会消费品零售总额的比重为24.9%；在实物商品网上零售额中，吃类、穿类和用类商品分别增长30.6%、5.8%和16.2%。2020年，受新型冠状肺炎疫情影响，实体零售业务中百货店、购物中心受到重创，但同时疫情也加速线上线下融合，实体店或主动或被动纷纷选择网络直播、网红带货等方式拉动销售，以扭转疫情影
42、响下的销售颓势。虽然当前百货零售业态面临较大的转型升级压力与其他业态的冲击，但是百货业在我国发展历史较久，仍然有其竞争优势，但必需转型升级。一方面，商场需要进行物理改造，避免同质化发展，需要展现自身特色；另一方面要加速数字化布局，线上线下融合，加速全渠道布局；通过新手段，如直播、短视频、微信群、小程序等社交媒体增加消费者互动，激发消费者购物意愿等。（二）门店基本情况 地区 经营业态 门店名称 地址 开业时间 建筑面积（万m2）物业权属状态 租赁年限 大连 百货 友谊商城本店 中山区人民路8号 1996年6月 2.78 自有-中山区人民路8号7-9楼 2003年9月 0.68 租赁 3 中山区七
43、一街5号 2012年9月 3.95 自有-友谊商城开发区店 开发区本溪街3-2号 2006年4月 1.00 自有-（三）门店变动情况 报告期内公司门店未发生变化。（四）门店店效信息 地区 业态 数量 店面坪效（元/m2/年）营业收入（万元）同比增减 净利润（万元）同比增减 大连 百货 2 1,860.50 15,646.83-77.49%-1,595.97-467.28%（五）报告期内线上销售情况 报告期内，公司无线上销售情况（六）商品采购与存货情况 1、前五名供应商情况 序号 供应商名称 采购额（元）占年度采购总额比例 1 雅诗兰黛(上海)商贸有限公司 26,911,558.68 21.61
44、%2 欧莱雅（中国）有限公司 10,930,111.56 8.78%3 香奈儿（中国）贸易有限公司 10,834,659.19 8.70%4 路威酩轩香水化妆品(上海)有限公司 10,496,962.79 8.43%5 宁波恒城致美商贸有限公司 6,782,958.61 5.45%合计-65,956,250.83 52.97%2、存货管理政策 大连友谊(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文 16（1）存货的计量 初始成本计量：存货成本包括采购成本、加工成本和其他成本。发出存货的计价方法：采用先进先出法。（2）存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法 期末对存货进行全面清查后，按
45、存货的成本与可变现净值孰低提取或调整存货跌价准备。产成品、库存商品和用于出售的材料等直接用于出售的商品存货，在正常生产经营过程中，以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；需要经过加工的材料存货，在正常生产经营过程中，以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；为执行销售合同或者劳务合同而持有的存货，其可变现净值以合同价格为基础计算，若持有存货的数量多于销售合同订购数量的，超出部分的存货的可变现净值以一般销售价格为基础计算。期末，按单个存货项目的成本与可变现净值孰低法计提存货跌价准备；但对于数量繁
46、多、单价较低的存货按存货类别计提存货跌价准备。计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。（3）存货的盘存制度 采用永续盘存制。（4）低值易耗品的摊销方法 采用“五五摊销法”核算。3、仓储与物流情况 公司商品主要在公司门店储存，无自营大型物流仓储中心。二、主营业务分析二、主营业务分析 1、概述、概述 参见“经营情况讨论与分析”中的“一、概述”相关内容。2、收入与成本、收入与成本（1）营业收入构成）营业收入构成 单位：元 2020 年 2019 年 同比增减 金额 占营业收入比重
47、 金额 占营业收入比重 营业收入合计 175,772,709.74 100%775,761,838.76 100%-77.34%分行业 零售业 156,468,347.16 89.02%695,235,583.45 89.62%-77.49%地产业 14,439,875.01 8.22%74,220,158.81 9.57%-80.54%其他 4,864,487.57 2.77%6,306,096.50 0.81%-22.86%分产品 零售业 156,468,347.16 89.02%695,235,583.45 89.62%-77.49%地产业 14,439,875.01 8.22%74,2
48、20,158.81 9.57%-80.54%大连友谊(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文 17 其他 4,864,487.57 2.77%6,306,096.50 0.81%-22.86%分地区 大连地区 167,398,779.32 95.24%699,076,591.86 90.11%-76.05%沈阳地区 4,891,864.23 2.78%72,538,185.71 9.35%-93.26%江苏地区 1,129,660.96 0.64%207,361.91 0.03%444.78%邯郸地区 2,352,405.23 1.34%3,939,699.28 0.51%-40.29%
49、（2）占公司营业收入或营业利润）占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品或地区情况以上的行业、产品或地区情况 适用 不适用 单位：元 营业收入 营业成本 毛利率 营业收入比上年同期增减 营业成本比上年同期增减 毛利率比上年同期增减 分行业 零售业 156,468,347.16 124,524,157.37 20.42%-77.49%-73.19%4.32%分产品 分地区 大连地区 167,398,779.32 127,223,480.93 24.00%-77.49%-78.34%8.03%公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务数
50、据 适用 不适用 （3）公司实物销售收入是否大于劳务收入）公司实物销售收入是否大于劳务收入 是 否 （4）公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况）公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况 适用 不适用 （5）营业成本构成）营业成本构成 行业分类 行业分类 单位：元 行业分类 项目 2020 年 2019 年 同比增减 金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重 零售行业 零售业务 124,524,157.37 93.59%583,290,247.90 88.78%-78.65%地产行业 地产业务 8,526,531.43 6.41%71,235,807.34 10.84%-88.
