1、2020 年年度报告 1/265 公司代码：600663 公司简称：陆家嘴 900932 陆家 B 股 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 20202020 年年度报告年年度报告 2020 年年度报告 2/265 董事长致辞董事长致辞 2020 年是不平凡的一年，突如其来的新冠疫情和错综复杂的国际经济形势，对公司发展带来了极大挑战。一年来，在董事会领导下，公司时刻牢记以习近平同志为核心的党中央赋予上海的一系列新的重大使命和任务，深入贯彻落实习总书记在浦东开发开放 30 周年庆祝大会上对浦东提出的要求和期望，聚焦浦东“五大倍增行动”，把握“稳中求进”的工作基
2、调，践行抗疫精神，攻坚克难圆满完成了年度各项工作任务。全年，面对社会经济下行的压力，公司坚守国有企业的使命和职责，主动担当，全力抗疫，贯彻市、区有关要求，对受疫情影响且符合条件的中小微服务企业实施部分租金减免措施，与客户共度难关。同时，公司有序推进复工复产，确保各项目正常运营，经营业绩达到年度目标。2020年，公司实现营业收入为 144.75 亿元，实现净利润为 40.12 亿元，较 2019年度增长 9.10%。三十而立从头越，潮起风劲更扬帆。站在浦东开发开放三十年启承点上，公司将牢牢把握浦东发展的新机遇，一方面，继续切实抓好主责主业，深度参与浦东高质量发展，不断提高城市中心、城市副中心的开
3、发、建设、运营核心能力；另一方面，持续提升金融服务能力，以点带面提高金融服务板块对公司发展的贡献度，有效推进“地产+金融”双轮驱动战略，以更大的责任担当、更优的精神状态，实现公司发展新飞跃。2020 年年度报告 3/265 办公物业办公物业 【办公物业是陆家嘴的核心资产，其优越的地理位置以及卓越的建筑品质是这部分资产稳定增值的关键】办公物业主要包括甲级写字楼、高品质研发楼。目前长期在营甲级写字楼共 23 幢，总建筑面积约 192 万平方米，主要位于上海陆家嘴核心地段、前滩国际商务区以及天津红桥区，具备先进的设计理念、卓越的建筑品质和完善的物业管理。截至 2020 年末，上海成熟甲级写字楼（运营
4、一年及以上）的平均出租率约为 80%，平均租金 8.83 元/平方米/天，同比上涨逾 1.96%。天津成熟甲级写字楼的平均出租率约为 76%，平均租金 3.45 元/平方米/天。主要在营甲级写字楼主要在营甲级写字楼 地上建筑地上建筑 总建筑面积总建筑面积 权益权益 竣工年代竣工年代 面积（面积（M M2 2）（M M2 2）比例比例 星展银行大厦 46,942 68,139 100%2009 钻石大厦 40,008 48,438 55%2009 陆家嘴商务广场 67,495 98,532 77.50%2000 陆家嘴金融信息楼 5,039 9,080 100%2010 陆家嘴基金大厦 32,5
5、50 42,325 55%2011 陆家嘴投资大厦 33,841 43,490 55%2011 陆家嘴世纪金融广场 324,031 435,603 100%2014 上海纽约大学大厦 48,736 57,663 55%2014 东方汇（世纪大都会）125,105 194,589 55%2015 天津陆家嘴金融广场 189,471 268,553 100%2017 陆家嘴金融广场 47,833 136,848 100%2017 陆家嘴富汇大厦 43,085 62,779 100%2017 陆家嘴金控广场 63,824 86,501 55%2018 前滩东方广场 I 期（前滩 34 地块办公楼）3
6、9,045 74,624 60%2019 陆家嘴滨江中心（黄浦江 E16-2)81,790 94,532 100%2019 前滩中心 25-2 地块超高层办公楼 166,169 189,938 60%2020 合计 1,354,964 1,911,634-权益总面积-1,570,787-2020 年年度报告 4/265 主要在营高品质研发楼主要在营高品质研发楼 地上建筑地上建筑 总建筑面积总建筑面积 权益权益 竣工年代竣工年代 面积（面积（M M2 2）（M M2 2）比例比例 软件园 1 号楼 14,317 14,317 100%1994 软件园 2 号楼 23,783 23,783 100
7、%1994 软件园 4 号楼 8,148 10,194 100%1996 软件园 5 号楼 1,393 1,393 100%1996 软件园 7 号楼 12,232 17,810 55%2007 软件园 8 号楼 29,545 32,664 100%2007 软件园 9 号楼 40,758 47,864 100%2008 软件园 10 号楼 24,290 28,124 100%2009 陆家嘴金融服务广场（软件园 11 号楼）70,620 89,325 100%2012 软件园 12 号楼 10,905 11,595 100%2012 陆家嘴金融服务广场二期（软件园 13 号楼）24,739
8、28,107 100%2017 软件园 E 楼 3,210 9,810 55%2010 陆家嘴 981 大楼 12,120 12,120 100%2010 合计 276,060 327,106-权益总面积-314,677-主要在建项目主要在建项目 地上建筑地上建筑 总建筑面积总建筑面积 权益权益 拟拟/竣工竣工年代年代 面积（面积（M M2 2）（M M2 2）比例比例 张江中区 74-01 地块（办公部分）27,605 42,281 60%2023 前滩 54-01 地块（办公部分）16,312 23,883 70%2023 川沙 C04-13/14 地块（办公部分）30,132 52,30
