1、南都物业服务集团股份有限公司 2022 年年度报告 1/198 公司代码：603506 公司简称：南都物业 南都物业服务集团股份有限公司南都物业服务集团股份有限公司 20222022 年年度报告年年度报告 南都物业服务集团股份有限公司 2022 年年度报告 2/198 重要提示重要提示 一、一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性性、准确、准确性性、完整完整性性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任
2、。二、二、公司公司全体董事出席全体董事出席董事会会议。董事会会议。三、三、天健会计师事务所（特殊普通合伙）天健会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。四、四、公司负责人公司负责人韩芳韩芳、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人向昱力向昱力及会计机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）华美娜华美娜声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。五、五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
3、2022年度利润分配预案：拟以实施权益分派股权登记日登记的总股本为基数，向全体股东每10股派发现金红利3.097元（含税）。截至2022年12月31日公司总股本为187,777,779股，以此计算合计派发现金红利总额为58,154,778.16元，当年现金分红数额占2022年度合并报表中归属于母公司所有者净利润的40.01%，剩余未分配利润结转下一年度。本次利润分配不进行资本公积金转增股本，不进行其他形式利润分配。上述利润分配方案经2023年4月24日召开的第三届董事会第九次会议审议通过，尚待公司2022年年度股东大会审议。六、六、前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本年度
4、报告内容中涉及的经营计划、发展战略等前瞻性陈述因存在不确定性，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。七、七、是否存在被控股股东及其是否存在被控股股东及其他他关联方非经营性占用资金情况关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、九、是否存在半数是否存在半数以上以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、十、重大风险提示重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请投资者查阅本报告“第三节 管理层讨论
5、与分析”中“六、（四）可能面对的风险”部分的内容。十一、十一、其他其他 适用 不适用 南都物业服务集团股份有限公司 2022 年年度报告 3/198 目录目录 第一节第一节 释义释义.3 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.4 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析.8 第四节第四节 公司治理公司治理.27 第五节第五节 环境与社会责任环境与社会责任.44 第六节第六节 重要事项重要事项.46 第七节第七节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况.67 第八节第八节 优先股相关情况优先股相关情况.72 第九节第九节 债券相关情况债券相关情况.72 第十节第十节 财
6、务报告财务报告.72 备查文件目录 载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖章的财务报表；载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件；报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本及公告原稿。南都物业服务集团股份有限公司 2022 年年度报告 4/198 第一节第一节 释义释义 一、一、释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：常用词语释义 公司、本公司、南都物业 指 南都物业服务集团股份有限公司 元、万元 指 人民币元、人民币万元，中国法定流通货币单位 报告期 指 2022 年 1 月 1 日至 2022 年
