1、财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文 1 财信地产发展集团股份有限公司财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告年年度报告 2021 年年 04 月月 财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文 2 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。带的法律责任。公司负责人贾森
2、、主管会计工作负责人闫大光及会计机构负责人公司负责人贾森、主管会计工作负责人闫大光及会计机构负责人(会计主管会计主管人员人员)李建英声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。李建英声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。本年度报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者本年度报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及应当对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预的实质承诺，投资者及应当对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的
3、差异，敬请投资者测与承诺之间的差异，敬请投资者注意投资风险。注意投资风险。本年度报告已按照深圳证券交易所行业信息披露指引第本年度报告已按照深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号号上市公上市公司从事房地产业务的要求进行披露。公司目前面临的主要风险及应对措施，司从事房地产业务的要求进行披露。公司目前面临的主要风险及应对措施，敬请投资者查阅敬请投资者查阅“第四节经营情况讨论与分析中第四节经营情况讨论与分析中“【九、公司未来发展的展望（四）【九、公司未来发展的展望（四）公司面临的风险和应对措施】公司面临的风险和应对措施】”部分。部分。公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以公司经本次董事会审议通
4、过的利润分配预案为：以 1,100,462,170 为基数，为基数，向全体股东每向全体股东每 10 股派发现金红利股派发现金红利 0.21 元（含税），送红股元（含税），送红股 0 股（含税），不以公股（含税），不以公积金转增股本。积金转增股本。财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文 3 目录目录 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义.2 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.6 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要.11 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析.12 第五节第五节 重要事项重要事项.34 第六节第六节 股份
5、变动及股东情况股份变动及股东情况.57 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况.62 第八节第八节 可转换公司债券相关情况可转换公司债券相关情况.63 第九节第九节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况.64 第十节第十节 公司治理公司治理.71 第十一节第十一节 公司债券相关情况公司债券相关情况.80 第十二节第十二节 财务报告财务报告.81 第十三节第十三节 备查文件目录备查文件目录.209 财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文 4 释义释义 释义项 指 释义内容 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 财信发展、财信发展公司、公司、本