9、2 100%2023 川沙 C06-01/02 地块（办公部分）53,730 94,352 100%2024 张江中区 57-01 地块超高层办公楼 174,578 240,488 60%2024 张江中区 56-01 地块（办公部分）69,547 113,479 60%2024 竹园 2-16-1 地块 43,113 59,538 55%2022 潍坊社区 497-02 地块（办公部分）31,543 46,878 55%2024 苏州 8 号地块（办公部分）33,194 53,366 95%2021 合计 479,754 726,567-权益总面积 510,347-2020 年年度报告 5/
10、265 商业物业商业物业 陆家嘴的商业物业目前主要包括上海 L+MALL、天津 L+MALL、陆家嘴 96 广场、陆家嘴 1885、陆家嘴金融城配套商业设施等，其定位和设计各有特色，均位于所属商圈的核心地段。截至 2020 年末，商业物业总建筑面积约 46 万平方米，其中：上海 L+MALL 年末出租率 94%，平均租金 10 元/平方米/天；天津 L+MALL 年末出租率 90%，平均租金 2.58元/平方米/天；陆家嘴 96 广场、陆家嘴 1885、陆悦坊年末出租率分别为 80%、96%和74%，平均租金分别为 10.02 元/平方米/天、8.78 元/平方米/天和 6.25 元/平方米/
11、天。主要在营商业物业主要在营商业物业 地上建筑面地上建筑面积积 （M M2 2）总建筑面积总建筑面积 权益比权益比例例 竣工年代竣工年代 （M M2 2）陆家嘴 96 广场 29,002 66,195 55%2008 陆家嘴 1885 7,177 14,268 100%2008 陆家嘴金融城配套商业设施 10,139 10,139 100%2012 上海 L+MALL 120,249 187,526 100%2017 天津 L+MALL 100,394 151,652 100%2017 陆悦坊（原花木 04-15 配套商业）10,335 14,996 100%2019 合计 277,296 4
12、44,776-权益总面积-414,988-主要在建项目主要在建项目 地上建筑面地上建筑面积积 （M M2 2）总建筑面积总建筑面积 权益权益 比例比例 拟拟/竣工年竣工年代代 （M M2 2）张江中区 73-02 地块 43,227 79,970 60%2023 张江中区 74-01 地块（商业部分）39,725 60,843 60%2023 张江中区 75-02 地块（商业部分）5,081 9,067 60%2023 川沙 C04-13/14 地块（商业部分）30,255 52,515 100%2023 川沙 C06-01/02 地块（商业部分）9,482 16,650 100%2024 2
13、020 年年度报告 6/265 张江中区 57-01 地块（商业部分）19,630 27,041 60%2024 张江中区 56-01 地块（商业部分）7,530 12,287 60%2024 潍坊社区 497-02 地块（商业部分）6,234 9,265 55%2024 苏州 9 号地块配套商业 22,866 34,534 95%2021 苏州 8 号地块（商业部分）21,184 34,057 95%2021 合计 205,213 336,230-权益总面积 252,947-2020 年年度报告 7/265 酒店物业酒店物业 公司拥有三家商务型酒店-东怡大酒店、陆家嘴明城酒店和天津陆家嘴万怡
14、酒店。东怡大酒店配备 209 间房间，2020 年 GOP 率为 29.48%，平均出租率为 49.83%；陆家嘴明城酒店配备 221 间房间，2020 年 GOP 率为 13.21%，平均出租率 52.59%；天津陆家嘴万怡酒店配备 258 间房间，2020 年 GOP 率为 2.04%，平均出租率为 51.49%。在营酒店在营酒店 地上建筑面积地上建筑面积 总建筑面积总建筑面积 权益比权益比例例 竣工年代竣工年代 （M2M2）（M2M2）东怡大酒店 18,406 29,185 100%2009 天津陆家嘴万怡酒店 46,462 71,524 100%2017 陆家嘴明城酒店 17,884
15、19,635 100%2018 合计 82,752 120,344-权益总面积-120,344-在建酒店在建酒店 地上建筑面积地上建筑面积 总建筑面积总建筑面积 权益比权益比例例 拟拟/竣工年竣工年代代 （M M2 2）（M M2 2）前滩 25-2 酒店 62,183 90,994 60%2021 张江中区 56-01 地块 61,204 99,866 60%2024 合计 123,387 190,860-权益总面积-114,516-2020 年年度报告 8/265 会展物业会展物业 公司通过全资子公司-上海陆家嘴展览发展有限公司与德国展览集团国际有限公司合资成立的上海新国际博览中心有限公司