7、 12 月 31 日 物业管理/物业服务 指 通过选聘物业服务企业，由物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，并维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动 南都产发集团 指 浙江南都产业发展集团有限公司 悦都科技 指 浙江悦都网络科技有限公司 悦郡商业 指 浙江悦郡商业管理有限公司 乐勤楼宇 指 杭州乐勤楼宇工程有限公司 乐勤装饰 指 杭州乐勤装饰工程有限公司 乐勤清洁 指 浙江乐勤清洁服务有限公司 铁建城发 指 中铁建城市开发有限公司 春泽华翰 指 山东春泽华翰控股集团有限公司 乌镇南都 指 桐乡市乌镇南都智慧城市服务有限公司 普惠物业 指
8、浙江中大普惠物业有限公司 中大物业 指 杭州中大物业服务有限公司 包干制 指 业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或承担的物业服务计费方式 酬金制 指 在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金，支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式 资产管理服务 指 为客户提供公寓租赁、酒店运营、招商运营等资产管理类业务 物业增值服务 指 物业服务企业为其管理项目内业主、住户等提供的个性化专项服务，如社区空间运营服务、美居服务、到家服务、社区零售服务、中介服务等 非业主增值服务 指 物业服务企业
9、为开发商、承建商、其他物业服务企业等提供的案场服务、顾问咨询服务等业务 业态 指 物业服务企业为满足不同类型的物业提供相应的物业服务而形成的不同经营形态 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、公司信息公司信息 公司的中文名称 南都物业服务集团股份有限公司 公司的中文简称 南都物业 公司的外文名称 Nacity Property Service Group Co.,Ltd.公司的外文名称缩写 Nacity Servic 公司的法定代表人 韩芳 南都物业服务集团股份有限公司 2022 年年度报告 5/198 二、二、联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事
10、务代表 姓名 赵磊 倪瑶 陈苗苗 联系地址 杭州市西湖区紫荆花路 2 号联合大厦 A 幢 1 单元 10 楼 杭州市西湖区紫荆花路2号联合大厦A幢1单元10楼 杭州市西湖区紫荆花路2号联合大厦A幢1单元10楼 电话 0571-87003086 0571-87003086 0571-87003086 传真 0571-88255592 0571-88255592 0571-88255592 电子信箱 三、三、基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 杭州市西湖区紫荆花路2号联合大厦A幢1单元10楼 公司注册地址的历史变更情况 无 公司办公地址 杭州市西湖区紫荆花路2号联合大厦A幢1单元10楼 公司办
11、公地址的邮政编码 310023 公司网址 http:/ IR 四、四、信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司披露年度报告的媒体名称及网址 上海证券报 公司披露年度报告的证券交易所网址 http:/ 公司年度报告备置地点 杭州市西湖区紫荆花路 2 号联合大厦 A 幢 1 单元 10 楼战投证券中心 五、五、公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 南都物业 603506 无 六、六、其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内）名称 天健会计师事务所（特殊普通合伙）办公地址 杭州市上城区钱江路 136
