1、2019 年年度报告（修订版）1/224 发公司代码：600053 公司简称：九鼎投资 昆吾九鼎投资控股股份有限公司昆吾九鼎投资控股股份有限公司 20192019 年年度报告年年度报告 （修订版）修订版）2019 年年度报告（修订版）2/224 重要提示重要提示 一、一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。二、二、公司公司全体董事出席全体
2、董事出席董事会会议。董事会会议。三、三、北京兴华会北京兴华会计计师事务所（特殊普通合伙）师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。四、四、公司负责人公司负责人古志鹏古志鹏、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人易凌杰易凌杰及会计机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）易凌杰易凌杰声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。五、五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 公司拟不实施分红、送股和资本公
3、积金转增股本，剩余可分配利润留存下一年度。六、六、前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本报告中所涉及的对公司未来发展战略以及经营计划的前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。七、七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？否 九、九、重大风险提示重大风险提示 公司已在本报告中详细描述存在的行业风险、市场风险等，敬请查阅管理层经营与分析中关于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险因素及对策部分的
4、内容。十、十、其他其他 适用 不适用 2019 年年度报告（修订版）3/224 致股东的信致股东的信 尊敬的各位股东：尊敬的各位股东：2019 年，九鼎投资（以下简称“公司”或“我们”）实现归属于上市公司股东的净利润 7.9 亿元，同比增加 676%。其中，私募股权投资管理业务实现净利润 2.3 亿元，同比增加 53%（适用新的金融工具准则追溯调整后）；受益于紫金城四期项目集中交付，房地产业务实现净利润 5.6 亿元，同比增加 1,204%。2019 年，公司管理的股权基金新增实缴规模 8.2 亿元，新增投资规模 7.4 亿元。截止 2019 年末，公司管理的基金已完全退出项目的投资本金 12
5、3.1 亿元，收回金额331.4 亿元，回报倍数 2.7，综合 IRR 为 29.6%。截至 2019 年末，公司在管私募股权基金持有的尚未退出项目的剩余投资本金为 163.6 亿元。2019 年末归属于上市公司股东的净资产 26.2 亿元。自 2015 年公司完成重大资产重组实现双主业经营以来，四年时间公司每股净资产累计增长了 180%（加回现金分红后），年复合增长率 29.4%。公司的净资产按照业务板块简要划分，则约 10.1 亿元用于投资于 PE 类项目，约 0.8 亿元投资于九泰基金的股权，其余约 15.3 亿元用于房地产业务及流动资金。公司的定位公司的定位 公司定位于成为一家以私募股
6、权投资管理业务为主的资产管理公司，同时现有的房地产业务也持续经营，公司两大支柱业务并举发展。作为一家持续经营、立足长远发展的公司，我们主要关心通过系统拓展公司的产品体系，不断扩大客户资金和自有资金的投资规模，提升公司的内在价值。公司的内在价值公司的内在价值 公司主要经营私募股权投资管理及房地产开发业务，同时还持有九泰基金 26%的股份，九泰基金的主营业务为公募基金管理。故公司的内在价值=PE 业务的价值+公募基金业务的价值+房地产业务的价值，这三块业务的价值可分别估计然后加总。在 2018年年报致股东信中，我们简单介绍了各业务内在价值的估值框架供投资者参考，2019年度公司的业务模式并未发生变
7、化，该估值框架对理解公司的内在价值持续适用。2019 年年度报告（修订版）4/224 仍需提示的是，我们提供的估值框架系为便于投资者更好的理解公司的各项业务对公司的真实价值，结合市场上通用的估值方法作出的，仅供投资者参考。投资者在判断公司的真实价值时，还应考虑自身的投资偏好、市场环境等因素综合估计。未来发展与展望未来发展与展望 展望 2020 年，我们坚信，中国仍将是全球经济中最具活力的经济体，有望在较长一段时期持续稳定增长。以 5G、AI、大数据为代表的“新基建”和强大内需市场驱动下的“消费升级”将成为经济增长新的引擎。我们将一如既往地坚持价值投资的理念，帮助企业改善经营管理，提升综合竞争力