16、投资建设了上海新国际博览中心。上海新国际博览中心共拥有 17 个室内展厅，室内展览面积达 20 万平方米，室外展览面积达 10 万平方米。近年来，尽管市场竞争日趋激烈，中美贸易争端加剧，全球经济动荡，上海新国际博览中心坚持引进品牌化、专业化、国际化展会资源的经营战略不动摇，展览业务继续保持着稳定的态势，行业分布主要包括食品饮料和酒店用品、电子信息、机械设备、家具家居、建材卫浴、农林化工等，以轻工行业为主。经过近二十年的发展，上海新国际博览中心的展馆销售面积、出租率、市场占有率、客户满意度、营业额和利润率等经营指标均处于行业领先地位。2020 年，受到新冠疫情的严重影响，展览会的正常节奏被打乱，
17、上半年展会停滞，直至 6 月底才逐步复展，导致上海新国际博览中心主营业务各项经营指标较 2019 年均有不同程度下降。全年，上海新国际博览中心共承接了 83 场不同规模的展览会，共实现合同销售面积 387.72 万平方米，较 2019 年同比下降 47.51%；实现销售收入6.51亿元，较2019年同比下降44.22%；场馆总利用率37.86%，较2019年下降32.44%。在营项目在营项目 地上建筑面积地上建筑面积 （M M2 2）总建筑面积总建筑面积 （M M2 2）权益权益 比例比例 竣工年代竣工年代 上海新国际博览中心 386,774 386,774 50%2011 合计 386,77
18、4 386,774-权益总面积-193,387-2020 年年度报告 9/265 住宅物业住宅物业 2020 年度，公司各类出售型住宅物业实现销售收入 58.91 亿元，主要来自于东和公寓、锦绣观澜一期、天津海上花苑二期（东标段）、苏州 15 地块二期等的销售。在售项目的整体去化率约为 59%。主要销售项目主要销售项目 地上建筑面积地上建筑面积 总建筑面积总建筑面积 备案价格区间备案价格区间 竣工年代竣工年代 （M M2 2）（M M2 2）（元（元/M M2 2）东和公寓 82,083 92,408-2009 锦绣观澜一期（川沙 C04-12 地块）32,271 46,380 60,800-
19、64,000 2022 天津海上花苑二期（东标段）103,929 141,854 41,808-48,370 2020 苏州15号地块二期 27,296 37,628 17,869-22,823 2019 合计 245,579 318,270-在建项目在建项目 地上建筑面积地上建筑面积 总建筑面积总建筑面积 拟竣工年拟竣工年代代 （M M2 2）（M M2 2）张江中区 75-02 地块租赁住宅项目 66,960 119,483 2023 前滩 54-01 地块（住宅部分）64,392 94,276 2023 锦绣观澜（川沙 C04-12 地块）68,617 98,617 2022 潍坊社区
20、497-02 地块（住宅部分）4,337 6,446 2024 苏州 14 号地块 101,571 140,389 2021 苏州 12 号地块 226,736 312,948 2022 合计 532,613 772,161-2020 年年度报告 10/265 土地储备土地储备 区域区域 土地面积（土地面积（M M2 2）上海地区上海地区 226,298 小陆家嘴区域内 45,183 世纪大道两侧 175,815 竹园商贸区 5,300 苏州地区苏州地区 362,167 合计 588,465 2020 年年度报告 11/265 重要提示重要提示 一、一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管
21、理人员保证年度报告内容的真实、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。律责任。二、二、公司公司全体董事出席全体董事出席董事会会议。董事会会议。三、三、普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的的审计报告。审计报告。四、四、公司负责人公司负责人李晋昭李晋昭、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人胡习胡习及会计机构负责人（会计主
22、管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）丁瑜丁瑜声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。五、五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 公司按2020年度净利润的10%分别提取法定盈余公积和任意盈余公积后，以2020年末总股本4,034,197,440股为基数，按每10股向全体股东分配现金红利人民币4.98元（含税），共计分配现金红利人民币2,009,030,325.12元。上述利润分配预案尚待公司股东大会批准。六、六、前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用