12、6 号华润大厦 B 座 签字会计师姓名 宋鑫、李迎亚 七、七、近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标(一一)主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2022年 2021年 本期比上年同期增减(%)2020年 营业收入 1,846,729,692.99 1,592,917,103.97 15.93 1,413,474,554.67 净利润 154,989,931.85 169,534,494.66 -8.58 145,311,294.73 南都物业服务集团股份有限公司 2022 年年度报告 6/198 归属于上市公司股东的净利润 145,353,493.
13、70 162,770,875.12-10.70 137,872,207.71 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 110,583,761.84 119,010,084.39-7.08 106,701,435.55 经营活动产生的现金流量净额 156,088,703.98 191,028,341.42-18.29 124,670,675.16 2022年末 2021年末 本期末比上年同期末增减（%）2020年末 归属于上市公司股东的净资产 1,027,312,298.26 947,068,871.65 8.47 825,681,845.58 总资产 2,293,855,984.12 2
14、,115,456,424.02 8.43 1,755,913,554.00 (二二)主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2022年 2021年 本期比上年同期增减(%)2020年 基本每股收益（元股）0.77 0.87-11.49 0.73 稀释每股收益（元股）0.77 0.87-11.49 0.73 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股）0.59 0.63-6.35 0.57 加权平均净资产收益率（%）14.81 18.44 减少3.63个百分点 17.89 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）11.26 13.48 减少2.22个百分点 13.84 报告期末公司前三年主要会
15、计数据和财务指标的说明 适用 不适用 报告期内，公司努力开拓市场，物业管理服务项目持续增加，并购了普惠物业、中大物业，使公司营业收入同比增长 15.93%；对第一大客户的应收账款，基于谨慎性原则，单项计提了坏账准备，导致信用减值损失增加，使归属于上市公司股东的净利润下降 10.70%。八、八、境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异(一一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用 (二二)同时按照境外会计准则与按中国会
16、计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上市公司股东的属于上市公司股东的净资产差异情况净资产差异情况 适用 不适用 (三三)境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明：适用 不适用 九、九、2022 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度（1-3 月份）第二季度（4-6 月份）第三季度（7-9 月份）第四季度（10-12 月份）营业收入 414,670,311.37 482,146,853.71 480,755,782.72 469,156,745.19 南都物业服务集团股份有限公司 2022
17、 年年度报告 7/198 归属于上市公司股东的净利润 37,625,918.04 52,759,892.53 52,268,945.80 2,698,737.33 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 33,907,253.19 45,142,871.64 45,522,279.88-13,988,642.87 经营活动产生的现金流量净额-43,122,076.16 116,388,485.36-36,575,362.88 119,397,657.66 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 十、十、非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币
