1、招商局积余产业运营服务股份有限公司 2020 年年度报告 2020 年年度报告年年度报告 20212021 年年 3 3 月月招商局积余产业运营服务股份有限公司 2020 年年度报告 1 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。公司负责人聂黎明、主管会计工作负责人陈海照及会计机构负责人公司负
2、责人聂黎明、主管会计工作负责人陈海照及会计机构负责人(会计主管人员会计主管人员)张张秀成声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。秀成声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。审议本次年报的董事会审议本次年报的董事会以现场会议和通讯表决相结合的方式召开。以现场会议和通讯表决相结合的方式召开。董事邓伟栋先生因工董事邓伟栋先生因工作原因未能出席本次会议，特委托董事刘宁女士代为出席并行使表决权作原因未能出席本次会议，特委托董事刘宁女士代为出席并行使表决权。董事何军先生以通。董事何军先生以通讯方式进行表决。讯方式进行表决。其他董事其他董事均均亲自出席了亲自出席了现场现场会议会议并进行表决并
3、进行表决。本年度报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，本年度报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。敬请投资者注意投资风险。公司已在本报告“第四节公司已在本报告“第四节 经营情况讨论与分析”之“九、公司未来发展的展望”部分经营情况讨论与分析”之“九、公司未来发展的展望”部分详细阐述了公司未来发展可能存在的风险及应对措施，敬请投资者查阅。详细阐述了公司未来发展可能存在的风险及应对措施，敬请投资者查阅。公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 3 号号上市公司从事房
4、地产业上市公司从事房地产业务的披露要求。务的披露要求。证券时报中国证券报上海证券报证券日报和巨潮资讯网为公司信息披证券时报中国证券报上海证券报证券日报和巨潮资讯网为公司信息披露指定媒体，公司所有信息均以在上述指定媒体刊登的信息为准，敬请投资者注意投资风险。露指定媒体，公司所有信息均以在上述指定媒体刊登的信息为准，敬请投资者注意投资风险。经公司第九届董事会经公司第九届董事会第十八次会议审议通过的第十八次会议审议通过的 20202020 年度利润分配预案为：以年度利润分配预案为：以 20202020 年年 1212月月 3131 日的公司总股本日的公司总股本 1,060,346,0601,060,
5、346,060 股为基数，向全体股东每股为基数，向全体股东每 1010 股派发现金红利股派发现金红利 1 1.3 3 元元（含税），不送红股，不以公积金转增股本。（含税），不送红股，不以公积金转增股本。招商局积余产业运营服务股份有限公司 2020 年年度报告 2 目目 录录 第一节 重要提示、目录和释义.1 第二节 公司简介和主要财务指标.4 第三节 公司业务概要.8 第四节 经营情况讨论与分析.11 第五节 重要事项.33 第六节 股份变动及股东情况.57 第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况.63 第八节 公司治理.69 第九节 公司债券相关情况.77 第十节 财务报告.78 第十一
6、节 备查文件目录.249 招商局积余产业运营服务股份有限公司 2020 年年度报告 3 释释 义义 释义项 指 释义内容 招商局集团 指 招商局集团有限公司 招商蛇口 指 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 深圳招商地产 指 深圳招商房地产有限公司 中航国际深圳 指 中国航空技术深圳有限公司 招商积余、上市公司、公司 指 招商局积余产业运营服务股份有限公司 招商物业 指 招商局物业管理有限公司 中航物业 指 中航物业管理有限公司 招商九方 指 招商九方商业管理（深圳）有限公司（曾用名“深圳市中航九方资产管理有限公司”）谟岭公司 指 惠州市谟岭新型产业园开发建设有限公司 招商财务公司 指 招商局集