6、公司、本集团、上市公司、国兴地产、财信国兴地产发展股份有限公司、国兴融达地产股份有限公司 指 财信地产发展集团股份有限公司 财信弘业公司、国兴置业 指 重庆财信弘业房地产开发有限公司（原名：重庆国兴置业有限公司）国兴南华公司 指 北京国兴南华房地产开发有限公司 威海国兴公司 指 威海国兴置业有限公司 合同能源公司 指 重庆财信合同能源管理有限公司 重庆瀚渝公司 指 重庆瀚渝再生资源有限公司 华陆环保公司 指 陕西华陆化工环保有限公司 连云港财信公司 指 连云港财信房地产开发有限公司 财信投资发展公司 指 深圳财信发展投资控股有限公司 台州丰润公司 指 台州丰润投资咨询有限公司 棠城置业公司 指
7、 重庆国兴棠城置业有限公司 财信南宾公司 指 重庆财信国兴南宾置业有限公司 蟠龙置业公司 指 重庆财信蟠龙置业有限公司 重庆信创公司 指 重庆信创置业有限公司 中梁坤维公司 指 重庆中梁坤维房地产开发有限公司 重庆浩方公司 指 重庆浩方房地产开发有限公司 彬县华陆公司 指 彬县华陆水务有限公司 棠城商管 指 重庆国兴棠城商业管理有限公司 兴信置业 指 重庆兴信置业有限公司 兴财茂置业 指 重庆兴财茂置业有限公司 佛山财兴公司 指 佛山财兴置业有限公司 星界置业公司 指 重庆星界置业有限公司 石家庄财信公司 指 石家庄融创财信房地产开发有限公司 海南财兴公司 指 海南财兴置业有限公司 惠州腾大公
8、司 指 惠州腾大实业有限公司 财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文 5 镇江鑫城公司 指 镇江鑫城地产发展有限公司 垫江丰厚公司 指 重庆市垫江县丰厚实业有限公司 深圳亿航公司 指 深圳市亿航置业有限公司 财信集团 指 重庆财信企业集团有限公司 财信地产 指 公司控股股东重庆财信房地产开发有限公司 青铜峡公司 指 青铜峡市宝德华陆水务有限公司 文水公司 指 文水县宝德华陆水务有限公司 西安宝德 指 西安宝德自动化股份有限公司 中鹏公司 指 重庆中鹏实业（集团）有限公司 赣州华陆公司 指 赣州华陆环保有限公司 金楠商贸公司 指 天津金楠商贸有限公司 新收入准则 指 企业会计准则
9、第 14 号收入（财会201722 号）PPP 指 Public-Private-Partnership,政府和社会资本合作模式,是指政府为增强公共产品和服务供给能力、提高供给效率，通过特许经营、购买服务、股权合作等方式，与社会资本建立的利益共享、风险共担及长期合作关系 报告期 指 2020 年 1 月 1 日至 2020 年 12 月 31 日 上期 指 2019 年 1 月 1 日至 2019 年 12 月 31 日 期初/年初 指 2020 年 1 月 1 日 期末/年末 指 2020 年 12 月 31 日 元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元 财信地产发展集团股份有限
10、公司 2020 年年度报告全文 6 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、公司信息一、公司信息 股票简称 财信发展 股票代码 000838 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 财信地产发展集团股份有限公司 公司的中文简称 财信发展 公司的外文名称（如有）CASIN Real Estate Development Group Co.,Ltd.公司的外文名称缩写（如有）CASIN 公司的法定代表人 贾森 注册地址 重庆市江北区红黄路 1 号 1 幢 24 楼 注册地址的邮政编码 400020 办公地址 深圳市福田区福华路 350 号皇庭大厦 51 层 办公
11、地址的邮政编码 518033 公司网址 http:/ 二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 陆学佳 宋晓祯 联系地址 深圳市福田区福华路 350 号皇庭大厦 51层 深圳市福田区福华路 350 号皇庭大厦 51层 电话 0755-88866836 转 8111 0755-88866836 转 8111 传真 0755-88374377 0755-88374377 电子信箱 三、信息披露及备置地点三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体的名称 证券时报、中国证券报、上海证券报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http:/ 公司年度报告备置地点 公