18、种:人民币 非经常性损益项目 2022 年金额 附注（如适用）2021 年金额 2020 年金额 非流动资产处置损益 2,460,951.78 -17,636.37-182,908.26 越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免 9,980,657.54 6,471,155.25 5,827,277.20 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 3,432,793.67 13,962,058.36 13,037,463.00 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 28,091,892.75 企业取得
19、子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 21,772,282.22 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 债务重组损益 企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、
20、衍生金融资产、交易性金融28,296,691.62 12,473,651.64 1,451,612.88 南都物业服务集团股份有限公司 2022 年年度报告 8/198 负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益 单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回 1,375,000.00 对外委托贷款取得的损益 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 301,013.04 -1,674,990.36-598,903.32 其他符
21、合非经常性损益定义的损益项目 68,742.87 减：所得税影响额 10,301,617.02 14,821,860.89 8,963,272.21 少数股东权益影响额（税后）844,501.64 723,479.65 1,172,779.35 合计 34,769,731.86 43,760,790.73 31,170,772.16 对公司根据公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益定义界定的非经常性损益项目，以及把公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。适用 不适用 十一、十一、采用公允价值计量的
22、项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额 交易性金融资产 356,885,870.17 577,516,670.62 220,630,800.45 2,516,670.62 其他非流动金融资产 47,177,418.60 56,339,012.09 9,161,593.49 9,161,593.49 合计 404,063,288.77 633,855,682.71 229,792,393.94 11,678,264.11 十二、十二、其他其他 适用 不适用 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、
23、一、经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析 公司秉承“让生活更美好”的企业使命，“行稳致远”的战略方针，围绕“一体两翼”发展战略，覆盖“住宅、商写、城市服务”三大领域全业态发展，有序推进“1+N”区域布局。报告期内，公司实现营业收入 184,672.97 万元，较上年同期增长 15.93%，主要系公司自身外拓水平加强及并购中大普惠、中大物业，物业管理服务项目增加；实现扣非归母净利润 11,058.38 万元，较去年同期下降 7.08%，主要受外部环境影响，同时基于谨慎性原则考虑，应收账款按单项计提坏账准备，后续公司将加大应收账款催收力度；报告期末，公司毛利率为 19.54%，净利率为8.39%，
24、公司整体经营面保持稳健向好的态势。南都物业服务集团股份有限公司 2022 年年度报告 9/198 （一）夯实发展基础，“一体”业务稳定增长（一）夯实发展基础，“一体”业务稳定增长 1、长三角区域持续深耕 报告期内，公司以提升已进驻城市项目密度，持续巩固长三角区域优势为重点进行市场拓展。全年新增签约项目 107 个，新增签约面积 1330.63 万平方米，较上年度增长 35.63%。截至报告期末，公司总签约项目 711 个，总签约面积 8490.91 万平方米，其中长三角区域（江浙沪皖四省）签约面积占比 87%，较 2021 年上升约 5 个百分点，长三角区域营收占比 91.70%，较上年同期增