7、团财务有限公司 航空工业财务公司 指 中航工业集团财务有限责任公司 致同事务所 指 致同会计师事务所（特殊普通合伙）招商局积余产业运营服务股份有限公司 2020 年年度报告 4 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、公司信息一、公司信息 股票简称 招商积余 股票代码 001914 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 招商局积余产业运营服务股份有限公司 公司的中文简称 招商积余 公司的外文名称 China Merchants Property Operation&Service Co.,Ltd.公司的外文名称缩写 CMPO 公司的法定代表人 聂黎明 注册
8、地址 深圳市福田区振华路 163 号飞亚达大厦六楼 注册地址的邮政编码 518031 办公地址 深圳市福田区振华路 163 号飞亚达大厦六楼 办公地址的邮政编码 518031 公司网址 电子信箱 二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 杨祥 宋丹蕾 联系地址 深圳市福田区振华路 163 号飞亚达大厦六楼 深圳市福田区振华路 163 号飞亚达大厦六楼 电话（0755）83244582（0755）83244503 传真（0755）83688903（0755）83688903 电子信箱 三、信息披露及备置地点三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体的名称 证券
9、时报中国证券报上海证券报证券日报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 巨潮资讯网： 公司年度报告备置地点 董事会秘书办公室 四、注册变更情况四、注册变更情况 统一社会信用代码 91440300192181247M 招商局积余产业运营服务股份有限公司 2020 年年度报告 5 公司上市以来主营业务的变化情况 公司上市之初为多元化经营企业，后公司按照“以房地产开发为主体，物业管理和酒店经营管理业务为两翼”的发展战略，持续推进资源和业务整合，逐步转型为综合性房地产开发企业。2011 年 8 月起，公司剥离酒店经营业务，集中优势资源发展地产开发业务。2016 年初，公司投资发展航空科技文化业务。2
10、016 年12 月，公司向保利发展控股集团股份有限公司两家全资子公司转让房地产开发业务相关的资产与负债。公司战略聚焦物业资产管理业务，围绕机构类物业资产的管理，重点发展物业及设备设施管理、资产经营以及客户一体化服务外包三项核心业务。2019 年 12 月，公司实施重大资产重组，发行股份购买了招商物业 100%股权。本次重组完成后，公司致力于成为“国内领先的物业资产管理运营商”。公司从事的主要业务包括：物业管理业务、资产管理业务、其他业务。历次控股股东的变更情况 公司原控股股东为中航国际深圳，2019 年 12 月，公司控股股东变更为招商蛇口，其直接及间接合计持有公司 51.16%股权。五、其他
11、有关资料五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 致同会计师事务所（特殊普通合伙）会计师事务所办公地址 北京市朝阳区建国门外大街 22 号赛特广场五层 签字会计师姓名 张伟、邓冰清 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 财务顾问名称 财务顾问办公地址 财务顾问主办人姓名 持续督导期间 中国国际金融股份有限公司 北京市建国门外大街 1 号国贸写字楼 2 座 27 及 28 层 余子宜、陈枫 2019 年 12 月 5 日至 2020年 12 月 31 日 六、主要会计数据和财务指标六、主要会计数据和财务指标 公司是否
12、需追溯调整或重述以前年度会计数据 否 2020 年 2019 年 本年比上年增减 2018 年 营业收入（元）8,635,147,480.75 6,077,903,715.74 42.07%6,655,646,451.69 归属于上市公司股东的净利润（元）435,142,396.80 286,227,940.46 52.03%856,613,367.46 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元）385,847,312.36 289,950,566.13 33.07%-150,351,492.95 经营活动产生的现金流量净额（元）989,467,897.24 358,910,552.7