23、 本报告内涉及对未来的计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质性承诺，请投资者注意投资风险。七、七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、九、是否存在半数是否存在半数以上以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性性 否 2020 年年度报告 12/265 十、十、重大风险提示重大风险提示 公司已在本报告内详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅第四节“经营情况讨论与
24、分析”下“关于公司未来发展的讨论与分析”中的相应内容。十一、十一、其他其他 适用 不适用 2020 年年度报告 13/265 目录目录 第一节 释义.14 第二节 公司简介和主要财务指标.15 第三节 公司业务概要.19 第四节 经营情况讨论与分析.22 第五节 重要事项.59 第六节 普通股股份变动及股东情况.78 第七节 优先股相关情况.83 第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况.84 第九节 公司治理.92 第十节 公司债券相关情况.95 第十一节 备查文件目录.247 2020 年年度报告 14/265 第一节第一节 释义释义 一、一、释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下
25、列词语具有如下含义：常用词语释义 报告期、本报告期、本年度 指 2020 年 1 月 1 日至 2020 年 12 月 31 日 陆家嘴、陆家嘴股份、本公司、公司、上市公司 指 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 陆家嘴集团、控股股东 指 上海陆家嘴（集团）有限公司 联合公司 指 上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司 陆金发 指 上海陆家嘴金融发展有限公司 爱建证券 指 爱建证券有限责任公司 陆家嘴信托 指 陆家嘴国际信托有限公司 陆家嘴国泰人寿 指 陆家嘴国泰人寿保险有限责任公司 苏州绿岸 指 苏州绿岸房地产开发有限公司 前滩实业 指 上海前滩实业发展有限公司 前绣实业 指 上海前绣实业有
26、限公司 佳二公司 指 上海佳二实业投资有限公司 华宝信托 指 华宝信托有限责任公司 东翌置业 指 上海东翌置业有限公司 东袤置业 指 上海东袤置业有限公司 新辰投资 指 上海陆家嘴新辰投资股份有限公司 新辰临壹 指 上海陆家嘴新辰临壹投资有限公司 陆家嘴物业 指 上海陆家嘴物业管理有限公司 佳章置业 指 上海佳章置业有限公司 申万置业 指 上海申万置业有限公司 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 国资委 指 国务院国有资产监督管理委员会 新区国资委 指 上海市浦东新区国有资产监督管理委员会 海通证券 指 海通证券股份有限公司 锦天城律师 指 上海市锦天城律师事务
27、所 普华永道会计师 指 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）证券法 指 中华人民共和国证券法 上市规则 指 上海证券交易所股票上市规则 土地批租 指 土地使用权转让 元、千元、万元、亿元 指 人民币元、人民币千元、人民币万元、人民币亿元 2020 年年度报告 15/265 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、公司信息公司信息 公司的中文名称 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 公司的中文简称 陆家嘴 公司的外文名称 ShanghaiLujiazuiFinance&TradeZoneDevelopmentCo.,Ltd.公司的外文名称缩写 LJZ 公司的法定
28、代表人 李晋昭 二、二、联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 王辉 闵诗沁 联系地址 中国上海浦东东育路227弄6号前滩世贸中心（二期）D栋21楼 中国上海浦东东育路227弄6号前滩世贸中心（二期）D栋21楼 电话 86-21-33848801 86-21-33848801 传真 86-21-33848818 86-21-33848818 电子信箱 三、三、基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 中国(上海)自由贸易试验区浦东大道981号 公司注册地址的邮政编码 200135 公司办公地址 中国上海浦东东育路227弄6号前滩世贸中心（二期）D栋18-21楼 公司办公
29、地址的邮政编码 200126 公司网址 电子信箱 四、四、信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 上海证券报、中国证券报、证券时报、证券日报、香港文汇报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点 中国上海浦东东育路227弄6号 前滩世贸中心（二期）D栋21楼 五、五、公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 A股 上海证券交易所 陆家嘴 600663 B股 上海证券交易所 陆家B股 900932 2020 年年度报告 16/265 六、六、其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内）名称 普华
