1、2019 年年度报告 1/186 公司代码：600094、900940 公司简称：大名城、大名城 B 上海大名城企业股份有限公司上海大名城企业股份有限公司 20192019 年年度报告年年度报告 2019 年年度报告 2/186 重要提示重要提示 一、一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。二、二、公司公司全体董事出席全体董事出席董事会会
2、议。董事会会议。三、三、天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。四、四、公司负责人公司负责人俞锦俞锦、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人郑国强郑国强及会计机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）郑国强郑国强声声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。五、五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 根据天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）出具的标准
3、无保留审计报告，2019年公司合并报表实现归属于母公司所有者净利润 743,559,126.35 元，年末累计未分配利润4,313,722,720.47 元。2019年母公司实现净利润-92,280,472.8元，截至2019年年末母公司累计未分配利润为 111,748,817.26元。本次利润分配预案为：提取法定公积金后，以截止2019年12月31日的公司的总股本2,475,325,057股为基数，向全体股东每10股派发现金红利 0.3元（含税），派发现金红利总额为74,259,751.71元。本年度公司不实施资本公积金转增股本。如在本公告披露之日起至实施权益分派股权登记日期间公司总股本发生
4、变动，公司拟维持每股分配比例不变，相应调整分配总额。如后续总股本发生变化，将另行公告具体调整情况。六、六、前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本报告所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者实质承诺，敬请投资者注意投资风险。七、七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？否 九、九、重大风险提示重大风险提示 报告期内，不存在对公司生产经营产生实质性影响的特别重大风险。公司已在本报告“经营层讨论与分析”章
5、节阐述可能面临的风险及应对措施，敬请阅读。2019 年年度报告 3/186 十、十、其他其他 适用 不适用 2019 年年度报告 4/186 目录目录 第一节第一节 释义释义.5 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.5 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要.9 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析.10 第五节第五节 重要事项重要事项.25 第六节第六节 普通股股份变动及股东情况普通股股份变动及股东情况.38 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况.42 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况.43 第九节
6、第九节 公司治理公司治理.49 第十节第十节 公司债券相关情况公司债券相关情况.52 第十一节第十一节 财务报告财务报告.58 第十二节第十二节 备查文件目录备查文件目录.186 2019 年年度报告 5/186 第一节第一节 释义释义 一、一、释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：常用词语释义 报告期、本报告期 指 2019 年 1 月 1 日至 12 月 31 日 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 交易所，上交所 指 上海证券交易所 公司、上市公司、大名城 指 上海大名城企业股份有限公司 名城企业集团 指 名城企业管理集团有限公 上海秀弛 指 上海秀弛实业有
7、限公司 上海御雄 指 上海御雄实业有限公司 上海名城钰 指 上海名城钰企业发展有限公司 大名城商管 指 上海大名城商业管理有限公司 名城福建 指 名城地产（福建）有限公司 福州顺泰 指 福州顺泰地产有限公司 名城永泰 指 名城地产（永泰）有限公司 名城福清 指 大名城（福清）房地产开发有限公司 杭州名振 指 杭州名振实业有限公司 南京顺泰 指 南京顺泰置业有限公司 名城南昌 指 南昌名城房地产开发有限公司 名城兰州 指 名城地产（兰州）有限公司 甘肃名城 指 甘肃名城房地产开发有限公司 兰州顺泰 指 兰州顺泰房地产开发有限公司 名城长乐 指 福州市长乐区名城房地产开发有限公司 名城金控 指 深