25、长 1.87%。2、非住业态布局深化 公司近年来不断丰盛服务业态，已覆盖住宅、商业、办公、园区、学校、医院、交通枢纽、文旅、公建、市政环卫等各个业态，并积极提升非住宅领域各细分业态核心竞争力，已初步形成“住宅、商写、城市服务”三大领域全业态布局。以签约面积为统计口径，截至报告期末，公司总签约面积中，住宅项目占比 68%，商写项目占比 23%，城市服务项目占比 9%；全年新增签约面积中，住宅项目占比 48%，商写项目占比 25%，城市服务项目占比 27%，非住宅项目新拓面积占比过半。报告期内，公司将交通枢纽类物业作为业务增长新的发力点，新增多个标志性项目，包括上半年新增的绍兴城际铁路项目、杭州萧
26、山国际机场项目，下半年新增的杭州火车西站项目，成都地铁三号线项目、宁波栎社国际机场项目，其中覆盖杭州三大门户交通枢纽中两座，实现了从地铁到大型高铁站、城市间铁路、国际机场的布局。除此之外，2022 年公司各业态均新签多个项目，包括：住宅领域的滨湖苑、新明丽江苑、湖著观邸等项目；商写领域的西投银泰、丰盛未来汇、丽水银泰等商业类项目，养生堂双浦工业园、普洛斯昆山千灯北园区、普洛斯昆山花桥桦青园区、普洛斯昆山华成园区、菜鸟网络太仓园区等园区类项目，乌镇超算中心、中国移动通信集团云南有限公司玉溪分公司等办公类项目；城市服务领域的扬州工业职业技术学院、杭州市三墩小学、杭州市双桥小学等学校类项目，杭州净慈
27、寺等文旅类项目，西安高新区、赵市村环卫保洁及垃圾分类、杞县、梅李镇等环卫类项目等。2、合资合作稳步推进 报告期内，公司全业态综合服务能力获得市场认可，在综合城市服务领域实现新突破，在原有环卫、河道治理等业务的基础上，成功中标浙江乌镇战略合作项目，中标服务总面积 125 万方，中标年合同额 6000 余万元，服务内容包括物业基础服务、社会停车场管理等物业增值服务，商业综合体、产业园区招商运营等资产管理服务。公司已于 4 月完成与乌镇实业（桐乡）有限公司的战略合作协议签署，并于 5 月完成双方合资公司桐乡市乌镇南都智慧城市服务有限公司（简称“乌镇南都”）的设立。截至报告期末，乌镇南都已顺利接管包括
28、互联网之光博览中心、融媒体、智慧社区、东苑农贸市场、双桥北苑等各类业态近 20 个项目，接管面积近百万方。3、战略合作有效落地 报告期内，公司与中铁建城市开发有限公司（以下简称“铁建城发”）签署战略合作协议。聚焦城市更新领域，发挥协同优势，拟以城市运营业务为合作基础，开展未来社区、文旅新城、科技产业园区、总部基地等项目的合作，打造具有核心竞争力的产业生态圈，截至披露日，铁建城发战略合作已落地金华石泄未来社区、宁波/上饶/温州案场等项目。7 月，公司与山东春泽华翰控股集团（以下简称“春泽华翰”）新签战略合作协议，拟为春泽华翰开发建设的产业地产、文旅地产等综合项目提供专业化的物业管理服务，助力公司
29、深耕江西、北京、山东等地区。4、投后融合有序推动 2021 年公司与世界五百强、浙江省属特大型国企物产中大集团签订战略合作协议，并于2021 年末通过浙江产权交易所竞得浙江中大普惠物业有限公司（以下简称“普惠物业”）80%股权及杭州中大物业服务有限公司（以下简称“中大物业”）100%股权。普惠物业及中大物业已于2022 年 1 月完成签约及工商变更手续，并于 2 月并入公司财报。报告期内公司积极推进各项投后整合和提升工作，导入南都的运营体系、增值服务体系等，提升普惠物业与中大物业的管理水平及经营效益。同时保留其原有的业态特色和国企旗下品牌特色，积极开拓外部市场，年内新签约多个项目，新拓面积超百
30、万方。报告期内，普惠物业实现营业收入 13,441.16 万元，净利润1,090.49 万元；中大物业实现营业收入 1,067.24 万元，净利润 164.41 万元。（二）（二）拓展多元业务拓展多元业务，“两翼”业务转型发展，“两翼”业务转型发展 1、物业增值服务 南都物业服务集团股份有限公司 2022 年年度报告 10/198 公司按照“5+N”增值业务规划，以智慧生活服务平台“悦嘉家”开展社区零售，并链接线下到家服务、美居服务、中介租售、社区空间运营等增值服务板块。报告期内，该板块实现营业收入 17,552.01 万元，毛利率 44.61%。社区零售板块，2022 年进一步加强社区新零售