12、司董事会办公室 财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文 7 四、注册变更情况四、注册变更情况 组织机构代码 无变更 公司上市以来主营业务的变化情况（如有）西南化机：主营:化工压力容器；医药、石油、化工设备；化工机械。兼营：铸件、制氧、制冷设备生产及销售、机电设备安装、汽车运输、修理、金属材料经销等。蓝星石化：氟硅材料、塑料及改性高分子聚合新材料及抗氧剂、稀释剂、精细化工产品的研究、开发、生产、销售及技术服务。财信发展：房地产开发；销售自行开发的商品房。历次控股股东的变更情况（如有）1997 年，西南化机股份有限公司（公司前名称）在深圳证券交易所挂牌交易，控股股东为德阳市国有资产
13、经营有限公司。2001 年 6 月至 2007 年 9 月，控股股东为中国蓝星（集团）总公司。2007 年 9 月至 2013 年 8 月，控股股东为北京融达投资有限公司。2013 年 8 月至今，控股股东为财信地产。五、其他有关资料五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 天健会计师事务所（特殊普通合伙）会计师事务所办公地址 浙江省杭州市钱江路 1366 号华润大厦 B 座 签字会计师姓名 李青龙、刘静亚 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 适用 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 适用 不适用 六、主要会计数据和财务指标六、主要会计数据和财务指
14、标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否 2020 年 2019 年 本年比上年增减 2018 年 营业收入（元）6,051,713,044.33 3,394,143,161.78 78.30%3,047,865,857.15 归属于上市公司股东的净利润（元）115,941,869.46 108,540,301.37 6.82%113,723,165.55 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元）49,053,491.76 81,652,762.87-39.92%68,329,312.93 经营活动产生的现金流量净额（元）3,108,892,077.56 1,826,48
15、4,238.30 70.21%1,243,832,957.14 基本每股收益（元/股）0.1054 0.0986 6.90%0.1033 稀释每股收益（元/股）0.1054 0.0986 6.90%0.1033 加权平均净资产收益率 5.88%5.64%0.24%6.27%财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文 8 2020 年末 2019 年末 本年末比上年末增减 2018 年末 总资产（元）18,173,585,445.03 17,690,697,005.22 2.73%12,474,897,138.37 归属于上市公司股东的净资产（元）1,967,846,235.40 1
16、,979,293,724.34-0.58%1,885,640,403.96 公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确定性 是 否 扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值 是 否 七、境内外会计准则下会计数据差异七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。2、同时按照境外会计准则
17、与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。八、分季度主要财务指标八、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 161,150,995.25 1,398,209,445.13 1,662,131,923.79 2,830,220,680.16 归属于上市公司股东的净利润-28,079,458.81 52,327,341.57 29,523,254.03 62,17
18、0,732.67 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-28,602,463.82 49,442,120.24 19,412,853.19 8,800,982.15 经营活动产生的现金流量净额-303,478,408.85 647,465,158.94 16,939,124.11 2,747,966,203.36 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 是 否 九、非经常性损益项目及金额九、非经常性损益项目及金额 适用 不适用 单位：元 项目 2020 年金额 2019 年金额 2018 年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减-4