8、圳名城金控（集团）有限公司 康盛投资 指 西藏康盛投资管理有限公司 元康投资 指 西藏元康投资管理有限公司 名城股权投资基金 指 上海名城股权投资基金有限公司 名恒新能源 指 上海名恒新能源科技有限公司 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、公司信息公司信息 公司的中文名称 上海大名城企业股份有限公司 公司的中文简称 大名城 公司的外文名称 GREATTOWN HOLDINGS LTD.公司的外文名称缩写 GREATTOWN 公司的法定代表人 俞锦 二、二、联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 张燕琦 迟志强 联系地址 上海市长宁区红宝
9、石路500号东银 上海市长宁区红宝石路500号东银中2019 年年度报告 6/186 中心B栋29楼 心B栋29楼 电话 021-62470088 021-62478900 传真 021-62479099 021-62479099 电子信箱 三、三、基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 上海市闵行区红松东路1116号1幢5楼A区 公司注册地址的邮政编码 201103 公司办公地址 上海市长宁区红宝石路500号东银中心B栋29楼 公司办公地址的邮政编码 201103 公司网址 http:/ 电子信箱 四、四、信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 中国证券报、上海证券
10、报、证券时报、证券日报、香港商报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点 公司证券部 五、五、公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 大名城 600094 B股 上海证券交易所 大名城B 900940 六、六、其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内）名称 天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）办公地址 上海市世纪大道 88 号金茂大厦 13 楼 签字会计师姓名 郭海龙、胡明明 公司聘请的会计师事务所（境外）名称 无 办公地址 签字会计师姓名 报告期内履行持续督导职责的保荐机构
11、 名称 申万宏源证券承销保荐有限责任公司 办公地址 上海市常熟路 171 号 7 楼 签字的保荐代表人姓名 侯海涛、吴芬 持续督导的期间 2015 年度至今 报告期内履行持续督导职责的财务顾问 名称 无 办公地址 签字的财务顾问主办人姓名 持续督导的期间 2019 年年度报告 7/186 七、七、近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标(一一)主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2019年 2018年 本期比上年同期增减(%)2017年 营业收入 13,043,166,526.70 13,383,021,388.83-2.54 10,244,470,
12、545.34 归属于上市公司股东的净利润 743,559,126.35 550,664,771.20 35.03 1,411,975,364.11 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 746,231,475.02 511,741,298.30 45.82 1,046,578,025.69 经营活动产生的现金流量净额 10,300,370,410.00 6,329,864,095.57 62.73 1,022,449,458.65 2019年末 2018年末 本期末比上年同期末增减（%）2017年末 归属于上市公司股东的净资产 12,921,030,428.11 12,154,554,
13、500.48 6.31 11,831,734,222.54 总资产 41,952,591,028.53 47,842,627,145.52-12.31 56,973,304,569.96 (二二)主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2019年 2018年 本期比上年同期增减(%)2017年 基本每股收益（元股）0.3004 0.2225 35.01 0.5704 稀释每股收益（元股）0.3004 0.2225 35.01 0.5704 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股）0.3015 0.2067 45.86 0.4228 加权平均净资产收益率（%）5.93 4.6 增加1.33个百分
14、点 12.57 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）5.95 4.27 增加1.68个百分点 9.31 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 八、八、境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异(一一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用 2019 年年度报告 8/186 (二二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务