31、生态链布局，通过对驿站、前置仓、售货柜、市集的落地试点摸索，新零售业务逐步实现仓、柜、集、站、店的业务规划，实现端午节销售额同比提升 60%，中秋销售额同比提升 50%；到家服务板块上半年重点推广家电清洗、洗衣等业务，下半年针对 B 端业主及客户推出泛行政服务，实现业务稳健经营；美居服务板块受房地产市场环境影响，从面向 B 端开发商客户向 C 端社区客户转型；中介租售以“直营+联营”模式同时开展，覆盖公司旗下住宅、商办业态项目；社区空间运营板块多维度发力，提高资源点位覆盖率、多渠道引入柜体及广告类等业务合作伙伴，新推出快递驿站、公区停车改造等业务。2、资产管理服务 报告期内，公司持续推进了一系
32、列措施对该板块经营情况进行重点改善。报告期内，该板块实现营业收入 4,212.47 万元，毛利率 5.92%，较上年同期增加 40.68 个百分点，住宿运营领域，公司退出亏损的长租公寓项目，并转变运营策略，优先以委托运营模式承接新项目，对于投资回收期较长的承租模式项目进行谨慎评估；西溪群岛酒店全年作为新冠疫情隔离点，维持稳定收益。除此之外，公司对酒店和公寓项目实行并轨管理，进一步推动两大板块持续降本增效。产商运营领域，作为公司资产管理服务重点发展方向，报告期内新接乌镇资产运营业务，进一步加强现有招商运营团队配置。未来公司将通过现有运营项目夯实基础，联动物业基础服务板块，不断优化“物业服务+资产
33、运营”模式，发挥产业协同效应，作为公司发力商写和综合城市服务领域的重要支撑。（三）构筑品质基础，服务竞争力持续提升（三）构筑品质基础，服务竞争力持续提升 公司始终秉承“智慧管理、人文服务”的理念，将高品质服务和客户满意作为发展根基，并将人才梯队建设作为长期重点工作，为提升服务竞争力奠定基础。1、服务体系建设 报告期内，公司持续探索服务品质提升空间，优化全生命周期的运营体系，加强节点把控、调节奖惩机制、强化培训赋能，提升业务的标准化、服务的差异化、运营的数字化和能力的专业化；建立快速响应处理客户诉求机制，启动“客户聆听计划”，邀请城市公司总经理、片区负责人等管理人员走进 400 客服热线主动回访
34、客户，并多次组织项目经理接待日及业主恳谈会，开展 10 大主题人文服务行动，搭建与客户间零距离沟通平台，促进物业与邻里间友好关系，公司客户满意度较上年有效提升。2、智慧平台建设 公司一直以降本提效为目标稳步推进智能化转型，旗下全资子公司悦都科技负责公司智慧平台建设，目前已获得“国家高新技术企业”认定。报告期内公司全新改版悦嘉家平台，发布悦嘉家 7.0 版本，重构原基础数据，同步新视窗客户数据，全新打造跳转微信小程序支付功能，优化账单展示方式；进一步推动车场管控平台建设，从项目实际需求出发，上线车位预约、共享功能，优化收费端操作界面，提升优惠券使用功能；有效利用云+私有化平台部署，建立数据灾备机
35、制，完善数据备份功能。为提高集团垂直管理效能，公司上线领导视窗平台，实现五大看板数据实时化、在线化管控；在内部信息建设方面，逐步消除各系统间的信息孤岛，实现系统间信息共享，提高信息使用的及时性、准确性和有效性，为集团的互联互通以及大运营体系的运转添加了数字化活力。3、人才梯队建设 报告期内公司积极承担基层社会治理的责任，助力落实“六稳”工作、“六保”任务，持续推动人才建设工作，持续引进行业高级管理人才，进一步细化人才画像，优化业务组织架构，完善高质量人才供应链。公司打造“梦之生”高校计划，成立“东西部城市服务就业合作联盟”，不断深化校企合作模式，完善人才梯队建设体系；通过“季度管家行动学习工作
36、坊”、“年度家圆桌俱乐部”，通过理论知识及案例研思破解等方式赋能，聚焦管家业务规范，提升悦管家、管理线管家岗位的综合能力；通过虎跃军计划、龙跃军计划、御林军计划等人才培养计划完善项目经理后备梯队，持续向项目输送高匹配管理人才。二、二、报告期内公司所处行业情况报告期内公司所处行业情况 2022 年，物业行业依旧坚守疫情防控第一线履行社会责任，彰显高效、专业服务水平。在南都物业服务集团股份有限公司 2022 年年度报告 11/198 房地产市场维稳、行业鼓励性政策频出背景下，物业行业持续追求扩大服务规模，同时努力探索拓宽服务空间、延伸服务范围，实现稳定增长。1、良好的政策环境利好行业发展 物业行业
37、作为重要的民生服务行业，凭借疫情防控期间的良好表现，社会价值正在被重塑。在中央发布的“十四五”规划纲要和 2035 年远景目标纲要中，多次提及物业管理行业，并将包含物业在内的服务业作为加快生活性服务业品质化发展重要方向，进一步推动物业融入社区治理。此外，多项利好物业行业拓宽边界鼓励性政策发布。2022 年 1 月，国务院办公厅印发“十四五”城乡社区服务体系建设规划，全面推进城市一刻钟便民生活圈建设，引导市场、社会力量发展社区托育、养老等服务业态，鼓励发展社区物业、维修、家政、餐饮、零售、美容美发等生活性服务业；鼓励有条件的地方引进专业化物业服务，建立健全业主和物业服务企业双向选择机制。2022