30、永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）办公地址 上海市黄浦区湖滨路202号领展企业广场 2 座普华永道中心 11 楼 签字会计师 姓名 陈玲、曹志斌 七、七、近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标(一一)主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2020年 2019年 本期比上年同期增减(%)2018年 营业收入 14,474,727,209.98 14,772,938,775.58-2.02 12,638,769,561.52 归属于上市公司股东的净利润 4,011,930,172.77 3,677,355,264.27 9.10 3,350,247,6
31、52.73 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 3,835,742,555.84 3,439,188,741.63 11.53 3,303,193,249.86 经营活动产生的现金流量净额-702,444,458.31 517,368,526.94-4,317,379,145.43 2020年末 2019年末 本期末比上年同期末 增减（%）2018年末 归属于上市公司股东的净资产 20,264,490,290.24 18,119,232,085.30 11.84 16,094,931,705.64 总资产 101,354,354,265.44 91,440,175,340.91 10
32、.84 78,112,647,173.08 (二二)主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2020年 2019年 本期比上年同期增减(%)2018年 基本每股收益（元股）0.9945 0.9115 9.11 0.8305 稀释每股收益（元股）0.9945 0.9115 9.11 0.8305 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股）0.9508 0.8525 11.53 0.8188 加权平均净资产收益率（%）21.24 21.66 减少0.42个百分点 22.03 扣除非经常性损益后的加权20.31 20.26 增加0.05个百分21.72 2020 年年度报告 17/265 平均净资产收
33、益率（%）点 注：公司 2018 年末的总股本为 3,361,831,200 股，经 2018 年度利润分配实施完毕后，2019 年末总股本为 4,034,197,440 股。报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 八、八、境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异(一一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况市公司股东的净资产差异情况 适用 不适用 (二二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准
34、则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上属于上市公司股东的净资产差异情况市公司股东的净资产差异情况 适用 不适用 (三三)境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明：适用 不适用 九、九、2020 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度（1-3 月份）第二季度（4-6 月份）第三季度（7-9 月份）第四季度（10-12 月份）营业收入 4,153,517,607.04 2,473,439,033.29 2,073,988,575.28 5,773,781,994.37 归属于上市公司股东的净利润 761,025,918.53 917,47
35、1,175.27 613,379,818.34 1,720,053,260.63 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 735,385,252.84 901,118,210.19 576,368,008.04 1,622,871,084.77 经营活动产生的现金流量净额-2,232,032,623.03 356,496,303.25-1,040,980,172.02 2,214,072,033.49 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 十、十、非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2020 年金额 附注（