8、，促进经济效率的整体提升和社会资源的优化配置，以股权投资实践助推中国实体经济发展。2020 年我们拟重点推动如下工作：（1）在投资端，我们将加大对重点行业，包括先进制造、TMT、大健康、消费与生活等项目的开发、跟踪、研究与投资；同时，我们还将积极探索和把握国企混改、不良资产领域的投资机会。（2）在资金端，我们将采取更加灵活务实的策略，为资产端的各类投资机会募集合适的资金进行投资，加大对关键机构客户的开发力度，推动美元三期基金的募集。（3）在退出端，一方面我们将积极推动符合上市条件的已投企业在各资本市场上 IPO，另一方面也将进一步加大项目处置力度，通过并购、回购、S 基金等多种方式加快项目退出
9、，提高基金回款比率。（4）房地产业务方面，我们将争取紫金城五期项目建设取得突破，并继续推动持有的紫金城商业地产项目的变现工作。需要提示的是，上述经营计划并不构成对投资者的业绩承诺，投资者对此应保持足够的风险意识，上述重点工作存在不能实现或不能全部实现的风险，亦存在即使实现后未对公司短期业绩产生正面影响的风险。分红分红 经综合考虑外部环境、公司经营计划及资金需求，为确保公司经营的持续稳定发展，出于对股东利益的长远考虑，公司拟定 2019 年度利润分配预案为：不进行利润分配，不送红股，也不进行资本公积金转增股本，截止 2019 年末的未分配利润 9.3亿结转入下年度。股东大会股东大会 2019 年
10、年度报告（修订版）5/224 股东大会拟于 2020 年 5 月 25 日在北京市朝阳区安立路 30 号仰山公园 2 号楼召开。除了会议报告和表决事项安排外，公司核心管理团队也将与各位参会的股东进行交流，听取各位股东对公司发展的意见和建议。欢迎大家届时参加。九鼎投资董事会 二二年四月 目录目录 第一节第一节 释义释义.7 2019 年年度报告（修订版）6/224 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.8 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要.12 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析.15 第五节第五节 重要事项重要事项.67 第六节第六节 普通股股份变动
11、及股东情况普通股股份变动及股东情况.81 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况.85 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况.86 第九节第九节 公司治理公司治理.93 第十节第十节 公司债券相关情况公司债券相关情况.96 第十一节第十一节 财务报告财务报告.97 第十二节第十二节 备查文件目录备查文件目录.224 2019 年年度报告（修订版）7/224 第一节第一节 释义释义 一、一、释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：常用词语释义 公司、本公司、本企业、九鼎投资 指 昆吾九鼎投资控股股份有限公司，原江西中江地产
12、股份有限公司 实际控制人 指 吴刚、黄晓捷、吴强、蔡蕾、覃正宇 九鼎控股 指 同创九鼎投资控股有限公司 九鼎集团 指 同创九鼎投资管理集团股份有限公司，原北京同创九鼎投资管理股份有限公司 控股股东、中江集团 指 江西中江集团有限责任公司 昆吾九鼎 指 昆吾九鼎投资管理有限公司 拉萨昆吾 指 拉萨昆吾九鼎产业投资管理有限公司 江中集团 指 江西江中制药（集团）有限责任公司 龙泰九鼎 指 龙泰九鼎投资有限公司 九泰基金 指 九泰基金管理有限公司 九信创新 指 北京九信创新资产管理有限公司 达孜九信 指 达孜九信资产管理有限公司 成都优博创 指 成都优博创通信技术股份有限公司 九泰销售 指 九泰基金