13、2 175.69%1,281,061,555.44 基本每股收益（元/股）0.4104 0.4090 0.34%1.2844 稀释每股收益（元/股）0.4104 0.4090 0.34%1.2844 招商局积余产业运营服务股份有限公司 2020 年年度报告 6 加权平均净资产收益率 5.34%5.57%-0.23%18.77%2020 年末 2019 年末 本年末比上年末增减 2018 年末 总资产（元）16,279,503,134.31 16,501,692,112.85-1.35%13,235,646,080.27 归属于上市公司股东的净资产（元）8,307,076,670.17 7,98
14、3,640,524.49 4.05%4,842,025,398.84 备注：公司 2019 年发行股份购买资产之标的招商物业自 2019 年 12 月起纳入公司合并范围，本报告所有涉及 2019 年度合并利润表和合并现金流量表数据仅包含招商物业 2019 年 12 月当月的数据，2019 年度运营分析包括招商物业 2019 年相关数据。公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确定性 否 扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值 否 截止披露前一交易日的公司总股本：截止披露前一交易日的公司总股本（股）1,060,346,060 用最
15、新股本计算的全面摊薄每股收益 支付的优先股股利 不适用 用最新股本计算的全面摊薄每股收益（元/股）0.4104 七、境内外会计准则下会计数据差异七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 公司报告期不
16、存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。八、分季度主要财务指标八、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 1,752,656,654.02 2,114,958,156.04 2,106,001,371.43 2,661,531,299.26 归属于上市公司股东的净利润 59,377,098.41 119,278,117.34 148,659,192.77 107,827,988.28 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 29,258,444.82 139,320,450.31 133,193,321.64
17、84,075,095.59 经营活动产生的现金流量净额-816,698,656.04 283,734,283.34 239,458,457.18 1,282,973,812.76 招商局积余产业运营服务股份有限公司 2020 年年度报告 7 上述财务指标或其加总数与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标不存在重大差异。九、非经常性损益项目及金额九、非经常性损益项目及金额 单位：元 项目 2020 年金额 2019 年金额 2018 年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）-11,006.34-13,763,359.46 1,242,491,356.96 计入当期
18、损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）44,054,665.81 11,952,961.90 4,192,274.47 主要系稳岗补贴及新型肺炎疫情防控补贴 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益 74,189.45 主要系公司下属子公司浙江润和物业有限公司持有的浙江亿城置业有限公司 3.2%股权，浙江亿城置业有限公司于 2020 年12 月 26 日清算，本年确认
19、投资收益74,189.45 元 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益-5,696.08-12,851,850.89 11,825,547.49 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 27,233,364.21 6,802,988.79 5,461,297.28 主要系收到的“新型肺炎疫情防控”捐赠款 其他符合非经常性损益定义的损益项目-6,181,131.68 18,997,568.16 1,653,307.54 主要系增值税进项税加计抵扣及新型肺炎疫情防控直接相关的支出 减：所得税影响额 13,171,266.16 37,883,140.97 276,321,79