19、44,002.96 15,573,363.14 134,697.37 财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文 9 值准备的冲销部分）计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）3,687,351.77 2,399,881.07 1,735,906.64 详见财务报告章节之政府补助部分内容 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 6,119,128.95 4,860,727.89 4,172,249.10 主要系向青铜峡公司、文水公司收取的借款利息 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净
20、资产公允价值产生的收益 5,004,680.53 主要系财信发展收购青铜峡公司所产生的购买日原持有股权按照公允价值重新计量所产生的利得 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益 1,795,935.43 20,813,306.97 2,215,974.81 单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回 26,368,889.83 主要系华陆环保公司对青铜峡公司、文水公司的应收款项坏账准备的冲回 受托经营取得
21、的托管费收入 10,378,862.31 4,898,959.41 24,056,026.96 主要系对财信地产的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 7,433,478.48 1,242,514.48 13,630,483.95 其他符合非经常性损益定义的损益项目 20,252,957.60 主要系公司与西安宝德公司、刘俐确认了承诺的应收账款的回款金额，根据股权转让协议的约定，公司调整确认了应支付给西安宝德公司和刘俐的股权转让款后，无需支付部分款项，并分别签订履约协议书，约定公司应支付给西安宝德公司和刘俐的股权转让款与公司应收西安宝德公司和刘俐的应收账款差额补足款相互冲财信地产发
22、展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文 10 抵，公司因上述事项确认投资收益。减：所得税影响额 2,449,070.99 11,996,869.06-483,790.69 少数股东权益影响额（税后）11,259,833.25 10,904,345.40 1,035,276.90 合计 66,888,377.70 26,887,538.50 45,393,852.62-对公司根据 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 定义界定的非经常性损益项目，以及把 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原
23、因 适用 不适用 公司报告期不存在将根据公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益定义、列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文 11 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、报告期内公司从事的主要业务一、报告期内公司从事的主要业务 公司是以房地产业务为主营业务的上市公司，同时经营环保产业。1、其中，房地产板块的主营业务为房地产开发与销售，经营模式为商品房开发销售。公司业务范围主要在重庆市、天津市、江苏省、山东省、河北省、广东省等省市区。公司房地产开发主要以住宅、商业为主，在建在售项目有御华兰亭、中梁首府、国
24、兴.北岸江山、国兴.海棠国际、财信城、财信.铂悦府、名著小区等项目。2、环保产业方面，公司子公司重庆瀚渝公司主要从事工业危险废弃物的处理、为工业企业提供危险废弃物处理综合解决方案。二、主要资产重大变化情况二、主要资产重大变化情况 1、主要资产重大变化情况、主要资产重大变化情况 主要资产 重大变化说明 股权资产 较上年同期上升 42.23%，主要系本期新增联营企业垫江丰厚公司和深圳亿航公司 固定资产 无重大变化 无形资产 较上年同期上升 784.52%，主要系本期纳入合并的青铜峡公司项目完工，形成污水处理特许经营权 在建工程 较上年同期下降 99.51%，主要系本期重庆瀚渝公司技术改造项目竣工转