13、销售（北京）有限公司 九州证券 指 九州证券股份有限公司 瑞泉基金 指 瑞泉基金管理有限公司 巴中川陕 指 巴中川陕革命老区振兴发展基金管理有限公司 秦巴九鼎 指 巴中秦巴九鼎投资管理有限公司 九证嘉达 指 西藏九证嘉达投资管理有限公司 欣创九鼎 指 欣创九鼎投资管理有限公司 西藏九证 指 西藏九证资本投资有限公司 中江控股 指 江西中江控股有限责任公司，本公司控股股东的原控股股东 中国基金业协会 指 中国证券投资基金业协会 江中物业 指 江西江中物业有限责任公司 中国证监会、证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 兴华会所 指 北京兴华会计师事务所（特殊普通合伙）PE
14、 指 Private Equaity，私募股权投资 VC 指 Venture Capital，风险投资基金 IRR 指 内部回报率，又称内部收益率，是指项目投资实际可望达到的收益率。实质上，它是能使项目的净现值等于零时的折现率 公司章程 指 昆吾九鼎投资控股股份有限公司章程 暂行办法 指 私募投资基金监督管理暂行办法 2019 年年度报告（修订版）8/224 报告期、本期 指 2019 年 1 月 1 日至 2019 年 12 月 31 日 元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元 注：本报告中部分合计数与各加数直接相加之和在尾数上如有差异，系由四舍五入造成 第二节第二节 公司简介
15、和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、公司信息公司信息 公司的中文名称 昆吾九鼎投资控股股份有限公司 公司的中文简称 九鼎投资 公司的外文名称 Kunwu Jiuding Investment Holdings CO.,Ltd 公司的外文名称缩写 JDCapital 公司的法定代表人 古志鹏 二、二、联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 易凌杰 黄亚伟 联系地址 江西省南昌市东湖区沿江北大道1379号紫金城A栋写字楼 江西省南昌市东湖区沿江北大道1379号紫金城A栋写字楼 电话 0791-88666003 0791-88666003 传真 0791-8866
16、6007 0791-88666007 电子信箱 三、三、基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 江西省南昌市湾里区翠岩路1号 公司注册地址的邮政编码 330004 公司办公地址 江西省南昌市东湖区沿江北大道1379号紫金城A栋写字楼 公司办公地址的邮政编码 330077 公司网址 http:/ 四、四、信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 上海证券报证券时报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点 公司证券部 五、五、公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 九鼎
17、投资 600053 江西纸业、ST江纸、中江地产 2019 年年度报告（修订版）9/224 六、六、其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内）名称 北京兴华会计师事务所（特殊普通合伙）办公地址 北京市西城区裕民路 18 号北环中心 1107 室 签字会计师姓名 刘会林、叶茜 七、七、近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标(一一)主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2019年 2018年 本期比上年同期增减(%)2017年 调整后 调整前 调整后 调整前 营业收入 2,201,133,810.88 815,133,091.69 815,
18、133,091.69 170.03 755,990,822.26 755,990,822.26 归属于上市公司股东的净利润 792,190,570.54 102,021,353.03 284,207,238.90 676.49 450,990,986.97 323,846,456.64 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 788,435,075.83 100,493,722.41 282,726,484.80 684.56 431,901,440.01 304,787,450.59 经营活动产生的现金流量净额 271,148,231.93 1,501,764,796.74 1,501