15、报告中净利润和归归属于上市公司股东的属于上市公司股东的净资产差异情况净资产差异情况 适用 不适用 (三三)境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明：适用 不适用 九、九、2019 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度（1-3 月份）第二季度（4-6 月份）第三季度（7-9 月份）第四季度（10-12 月份）营业收入 1,667,580,999.34 2,729,460,728.01 3,016,368,393.58 5,629,756,405.77 归属于上市公司股东的净利润 158,830,375.12 116,506,223.48 186,5
16、29,598.68 281,692,929.07 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 159,237,366.41 118,149,142.39 180,583,535.08 288,261,431.14 经营活动产生的现金流量净额 1,208,086,219.75 1,606,878,227.82 1,984,165,612.68 5,501,240,349.75 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 十、十、非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2019 年金额 附注（如适用）2018 年金额 201
17、7 年金额 非流动资产处置损益-24,457,236.38 59,364,337.43 482,880,441.71 越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 36,867,099.56 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 615,823.29 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 债
18、务重组损益 企业重组费用，如安置职工的支出、整 2019 年年度报告 9/186 合费用等 交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 866,703.20 -3,160,555.41 3,127,269.04 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 对外委托贷款取得的损益 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地
19、产公允价值变动产生的损益 根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 20,149,957.89 -4,341,448.93-35,230,185.25 其他符合非经常性损益定义的损益项目 少数股东权益影响额-117,554.93 -357,537.05-336,130.37 所得税影响额 885,781.55 -13,197,146.43-121,911,156.27 合计-2,672,348.67 38,923,472.90 365,397,338.42 十一、十一、采用公允价值计量的项目采用公允
20、价值计量的项目 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额 交易性金融资产 462,286,692.00 13,545,760.00-448,740,932.00 42,759,388.72 其他权益工具投资 492,499,968.00 513,263,610.00 20,763,642.00 其他非流动金融资产 4,546,000.00 3,215,440.00-1,330,560.00 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况
21、说明 公司以房地产为主业，专业从事住宅地产和商业地产的开发,发展成为全国一流的城市生活创造者、具有较强影响力的城市综合运营商是公司中长期发展目标。公司秉持“诚信、务实、开拓、创新”的企业理念，专注于房地产开发和运营，勇作“造城先行者”，通过“大名城”产品和服务，用心为客户营造一个更加和谐的居住社区，创造一种更加美好的生活方式。2019 年年度报告 10/186 2019 年，房地产政策调控持续、行业增速放缓、市场不确定性延续。随着房地产市场步入调整期，房企总体战略以谨慎、求稳为主，目标增长率进一步放缓；房企整体利润空间受到挤压，无论营收、利润规模的持续增长，还是利润水平都面临较大的调整，整体盈
22、利能力面临考验。二、二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 适用 不适用 三、三、报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 公司“坚持利润与规模并重、以利润为导向”，实现高质量发展；内外兼修，坚持资本化运营、专业化管理、标准化开发、品牌化发展的企业全面发展之路。（一）谨慎经营、安全经营，保持稳定自有现金流。公司财务稳健，保持合理负债率、合理债务结构。报告期内，公司坚持低融资成本、稳杠杆融资策略。在融资模式上采取权益性融资与债务性融资并举。截至 2019 年 12 月 31 日，公司资产负债率为 65.98%，剔除预收账款后的资