20、3.08 少数股东权益影响额（税后）2,698,034.77-23,022,206.80-17,662,869.75 合计 49,295,084.44-3,722,625.67 1,006,964,860.41-对公司根据公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益定义界定的非经常性损益项目，以及把公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因 不适用 公司报告期不存在将根据公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益定义、列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。招商局积余产业运营服务
21、股份有限公司 2020 年年度报告 8 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、一、报告期内公司从事的主要业务报告期内公司从事的主要业务 报告期内，公司以建设成为“国内领先的物业资产管理运营商”为愿景，积极稳妥地推动“12347”发展战略的落地，推进组织融合融效发展，进一步夯实公司大物业、大资管两大核心主业。报告期内公司从事的主要业务包括：物业管理业务、资产管理业务、其他业务。1、物业管理业务 物业管理业务为公司的核心业务，业务覆盖全国逾 100 个城市，服务对象涵盖住宅类物业和非住宅类物业。非住宅类物业项目包括办公、商业、园区、政府、学校、公共、城市空间及其他业态。公司物业管理业务的服务
22、内容分为基础物业管理和专业化服务。基础物业管理主要为传统物业管理所提供的保安、保洁、绿化保养、维修保养以及综合保障服务等。专业化服务主要为通过专业公司为客户提供的专业化配套与增值服务。具体包含：设施管理服务：为设施提供设备运维、能源评估、管理等服务；案场协销及房产经纪：为开发商提供案场协销、营销策划、销售代理等服务；为客户提供房屋租赁、买卖、定制化办公、产证办理等服务；社区及企业服务：“到家汇”社区商城为社区及企业客户提供社区商业及企业集采等服务；建筑科技服务：为智慧园区设计、研发、建设提供智能化解决方案等；停车场管理服务：提供车场设施设备改造维护、车场设计规划及车场产品研发等智慧停车管理服务
23、；安保服务：提供临时勤务、科技安防、消防运营等安保服务；餐饮服务：提供餐饮服务管理、中餐、中西式快餐制售等服务；干洗服务：衣物洗涤、皮具养护等服务。2、资产管理业务 公司资产管理业务主要为商业运营、持有物业出租及经营。商业运营业务主要为公司旗下招商九方利用专业的商业运营管理能力，为商业地产项目提供土地获取及开发建设阶段的商业定位、规划设计、工程改造等顾问咨询服务；在商业项目开业筹备及运营阶段提供招商、策划、推广、运营管理等服务。持有物业出租及经营业务主要为酒店、商业、办公等持有型物业的出租经营。3、其他业务 其他业务为剩余房地开发业务，因业务发展战略调整，公司已于 2016 年将其控制的部分房
24、地产开发业务相关的资产与负债出售，自该次重大资产出售后，公司不再从事新的房地产项目开发。二、主要资产重大变化情况二、主要资产重大变化情况 1、主要资产重大变化情况、主要资产重大变化情况 主要资产 重大变化说明 股权资产 无重大变化 固定资产 无重大变化 招商局积余产业运营服务股份有限公司 2020 年年度报告 9 无形资产 无重大变化 在建工程 无重大变化 2、主要境外资产情况、主要境外资产情况 资产的具体内容 形成原因 资产规模（元）所在地 运营模式 保障资产安全性的 控制措施 收益状况（元）境外资产占公司净资产的比重 是否存在重大减值风险 货币资金 营业收入 21,230,735.24 香