19、,624,329.88-81.94-59,171,757.59-59,252,695.20 2019年末 2018年末 本期末比上年同期末增减（%）2017年末 调整后 调整前 调整后 调整前 归属于上市公司股东的净资产 2,623,787,648.29 2,174,539,259.92 2,166,410,735.54 20.66 2,022,445,591.11 2,014,363,943.25 总资产 3,891,693,566.03 5,939,559,310.02 5,927,333,639.00-34.48 4,765,963,501.14 4,753,833,196.50 (二二
20、)主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2019年 2018年 本期比上年同期增减(%)2017年 调整后 调整前 调整后 调整前 基本每股收益（元股）1.8273 0.2353 0.6555 676.58 1.0403 0.747 稀释每股收益（元股）1.8273 0.2353 0.6555 676.58 1.0403 0.747 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股）1.8186 0.2318 0.6521 684.55 0.9963 0.703 加权平均净资产收益率（%）33.43 4.86 13.59 增加28.57个百分点 23.86 17.2 扣除非经常性损益后的加权平均净资产
21、收益率（%）33.27 4.81 13.52 增加28.46个百分点 22.85 16.18 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 2019 年年度报告（修订版）10/224 2019 年度，本公司发生同一控制下企业合并，公司根据企业会计准则相关规定调整报表，后文提及 2017 年和 2018 年度财务数据均为追溯调整后数据。报告期内，公司实现营业收入 22.01 亿元，同比增加 170.03%，其中私募股权投资管理业务实现营业收入 6.18 亿元，同比减少 13.32%；房地产业务实现营业收入 15.83 亿元，同比增加1,448.15%，主要系房地产业务结算确认收入
22、金额同比增加所致。报告期内，公司实现归属于上市公司股东的净利润 7.92 亿元，同比增加 676.49%。其中私募股权投资管理业务实现归属于上市公司股东的净利润2.34亿元，同比增加53.27%（追溯调整后），主要系私募股权投资业务公允价值变动损益同比增加，同时公司加强费用管控，费用支出同比降低所致；报告期内公司房地产业务实现归属于上市公司股东的净利润 5.58 亿元，同比增加1,204.33%，主要系本期房地产业务紫金城项目住宅四期达到交付条件，结转确认收入金额同比大幅增长所致。八、八、境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异(一一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的
23、财务报告中净利润和归属于上市公司股东同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用 (二二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上市公司股东属于上市公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用 (三三)境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明：适用 不适用 九、九、2019 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度（1-3 月份）第二季度（4-6 月份）第三季度（7-9 月
24、份）第四季度（10-12 月份）营业收入 297,814,596.25 132,315,734.92 141,520,694.04 1,629,482,785.67 归属于上市公司股东的净利润 222,612,902.43-3,863,385.08 7,272,108.47 566,168,944.72 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 222,361,024.09-4,202,828.21 7,815,322.97 562,461,556.98 经营活动产生的现金流量净额-13,594,099.90 109,473,721.16 77,613,402.11 97,655,208