36、如适用）2019 年金额 2018 年金额 非流动资产处置损益 35,540,258.50 该项目主要为本公司本期处置投资性房地产惠灵顿小街、虹桥新天地商铺产生收益 34,880,616.52 元13,692,217.32 5,755,658.80 2020 年年度报告 18/265 以及处置其他非流动资产产生收益 659,641.98 元。计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 137,979,354.43 该项目主要为公司合并报表范围内子公司收到的金融 业 扶 持 基 金 人 民 币58,619,285.58 元
37、、租赁业务扶持基金37,901,772.77 元、进项税加 计 抵 扣 减 免 税 款20,852,828.46 元、育商扶持基金和物业扶持基金4,107,000.00 元、锅炉改造奖励3,878,800.00元及稳 岗 补 贴 等 其 他12,619,667.62 元。85,611,458.58 29,913,776.62 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益 16,165,364.86 该项目主要为公司
38、处置交易性金融资产取得的投资收益 71,072,682.05 元以及交易性权益工具的公允价值变动损失54,907,317.19 元。228,794,535.74 394,571.57 对外委托贷款取得的损益 7,817,783.05 该项目主要为公司收到的对新辰投资以及前绣实业的 委 托 贷 款 利 息 收 入7,817,783.05 元。16,605,314.11 20,994,804.00 除上述各项之外的其他75,994,390.03 该项目主要为公司计入营业外收入的赔偿金及罚款70,340,763.82 24,745,448.92 2020 年年度报告 19/265 营业外收入和支出
39、收入等共计76,998,563.25 元，以及计入营业外支出的罚款及赔偿支出等共计1,004,173.22 元。少数股东权益影响额-29,297,795.47 -73,116,694.53-14,308,750.68 所得税影响额-68,011,738.47 -103,761,072.40-20,441,106.36 合计 176,187,616.93 238,166,522.64 47,054,402.87 十一、十一、采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额 交易性金融资产 1,744,
40、274,052.02 2,851,674,770.51 1,107,400,718.49 215,340,850.10 其他非流动金融资产 3,872,655,445.38 2,062,072,471.52-1,810,582,973.86 31,450,895.72 合计 5,616,929,497.40 4,913,747,242.03-703,182,255.37 246,791,745.82 十二、十二、其他其他 适用 不适用 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明（一）公
41、司所从事的主要业务和经营模式 2020 年，公司继续坚持以商业地产为核心，以商业零售为延伸，以金融服务为纽带，构建起“商业地产+商业零售+金融服务”发展格局。公司聚焦浦东“五大倍增行动”，深度参与浦东各新兴区域的蓬勃发展，在深耕细作陆家嘴金融城的同时，围绕“金色中环”，推进前滩、张江科学城、川沙新市镇项目的开发建设。公司聚焦主业发展，整合优势资源，提高项目开发及运营水平，加强团队专业化管理能力，提升核心资产价值，秉承“高水平规划、高品质建设、高效率运营”的发展理念，全方位提升“陆家嘴”品牌价值。2020 年年度报告 20/265 一方面，牢牢抓住商业地产板块中住宅类房地产销售、商业房地产租赁及
42、转让，在继续做精、做优持有的长期核心运营产品的同时，推进短期住宅产品的销售及部分办公楼宇的转让，实现资产的有序流动。另一方面，公司金融板块持续优化管理体系，坚持风险稳控，以三大持牌机构为重点，整合资源、培育优势、补齐短板，抓住金融行业发展机遇，积极履行金融服务的职责，将金融服务深度嵌入区域产业链，服务实体经济，推动业务协同，不断探索新的业务合作模式。综上，公司经营战略方针是长期持有核心区域的优质物业，短期出售或者转让住宅及零星物业，做优做强商业地产的同时，深化与金融板块的业务协同，推动“地产+金融”双轮驱动战略取得实质性升级，实现公司股东利益最大化的目标。（二）行业情况 房地产板块方面，202
43、0 年，房地产市场继续坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。同时，年末中央经济工作会议明确指出，要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，规范发展长租房市场。上半年受新冠肺炎疫情影响，一季度全国房地产市场基本陷入停滞；二季度随着经济复苏、企业复工复产有序推进，市场需求也逐步释放，三、四季度土地和房产市场快速回暖、回归正轨，一线城市房价“打新”过热场面再次出现。因此，有效调控楼市销售、推进租赁住房建设仍双管齐下。随着二季度国内新冠肺炎疫情有效控制，上海办公楼租赁活跃度渐渐复苏，但办公空间需求的体量出现明显衰退。下半年，随着商务活动逐步恢复正