25、港 物业管理 根据香港的政治、经济、法律环境，建立具有针对性的内控制度和预警体系。66,800.03 0.26%否 其他情况 说明 主要系招商物业在香港提供物业管理服务产生的物业管理收入。三、核心竞争力分析三、核心竞争力分析 1 1、公司整体竞争力、公司整体竞争力 （1 1）央企背景、物业管理行业）央企背景、物业管理行业 A A 股龙头企业、机构类物业领先地位股龙头企业、机构类物业领先地位 公司作为央企背景的上市公司，在国内成为 A 股物业管理行业龙头企业，并在机构类物业领域占据领先地位。（2 2）拥有来自母公司业务支持）拥有来自母公司业务支持 招商蛇口为公司控股股东，招商局集团为公司实际控制
26、人。母公司土地储备及开发业务规模的不断增长，将为公司提供稳健的项目资源；同时，招商局集团在交通、港口、物流、金融服务等业务上拥有庞大的业务资源，通过深化与招商局集团相关业务的协同，将为公司业务开拓提供新的增量空间。（3 3）成熟的市场化发展能力成熟的市场化发展能力 多年的市场化发展，公司市场化物业管理业务处于行业领先水平；公司拥有专业的市场化拓展、运营、管理团队，并且已建立了较为成熟的市场化激励机制。（4 4）文化理念及品牌优势文化理念及品牌优势 公司以传承“招商血脉、蛇口基因”、“以人为本”的企业文化凝聚了一批忠诚的核心员工，以客为尊，秉持坦诚、诚信和共赢等经营理念为客户创造更多的价值。公司
27、在物业管理领域拥有良好的市场影响力，在机构类物业管理方面品牌优势明显；在商业管理领域成功培育了九方、九方荟等产品品牌。2 2、物业管理业务竞争力、物业管理业务竞争力 重组后，公司拥有中航物业、招商物业两个全资物业管理公司，物业管理业务稳健发展，管理规模持续扩大。截至 2020年末，公司管理项目合计为 1,438 个，管理面积约 1.91 亿平方米。（1 1）多业态综合服务能力多业态综合服务能力 公司物业管理业务在管项目类型丰富，服务对象涵盖住宅类物业和非住宅类物业。非住宅类项目包括办公、商业、园区、政府、学校、公共、城市空间及其他业态。业务覆盖面广，服务品质优秀。（2 2）标准化建设与实施能力
28、标准化建设与实施能力 对内深化企业标准建设，确立了基础保障标准和岗位标准相配套的企业标准体系及运行评价机制；使标准化成为服务品质的“净化器”、管理水平的“助推器”、有质发展的“加速器”，为客户提供卓越品质服务的同时，实现物业价值最大化。对外常年组织、参与多项国家标准、地区标准研究制定，将企业标准化经验转化为国家、地方和行业标准化成果，为行招商局积余产业运营服务股份有限公司 2020 年年度报告 10 业规范化发展提供助力。（3 3）智慧化智慧化与科技应用能力与科技应用能力 公司拥有智慧物业平台及招商通两大智慧系统，智能化应用已覆盖公司全部在管项目，实现管理赋能及业务赋能。以智慧物业平台为载体，
29、打造了修、巡、防、停、控、服务之窗等一系列智慧服务模块，突破物业服务管控瓶颈，打通物业管理价值链；以招商通智慧平台为基础，通过到家汇、慧到家、招商通的终端应用，构建了智慧社区生态圈运营体系。（4 4）一体化服务能力一体化服务能力 聚焦客户需求，根据项目的业态属性，制定各细分业态项目整体解决方案，整合自身完备的专业服务能力及外部供应商，满足市场和客户的多元需求。（5 5）专业人才队伍建设能专业人才队伍建设能力力 物业管理业务多年的发展，聚集了覆盖不动产全生命周期各环节的专业人才队伍，同时，随着近年来在跨界业务和创新业务的探索，逐渐形成复合型创新人才的培养机制。3 3、商业运营业务竞争力、商业运营
30、业务竞争力 公司在商业运营管理方面已初具规模，旗下招商九方已获得良好的市场品牌认可度。目前已经具备较强的市场化拓展能力，区域覆盖粤湘赣、苏浙沪、鄂贵川多个区域；具有一定的品牌影响力和精细化运营能力，昆山、赣州项目的收入在其所处同区域、同级别购物中心中，位于中上级别水平；拥有优质商户资源，已与 1400 多个优质品牌资源建立了深度合作。招商九方的管理能力和品牌影响力在逐步提升，目前已陆续与招商蛇口持有型商业项目签订委托管理协议，在管商业物业规模不断扩大。招商局积余产业运营服务股份有限公司 2020 年年度报告 11 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、概述一、概述 2020
31、年初，我国经济经受疫情严重冲击。随着疫情防控形势好转，消费回暖，工业服务业继续回升，投资不断改善，我国经济展现了强大的防险能力、抗压韧性和发展活力，率先冲出疫情阴霾实现复苏，我国成为全球唯一实现经济正增长的主要经济体。全年国内生产总值突破 100 万亿元，同比增长 2.3%，其中第三产业对 GDP 增长的贡献率为 47.3%，连续 6 年成为是拉动 GDP 的主力军。消费方面，限额以上企业商品零售总额达到 13.5 万亿元，受年初新冠疫情爆发及疫情防控常态化后散发等因素影响，消费略低于预期，但市场销售呈现持续回暖态势，未来一段时间消费需求仍有较大的回升空间。年初突发新冠肺炎疫情，物业行业一马当