25、.56 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 2019 年度，本公司发生同一控制下企业合并，公司根据企业会计准则相关规定调整报表。十、十、非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 2019 年年度报告（修订版）11/224 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2019 年金额 附注（如适用）2018 年金额 2017 年金额 非流动资产处置损益-11,060.81 -165,691.22 913,557.74 越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量
26、持续享受的政府补助除外 1,616,799.45 3,910,826.67 453,300.00 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 债务重组损益 企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 202,784.41 70,314.78 45,811.36 与公司正常经营业
27、务无关的或有事项产生的损益 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益/除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金 /2019 年年度报告（修订版）12/224 融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回/1,250,000.00 单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回 /对
28、外委托贷款取得的损益 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 3,632,592.00 -6,171,083.62 24,149,469.08 根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收入和支出-1,566,840.33 -4,906,060.05-1,472,080.85 其他符合非经常性损益定义的损益项目 36,419.02 7,547,472.95 153,176.04 少数股东权益影响额-54,988.35 -21,914.94-41,830.91 所得税影响额-100,21
29、0.68 1,263,766.05-6,361,855.50 合计 3,755,494.71 1,527,630.62 19,089,546.96 十一、十一、采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额 采用公允价值计量的股权投资项目 2,058,592,178.37 1,010,724,973.45-1,047,867,204.92-11,532,324.32 投资性房地产 205,588,134.00 209,220,726.00 3,632,592.00 3,632,592.00 合计
30、2,264,180,312.37 1,219,945,699.45-1,044,234,612.92-7,899,732.32 十二、十二、其他其他 适用 不适用 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明（一）报告期内公司从事的主要业务 报告期内，公司从事的主营业务未发生变化。根据 上市公司行业分类指引（2012 年修订），公司的主营业务之一为私募股权投资管理业务，属于大类“J 金融行业”中的子类“69其他金融业”；主营业务之二为房地产开发与经营，属于“K70 房地产业”。（二）报告
31、期内公司的经营模式 2019 年年度报告（修订版）13/224 1、私募股权投资管理业务 作为一家 PE 机构，公司的商业模式不同于一般实体企业和其他类型金融企业，可总结为“募、投、管、退”四个主要阶段，即通过私募方式向基金出资人募集资金，将募集的资金投资于企业的股权，最终通过股权的增值为基金赚取投资收益。公司通过向基金收取管理费及管理报酬来获取收入。经过长期探索、实践和积累，公司形成了一整套有关募资、投资、管理、退出的流程，并由公司各业务部门分工协作，密切配合，完成各项工作。其在管基金多以合伙企业的组织形式设立，该等合伙企业的普通合伙人主要由公司的下属子公司担任。2、房地产开发与经营业务 2
