1、华联控股股份有限公司 2020 年年度报告全文 1 华联控股股份有限公司华联控股股份有限公司 2020 年年度报告年年度报告 2021-010 2021 年年 04 月月 华联控股股份有限公司 2020 年年度报告全文 2 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。带的法律责任。公司负责人公司负责人丁跃先生
2、、总经理李云女士及副总经理兼财务负责人苏秦先生丁跃先生、总经理李云女士及副总经理兼财务负责人苏秦先生声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本报告的董事会会议。除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本报告的董事会会议。未亲自出席董事姓名未亲自出席董事姓名 未亲自出席董事职务未亲自出席董事职务 未亲自出席会议原因未亲自出席会议原因 被委托人姓名被委托人姓名 王晓梅王晓梅 独立董事独立董事 出差出差 刘雪亮刘雪亮 公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号
3、号上市公司从事房上市公司从事房地产业务的披露要求地产业务的披露要求 是是 公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 1,483,934,025 股股为基数，为基数，向全体股东每向全体股东每 10 股派发现金股派发现金 2.3 元（含税），送红股元（含税），送红股 0 股（含税），不以公积股（含税），不以公积金转增股本。金转增股本。华联控股股份有限公司 2020 年年度报告全文 3 目录目录 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义.5 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.9 第三节第三节 公司业务概要公司业务
4、概要.11 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析.28 第五节第五节 重要事项重要事项.40 第六节第六节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况.51 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况.51 第八节第八节 可转换公司债券相关情况可转换公司债券相关情况.51 第九节第九节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况.52 第十节第十节 公司治理公司治理.53 第十一节第十一节 公司债券相关情况公司债券相关情况.59 第十二节第十二节 财务报告财务报告.65 第十三节第十三节 备查文件目录备查文件目录.66 华联控股股份有限公司 2020 年年度报
5、告全文 4 释义释义 释义项 指 释义内容 公司或本公司 指 华联控股股份有限公司 华联集团 指 华联发展集团有限公司 华联投资 指 深圳市华联发展投资有限公司 深圳华联置业公司 指 深圳市华联置业集团有限公司 华联物业集团 指 深圳市华联物业集团有限公司 杭州华联置业公司 指 杭州华联置业有限公司 华联杭州湾公司 指 浙江华联杭州湾创业有限公司 华联千岛湖公司 指 杭州华联千岛湖创业有限公司 上海申冠置业公司 指 上海申冠置业发展有限公司 神州长城（原深中冠）指 神州长城股份有限公司（原深圳中冠纺织印染股份有限公司）锦江集团 指 杭州锦江集团有限公司 河南富鑫 指 河南富鑫投资有限公司 长安
6、信托 指 长安国际信托股份有限公司 浙江康瑞 指 浙江康瑞投资有限公司 金研海蓝 指 杭州金研海蓝企业管理有限公司 金研海盛 指 杭州金研海盛企业管理有限公司 杭州金研 指“金研海盛”与“金研海蓝”合称 恒裕集团 指 深圳市恒裕实业(集团)有限公司 恒裕资本 指 深圳市恒裕资本管理有限公司 浙江省高院 指 浙江省高级人民法院 大华事务所 指 大华会计师事务所(特殊普通合伙)中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 深圳证监局 指 深圳证券监督管理局 深交所 指 深圳证券交易所 巨潮网 指 巨潮资讯网（http:/）元、万元、亿元 指 人民币元、万元、亿元 限制性股票 指 有限售条件人民币普通股