44、常，之前被抑制的租赁需求也有进一步释放，但市内租金仍持续走低，需求端以成本控制型为主，企业向租金更优惠的非中央商务区搬迁趋势明显。全年，业主方的租金议价能力明显降低，优惠租赁条件不断推出，并逐步加强服务能力、提升办公空间配套，以满足多元化的租赁需求，增强客户粘性。金融板块方面，今年以来国内外经济形势错综复杂，整体经济运行面临诸多困难与挑战，但由于疫情在国内控制较好，有效形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。2020 年，中央坚持稳中求进工作总基调，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，强调健全金融机构治理，促进资本市场健康发展，着力提高服务实体经济的质效。同时，着力加大
45、金融市场改革力度，持续从严监管信托行2020 年年度报告 21/265 业，助推证券行业政策红利释放，促进寿险行业稳健发展，继续打好防范化解重大风险攻坚战，实现稳增长和防风险长期均衡。二、二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 适用 不适用 三、三、报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 公司作为陆家嘴金融贸易区的城市开发商，不仅在浦东陆家嘴金融贸易区核心区域内持有大量优质经营性物业，并已将发展地域延伸到了前滩国际商务区、张江科学城核心区、川沙新市镇城南社区、天津红桥区以及苏州高新区，确立了公司在行业发展中的竞争优势。通过多
46、年的区域开发和运维管理，公司积累了丰富的城市开发经验，公司的核心竞争力主要体现在以下几个方面：（一）持续增长的经营性物业。公司持有的主要在营物业面积从 2005 年转型之初约 15 万平方米，到 2020 年增至 282 万平方米。现公司持有的运营物业大多位于上海陆家嘴金融贸易区、前滩国际商务区以及天津红桥区，区位极佳，交通便捷，为公司商业地产主业良性、稳健发展提供有力支撑。公司将继续积极参与浦东各新兴区域发展建设，向前滩、张江科学城、川沙新市镇核心区域纵深挺进，并构建以“专业化”为核心的城市中心、城市副中心运维平台，进一步提升在营商办经营性物业的优质性，增强品牌竞争力和影响力。（二）稳定成熟
47、的专业化运营团队。经过多年的市场磨练，公司已经形成了一支稳定成熟的专业化运营团队。公司按产品类型，即办公、商业、住宅和酒店，分别组建专业化营销管理团队。营销团队之间既有分工，又有合作，为公司产品经营提供有效保障。公司建立从“楼宇招租”到“战略招商”的新机制，利用自身积累的良好客户资源以及多元、梯度的产品优势，优化激励措施，提供注册、税收双落地企业扩租、续租优先权，进一步增强重点客户扎根浦东的信心和积极性，营造良好的招商政策环境。同时，拥有“上海品牌”认证的陆家嘴物业精心打造了一支专业化团队，不仅专注于为公司旗下商业、办公及会展项目提供优质的管理服务、持续提升公司项目服务能级，并聚焦服务城市发展
48、战略，做好上海进博会服务保障工作，助力打响上海“四大品牌”，擦亮陆家嘴金字招牌，保持物业运营水平高质发展。2020 年年度报告 22/265 （三）持续发展的历史机遇。公司作为控股股东陆家嘴集团重要的区域开发平台，仍处在一个大有作为的发展时代。在控股股东的支持下，公司勇挑浦东开发重担，围绕“金色中环”建设，成功进军前滩国际商务区、张江科学城核心区，区域标志性建筑的开发建设全面推进，部分项目已竣工交付并投入运营；此外，公司也积极参与上海临港区域的开发，参股项目建设持续推进。同时，公司受托承接的集团在前滩、御桥、临港等新兴区域的项目开发建设及招商运营正全力推进。（四）统筹优势助力业务发展。一方面，
49、公司于 2017 年完成了陆金发 100%股权的收购，一举获得证券、信托和保险（寿险）三家持牌金融机构，构建起“商业地产+商业零售+金融服务”发展格局。另一方面，随着控股股东陆家嘴集团业务统筹的推进，公司正成为集团区域开发、建设及运营的实施平台，有助于公司专业能力的持续提升。（五）严谨规范的企业管理。公司严格按照公司法、证券法、上市公司治理准则和上海证券交易所股票上市规则及中国证监会、上海证券交易所的其他相关要求，以建立现代企业制度为目标，不断完善公司治理结构，规范公司日常运作，防范公司经营风险，加强公司信息披露工作。目前，公司已经形成了权责分明、各司其职、有效制衡、协调运作的法人治理结构。公
50、司通过董事会决策、管理层执行和监事会监督三位一体的管理模式，确保公司运行的独立性、规范性和有效性，切实维护广大投资者和公司的利益。第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析 2020 年是“十三五”规划收官之年，是“十四五”规划启动实施的奠基之年，也是极为艰辛的一年。突如其来的新冠疫情和错综复杂的国际经济形势，对公司发展带来了极大挑战。一年来，在董事会领导下，公司聚焦“七年再造一个新浦东”的宏伟目标,深入浦东“金色中环”重点开发区域，把握“稳中求进”的工作基调，践行抗疫精神，持续推进“地产+金融”双轮驱动战略，攻坚克难圆满完成了年度各项工作