32、019 年，公司房地产业务继续聚焦“紫金城”项目的开发和销售。“紫金城”项目定位为南昌市区核心地段的中高档住宅及物业的开发及销售，主要客户定位为本地及外来中高端消费群体。“紫金城”项目销售模式为公开发售，本期竣工项目为“紫金城”四期住宅项目，竣工面积139,841.86 平方米。报告期内可售物业为“紫金城”项目四期新增住宅、三期尾盘住宅、车位、底商，出租物业为 A 栋写字楼；“紫金城”四期住宅项目基本售罄。本期房地产销售业务实现销售收入 1,578,916,810.6 元，其中商品房销售收入确认金额为 1,495,886,336.17 元，对应销售面积为104,907.32 平方米。（三）报告
33、期内的行业情况 1、私募股权投资行业 2019 年，我国私募股权投资行业兼具发展与调整的双重特点，行业内分化与差异化程度加剧。私募股权投资行业在募资、投资及退出方面表现如下：募资方面，2019 年我国私募股权投资市场募资难的困境仍未完全缓解，新募集基金数量和金额双双下降。与此同时，资金端分化明显，投资主体机构化、国资化趋势进一步增强，募资集中度较高，国家级大基金及国有资本支撑作用凸显。面对募资的难点、痛点，监管部门完善相关政策，资管新规细则等政策的出台，一定程度上为募资市场增添了动力。投资方面，受宏观经济、募资、二级市场等因素影响，2019 年私募股权投资机构的投资活跃度和投资金额均大幅下降。
34、就投资方向而言，随着私募股权投资机构在科技行业布局的加深及科创板开板、国家政策鼓励等方面因素的推动，市场投资行为主要集中在 IT、互联网、生物医药及医疗健康、半导体及电子设备等行业，其中 IT 行业继续保持第一，互联网、生物医药及医疗健康、半导体及电子设备位列其后，机械制造、能源与矿产、食品饮料等领域关注度有所提升；就投资风格而言，经济下行压力增大导致投资机构更加倾向于处于扩张期、成熟期的企业。退出方面，2019 年私募股权投资市场退出笔数呈上升趋势，IPO 仍然是私募股权投资市场第一大退出方式，受益于科创板贡献，其发生笔数同比大幅上升；股权转让、并购退出笔数位列第二、第三。虽然退出笔数有所增
35、加，但由于国内经济增长放缓，一、二级市场价差红利缩小等原因，投资机构退出回报走低；同时，私募股权投资市场的发展也使得 IPO 无法满足投资机构退出需求，并购、股权转让、回购等多元化退出方式逐步成为投资机构选择。2、房地产行业 2019 年楼市在下行压力中韧性前行，虽部分城市购房需求尚未充实，但在核心城市新房销售稳定、三四线城市体量犹存的支撑下，整体行业规模仍较 2018 年微增；在土地购置面积增速持续回升下，房企开发投资额增速维持两位数高增速，并具有一定韧性。然而新开工面积增速保持低位，办公类库存不降反升，这一系列现象都表示着楼市依旧处于下行阶段。步入 2019 年以来，房地产开发投资额始终维
36、持两位数高增速。年初在新开工面积与施工面积的双向推动下，开发投资额累计增速在一季度末冲至 11.98%的历史高点，但随后在房企有意放缓开工速度下，开发投资额增速缓缓回落。至 11 月，全国房地产开发投资额累计同比增 10.2%，较1-10 月增速继续收窄 0.1 个百分点，完成了累计增速的“七连降”。11 月开发投资额增速的下降2019 年年度报告（修订版）14/224 主要是由于新开工面积在本月有所回落，加之北方部分城市迎来“冻工期”，致使开发投资额增速走低。需要注意的是，2019 年全年开发投资额得以在大体量下保持高增速是高水平施工面积与后进发力的土地购置面积共同作用的结果。房企月均施工面
37、积较 2018 年有明显上升，这在一定程度上奠定了开发投资额高增速度的基础。2019 年全国月均施工面积达 2.22 亿平方米，超 2018年月均水平 14%。在新开工面积增速持续下降的背景下，开发投资额增速无力继续冲高，但较高的施工水平在一定程度上保障了开发投资额具有较高体量，同时下半年开始发力上扬的土地购置面积放缓了开发投资额增速回落的速度。融资方面，2019 年初延续了 2018 年底的短暂宽松态势，房企融资“小阳春”出现，但是由于 4 月份的土地市场过于火热，在“房住不炒”的调控基调下，房企融资再度收紧，且呈现更加严峻的趋势。5 月 17 日，银保监会发布 关于开展“巩固治乱象成果促进