7、A 股 华联控股股份有限公司 2020 年年度报告全文 5 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、公司信息一、公司信息 股票简称 华联控股 股票代码 000036 变更后的股票简称（如有）无 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 华联控股股份有限公司 公司的中文简称 华联控股 公司的外文名称（如有）China Union Holdings Ltd.公司的外文名称缩写（如有）UDC 公司的法定代表人 丁跃 注册地址 深圳市深南中路 2008 号华联大厦 11 层 注册地址的邮政编码 518031 办公地址 深圳市深南中路 2008 号华联大厦 11 层 办
8、公地址的邮政编码 518031 公司网址 http:/ 电子信箱 二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 孔庆富 赖泽娜 联系地址 深圳市深南中路 2008 号华联大厦 11 层1103 室 深圳市深南中路 2008 号华联大厦 11 层1104 室 电话(0755)83667306 83667257(0755)83667306 83667257 传真(0755)83667583(0755)83667583 电子信箱 三、信息披露及备置地点三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体的名称 证券时报、中国证券报、上海证券报和证券日报 登载年度报告的中国证监会
9、指定网站的网址 巨潮资讯网 http:/ 公司年度报告备置地点 公司证券部 华联控股股份有限公司 2020 年年度报告全文 6 四、注册变更情况四、注册变更情况 组织机构代码 91440300192471500W 公司上市以来主营业务的变化情况（如有）1998 年，公司作为沪深五家资产重组和增发新股试点上市公司之一，公司实施了重大资产重组和增发 8000 万股新股工作，公司主营业务由原来的单一化纤业变更为纺织服装业。2005 年，公司逐步退出传统纺织服装行业，主营业务转向石化新材料(PTA)。2009 年至今公司主营业务由石化新材料变更为房地产开发。历次控股股东的变更情况（如有）无变更 五、其
10、他有关资料五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 大华会计师事务所(特殊普通合伙)会计师事务所办公地址 北京市海淀区西四环中路 16 号院 11 层 签字会计师姓名 梁粱、李自洪 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 适用 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 适用 不适用 六、主要会计数据和财务指标六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否 2020 年 2019 年 本年比上年增减 2018 年 营业收入（元）2,705,064,944.82 3,168,624,609.33-14.63%3,334,572,28
11、1.03 归属于上市公司股东的净利润（元）551,174,647.20 817,574,062.09-32.58%968,644,086.69 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元）522,539,337.47 788,360,849.32-33.72%777,659,479.52 经营活动产生的现金流量净额（元）-539,008,527.17 1,498,188,177.58-135.98%2,808,043,117.36 基本每股收益（元/股）0.37 0.55-32.73%0.85 稀释每股收益（元/股）0.37 0.55-32.73%0.85 加权平均净资产收益率 11.0
12、8%15.65%减少 4.57 个百分点 19.80%2020 年末 2019 年末 本年末比上年末增减 2018 年末 总资产（元）10,844,473,802.05 12,141,997,907.50-10.69%10,893,040,699.04 华联控股股份有限公司 2020 年年度报告全文 7 归属于上市公司股东的净资产（元）4,905,381,630.96 4,947,780,593.76-0.86%4,815,135,432.28 公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确定性 是 否 扣除非经常损益前后的净利润孰