38、 年 2 月，国务院印发“十四五”国家老龄化事业发展和养老服务体系规划的通知，支持物业企业发挥贴近住户的优势，与社区养老服务机构合作提供居家养老服务。在政策的推动下，物业行业逐步奠定社区治理中的核心地位，行业向管理更规范、业务更多元方向探索。2、行业规模持续扩张 2022 年中央经济工作会议明确要确保房地产市场平稳发展，但短期内房地产市场调整压力仍然存在。根据国家统计局数据显示，2022 年，全国房地产开发投资 132,895 亿元，较上年同期下降 10.0%。商品房销售面积 13.60 亿平方米，较上年同期下降 24.3%。商品房销售额133,308 亿元，较上年同期下降 26.7%。根据克
39、而瑞物管研究数据显示，2022 年物业行业总规模为 353 亿平方米，较上年同期增长 3.22%；2022 年物业行业物管营收为 12437.2 亿元，较上年同期增长 4.5%。虽部分受房地产行业震荡影响，物业行业整体市场规模仍然保持稳健增长态势。3、深化智慧社区建设提升服务水平 2022 年 5 月，民政部、中央政法委等九部门发布关于深入推进智慧社区建设的意见，提出了集约建设智慧社区平台、拓展智慧社区治理场景、构筑社区数字生活新图景、推进大数据在社区应用、加强智慧社区基础设施建设改造等推进智慧社区建设六个方面的重点任务。而在2022 年 10 月党的二十大中也高频出现数字化、智能化等词。数字
40、化时代背景下，作为基层社区的服务者，物业行业在推动智慧社区建设起着关键作用，如何加快智能化升级更好服务客户及提升管理效率更是行业在研究的课题。多家物业服务企业针对企业自身特点及需求利用互联网、物联网、大数据等技术打造智慧平台管理系统，以智慧化服务布局精细化管理，为客户提供更全面、多元化需求。三、三、报告期内公司从事的业务情况报告期内公司从事的业务情况 公司成立于 1994 年，是一家独立第三方物业服务企业，现为中国物业管理协会名誉副会长单位、浙江省物业管理协会会长单位。公司一直以来以“创百年卓越服务企业”为愿景，秉承以“客户第一”为核心的“七色花”价值观和“智慧管理、人文服务”服务理念，以物业
41、管理服务为基础，基于未来空间功能复合的发展趋势，建立覆盖全生命周期的服务质量管理体系，主张以科技手段和工具应用创新，实现服务管理的数字化、智慧化；坚持以人为本，为客户提供全业态、全场景、全生命周期服务，致力于向国内领先的城市运营综合服务商转型升级。物业基础服务物业基础服务：公司以“合理设计、高效提供、科学管理、质价相符”的服务质量方针为客户提供物业服务，兼顾各业态、各区域、不同物业费单价项目的共性及个性需求，设计服务内容及服务标准，包括综合管理、秩序维护、工程维护、环境保洁、绿化养护、装修管理、社区文化等，公司融合多年服务经验，持续提升管理层次，丰富管理业态，目前已覆盖包括住宅类、商写类、城市
42、服务类等全业态服务场景，住宅包括多层住宅、高层住宅、排屋和别墅；商写包括办公写字楼、商业综合体、产业园区、工业园区、市场等；城市服务包括学校、医院、文旅、场馆、交通枢纽、市政环卫等。目前公司已实行由集团、战区/子公司、项目组成的三级品质检查管控体系，对开展的物业服务全过程监控和检验，确保服务提供过程及结果令客户满意。物业增值服务物业增值服务：公司积极探索实践城市空间运营和场景服务，围绕社区中的“人”与“房屋”，逐步完善和打造增值服务全链，为客户提供“5+N”社区零售、社区空间运营、到家服务、美居服务、中介租售、餐饮服务、工程服务等个性化专项服务。公司旗下悦都科技公司，为悦嘉家社区服务平台提供线
43、上智慧平台技术支持，配合各社区邻里中心等线下服务场景，为住宅业主提供“一键开门、物业缴费、邻居圈、社区公告、入室维修、南都物业服务集团股份有限公司 2022 年年度报告 12/198 公共维修、访客通行、邮包代管、家政服务、严选商品”等线上服务；为写字楼、园区等企业客户提供园区指引、新闻政策、场地预定、法律投融资服务、租赁服务等智能功能。近年来公司陆续注册成立了乐勤系列等专业公司，输出“清洁”、“维修”、“装饰”等领域专业服务，满足未来物业场景下业主多元化服务需求。其中，乐勤清洁，多年商办、园区清洁服务经验，为各类办公楼宇、商业综合体、园区提供标准化、精细化清洁服务产品，针对住宅项目推出“小南