38、合规建设”工作的通知(银保监发201923 号文，简称“23 号文”)，明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资，正式拉开了今年融资政策收紧的序幕，此后政府陆续推出了对于信托贷款、开发贷以及海外债的限制政策，融资环境趋冷。2019 年，在“房住不炒”的政策基调下，各地“因城施策”促进房地产市场平稳发展。南昌楼市整体平稳，在“金三银四”、“金九银十”的特别节点上，市场有所上扬，而下半年成交则呈现稳中走低态势。2019 年 8 月 5 日，南昌市房管局发布了关于进一步规范市区“三限房”销售行为的通知（以下简称通知），通知对南昌市“三限房”销售行为进行了进一步规范。三限房的规范执
39、行彻底改变了南昌楼市格局，一些非限购区域也因三限房新政演变成了限购楼盘。二、二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 适用 不适用 三、三、报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 （一）私募股权投资业务 公司在私募股权投资领域的竞争优势主要来自于以下几方面：【项目开发】建立了覆盖全国的项目开发网络，项目来源不依赖于外部财务顾问推荐，确保公司有足够多的优质项目来源。【项目尽职调查】与私募股权投资行业投资人员兼顾很多个不同行业或领域的传统做法不同，公司坚持对投资人员进行行业分工。投资人员长期、持续专注于一个行业甚至一个细分行业的研
40、究、跟踪、调查，投资的专业化程度相对较高。【项目风险控制】公司建立投资风控中心，对风控人员和投资人员施行不同的考核和激励机制，提升风险控制的有效性。公司还建立了完整的评审机制等，最大限度控制项目的投资风险。【基金运营管理】建立基金运营中心，依托专业团队及成熟机制，对数量众多、规模庞大的存量基金进行高效运营及管理，竭诚服务出资人，保障出资人利益。【投后管理】建立投后管理中心，持续跟踪投资后项目，为已投企业提供增值服务，并有效控制投后风险。报告期内，投后管理体系进一步升级，帮助已投企业开展并购整合和深度的资本运作，系统提升企业价值；与已投上市企业深化合作，丰富公司产品、服务，拓展业务纵深，实现与已
41、投企业共同成长、价值共享。【经验积淀与提炼】在行业内接触过的企业数、完成尽职调查的项目数和投资项目数都处于领先地位，具有多数 PE 机构不具备的丰富经验。【优质客户】长期以来积累了一批优质且与公司保持长期合作的出资人，客户来源相对稳定。报告期内，公司加大了对大型机构客户的拓展力度，客户结构得到进一步优化。公司作为国内私2019 年年度报告（修订版）15/224 募股权投资管理领域的领先企业，近年来业内排名虽略有波动，但综合实力始终位于行业第一梯队。【联营联动】利用九鼎集团、九泰基金及九州证券等在资源开发、产品设计、资金募集、行业投研等方面能力，一二级市场联动、互补，在应对市场变化、掌握市场机会
42、等方面具备一定的整体性优势。（二）房地产业务 公司作为江西省内唯一一家上市房地产企业，秉持“品质为先、精益求精”的经营理念，强调以质而非以量取胜，坚持打造特色精品楼盘，着力控制开发风险。公司多年深耕于南昌本土市场，在南昌具有良好的品牌影响力。公司目前虽只有“紫金城”一个项目，但品牌形象已获得南昌市场的高度认可，公司将持续致力于将“紫金城”打造成为南昌房地产行业的第一品牌。公司对“紫金城”项目的定位是南昌首席“主城央滨江畔双公园全学龄”的精品住宅小区，该项目具有若干独特的市场竞争优势。其一，地段和景观优势：“紫金城”位于南昌市中心城区东湖区，紧邻赣江，交通便利，风光旖旎，这一地段在南昌当地具有明
43、显的稀缺性。其二，品质优势：“紫金城”采用 27 种节能环保技术，是目前南昌首屈一指的绿色环保和智能小区，小区内近三万平方米的中央景观公园，最大程度地满足高端客户对追求品质、亲近自然的人居需求。其三，配套优势：“紫金城”与名校合作，联手打造重点幼儿园、重点小学，并引进品牌中学，满足高端客户对子女教育的高要求。第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析（一）公司业务发展情况 1、私募股权投资管理业务 2019 年，在复杂的国际环境和宏观经济下行压力持续增大的背景下，私募股权基金行业经历了巨大的挑战。公司推出一系列措施，积极应对私募股权投资市场