13、低者为负值 是 否 七、境内外会计准则下会计数据差异七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净
14、资产差异情况。八、分季度主要财务指标八、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 1,485,052,222.04 616,699,426.17 422,706,652.82 180,606,643.79 归属于上市公司股东的净利润 310,617,431.00 131,932,281.62 89,541,334.73 19,083,599.85 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 308,291,480.24 127,832,574.57 81,988,498.19 4,426,784.47 经营活动产生的现金流量净额-22,100,032.7
15、1 576,124,273.88-1,359,773,989.99 266,741,221.65 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 是 否 九、非经常性损益项目及金额九、非经常性损益项目及金额 适用 不适用 单位：元 项目 2020 年金额 2019 年金额 2018 年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）229,089,051.94 计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享4,769,862.60 1,636,099.24 666,436.20 华联控股股份有限公司 2020 年年
16、度报告全文 8 受的政府补助除外）委托他人投资或管理资产的损益 41,122,014.86 29,543,235.93 24,812,770.09 除上述各项之外的其他营业外收入和支出-2,141,630.91 10,233,550.32 3,900,628.41 减：所得税影响额 10,937,561.64 10,353,221.37 64,617,221.66 少数股东权益影响额（税后）4,177,375.18 1,846,451.35 2,867,057.81 合计 28,635,309.73 29,213,212.77 190,984,607.17-对公司根据 公开发行证券的公司信息披
17、露解释性公告第 1 号非经常性损益 定义界定的非经常性损益项目，以及把 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因 适用 不适用 公司报告期不存在将根据公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益定义、列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。华联控股股份有限公司 2020 年年度报告全文 9 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、报告期内公司从事的主要业务一、报告期内公司从事的主要业务 报告期内公司主营业务、利润及其构成情况报告期内公司主营业务、利润及其构成情况:公司主营业务为房地产开发和
18、物业经营与服务管理业务。公司目前房地产开发业务主要集中在深圳、杭州等城市，物业经营与服务管理业务主要集中在深圳、杭州、上海等区域。从事房地产开发的主体主要包括：公司本部、深圳华联置业公司、杭州华联置业公司、上海申冠置业公司等四家。从事物业经营与服务管理业务的实体为华联物业集团，负责统筹、运营和管理本公司和华联集团的物业资产租赁及住宅地产项目、商业地产项目提供物业服务等。公司房地产开发业务、项目储备及物业经营公司房地产开发业务、项目储备及物业经营与服务管理与服务管理等情况如下：等情况如下：1.公司房地产开发项目情况 公司目前在售、在建项目主要包括深圳“华联城市全景”、深圳“华联城市商务中心”、杭