23、产负债率为 43.09%，低于行业均值。（二）货值结构合理，流动性高；项目整体毛利率高于行业平均水平。公司产品可售货值主要分布于长三角及东南沿海重点城市，流动性高；公司土地储备中一二级联动获取的土地成本优势明显。2019 年，公司项目销售平均毛利率 27.02%，高于同行业平均水平，盈利能力强。（三）注重产品品质与服务。报告期内，公司通过深耕核心城市项目，提升公司产品的品牌影响力，从规划设计到项目建设全流程，贯穿对于产品品质及细节的追求，力求打造精美产品。进一步优化产品结构、升级产品品质，注重客户体验优化服务。（四）内生及外延发展共生模式保障公司长远发展 公司聚焦城市群的区域布局，在长三角及东
24、南区域板块加大招拍挂参与力度；在港珠澳大湾区保持公司传统稳健的内生式发展模式，积极开展一二级联动开发，介入旧城改造、棚户区改造等三旧项目。第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析（一）总体分析 2019 年，国内外需求均持续低迷，经济总体保持平稳运行态势，但也面临着经济下行压力，金融环境保持中性偏松。房地产市场政策环境整体偏紧，中央坚持住房居住属性，不将房地产作为短期刺激经济的手段，房地产行业融资环境总体保持从严态势。2019 年，公司坚定秉承“让生活更美好”的初心与使命，克服困难，谨慎经营，实现全年业绩稳中有增长，归属于上市公司股东的净
25、利润 7.44 亿元，同比增长 31.43%；公司财务、资金状2019 年年度报告 11/186 况安全健康，报告期末公司资产负债率 65.98%，净负债率 46.96%，有息资产负债率 25.07%；报告内，公司经营性现金流持续回正，报告期末预收款规模 96.02 亿元。2019 年，公司债券主体及债项评级稳定保持 AA+。公司在上海企业百强排名第 71 名，上海民营企业百强第 28 名。公司承担企业公民责任，参与公益项目回报社会，努力践行企业经营与经济、社会和环境的协调发展。2020 年初，新冠疫情爆发，公司董事局主席俞培俤先生身体力行，站在抗击疫情的阻击战的第一线，在春节期间筹集和运输大
26、量防疫物资，向政府捐款人民币 1000 万元用于防疫救助。公司积极配合政府要求做好疫情防控，关爱广大员工的生命健康，与客户、业主守望相助，同舟共济；在疫情态势平稳后，响应政府号召，克服困难，第一时间组织复工复产，抢回因疫情损失的时间。（二二）20192019 年房地产市场回顾年房地产市场回顾 2019 年，国家继续坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”住房居住属性，不将房地产作为短期刺激经济的手段；各地因城、因区、因势施策保持房地产市场稳定；房地产行业资金定向监管全年保持从紧态势。从数据上看，本轮房地产调控政策取得了明显效果，重点城市商品住宅成交规模稳中有所调整，百城价格环比、累计涨幅均保持在低
27、位区间，价格表现更加平稳。1 1、商品房销售、商品房销售 2019 年，全国商品房销售面积 171558 万平方米，比上年下降 0.1%，其中，住宅销售面积增长 1.5%，办公楼销售面积下降 14.7%，商业营业用房销售面积下降 15.0%。重点城市商品住宅成交规模同比略有缩减，三线代表城市成交面积同比降幅明显。商品房销售额 159725 亿元，增长 6.5%，比上年回落 5.7。从各级城市房价来看，一线城市累计涨幅在低位水平略有回升，二、三四线代表城市累计涨幅较去年同期均收窄。2 2、房地产开发投资、房地产开发投资 2019 年 112 月份，全国房地产开发投资 132194 亿元，比上年增
28、长 9.9%。其中，住宅投资97071 亿元，增长 13.9%。其中，东部地区房地产开发投资 69313 亿元，比上年增长 7.7%；中部地区投资 27588 亿元，增长 9.6%；西部地区投资 30186 亿元，增长 16.1%；东北地区投资 5107亿元，增长 8.2%，增速回落 0.7 个百分点。2019 年年度报告 12/186 3 3、房地产企业施工及土地购置、房地产企业施工及土地购置 2019 年，全国房地产开发企业房屋施工面积 893821 万平方米，比上年增长 8.7%。其中，住宅施工面积 627673 万平方米，增长 10.1%。房屋新开工面积 227154 万平方米，增长
29、8.5%。2019 年，全国房地产开发企业土地购置面积 25822 万平方米，比上年下降 11.4%；土地成交价款 14709 亿元，比上年下降 8.7%。二、二、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 报告期内，受到房地产调控政策持续，各种成本高居不下，叠加企业周转速度的下降的影响，行业利润率面临较大下行压力的。公司坚持“利润与规模并重，以利润为导向”的基本经营策略，追求品质经营、谨慎经营和安全经营，降杠杆、控负债率，加快去化和周转。公司全年实现营业收入130.43亿元，实现归属上市公司净利润7.44亿元，同比增长31.43%；每股基本盈利 0.3004 元，同比增长 35.01%。公司地