32、先，奋力承担一线防控重任，赢得政府和广大业主信任，同时为行业发展打开城市治理新空间。国家政策层面，国家十四五规划纲要于 2021 年 3 月 12 日正式发布，其中六次提到物业，指出了物业管理行业未来的发展方向。行业发展层面，行业企业上市呈现加速局面，2020 年全年共有 18 家物管企业登陆资本市场。伴随企业上市潮，据不完全统计，年内有效并购案例超 70 宗，交易金额共计约 107 亿元。除交易数量多，交易金额大等特征外，2020 年物业行业并购呈现多元化特征，从过去以基础服务为主的同业并购转向基础服务、增值/专业服务并重，在扩张规模的同时，补全服务链条，完善组织能力。企业经营层面，头部企业
33、纷纷布局、发力城市综合服务领域，行业发展边界得以进一步拓展，成为发展新蓝海。总体而言，物管行业竞争将进一步升级，机遇与挑战共存。（一）公司总体经营情况（一）公司总体经营情况 2020 年是公司完成重大资产重组后的第一个完整年度。面对新冠疫情带来的冲击，公司迎难而上，在疫情中开展整合，在整合中推进发展，紧抓行业发展机遇，及时调整经营策略，取得良好的经营业绩，为公司战略转型奠定良好基础。报告期内，公司实现营业收入 863,515 万元，较上年同期增长 42.07%，主要来自物业管理业务的收入增加；利润总额62,593 万元，较上年同期增长 53.30%；归属于上市公司股东的净利润 43,514 万
34、元，较上年同期增长 52.03%；总资产 1,627,950万元，较上年同期下降 1.35%；归属于上市公司股东的净资产 830,708 万元，较上年同期增长 4.05%；资产负债率 49.09%，较上年同期减少 2.42%。（备注：本报告涉及公司 2019 年度合并利润表和合并现金流量表数据仅包含招商物业 2019 年 12月当月的数据，2019 年度运营分析包括招商物业 2019 年相关数据。）战略调整初见成效，整合融合按计划有序推进战略调整初见成效，整合融合按计划有序推进 2020 年初，公司明确了“12347”发展战略，即以建设“国内领先的物业资产管理运营商”为目标，发展物业管理及资产
35、管理两项核心业务；在战略协同方面，成为招商局集团资产保值增值平台，成为招商蛇口持有资产运营的承载平台，成为招商蛇口产业数字化的标兵；坚持专业化，集约化，生态化，市场化的“四化”发展原则，通过巩固一片沃土、业务价值延伸、平台内涵多元化、科技赋能与数字化转型、内外发展并举、两个平台有机互动、管理创新七大战略举措，推动战略实施落地。为匹配公司发展新要求，公司以战略为牵引，以业务融合为中心，推进组织融合。公司以建设扁平高效的经营型管理总部为目标，完成了总部架构、权责、流程等调整，初步实现统一运营、统一标准、统一采购的业务管理一体化。在此基础上，以客户为核心，以建设灵活高效、有战斗力的前台市场经营主体为
36、目标，以品质提升、优势互补、资源整合、团队融合等为原则，有序推进业务单位整合，保障公司规模发展和组织能力提升。抗疫防疫体现央企担当，与客户同心协力彰显初心抗疫防疫体现央企担当，与客户同心协力彰显初心 2020 年初，面对新冠肺炎疫情的严峻挑战，公司切实承担起抗疫责任，做好员工、客户、物资、运营保障，在物业管理一线构筑疫情防控的坚实防线，确保做到守土有责、守土负责、守土尽责，积极驰援武汉方舱医院建设、直面迎击蛇口邮轮母港防疫突击战等，凝聚战胜疫情的精神力量，赢得了政府、社会和广大业主的尊重和认可。报告期内，公司积极响应各级政府号召，为符合政策的客户减免持有物业租金、管理费，充分体现央企担当。严控
37、成本应对疫情影响，狠抓痛点和短板提质增效严控成本应对疫情影响，狠抓痛点和短板提质增效 报告期内，为有效应对疫情带来的收入减少、成本增加等压力，公司在加强员工和客户疫情防控的同时，从开源、节流、招商局积余产业运营服务股份有限公司 2020 年年度报告 12 发展三个方面着手，促进公司经营改善。公司一方面削减管理费用预算，加强费用管理，严控各项开支；另一方面积极与各级政府、合作伙伴沟通和协商，争取政策扶持和供应商配合。开展质效提升专项工程，设立质效提升横向组织，将质效提升的理念、流程和工具，与实际工作有机结合，以业务链和经营活动价值链为主线，围绕经营管理的痛点、难点、短板，共梳理举措 33 条，并