19、州“钱塘公馆”、杭州“全景天地”，筹建项目包括深圳“华联南山A区”等项目。2.公司自持房产情况 公司自持房产主要分布在深圳、上海、杭州等地，房产面积合计19.4618万平方米(含合并范围内的控股子公司)，与住宅、写字楼等配套收费车位3,515个。本报告期，公司主营业务和利润构成与上年同期相比没有变化。二、主要资产重大变化情况二、主要资产重大变化情况 1、主要资产重大变化情况、主要资产重大变化情况 主要资产 重大变化说明 货币资金 期末余额 408926.87 万元，比期初减少 135489.07 万元，主要是本年缴纳税款较多所致。其他流动资产 期末余额 4561.60 万元，比期初减少 119
20、19.48 万元，主要是本期期末预缴税款较期初减少所致。其他非流动金融资产 期末余额 2930.84 万元，比期初减少 6053.78 万元，主要是本年公允价值变动所致。2、主要境外资产情况、主要境外资产情况 适用 不适用 三、核心竞争力分析三、核心竞争力分析 1.公司目前存量土地资源获取时间较早，城市更新项目用地又为公司存续的工业土地，与其他房地产开发项目相比在土地成本控制、单个项目毛利率、净利率等方面具有一定比较优势。华联控股股份有限公司 2020 年年度报告全文 10 2.公司在城市更新项目运作方面积累了宝贵经验，从更新项目计划立项申报、专向规划报批、筹划建设等形成了一套娴熟的运营模式，
21、有利于持续推进华联城市商务中心、华联南山A区等城市更新项目的开发与运营。3.公司物业经营与服务管理业务由专业化、规范化逐步迈向规模化、效益化，随着经营性物业体量的逐步增大，租金收入逐年增加，物业经营与服务管理将发展成为公司的一个重要产业，同时更好地服务于公司地产主业的战略发展。4.公司资产质量优良，财务稳健，现金流充裕，有利于推动公司未来的主业转型升级及产业转型发展战略。华联控股股份有限公司 2020 年年度报告全文 11 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、概述一、概述 2020 年，是极不平凡的一年。2020 年初，疫情的爆发给世界经济带来严重冲击，给民众生活和健康带来
22、严重威胁，公司和全社会一起共同抗疫，积极投入到这场史无前例的抗疫斗争中。在常态化防疫阶段，公司迅速组织并实行了全面复工复产，恢复了正常的生产秩序并保持了企业的经营稳定，全年没有发生一例疫情病例或疑似病例。面对外部环境诸多不确定性，公司继续坚持稳健高质量发展理念，坚持稳中求进、踏实肯干的华联经营作风，凝心聚力，经历了风雨、经受住了考验。截止 2020 年 12 月底，公司总资产 108.44 亿元、净资产 49.05 亿元，同比分别减少 10.69%、0.86%；营业收入 27.05 亿元、归属于上市公司股东净利润5.51 亿元，同比分别下降 14.63%、32.58%；本年度销售以研发办公、公
23、寓为主，受到市场供求变化和所销售产品结构性变化、去化难度加大等因素影响，公司 2020 年主要财务指标出现了不同程度下滑。现将公司 2020 年业务回顾、管理层讨论与分析和 2021 年经营计划及重点工作报告如下：一、一、20202020 年业务回顾年业务回顾 (一一)房地产业务房地产业务 1.1.深圳方面深圳方面 深圳地产项目包括：“华联城市全景”、“华联城市商务中心”和“华联南山 A 区”等三个城市更新单元项目。“华联城市全景”项目：“华联城市全景”项目：该项目为“工改住”工改住”方向的城市更新项目。报告期内，公司开展了“华联城市全景”项目的工程结算和土地增值税清算工作。该项目目前仅剩余
24、3 套住宅未售出，临街商铺 8,272 平方米全部自持出租。“华联城市商务中心”项目：“华联城市商务中心”项目：该项目为“工改工”工改工”方向的城市更新项目，计容积率建筑面积 21.04 万平方米，总投资约 35 亿元。该项目定位为“创新型智慧产业园区”，由三栋超高层研发办公(T1、T2、T3)和两栋高层公寓(T4、T5)组成。该项目分南区工程(T2、T4)、北区工程(T1、T3、T5)进行联动开发，目前北区工程已竣工、推售，南区已预售，预计 2021 年竣工验收。销售方面：以“双线并行、阶段侧重”为整体销售策略，对外以“城市超体”整体项目形象为主，兼顾研发办公和公寓。T3 栋新增销售 8 层
25、，T5 栋公寓 652 套已售罄，T4 栋公寓新增销售 200 套。该项目本年度财务确认销售收入 17.62 亿元。工程建设方面：以落实疫情防控和安全生产为首要任务，以确保工程质量和进度管理为重点工作，北区于 2020 年 2 月开始办理入伙，6 月 T1 栋取得竣工验收备案表收文回执。南区于 2020 年 7 月取得预售许可证，8 月实现主体结构封顶，9 月正式对外销售。该项目获得了美国绿色建筑委员会(USGBC)LEED-CS 金级认证、广东省建筑业绿色施工示范工程、深圳市优质工程金牛奖、中国年度影响力城市综合体等十多项殊荣。“华联南山“华联南山 A A 区”项目：区”项目：该项目取得城市