25、固定资产 货币资金 较上年同期上升 44.81%，主要系销售回款增加、支付供应商款项及税费减少、财务资助款项收回 其他应收款 较上年同期下降 7.84%，主要系收回财务资助 存货 较上年同期下降 5.51%，主要系公司本期多个项目交房结转成本及本期计提存货跌价准备有所增加 其他流动资产 较上年同期上升 31.91%，主要系预交及待抵扣税金增加，销售佣金增加 2、主要境外资产情况、主要境外资产情况 适用 不适用 三、核心竞争力分析三、核心竞争力分析 1、传统地产开发业务方面，公司产品具有一定的品牌效应和市场认知度，房地产开发经验较为丰富。2、公司从制度、权责、激励等方面制定了较为全面的管理体系，
26、与公司的房地产开发业务较为匹配。3、公司持续优化和提升客户关系管理体系，推进实施涵盖设计审图、销售开盘、房屋交付，物业服务等房地产开发全过程的客户关系管理制度和流程。建立了府系/阅系产品线，为公司规模化、标准化、快速化打下基础。4、目前重庆瀚渝公司具备9大类24种危险废弃物处理资格，在目标市场具有较强的竞争优势。华陆环保公司拥有5项实用新型专利，获得环境工程（水污染防治工程）专项设计甲级资质、环境工程专业 总承包二级资质。财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文 12 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、概述一、概述（一）（一）2020年房地产市场分析年房地产
27、市场分析 1、宏观经济方面，疫情冲击下，全球经济严重衰退；国内经济增长大幅放缓，多重措施推动经济持续复苏。资金面，受疫情影响，央行持续放水。2020年央行多次采取降准、降息政策保障市场资金流动性充裕。2020年人民币持续升值，吸纳了大量海外资金，我国外汇储备明显增长。（数据来源：国家统计局）2、政策方面，楼市政策由疫情后托底放松，转向适度收紧、防止过热。年初受疫情影响，全国多地出台相关政策扶持房地产，通过降低人才落户门槛、加大公积金支持力度、降低开发商成本等手段稳定楼市。上半年我国疫情控制得当，全国复工复产效果明显，同时上半年多地楼市政策有所放松，全国楼市全面复苏，部分城市楼市表现过热。下半年
28、从7月中旬起，深圳、东莞、杭州、南京、宁波等多个城市陆续出台收紧调控政策，且中央多次重申“房住不炒”主基调。3、市场方面，整体成交量价齐升，城市表现显著分化。成交量方面，2020年全国商品房销售面积176086万，比上年增长2.6%。一线城市购买力强劲，普遍成交量价齐涨；二线城市持续分化，苏州、西安等部分二线城市因2020年供过于求，市场低迷，表现不如往年；杭州、宁波等热点城市即使调控升级仍难抑客户购房热情，市场成交表现乐观；三四线城市成交量涨跌参半，大部分三四线城市成交量下跌，部分三四线城市受到周边一二线城市楼市火热辐射，成交量大幅上涨。（数据来源：国家统计局、中指数据）成交价方面，2020
29、年全国百城新建住宅价格累计上涨3.46%，涨幅较2019年扩大0.12个百分点；但综合来看，仍处近几年同期低位，整体运行平稳。12月，百城新建住宅均价15795元/，环比上涨0.25%。整体来看，全国七成城市房价上扬，热点城市房价居高不下。一线城市市场火热，房价涨幅明显；二线城市房价普遍上涨，同时二线城市作为楼市重心、房企和投资者的关注焦点，多数二线城市房价随着2020年楼市热度上升而上涨，尤其热点二线城市房价上涨迅猛；三四线城市房价持续分化，部分三四线城市因承接了周边高房价热点城市外溢客户以及在周边城市规划利好的带动下，房价持续上涨，而部分三四线城市则因经济较弱，购买力不足，加上受到疫情冲击
30、，楼市恢复缓慢，房价明显下跌。（数据来源：中指数据）去库存方面，截至2020年底，全国百城新建商品住宅库存总量为51971万，同比增长7.5%。从月度数据看，2020年百城库存总体呈现逐月攀升态势。2018-2020年库存同比增速分别为1.6%、5.7%和7.5%。2020年库存年度同比增速更高，和特殊的市场环境有关。尤其是在疫情的冲击以及三道红线的政策约束下，房企推盘节奏明显加快，导致库存规模进一步被推高。2020年，全国百城新建商品住宅存销比即库存去化周期为9.7个月，去库存周期呈现“倒U型”走势，既说明疫情带来了冲击，也说明下半年逐渐走出疫情阴影，去库存效果好于预期。（数据来源：克尔瑞数