38、以项目管理的方式严格推进。建设并持续提升发展能力，加大数字化和人才发展投入建设并持续提升发展能力，加大数字化和人才发展投入 持续完善公司投资管理能力，从规模扩张、生态投资和能力提升等方面，探索通过收并购加速公司战略达成。与优势资源方合作投资是公司整合资源、加快拓展的重要方式，报告期内，已与相关合作方完成设立 5 家合资公司。以“融合融效，构建底座”、“顶层设计，探明方向”、“持续优化，全面赋能”、“专项行动，打造标杆”4 大目标为指引，有序推动数字化建设各项工作。在优化升级数据中心、数据湖、信息安全等基础设施的基础上，整合和优化了主平台、业务系统、细分业态解决方案等应用系统。围绕核心人才队伍建
39、设、组织能力打造以及内训师队伍建设，组织实施系列专项培训，组织完成广东省物业项目经理职业技能培训、2020 年新入职项目经理培训等 12 期内训师专题培训。（二）物业管理业务经营情况（二）物业管理业务经营情况 物业管理业务收入稳步增长物业管理业务收入稳步增长 2020 年，公司物业管理业务发展稳健，依然是公司的最大收入来源。全年实现营业收入 803,511 万元，较上年同期增加288,558 万元，增长 56.04%，占公司营业收入的 93.06%，主要系招商物业 2019 年 12 月起纳入公司并表范围、原有物业管理项目自然增长以及本年度新拓展物业管理项目增加。公司聚焦重点城市，深耕精拓，实
40、现纵深发展。2020 年物业管理收入中，排名前五的区域分别为：深圳、江苏、四川、山东和北京，营业收入合计约为 462,554 万元。公司致力于提供优质的基础物业服务，并通过标准化建设、平台化运营提升服务品质，巩固一片沃土，持续带来稳定收入。全年基础物业管理实现营业收入 646,347 万元，较上年同期增加 186,384 万元，增长 40.52%，占公司物业管理业务收入的 80.44%。基础物业管理各业态的营业收入如下：公司依靠多年积累的专业能力和强大的客户粘性，进一步推动专业公司业务发展。全年专业化服务实现营业收入 157,164万元，较上年同期增加 102,174 万元，增长 185.80
41、%，占公司物业管理业务收入的 19.56%。专业化服务中收入排名前三的业务分别为：案场协销及房产经纪收入为 71,022 万元，占专业化服务收入的 45.19%；设施管理服务收入为 32,940 万元，占专业化服务收入的 20.96%；建筑科技服务收入为 28,320 万元，占专业化服务收入的 18.02%。拓展业务高质量发展，管理规模持续扩大拓展业务高质量发展，管理规模持续扩大 2020 年，公司积极推进“大物业”战略布局，服务业态多元，覆盖住宅物业，以及办公、商业、园区、政府、学校、公共、城市空间等非住宅物业。报告期内，公司物业管理业务市场拓展频频发力，净增加管理面积 3,824.17 万
42、，新签年度合同额达到 24.55 亿元。截至 2020 年末，公司在管物业项目达到 1,438 个，覆盖全国逾 100 个城市，管理面积达到 1.91 亿，同比增长 25%。公司物业管理收入排名前五的区域（深圳、江苏、四川、山东和北京）管理面积合计约为 7,976.02 万。业态类型 2020 年营业收入（万元）占基础物业营业收入比重 1、住宅物业 206,490.66 31.95%2、非住宅物业 439,856.20 68.05%-办公 169,518.84 26.23%-政府 77,068.36 11.92%-公共 64,171.72 9.93%-学校 54,210.84 8.39%-园区
43、 43,693.64 6.76%-商业 19,920.91 3.08%-城市空间及其他 11,271.89 1.74%合计 646,346.86 100%备注：公共物业包括医院、场馆、交通、颐养、公园等。招商局积余产业运营服务股份有限公司 2020 年年度报告 13 在管项目（个）管理面积（万）新签年度合同额（亿元）2020 年 2019 年 2020 年 2019 年 2020 年 2019 年 1、住宅 522 424 9,613.65 7,652.77 6.09 4.13 2、非住宅 916 774 9,476.22 7,612.93 18.46 17.95 合计 1,438 1,198
44、 19,089.87 15,265.70 24.55 22.08 其中：来自控股股东 504 394 7,303.62 6,243.72 6.02 6.71-住宅 357 289 5,952.51 5,175.33 3.81 3.37-非住宅 147 105 1,351.11 1,068.39 2.21 3.34 备注：新签年度合同额指根据项目合同约定在一个完整年度的物业服务费收入。报告期内，非住宅业务中各业态管理面积如下：面对疫情带来的外部市场重大变化，公司及时调整年度市场拓展策略，持续强化市场赋能支持，并进行有效部署，保障公司外拓业务高质量快速发展。全年通过招投标拓展了国管局 82 号办公