30、产业务毛利率为 27.02%，净利率为 7.65%，继续保持优于行业平均水平，但房地产业务的净利润率、净资产收益率较去年同期均有所下降。截至 2019 年末，公司总资产 419.53 亿元，较上年减少 12.31%，归属上市公司股东所有者权益 129.21 亿元，较上年增长 6.31%。报告期末公司货币资金余额 38.13 亿元，为未来业务开拓打下坚实基础。资产负债率 65.98%，较上年减少 6.32 个百分点；公司扣除预收账款资产负债率为 43.09%，公司总体负债率处于安全可控水平。在房地产投资方面，报告期内，公司顺应行业调控政策变化，主动放缓拿地节奏放缓，规避风险，不盲目扩张。公司业务
31、公司业务-优货值结构优货值结构 稳健增长稳健增长 2019 年年度报告 13/186 公司房地产业务涵盖住宅地产、商业地产，工业地产及旅游地产等。报告期内，公司把握城镇化、城市群发展机遇，深耕长三角、巩固大福建、立足大湾区及扩容大西部。把握市场主流需求，优化产品结构、升级产品品质和服务，名城系、紫金系、广场系等系列产品线，在市场上均获得较好的市场和口碑。报告期内，上海紫金九号荣获第十一届上海市优秀住宅规划建筑奖、上海市优秀住宅房型设计奖、上海市优秀住宅绿化环境奖。2019 年，公司可售货值结构良好，70%以上的货值集中在东南沿海和长三角地区。报告期内，公司把握市场时机，积极推盘，多渠道营销促去
32、化，狠抓资金回笼促回款。公司销售规模稳步增长，各区域公司完成全年既定目标的 90%以上，实现销售面积 103.44 万平方米，销售金额 188.96亿元，较上年增长 31.61%，销售回款 160.41 亿元。公司专注于房地产开发主业，报告期内，公司营业收入中，分行业看，来自房地产及相关业务的营业收入为 130.43 亿元，占比 99.9957%，来自金控业务的营业收入为 55.63 万元，占比0.0043%；分区域看，公司房地产及相关业务的营业收入中，华东区域、东南区域、西北区域的占比分别为 32.14%、39.09%、28.77%。公司关注城市升级、消费升级和产业升级带来的新机遇，积极探索
33、布局商业、工业地产和旅游地产等领域，培育业绩增长新跑道与新动能。公司商业地产包括福州名城广场、兰州名城广场等城市地标项目，通过打造，集办公、商业、娱乐、文化等功能于一体的城市综合体，为区域经济注入活力，营造和谐共赢的居住生态环境。公司创新型工业园区涵盖位于上海中环内名城赛特创业产业园、名城金桥工业园。依托项目区域内科技园区的集聚和辐射效应，引入高新技术、科技创新企业，以提升工业用地的利用质量和综合效益。兰州海洋公园是兰州市重点招商引资项目，总建筑面积22785平方米，总水体约6500立方米，位于兰州高新区榆中园区，是西北地区大型海洋极地馆之一，场馆体量位居国内海洋馆前列。该项目已于 2019
34、年底竣工验收，正在进行运营筹备各项工作，为试营业做准备。2019 年，名城金控继续以防范运行风险、严格规范管理为主要工作目标，管理存量项目保值增值及变现，支持公司地产业务发展。公司融资公司融资-强现金管理强现金管理 稳杠杆稳杠杆 2019 年，房地产金融监管从严，综合融资成本上升，银行信贷、信托融资等融资渠道不断收紧。在市场调整和资金面趋紧的双重压力下，房企融资压力、融资难度加大。公司坚定把好财务稳健的基本盘，保持一定充裕的现金流，保持整体的资金安全。加大营销力度推动销售回款；强化现金管控，合理安排资金使用，提高存量资金效率。截至报告期末，公司货币资金余额 38.13 亿元。公司坚持低融资成本
35、、稳杠杆融资策略。从融资成本来看，在 2019 年大多数企业的融资成本在上升的状况下，公司综合融资成本保持在 8.16%，处于较合理水平。2019 年年度报告 14/186 在融资模式上，继续采取权益性融资与债务性融资并举。权益性融资，以项目层级的参股合作、联合拿地等方式，实现项目规模的快速提升；债务性融资，维护及做大现有银行、信托等传统融资方式的同时，通过发行公司债券、资产证券化 ABS 盘活资金等金融工具多方式多渠道融资。公司巩固与国内主要银行及多家金融机构的诚信、互利的长期合作伙伴关系。报告期内，与银行签署战略授信规模达 628.91 亿元。公司持续获得专业评级机构 AA+级主体及债项长
36、期信用评级。报告期内，国内债券市场兑付风险频现，公司作为负责任的发行人，以自有资金偿付到期兑付（含回售）债券总计本金 40.4亿元。公司管理公司管理-提质增效提质增效 精细化精细化 2019 年，在重重不确定之下，公司沉下心来练内功，围绕大运营管理能力的提升，围绕“提质增效”，强化精细化管理。以现金流、利润为核心，以货值管理为基础，以财务管理、计划管理为抓手，梳理和整合管控流程，重新修订和编制管控流程和配套制度。加强建设信息系统，以信息化、数字化管理贯穿公司开发建设和运营管理全周期、全过程。积极承担企业公积极承担企业公民责任民责任 “取之社会、回报社会”是名城创始人俞培俤先生一贯倡导和为之身体
37、力行的企业文化。公司一直将承担起企业公民责任，参与公益项目回报社会为己任，努力践行企业经营与经济、社会和环境的协调发展，具体详见大名城 2019 年企业社会责任报告。(一一)主营业务分析主营业务分析 1.1.利润表及现金流量表相关科目变动分析表利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位:元 币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）变动说明 营业收入 13,043,166,526.70 13,383,021,388.83-2.54 营业成本 9,505,765,923.73 9,035,557,973.33 5.20 销售费用 458,875,482.15 374,043,917.