31、据）（二）公司主要项目所处区域房地产市场分析（二）公司主要项目所处区域房地产市场分析 截止报告期末，公司在7个省（市）开展房地产业务，报告期公司房地产签约销售金额主要来自于重庆、威海、石家庄、天津、连云港、镇江、常州，上述城市本年度的房地产市场情况大体如下：1、重庆市场分析 政策方面：2020年重庆在全国“因城施策”的总基调以及“房住不炒”的定位下，积极出台稳市场、稳预期、稳房价、重学区、引人才等政策。疫情后为刺激市场恢复，出台多个帮扶政策以增强企业融资能力，金融政策、预售限价等有放松趋势，但核心限制（限售/限贷）未放开，政策以维稳为主基调。同时政府在加快推进成渝双城经济圈建设布局，川渝合力布
32、局方面，在基础设施、产业、环保、公共服务等方面共同发力。在成渝一体化的发展基调以及“房住不炒”的总定位下，利好政策逐步凸显。土地市场：2020年重庆主城区土地供应量较大，地价维稳。2020年名义供应体量2355万，同比上涨43%，名义公告楼面均价5111元/，同比下降5%；2020年名义成交体量2107万，同比上涨50%，名义成交楼面均价5755元/，同比下降10%。2020年政府回购地块606万，剔除政府回购地块，实际供应可建体量1750万，同比上涨6%，实际成交可建体量1501万，同比上涨7%，实际成交楼面均价5905元/，同比下降8%。一季度受传统淡季叠加疫情影响，房企观望情绪浓厚，土地
33、市场财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文 13 有所降温；二季度政府调整供地节奏，加大放量，土地市场成交回温；下半年政府回购土地加量，平衡年度供销，市场维稳。商品房市场：政策松弛有度，市场回归常态。2020年受疫情影响，供销双降，市场成交整体呈现供小于求，价格稳涨。2020年一季度，受疫情影响，市场供销均跌入历史最低位，折扣加码叠加限价政策，价格小幅回落；二季度，土地市场热度回升，房企加大供应冲刺年中业绩，市场成交量回升至前期高位，其中改善类商品房业成交上涨明显；三季度，在政策严控总基调下，市场成交量表现乏力，价格微涨；四季度，市场成交量依然维持低位，房地产企业为备战年终积极
34、供货，促销力度加大推动成交量上涨。全年整体商品房成交2188.75万，同比下降16%。但商品房成交均价连年走高，2020年全年均价12644元/，相同比上涨6%。全年受土地指标影响，高层产品去化有所萎缩，洋房产品去化占比持续加大，商办产品市场去化低迷，去化压力依旧。2、威海市场分析 宏观政策：“因城施策”给予地方政府调控一定的灵活空间，从威海区域市场表现上看，受长效调控影响，区域房地产市场政策层面相对稳定，政府实施积极的财政政策，着力完善住房保障体系建设，重点抓好棚户区改造回迁安置工作，推动“红色引擎”持续发力。土地市场：威海土地供应401.56万，同比下降15%；土地成交面积187万，同比下
35、滑49.6%；成交楼板价2013元/，同比下降6%。自2018年以来，威海土地市场升温明显，成交楼板价迅速上涨，但2020年受疫情及供应结构的变化所导致，主城区供地较少，临港郊区土地出让增多。商品房市场：市场供应方面，2020年威海住宅新增供应面积209.1万，同比下降25%；成交量价方面，住宅市场自2017年持续处于下滑状态，2020年受市场横盘及新冠疫情影响“价稳量跌”，2020年成交量149亿，环比下降14%，整体市场均价10248元/，环比上涨3.5%；市场存量方面，截至2020年底市场存量为232.65万，去化周期增至19个月，持续处于去库存的状态。3、石家庄市场分析 宏观政策：石家
36、庄当前楼市政策仍是“四限一控”：限外、限购、限价、限贷、控预售。上半年响应国家政策实施降准降息，需求端上调公积金额度同时启动异地公积金，部分区域实施人才引进，给予个人安家费、购房、租房补贴。供给端降低预售条件，调整资金监管比例，同时对自贸区功能配套项目给予补贴。下半年市场监管加强，预售环节趋严，专项整治中介及住房租赁市场贯穿始末。土地市场：土地供应方面，2020年石家庄全年累计成交宅地75宗，面积302万，成交宗数和面积均较2019年有近30%幅度下跌；土地成交方面，2020年宅地成交量达302万，楼面价为4851元/，同比下降4%，平均溢价率走高至18%，市场热度微升。2020年定向出让态势
37、延续往年，且底价和低溢价成交占主流，住宅用地缩量明显，成交规模两连降，成交金额止升转跌。商品房市场：市场供应方面，2020年石家庄商品住宅供应493万，同比上涨18.1%；成交量方面，全年累计成交487万，同比上涨11.7%。成交价方面，全年成交均价14869元/，同比下降1%。市场容量持续上涨，全年成交725亿元，成交价格稳中波动、幅度收窄。市场存量方面，截至2020年底，市场存量为288万，去化周期为7.1个月，短期去化风险相对较低。4、天津市场分析 宏观层面：天津全年无调控类政策发布，主要以人才政策为核心，优化“海河英才”政策、降低购房落户门槛、积分落户不限总量；十四五规划提出“津滨双城