45、区、招商证券大厦、湖南省移动、广州大学、山东第一医科大学、广州博物馆、成都双流人民医院、中山大学第八附属医院、湖南某部队营区等涵盖各业态的大批优质项目，并接连进驻阿里巴巴滨江园区、华为物流园、华为北京基地、字节跳动北京培训中心等高端项目，实现目标市场中市场份额、项目质量不断提升。2020 年，公司新兴城市服务领域取得了重大突破，接连拓展了三亚崖州湾科技城、海南博鳌乐城、坪山区碧岭及马栾街道、塘朗山郊野公园、马峦山郊野公园等一批城市服务类项目，并进一步扩大及深化即墨新区城市管理项目等原有城市服务项目相关业务。打造个性化产品优化解决方案，创新服务能力提升客户体验打造个性化产品优化解决方案，创新服务
46、能力提升客户体验 公司以城市服务、高校、医院、场馆等业态为切入点，成立专项研究团队，围绕客户需求和痛点，从一体化的服务响应能力着手开展研究工作，打造各业态个性化产品，优化细分业态系统解决方案，如医疗辅助系统、高校宿舍管理、场馆管理、场馆讲解服务等。公司还积极组织开展客户感知提升活动、设施设备运维安全活动、技能大比武活动等专项活动，提升各级员工的技术能力和企业主人翁精神。完善创新工作方案和激励机制，组织开展基层一线服务微创新评比活动，并积极参加外部创新评选，“智慧物业平台项目”、“招宝仓项目”获首届深圳市质量技术与创新成果发表赛二、三等奖，项目提升高端写字楼客户服务体验及感知（深圳标准认证）获得
47、第十九届“深圳企业创新记录”。公司对服务品质的高追求带来第三方客户满意度的持续攀升，保持行业领先水平。服务品质提升在改善客户服务体验的同时也有助于品牌效应的扩大，为业务的持续增长注入强劲动力，2020 年公司住宅业态项目续签率为 99%，非住宅业态项目续签率为 96%。数字化助力深耕沃土，智慧化优化细分业态解决方案数字化助力深耕沃土，智慧化优化细分业态解决方案“强应用”与“树标杆”相结合，加快智慧物业系统在内部项目的推广和深化应用。报告期内，招商通+平台系统覆盖 1,365 个项目，平台用户突破 40 万，线上总工单超 1,200 万，工单完成率 98.7%，基础业务全面线上化、标准化、透明化
48、，为快速规模发展的品质管控提供支持，助力“深耕沃土”。推广了市场拓展系统、智能考勤系统、收费系统等基础业务系统，非住宅业态 2020 年管理面积（万）占非住宅业务管理面积比重 办公 2,044.69 21.58%公共 1,859.48 19.62%园区 1,745.29 18.42%学校 1,461.71 15.42%城市空间及其他 962.85 10.16%政府 886.01 9.35%商业 516.19 5.45%合计 9,476.22 100%备注：公共物业包括医院、场馆、交通、颐养、公园等。招商局积余产业运营服务股份有限公司 2020 年年度报告 14 完成了智慧社区、智慧商业、智慧园
49、区等标杆项目打造，赋能业务的开展。在细分业态解决方案建设方面，结合项目运营实际需求、业态全面深度对标、业务战略发展要求，完成了高校、医院业态的智慧后勤数字化平台解决方案，并打造了以崖州湾科技城为实例的物管城市服务解决方案，完成了崖州湾 1KM 样板路段打造，建成园区运营指挥中心，接入智慧路灯、智慧灯杆、智慧灌溉、智慧井盖、智慧垃圾桶等功能。（三）资产管理业务经营情况（三）资产管理业务经营情况 2020 年，公司资产管理业务实现营业收入 43,385 万元，占公司营业收入的 5.02%，较上年同期减少 18,288 万元，下降29.65%，主要系受疫情影响，购物中心经营、酒店出租及其他持有型物业
50、收入减少，以及租金减免导致的收入减少。其中，商业运营实现营业收入 2,222 万元，较上年同期减少 4,172 万元，下降 65.25%，占资产管理业务收入的 5.12%；持有物业出租及经营实现营业收入 41,163 万元，较上年同期减少 14,115 万元，下降 25.53%，占资产管理业务收入的 94.88%。商业运营方面，截至 2020 年 12 月，公司在管商业项目 26 个（含筹备项目），管理面积 136 万，其中管理公司自持项目 4 个，受托管理控股股东招商蛇口自持项目 18 个，第三方品牌输出项目 4 个。面对突发的新冠疫情，招商九方积极发挥了国有企业榜样和示范引领作用，彰显国企