26、更新单元计划批复的更新方向拟为“新型产业及商业服务业”(M0+C)等功能，为公司在深圳筹划的第三个城市更新项目。报告期内，公司持续推进“华联南山 A 区”城市更新项目计划方向调整工作，同时推进了该项目筹建的前期工作。最近两年来，深圳市城市更新政策密集出台，“工改工”项目产品的流动性受到严格限制。同时，深圳“工改工”项目已呈现供过于求、需求疲软、产业导入难、去化压力大等现象，在政策因素和市场因素的叠加影响下，“工改工”项目开发建设条件和市场前景日趋严峻。经与政府主管部门充分协商沟通，2020 年 5 月取得关于将华联 A 区通过城市更新“工改保”项目纳入保障性安居工程建设计划的复函，城市更新方向
27、由“工改工”拟调整为“工改保”。华联控股股份有限公司 2020 年年度报告全文 12 为推进粤港澳大湾区和深圳先行示范区建设，中共中央办公厅、国务院办公厅于 2020 年 10 月发布深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（20202025 年），国家大力度对深圳投放综合改革授权清单，鼓励深圳走出一条符合当前形势的纵深改革新路，深圳市政府协同发力。在此背景下，公司决定暂缓推进“华联南山 A 区”项目的“工改保”工作。公司目前正在密切关注并研究后续深圳土地政策及相关配套改革文件，探求项目开发方向的更多可能性，以提升该项目的开发前景及盈利空间。2.2.杭州方面杭州方面 “钱塘公馆”
28、项目：“钱塘公馆”项目：该项目为高端豪宅，分别荣获“首届浙江十大地标豪宅”、“最佳城市豪宅”和“中国十大超级豪宅”等殊荣。报告期内，“钱塘公馆”项目以“时间的座标”为主题持续推进销售，有效地展示了该产品的稀缺性和藏品价值。作为杭州大平层产品的先驱者，以引领行业的姿态领跑杭州顶豪市场，年内三次提价，产品受到热捧。该项目本年度实现财务确认收入 5.38 亿元，实现了逆疫情、逆周期销售。“时代大厦”项目：“时代大厦”项目：该项目为杭州钱江新城核心 CBD 商务区内的高端写字楼，是杭州目前档次高、品质好、入驻优质企业多、钱江新城单位租金最高的办公楼宇，也是杭州办公楼宇整层租赁占比最高的楼宇。报告期内，
29、公司继续夯实“时代大厦”甲级写字楼标杆地位。由于在宏观经济下行及疫情冲击下，部分企业因效益不佳、租金价格高等原因提出退租或到期解约诉求，加上区域办公楼供大于求的市场局面以及“时代大厦”坚持整层出租的经营策略，“时代大厦”项目稳定运营面临一定的经营压力。为维护“时代大厦”高端写字楼标杆地位，公司不以牺牲租金方式追求高出租率，而是通过积极主动作为等措施，有效维护优质老客户资源，积极拓展新客户来源，以确保运营稳定，年内新引进了浙江产融、桭源、北京明泽基金等客户入驻，实现了整层出租占比达到 85%。2020 年，时代大厦平均租金 5.75 元/平方米/天，远高于同区域写字楼租金水平。全年实现租金收入约
30、 7,082 万元，出租率 83.14%。“全景天地”项目“全景天地”项目：该项目为杭州钱江新城核心 CBD 商务区内的超五星级酒店和酒店式公寓。报告期内，该项目完成了电梯特种设备年检、维保；完成了地下车库道闸及收费系统改造；完成了 2#楼智能化工程量核实；完成了“万豪酒店”结算资料审核 13 项。受到疫情影响，酒店业遭受了前所未有的重创，“万豪酒店”年初基本处于停业状态，自 2020 年 3 月 30 日正式复工之后，入住率逐月改善，7-9 月平均入住率为 73.4%，10-12 月恢复至 2019 年同期水平并有所增长。2020 年“万豪酒店”总收入 1.03 亿元，同比下降 30.86%
31、。(二二)物业经营与服务管理业务物业经营与服务管理业务 公司目前物业经营与服务管理业务分布在深沪杭等区域，物业经营与服务管理业务朝着服务于华联地产开发、规范化和规模化经营方向努力迈进，且物业经营水平与服务水准、品牌形象不断提升。1.1.有效开展疫情联防联控，持续完善服务管理体系，不断提升服务管理水准和华联物业品牌形象有效开展疫情联防联控，持续完善服务管理体系，不断提升服务管理水准和华联物业品牌形象 报告期内，华联物业集团以安全运营为准绳，一方面，有效开展了疫情防控；自疫情爆发以来，华联物业集团积极响应政府号召，并按照公司的总体部署，将抗击疫情作为首要任务，组织深沪杭三地员工迅速开展联防联控工作