38、08 22.68 主要系本期为加强销售促进回款增加了销售支出 管理费用 327,709,532.44 377,114,684.63-13.10 主要系本期费用中不包含上期已处置子公司 财务费用 716,389,314.95 958,463,240.74-25.26 主要系本期偿还到期借款所致 经营活动产生的现金流量净额 10,300,370,410.00 6,329,864,095.57 62.73 主要系本期加强销售管理，销售回款增加所致 投资活动产生的现金流量净额 1,635,874,997.49 2,059,584,855.84-20.57 主要系本期金控业务规模缩减所致 筹资活动产生的
39、现金流量净额-10,310,000,156.49-8,219,859,409.32 25.43 主要系本期偿还到期借款所致 2019 年年度报告 15/186 2.2.收入和成本分析收入和成本分析 适用 不适用 报告期内，公司实现总营业收入 130.43 亿元，其中主营业务收入中，房地产本期实现营业收入 129.32 亿元，较上年同比增加 0.24%。(1).(1).主营业务主营业务分分行业行业、分、分产品产品、分地区情况、分地区情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）房地产
40、板块 12,932,248,733.27 9,438,446,572.04 27.02 0.24 13.98 减少 8.79个百分点 金控板块 556,631.24 100.00-99.79-100.00 增加209.48 个百分点 主营业务分产品情况 分产品 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）商品房销售 12,932,248,733.27 9,438,446,572.04 27.02 0.24 13.98 减少 8.79个百分点 金融投资及租赁 556,631.24 100.00-99.79-100.00 增加209.48
41、个百分点 主营业务分地区情况 分地区 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）华东区域 4,157,142,055.15 3,392,176,664.15 18.40 240.99 383.21 减少 24.02个百分点 东南区域 5,055,351,753.20 3,410,179,982.11 32.54-21.37-9.15 减少 9.08个百分点 西北区域 3,720,311,556.16 2,636,089,925.78 29.14-29.19-31.09 增加 1.95个百分点 注：综合毛利率=（单项目毛利率*单项目收入
42、加权占比）本期毛利率较上年下降 8.79 个百分点，主要系本期新增结转项目中华东区域的紫金九号、东南区域的中联名城、名城港湾八区、泰禾名城毛利率下降所致。（1）新增结转项目中低毛利率项目收入加权比重同比增加：华东区域和东南区域本期收入占比分别为 32.14%及 39.09%。（2）新增项目毛利率同比下降，具体原因如下：2019 年年度报告 16/186 a.预售价格受政府宏观调控及销售规范影响，新增结转项目销售单价同比下降。b.新增结转项目土地招拍挂获取成本较上期其他结转项目同比增加，导致土地成本推高项目总成本，降低了毛利率。c.新增结转项目受调控影响，预售证办理推迟从而导致在建项目专项借款占
43、用时间同比增加，带来资本化利息增加所致。(2).(2).产销量情况产销量情况分析表分析表 适用 不适用 (3).(3).成本分析表成本分析表 单位：元 分行业情况 分行业 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%)上年同期金额 上年同期占总成本比例(%)本期金额较上年同期变动比例(%)情况 说明 房地产板块 开发成本 9,438,446,572.04 99.29 8,280,950,888.63 91.65 13.98 金控板块 金融投资 566,441,345.11 6.27-100.00 分产品情况 分产品 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%)上年同期金额 上年同期占总成本比