44、的变化，力求实现健康、持续发展。这些工作主要沿着两条脉络推进，一是坚持、巩固传统优势；二是改进、创新商业模式。募资方面，公司在维护、服务好长期合作出资人的基础上，持续加大重点机构客户的开发力度，拓展募资渠道；同时紧跟市场风向，丰富资产管理产品类别，满足客户多元化配置需要。投资方面，在行业整体投资压力加大的背景下，我们致力于打磨内功、加强行业研究能力、把握行业投资机会，深入挖掘并创造投资项目的价值。在项目选择和风险控制方面，公司继续坚持并强化项目质量第一的投资原则，严控投资标准，绝不以牺牲项目质量为代价换取投资规模的上升，更大程度保障出资人的利益。基金运营与投后管理方面，公司坚持以管好存量基金、
45、存量资产，实现投资人利益最大化为核心价值导向，一方面，加强和出资人的沟通，妥善处理基金设立、运营直至清算过程中的各种事项，服务好出资人；另一方面，在为已投企业提供增值服务的同时，加大项目处置力度，加速项目退出，提高基金回款率，为出资人创造更好回报。2019 年，公司管理的股权基金新增实缴规模 8.21 亿元；新增投资规模 7.36 亿元；报告期内完全退出项目的本金为 37.72 亿元，收回金额为 101.76 亿元；报告期内公司在管基金收到项目回款（含退出款、分红、业绩补偿款等）合计 79.97 亿元。公司报告期内获得管理费收入为 1.26 亿元，管理报酬收入为 4.63 亿元。报告期内，公司
46、管理基金的已投企业中共有 44 个投资项目完全退出，其中上市减持退出 13 家，挂牌减持/转让退出 8 家，其他转让/回购退出 23 家。截至 2019 年 12 月 31 日，公司历史管理的基金累计实缴规模 376.31 亿元，在管基金剩余实缴规模 175.96 亿元。2019 年年度报告（修订版）16/224 截至 2019 年 12 月 31 日，公司历史管理的基金累计投资规模为 332.36 亿元，尚未退出项目投资本金 163.58 亿元。截至 2019 年 12 月 31 日，公司历史管理的基金累计投资项目数量 359 家，尚未退出项目数量205 家。截至 2019 年 12 月 3
47、1 日，公司私募股权投资业务已完全退出项目数量 146 家，已完全退出项目的全部投资本金为 123.1 亿元（收回金额为 331.43 亿元，综合 IRR 为 29.60%）；已上市及新三板挂牌但尚未完全退出的项目投资本金为 48.61 亿元。截至 2019 年 12 月 31 日，公司管理基金的已投企业在国内外各资本市场上市的累计达到 63 家，在新三板挂牌的累计达到 60 家。（2）房地产业务 公司存量房地产项目“紫金城”位于江西省省会南昌。南昌作为二线城市，2019 年新盘整体供应同比下降，房价前期涨幅显著，而后受房地产因城施策调控，房价收紧后趋稳。面对经济增速下行及房地产调控政策不放松
48、的多重压力，公司稳扎稳打，不盲目扩张，继续经营好南昌紫金城项目，完成项目住宅四期的交付工作。报告期内，公司房地产业务无新增入市预售项目，全年合计完成住宅签约面积 2,969.79 平方米，签约金额 4,377.32 万元；竣工面积 139,841.86 平方米，完成交付并确认收入面积为 104,907.32平方米，确认收入金额为 14.96 亿元。报告期内，公司房地产销售总回款为 7,045.69 万元。（二）内部管理【人才工程】在人才工程方面，公司一方面积极推动内外部招聘渠道的搭建和维护，加强储备性人才引进，并优化团队成员，保障员工队伍质量稳步提升；一方面，积极探索员工激励机制建设，梳理历史
49、绩效考核成果，从而促进公司团队整体业绩的达成。【管理工程】基于市场变化、业务发展以及公司内部运行管理效能提升的需要，积极主动优化公司内部管理架构，进一步推进扁平化，减少授权层级，提升整体管理运营效能和决策效率。在信息系统建设方面，完成了公司服务器的搬迁、升级；客户服务满意度调查系统的开发实施工作；公司内部论坛升级以及移动化改造；公司财务系统的升级、集成；优化、升级了合格投资人管理模块、基金管理模块。上述工作提升了员工工作效率与客户服务水平，增强了公司业务管理与合规管理能力。【内部控制】公司董事会高度重视内部控制体系的强化和运行，报告期内，公司以完善内控制度、落实内控责任、强化内控执行力为重点，
50、持续开展内控工作。根据发展需要，不断优化内部控制设计，持续改进内部控制评价机制，充分发挥内控体制的效率和效果，有效防范管理运作风险，促进了公司战略的实现与持续健康发展，达到了内控预期目标，在所有重大方面保持了有效的内部控制。公司已根据私募投资基金管理人内部控制指引的要求建立全套管理人内部控制制度，并已在公司层面得到有效执行。公司已建立的内控制度如下表所示：私募投资基金管理人内部控制指引私募投资基金管理人内部控制指引中要求建立的制度中要求建立的制度 公司已发布的制度公司已发布的制度 防火墙与业务隔离制度 公司防火墙与业务隔离制度 人力资源管理制度 员工手册 风险控制制度 公司运营风险控制制度 资