32、。在疫情全面爆发期间，共有 400 多名员工坚守在岗位一线，很好地保障和维护了客户的健康安全。截至目前，公司员工及项目客户无一例疑似病例和确诊病例，疫情防控工作取得了阶段性的成果。另一方面，持续完善服务管理体系，不断提升服务水平。华联物业集团完成了“ISO9000 质量管理”等换版审核，发布了质量管理强控标准，进一步完善服务规范、提升服务水准。通过完善住宅项目区域管家服务模式，优化提升客户服务的及时性和有效性；通过接轨“国际金钥匙联盟”，以一站式金钥匙管家服务，一键式智能化服务、大数据云端服务、绿色人文服务为核心，全方位提升商务楼宇服务水准。根据第三方客户满意度测评成果显示，华联物业集团 20
33、20 年客户满意率 92.12%，同比上升 0.57%；满意度 87.26，同比提升 1.32，处于行业标杆水平。华联物业集团还凭借出色的综合实力、优质服务管理水平以及良好的市场口碑，荣获 2019 年度“深圳市物业服务企业综合实力百强企业”称号。华联控股股份有限公司 2020 年年度报告全文 13 2.2.探索提升物业经营能力，积极拓展物业经营模式，经营恢复平稳运行探索提升物业经营能力，积极拓展物业经营模式，经营恢复平稳运行 报告期内，一是一是持续探索、完善商业、商务等各业态的经营管理体系，加强专业运营团队建设，构筑科学专业运营规范。并随着“华联城市商务中心”进入招商运营阶段，物业经营板块进
34、一步扩大范围，一方面要与时俱进，积极学习，苦练内功，保证经营工作的有序有效推进。另一方面要善用外部专业机构，通过与专业机构合作，提高运营绩效；二是二是不断思考和探索老旧物业的经营模式，力图契合片区发展、融入产业联动，提升老旧物业价值，提高经营业绩。2020 年，深沪杭三地物业租金及服务管理(含酒店)等经营性收入 3.70 亿元，同比下降 15.33%，下降的原因主要是：受疫情影响，杭州“万豪酒店”第一、第二季度的经营收入出现了大幅缩减，目前已恢复正常运营。(三三)积极做好抗疫、防疫工作，加强内部控制，促进企业有序发展积极做好抗疫、防疫工作，加强内部控制，促进企业有序发展 一是一是应对疫情，积极
35、开展企业内部规范与统筹协调工作。疫情大爆发期间通过建立日报、行程追踪等工作，确保企业员工安全；疫情常态化阶段积极主动按照国家及各地政策规范要求，开展了复工复产申报、梳理惠企政策及减免与补助规定，保证企业内部的顺利运营。二是二是重视内部控制及防控工作，各级财务、审计、法务和纪检等部门持续发挥企业内部监督防火墙的作用，有效维护企业安全运行及合法权益。进一步加强行政、人力资源和信息安全管理，优化内部管理流程，以绩效促成效。三是三是高度重视安全生产工作，确保安全生产管理处于有序可控状态，全年无重大安全责任事故。(四四)依法依规，配合并谨慎处理好股东层面股权转让及纠纷事宜的信息披露、进展披露及监管协调工
36、作依法依规，配合并谨慎处理好股东层面股权转让及纠纷事宜的信息披露、进展披露及监管协调工作 2020 年 7 月 23 日，公司收到华联集团告知函及相关文件显示：华联集团股东锦江集团、河南富鑫、长安信托(实际为浙江康瑞代持)分别与杭州金研签订了一揽子股权转让协议，该三家股东将其合计持有的华联集团 53.6886%股权全部转让给杭州金研，其后引发了股权转让纠纷司法诉讼案件。针对上述事宜，公司及时于 2020 年7 月 24 日刊登了提示性公告，并提请信息披露义务人应依法依规重视和做好与此相关的信息披露等工作。同时开展了向监管部门进行专项汇报、关注函回复与披露以及协调对各相关方进行的调查取证等工作。
37、本次股东层面股权转让及纠纷事宜不仅引发了市场投资者、舆论等相关方的广泛关注与诸多猜测，同时也引起了监管部门的高度重视、关注和调查，给企业利益相关方及员工带来了困扰，在一定程度上干扰了企业的正常运营。2020 年 11 月 24 日，浙江高院开庭审理了该股权纠纷案件，目前尚没有判决结果。公司将继续关注华联集团股权变动及其所涉纠纷案件的后续进展情况，督促信息披露义务人根据有关法律法规要求，及时履行信息披露及相关义务。(五五)践行社会责任，积极回馈股东与社会践行社会责任，积极回馈股东与社会 1.1.持续实施稳定的股利分配政策，回报股东长期支持持续实施稳定的股利分配政策，回报股东长期支持 企业实现了有