44、例(%)本期金额较上年同期变动比例(%)情况 说明 房地产板块 开发成本 9,438,446,572.04 99.29 8,280,950,888.63 91.65 13.98 金控板块 金融投资 566,441,345.11 6.27-100.00 (4).(4).主要销售客户及主要供应商情况主要销售客户及主要供应商情况 适用 不适用 前五名客户销售额 5,765.62 万元，占年度销售总额 0.44%；其中前五名客户销售额中关联方销售额 0 万元，占年度销售总额 0%。前五名供应商采购额 115,536.09 万元，占年度采购总额 33.92%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额 0 万
45、元，占年度采购总额 0%。3.3.费用费用 适用 不适用 科目 本期数 上期数 变动比例 销售费用 458,720,570.40 374,043,917.08 22.64%管理费用 327,864,444.19 377,114,684.63-13.06%财务费用 716,389,314.95 958,463,240.74-25.26%2019 年年度报告 17/186 4.4.研发投入研发投入 (1).(1).研发研发投入投入情况表情况表 适用 不适用 (2).(2).情况说明情况说明 适用 不适用 5.5.现金流现金流 适用 不适用 科目 本期数 上期数 变动比例 经营活动产生的现金流量净额
46、 10,300,370,410.00 6,329,864,095.57 62.73%投资活动产生的现金流量净额 1,635,874,997.49 2,059,584,855.84-20.57%筹资活动产生的现金流量净额-10,310,000,156.49-8,219,859,409.32 25.43%(二二)非主营业务导致利润重大变化的说明非主营业务导致利润重大变化的说明 适用 不适用 (三三)资产、负债情况分析资产、负债情况分析 适用 不适用 1.1.资产资产及及负债负债状状况况 单位：元 项目名称 本期期末数 本期期末数占总资产的比例（%）上期期末数 上期期末数占总资产的比例（%）本期期末
47、金额较上期期末变动比例（%）情况说明 货币资金 3,812,672,749.14 9.09 1,723,776,437.44 3.60 121.18 主要系本期销售回款增加所致 交易性金融资产 13,545,760.00 0.03 462,286,692.00 0.97-97.07 主要系本期处置股票所致 应收票据 1,219,000.00 0.00-100.00 主要系期初票据于本期兑付 预付款项 91,986,124.77 0.22 720,144,030.00 1.51-87.23 主要系本期漳州益源合并范围变动影响所致 其他应收款 1,609,481,699.72 3.84 3,098
48、,191,953.82 6.44-47.78 主要系期初股权转让款本期收回 其他流动资产 355,808,472.58 0.85 143,453,031.84 0.30 148.03 主要系预缴税金重分类 无形资产 3,138,974.94 0.01 1,751,565.97 0.00 79.21 主要系新增软件等无形资产增加 应付票据 685,448,177.70 1.63 129,695,123.70 0.27 428.51 主要系本期票据支付2019 年年度报告 18/186 方式较上期增加所致 预收款项 9,601,585,621.83 22.89 7,302,998,363.15 1
49、5.26 31.47 主要系新增房产销售所致 一年内到期的非流动负债 2,526,905,416.66 6.02 6,003,482,387.06 12.55-57.91 主要系偿还借款所致 应付债券 299,223,315.99 0.71 3,225,759,080.41 6.74-90.72 主要系本期偿还债券所致 长期应付款 60,873,225.45 0.13-100.00 主要系期初长期应付款重分类至一年内到期得非流动负债所致 递延所得税负债 11,358,391.96 0.03 17,618,274.48 0.04-35.53 主要系公允价值变动导致得递延所得税负债所致 其他综合收
50、益 -23,713,711.92 -0.06-110,253,835.41 -0.23-78.49 主要系公允价值变动导致得其他综合收益变动所致 2.2.截至报告期末主要资产受限情截至报告期末主要资产受限情况况 适用 不适用 项目项目 期末账面价值期末账面价值 受限原因受限原因 货币资金 490,418,168.51 作为各类保证金 存货 14,074,176,657.83 本公司以存货作为抵押物向银行或其他金融机构借款 固定资产 532,416,191.63 本公司以固定资产作为抵押物向银行借款 投资性房地产 540,038,416.91 本公司以投资性房地产作为抵押物向银行借款 合计 15