44、阿姨”家政服务品牌。乐勤楼宇，专业从事智能化设施改造，集约化实现社区、园区各类设施设备安全运行，并能快速响应业主的入室维修服务需求。乐勤装饰，基于智慧化住宅发展趋势，整合装饰行业上下游资源，承接园区、中高端住宅等装修装饰业务，实现业主空间规划、智能家居与便捷生活的完美融合。资产管理服务资产管理服务：资产管理业务主要包括产商运营、住宿运营两大业务板块。公司旗下悦郡商业打通存量资产行业的整个产业链条，以市场为依据构筑商业场景，深挖竞品及未来投资、消费客群，立志成为国内领先的特色主题商业全程运营商。住宿运营板块，依据客户不同居住、办公室、社交等需求，以“产品+互联网+社群”为手段，推出“群岛”系列服
45、务公寓、国际青年社区、托管式公寓、蓝领宿舍等公寓产品。产商运营板块，陆续推出全体系招商运营闭环服务，包括前期招商执行、开业筹备，到后期的商业运营、物业服务，进一步夯实公司在商业和产业园区类物业的竞争优势，与物业管理服务形成产业协同效应。非业主增值服务非业主增值服务：主要包括案场服务及顾问咨询服务两类业务。案场服务：公司为开发商的售楼处现场提供标准化与专业化的客服、礼宾、保洁等服务，还包括物料管理、会务接待、后勤保障、设施设备的检查保修等。顾问咨询服务：按服务对象可以分为前期物业顾问业务和物业管理顾问咨询业务两类。1、前期物业顾问业务：主要面向房地产开发商、承建商，公司参与房地产的规划设计、设施
46、设备选型等，为今后物业的投入使用提供意见和建议。2、物业管理顾问咨询业务：主要面向中小型物业公司，公司凭借多年的管理经验与健全的管理体系，向对方输出管理经验，提供专业化的培训，帮助其培养物业管理团队。四、四、报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 公司自 1994 年成立之初为房地产开发商下属的物业公司，公司较早发现了市场机会，开展市场化运营，2006 年后公司成为完全独立的市场化物业企业，2015 年完成股份制改革，2018 年上市成为首家登陆 A 股市场的物业服务企业。近三十年的物业服务经验，使公司沉淀了机制优势、品牌优势、全业态服务优势、组织管理优势及智慧服务优势等核
47、心竞争力。（一）机制优势 公司较早实现了市场化运作，能够基于标准化基础为各类物业项目提供定制化的服务，在当前激烈的市场竞争环境下，能够做到快速反应、独立决策，始终保持与五大相关方（顾客、员工、股东、供应商、社会公众）的双向沟通，积极营造改进创新企业环境。公司的灵活机制优势，令公司更专注于客户体验和市场需求，使得公司的战略规划得到贯彻与延续，确保公司持续发展，实现战略目标。（二）品牌优势 公司作为首家登陆 A 股的物业服务企业，已通过质量管理体系、信息安全管理体系、信息技术服务体系、诚信管理体系、社会责任管理体系、环境管理体系、职业健康安全体系、食品安全管理体系、能源管理体系、反贿赂管理体系、危
48、害分析与关键控制点体系等一系列管理体系认证，多年来公司一直侧重于品质管理与标准化建设，具有较完整的管理运行体系和丰富的管理经验。公司凭借较强的品牌影响力、不断提升的综合实力，近年来多次入围行业协会、中国指数研究院、上海易居房地产研究院等组织评选的全国物业服务企业综合实力前三十强，获评“2021中国物业上市公司领先企业投资价值领先”、“2021 中国物业服务品牌特色企业”、“商业模式创新企业”等荣誉。报告期内，公司再次荣获中国指数研究院、上海易居房地产研究院等组南都物业服务集团股份有限公司 2022 年年度报告 13/198 织评选的“中国物业服务百强企业”综合排名第 13 位、“2022 物业
49、服务企业上市公司 20 强”、“2022 物业服务力百强企业”等荣誉。公司多年来坚持诚信经营的品牌形象，近年来获评浙江省信用管理示范企业、浙江省市场监督管理局评定的 AAA 级“守合同重信用”企业、浙江省住房和城乡建设厅评定的首批“AAA”物业服务信用企业、脱贫攻坚模范企业等多项荣誉，并于 2022 年获得西湖区人民政府为区里卓越绩效管理并取得显著经济效益和社会效益的各行业企业/组织授予的最高质量奖励“西湖区政府质量奖”。公司在业务分布的主要区域，形成了良好的口碑效应，曾获得浙江省服务业重点企业、杭州市十佳物业服务企业等称号，2022 年成为浙江省物业管理协会会长单位，对存量项目的续约及规模的
50、扩张产生积极影响。（三）全业态服务优势 通过多年的服务产品研发及标准化服务体系建设，公司积累了规模住宅、商业、办公、园区、学校、医院、文旅、医院、场馆、交通枢纽、市政环卫等多种业态的专业服务能力，形成了各个业态的标准化服务手册。公司多个在管项目曾被评为国家、省、市级优秀示范项目，服务的主要业态领域多次获得行业协会等机构认可，曾在全国物业服务企业商业类排名位居第 4 位，荣获“2022 中国交通枢纽物业服务领先企业”、“2022 城市服务 TOP10 企业”、“2022 商业物业服务力 TOP20 企业”、“2021 中国办公物业管理优秀企业”、“2020 中国产业园区物业管理领先企业”、“20