38、质量的发展，离不开股东们的长期支持，在兼顾企业可持续发展的基础上，重视回馈股东，把回馈股东行为制度化、常态化。为回馈公司股东的信任与支持，共享发展成果，公司董事会拟定 2020 年度利润分配预案为：每 10 股派2.3 元现金(含税)，拟派发现金股利 3.41 亿元，占公司 2020 年实现归属于上市公司股东净利润的 61.89%。近年来，公司积极响应监管部门倡导，在兼顾公司可持续发展的基础上，实行了持续、稳定的股利分配政策，以增强股东的获得感。公司 2016-2020 年实现归属于上市公司股东的净利润合计为 50.29 亿元，累计派发现金 25.33 亿元，现金分红比率为 50.37%，最近
39、五年的平均股息率水平位居同行业及市场前列。此外，公司自 1994 年上市至 2019 年，派发现金股利累计 22.54 亿元，通过首发、两次定向增发及股权激励等累计融资 10.86 亿元，总派现金额是总融资金额的 2.08 倍。2.2.企业发展兼顾社会责任，坚持不懈地开展各项慈善公企业发展兼顾社会责任，坚持不懈地开展各项慈善公益援助活动益援助活动 2020 年疫情期间，公司在组织开展好企业对疫情的联防联控和复工复产等各项工作的同时，积极承担自身的社会责任，通过华联慈善基金会在企业内部募集防疫赈灾善款，分别向深圳、上海、杭州、青海等地医院、红十字会和学校等机构捐赠医疗物资和善款，与全社会一起共同
40、抗疫。同时，还完成了“大美青海-华联援青助学项目”第二年资助贫困大学生的援助；持续举办华联晨露行动乡村小学留唱音乐教室援建活动，援建华联凯佐希望学校、湖北监利郭铺中心小学两所音乐教室，为贫困山区孩子送关爱送温暖。2020 年，公司稳健经营与诚信发展也得到了社会与行业的充分认可，获得“博鳌 20 年社会责任特别大奖”等殊荣。华联控股股份有限公司 2020 年年度报告全文 14 二、管理层讨论与分析二、管理层讨论与分析 (一一)形势分析与看法形势分析与看法 1.1.房地产方面房地产方面 根据国家统计局统计，2020年全国商品房销售金额17.36万亿元，同比增长8.7%；销售面积17.61亿平方米，
41、同比增长2.6%，全国房地产开发投资14.1万亿元，同比增长7.0%；全国新开工面积22.4亿平方米，同比下降1.2%。从分区域及分季度销售情况来看，在各地政府扶持政策及降准降息等利好因素刺激下，长三角、珠三角区域特别是一线城市房价涨幅明显，价升量增，三四线代表城市房价涨幅收窄。一季度受疫情冲击，销售跌至低谷，销量同比下降26.3%；二季度“因城施策”灵活偏松，多地出台了扶持政策，市场销售得到快速修复并恢复增长，同比增长3.2%；三四季度一线城市房价上涨过快，销量同比分别增长9.9%、12.7%，继续保持稳定增长,但调控政策又逐步收紧趋严。房地产行业全年销售金额和销售面积均实现逆疫情、逆周期正
42、增长。从行业及房企发展情况来看，一是一是整体房价略有上升，土地成交额增幅明显，开发投资金额创出历史新高，拿地变得更加聚焦、理性。二是二是行业集中度快速提升，市场竞争越来越激烈，中小房企生存空间越来越小，生存压力越来越大，房企去化压力大。另外，疫情对商业地产的冲击较大。近年来，受到实体经济下滑、互联网和电商对传统的购销模式造成严重影响，办公楼和商业性用房市场持续低迷。从行业调控及运行情况来看，一是一是调控延续“房住不炒”主基调，“稳地价、稳房价、稳预期”为调控目标。二是二是行业金融监管持续增强，在“三条红线”和融资规模及个贷上限集中监管的融资新规影响下，房企融资渠道持续收窄，行业拓展空间受到严重
43、制约，加快了行业筑顶过程；行业长效运行机制更趋完善、有序，运行机制逐渐形成，房市回归理性发展。三三是是房地产金融监管不断收紧，房企流动性承压，风险呈现从小规模企业向中大型企业蔓延趋势，个别规模化房企发生了高杠杆下的资金断裂现象，严重影响企业正常经营并面临生存威胁。总体而言，2020年房地产市场维持稳中有增的运行格局。房地产市场发展保持了较强行业韧性，房地产市场平稳运行及增长对助力本年度全民抗疫、经济恢复、经济维持正增长等发挥了积极作用。目前，房地产行业的市场规模已触顶，行业发展与竞争由增量时代转向存量时代。房地产存量时代之下，行业正在迈入低增长、低杠杆的新发展阶段，房企发展由数量型转向质量型，
44、且集中度不断提升，同时面临“房地产+”升级转型或产业转型压力。展望2021年，今年两会政府工作报告明确指出：保证好群众住房需求，坚持“房住不炒”定位，“稳定价、稳房价、稳预期”为主基调，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，增加保障性和共有性住房，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。未来房地产的政策调控明确将向保障性、政策性和租赁型住房倾斜、松绑。“房住不炒”长效机制不会动摇，中央又明确不将房地产作为短期刺激经济的手段，并把房地产定义为当前经济最大的“灰犀牛”。行业调控及金融监管继续从严从紧，供求关系逐步转向买方市场，城镇化、城市群都市圈将成为房企布局重点，租赁性、共有性住房