38、格局”，对滨海新区进行大刀阔斧的政策更新，未来滨城发展大有可期。土地市场：2020年受疫情影响，土地市场供应量、成交量均有所缩减，与年度供地计划差距较大，楼面均价同比稍有下降。供应方面，全年累计推出宅地（含商服）规划总建筑面积1368万，同比下降35%；成交方面，全年累计成交宅地（含商服）规划总建筑面积1333万，同比下降24%；楼面均价较上年下降1%，达6834元/；溢价率为4.2%，同比下滑2.8%，宅地以底价成交为主。商品房市场：受疫情影响，2020年天津市商品住宅市场呈现“量跌价稳”的现象。供应方面，全年供应1392万，同比下降12%；成交方面，全年商品住宅成交1242万，同比下降9%
39、；成交均价相对稳定为16509元/，同比上涨5%。去库存方面，商品住宅库存量为2759万，去化周期约为26.7个月；2020年库存量较2019年底新增162万，为近年来存量最高的一年；2020年市场恢复常态后，库存总量不断累积，三季度至今库存居高不下；去化周期进一步延长。财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文 14 天津津南区2020年全年商品住宅供应面积182万，同比增加34%；全年商品住宅成交面积144万，同比下降1%，成交均价14367元/，同比上涨4%，供大于求，市场竞争激励，截至2020年底，津南区市场存量253万平方米，预计去化周期17个月。河西区2020年全年商品
40、住宅供应面积35.9万，同比上涨69%，成交量25.9万，同比上涨41%；成交均价37855元/，同比下降4%，供应放量，但价格收紧。2020年河西区整体潜在供应量达85万以上，按照20年去化速度，预计去化周期在40个月左右。5、连云港市场分析 政策方面：2020年连云港楼市调整政策整体呈中性偏好。连云港积极响应国家政策，因城施策；主要包括了住房公积金利率差别化、放宽二套房公积金贷款额度以及商品房预售资金监管调控等政策。土地市场：2020年，连云港全市经营性用地挂牌量、成交量同比双双下滑。供应方面，2020年全市经营性用地共挂牌供应88宗，供应总面积419.29万。2020年全市共成交土地89
41、宗，成交面积424.81万，成交总金额166.89亿元。海州区、高新区、赣榆区、东海县、灌云县均有高溢价地块成交，“地王”频频刷新。商品房市场：供应方面，2020年全市新房供应量约68577万，同比下降4.16%；其中市区供应量约271.7万，同比微跌。成交量方面，2020年全市共成交商品房6112套，成交面积约702万；其中东海县成交面积最高，高新区成交面积同比涨幅最大。成交价方面，2020年全市商品房成交均价为7589元/，市区商品房成交均价为9049元/，四县商品房成交均价为6516元/。从房价走势来看，2020年连云港全市商品房成交均价保持平稳上涨趋势，12月份商品房成交均价达到最高，
42、达到8483元/。从各区房价情况来看，2020 年连云港全市各区商品房成交均价齐步上涨；其中，海州区商品房成交均价突破万元大关，高新区商品房成交均价达到11000元/，继续领跑。6、常州市场分析 政策层面：2020年常州整体政策环境较为宽松，无限购政策，全年政策延续宽松主基调。9月12日起正式执行关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知，坚决遏制投机炒房 促进楼市平稳发展，市区新购商品住房取得产权证后4年方可交易，已拥有一套住房且购房贷款未结清的家庭，再次贷款最低首付60%,自新政发布后，常州楼市有所降温。2020年政府释放进一步放宽城市落户条件，推进常住人口基本公共服务均等化政策，助力
43、农业人口市民化，利于城市常住人口增长。长远政策发展对楼市利好。土地市场：2020年全年市区共成交43宗涉宅地块，市区土地成交量创三年新低，但楼板价同比上涨高达33.25%，成交楼面价不断刷新，土地市场持续火热。除市区外，金坛区土地成交量较高，增幅达到40%；而溧阳市相较去年土地市场供应量有所上升，地价整体平稳。目前常州住宅用地供应充足，市区持续降库存；其中武进区土地供求缺口最大，供求比仅0.5，供不应求将带动该区地价和房价的持续上涨；金坛区、溧阳市则反之，整体供大于求，土地库存量持续增加。商品房市场：2020年常州全市商品住宅市场供需基本平衡。2020年全市住宅供应面积562万，成交面积567
44、万，成交均价17932元/。年初受疫情的爆发影响，导致成交量急速下跌，3月市场成交量恢复，4-9月市场供求两旺，9月受政策调控后，客户需求受抑，成交量有所下滑，房价回归平稳。市场情况分区域来看，市区同比去年量价齐升，金坛区量升价稳，溧阳市成交量价基本持平。在市区市场中，天宁区房价仍为各区域的标杆，钟楼区成交量创新高，但价格增长速度缓慢，武进区成交量最高，经开区量价洼地明显。2020年全市商品住宅成交主力面积为120-144，市场产品趋势整体步入改善时代。7、镇江市场分析 政策方面：在政策调控方面，2020年镇江房地产政策以维稳为主基调。政府主要通过公积金政策，从金融端对楼市进行调控，如长三角公
45、积金一体化、逐月提取公积金还商贷等政策相继出台。在城市规划建设方面，一句南京都市圈城市发展联盟章程（修订稿）的约定，溧阳市、金坛区已加入南京都市圈，后续南京都市圈成员市（区）将分别签订多份合作框架协议。土地市场：2020年镇江市区总计涉宅类土地出让量78.3万，土地成交总金额48.36亿元，受疫情及市场下行影响，上半年政府推地节奏停滞，年末集中供应，但土地仍集中于非热点区域，供地质量一般。成交方面，全年推出的17宗地块全部成交。疫情后政府为刺激市场信心，拔高土地起拍价，但由于周边市场售价与预期相差甚远，故基本为政府托底，开发商大多处于观望状态。商品房市场：2020年全年市场供销量缩减，成交环比
46、下降12%，均价小幅上升，上涨2%。一季度受疫情影响，楼市进入最低谷，二季度开始以价换量，市场逐步复苏，三至四季度市场到达年度顶峰，其中12月成交量同比增长67%，全市商品财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文 15 住宅去化周期已缩短至10个月，库存去化周期明显缩短，市场已逐渐进入安全期。（三）报告期公司经营情况总结（三）报告期公司经营情况总结 1、本报告期，房地产全年新开工面积约84.6万，竣工面积约92.48万，结算面积约79.27万。2020年签约销售面积76.16万，销售金额为70.67亿元。2、报告期内土地获取情况：学苑府项目：1月20日通过收并购获取津(2020)
47、津南区不动产权第003305号地块，占地面积33917.1；九悦府项目：4月29日通过招拍挂获取九龙坡区西彭组团L分区、J分区L7-1/03、J23-1/03 地块，占地面积101691.42；洺玥府项目：7月30日通过收并购获取垫江县牡丹新城dj2019-1-006、dj2019-1-007、dj2019-1-008、dj2019-1-009、dj2019-1-010地块，占地面积194700 阅时代项目：5月12日通过招拍挂获取重庆市江北区观音桥组团 A 分区 A26-4/03 地块，占地面积14513.18 3、环保版块业务开展情况。公司控股子公司华陆环保公司主营业务包括工业废水零排放、
48、水务EPC（工程总承包）项目投资、化工资源品再生利用三大板块。受宏观经济增长放缓、新冠疫情影响以及政府财政收入速度下降的影响，行业风险日渐凸显。随着国家PPP相关政策收紧，地方省份停止PPP项目入库，并对部分项目进行了退库处理。华陆环保公司，根据国家政策和行业政策的导向，积极调整了生产经营计划，同时，稳步推进其原业务在法律诉讼、政府环评、自身造血功能等方面的问题，逐步解决历史遗留问题及诉讼问题。全资子公司重庆瀚渝公司目前业务经营正常，2020年实现业绩承诺。公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号上市公司从事房地产业务的披露要求 新增土地储备项目 宗地或项目名称 所在位置 土地规划用
49、途 土地面积（）计容建筑面积（）土地取得方式 权益比例 土地总价款（万元）权益对价（万元）洺玥府项目 重庆市垫江县明月大道 二类居住用地 194,700 246,434 收并购 35.00%45,447 15,906 九悦府 重庆市陶家友爱村 二类居住用地 101,691 152,537 招拍挂 100.00%36,600 36,600 财信阅时代 重庆市江北区海尔路 二类居住用地 14,513 29,479 招拍挂 100.00%28,400 28,400 学苑府 天津市津南区 二类居住用地 33,917 50,875 收并购 92.00%101,000 92,920 累计土地储备情况 项目
50、/区域名称 总占地面积（万）总建筑面积（万）剩余可开发建筑面积（万）财信御华兰亭 18.12 56.98 3.68 洺玥府项目 19.47 38.46 26.59 财信新天地（四期）1.2 1.95 1.95 镇江尚书坊 6.27 22.53 6.79 总计 45.06 119.92 39.01 财信地产发展集团股份有限公司 2020 年年度报告全文 16 主要项目开发情况 城市/区域 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 开工时间 开发进度 完工进度 土地面积（）规划计容建筑面积（）本期竣工面积（）累计竣工面积（）预计总投资金额（万元）累计投资总金额（万元）重庆 国兴北岸江山 江北区 住宅