45、、城市更新或将成为行业重点关注领域及新发展方向。预期房地产市场将继续围绕“稳地价、稳房价、稳预期”政策调控目标继续保持平稳运行格局。2.2.公司方面公司方面 公司创业发展历程可概括为两次创业、三次转型(化纤-纺织服装-石化新材料-房地产)，通过独立自主走出了一条具有华联特色的内生式增长之路，总资产由上市之初的3亿元跃升至目前的108亿元，增长约36倍。公司目前正处于二次创业的关键时期，公司目前土地储备或项目不足以支撑公司的持续发展，面临主业转型升级或产业转型等问题。一是一是实行主业转型升级或产业转型是房企当前普遍面临的痛点、难点，如何进行战略性调整及寻求新的利润增长点，是公司近几年一直在认真思
46、考、筹划、探索的重点课题。二是二是房地产调控政策、政策性规定变化的不可控性和不可预测性会不断增加对房企的束缚和影响。公司目前正在申报的“华联南山A区”城市更新项目，由于受到深圳城市更新法规和产业政策的不断变化、更迭调整的影响，该项目面临产业导入难等风险。三是三是公司目前销售以研发办公、公寓产品占主导，与住宅产品相比，在营销手段、目标群体等方面存在较大差别，去化难度增大。公司在维护企业稳定与有序发展的基础上，还需要慎重考虑和处理好产业发展规划、主业转型升级或产业转型发展、项目规划调整及研发办公产品去化难等问题。(二二)风险因素分析风险因素分析 华联控股股份有限公司 2020 年年度报告全文 15
47、 1 1.政策调控风险。政策调控风险。房地产宏观调控的总基调没有改变，金融监管从严从紧。若没有足够的现金流或信贷资金支持，公司拟建项目存在延期开发、延期竣工的风险。2 2.经营风险。经营风险。房地产发展存量时代下，行业集中度提升，竞争越来越激烈，公司在售产品，去化压力大，存在项目销售不达预期和项目推售延迟的风险。3.3.其他风险。其他风险。城市更新政策变化及不可控性会直接影响公司城市更新项目的开发定位、申报进度、开发进度。(三三)公司策略与应对公司策略与应对 2021 年是我国“十四五”规划开局之年。今年两会的重点是“十四五”规划和 2035 年远景目标，“碳达峰、碳中和”作为国家战略，对各行
48、各业的发展将产生深刻影响,“碳中和”、人工智能、大数据经济等将引领潮流。过去的一年，疫情给世界经济带来巨大冲击，重构了全球地缘政治和经济格局。中国充分发挥制度优越性并采取有力措施，率先实现了对疫情的有效控制，成为世界主要经济体中唯一一个保持经济正增长的国家。面对后疫情时期错综复杂的国内外形势，公司将保持战略自信、战略定力和战略眼光，继续坚持高质量发展路线，注重品质和可持续发展，以“实干、创新、发展、超越”作为工作方针统揽全局，顺应新形势，适应新变化，顺势而为，创新实干，加快推进企业的主业转型升级或产业转型发展力度，不断夯实企业发展基础，提升可持续发展能力。1.1.重点抓好工程项目建设和销售工作
49、，以保证企业有稳定的收入来源重点抓好工程项目建设和销售工作，以保证企业有稳定的收入来源 公司将不断加大“华联城市商务中心”项目工程建设和销售力度，通过加大对定向圈层的策划推介与营销力度，通过不断创新销售模式，促进销售，确保或力争超额完成既定销售目标。工程建设方面，要保质保量地确保南区年底前达到交付目标，以保证稳定的收入来源。同时确保“钱塘公馆”项目完成销售目标，以保证企业盈利的稳定性、持续性。2.2.持续强化内部管理，强化风险管控，规范运营，依法合规助力发展持续强化内部管理，强化风险管控，规范运营，依法合规助力发展 一是一是要有效通过计划、流程、绩效管理等方法，自上而下建立及深化计划意识、责任
50、意识和结果管控意识，通过梳理内部管理流程，优化管理，层层推进、落实各项任务目标。二是二是要建立动态财务预测机制，定期评估市场变化、政策变化等各类风险对公司现金流、经营计划和经营目标的影响，财务部门要定期或不定期向业务部门、管理层提供前瞻性分析报告。要结合业务部门实际情况进行研究分析，拟定各项降本增效建议及措施，优化资金使用与配置，挖潜增效，提升资产价值。要做好税务筹划工作，加强学习，全面了解财税优惠政策，依法纳税，合理降低税负。要严格财务纪律，对资金调配与使用要严格审批规程。三是三是要进一步发挥审计的监督作用，继续加强对各个项目及各个重要节点的监督工作，以及日常财务审计工作，确保经营活动合法依
