1、2019 年年度报告 1/193 公司代码：公司代码：600693600693 公司简称：公司简称：东百集团东百集团 福建东百集团股份有限公司福建东百集团股份有限公司 20192019 年年度报告年年度报告 2019 年年度报告 2/193 重要提示重要提示 一、一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。二、二、未出席董事情况未出席董事情况
2、 未出席董事职务 未出席董事姓名 未出席董事的原因说明 被委托人姓名 董事 魏秀法 因工作原因 郑飚 独立董事 魏志华 因工作原因 洪波 三、三、华兴会计师事务所（特殊普通合伙）华兴会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。四、四、公司负责人公司负责人施文义施文义、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人宋克均宋克均及会计机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）高萍高萍声明：声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。五、五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转
3、增股本预案经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 经公司第九届董事会第三十四次会议审议通过，公司2019年度拟不进行利润分配和资本公积金转增股本，可供分配利润结转下年度。上述利润分配预案尚需提交公司2019年年度股东大会审议通过。六、六、前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。七、七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？是否存在违反规定决策程序对外提
4、供担保的情况？否 九、九、重大风险提示重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅第四节经营情况讨论与分析部分关于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险部分内容。十、十、其他其他 适用 不适用 2019 年年度报告 3/193 目录目录 第一节 释义.4 第二节 公司简介和主要财务指标.6 第三节 公司业务概要.10 第四节 经营情况讨论与分析.13 第五节 重要事项.31 第六节 普通股股份变动及股东情况.48 第七节 优先股相关情况.53 第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况.54 第九节 公司治理.60 第十节 公司债券相关情况.63 第十一节 财务报告.6
5、4 第十二节 备查文件目录.193 2019 年年度报告 4/193 第一节第一节 释义释义 一、一、释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：常用词语释义 东百集团、公司、本公司 指 福建东百集团股份有限公司 丰琪投资 指 公司控股股东福建丰琪投资有限公司 东百中心 指 公司的旗舰店，分为 A 馆、B 馆、C 馆；由母公司经营管理 兰州中心 指 公司的旗舰店，兰州国际商贸中心项目商业部分，由公司控股子公司兰州东方友谊置业有限公司经营管理，2019 年 1 月 11 日正式营业 东百优品城元洪店 指 公司主要门店（原元洪东百城），由公司全资子公司福建东百元洪购物广场有限公
6、司经营管理 东百爱琴海店 指 公司主要门店，由公司全资子公司福建东百红星商业广场有限公司经营管理 东百城蔡塘店 指 公司主要门店，由公司全资子公司厦门世纪东百商业广场有限公司经营管理 东百城福安店 指 公司主要门店，福安东百广场项目商业部分，主要由公司全资子公司福安市东百置业有限公司经营管理，2019 年 7 月 19 日正式营业 东百城永嘉天地店 指 公司主要门店，由公司全资子公司福州东百永星商业广场有限公司经营管理，2019 年 5 月 20 日正式营业 东百城群升店 指 公司主要门店，由公司全资子公司福建东百元洪购物广场有限公司经营管理 东百运动生活城 指 公司门店，由公司全资子公司福州
7、东百永丰商业广场有限公司经营管理，预计 2020 年开业 兰州国际商贸中心项目 指 兰州国际商贸中心项目，由公司控股子公司兰州东方友谊置业有限公司开发建设 福安东百广场项目 指 福安市东百城市综合体项目，由公司全资子公司福安市东百置业有限公司开发建设 福清东百利桥项目、福清利桥商业项目 指 福清东百利桥特色历史文化街项目，由公司子公司福清东百置业有限公司开发建设 兰州东百商业管理 指 兰州东百商业管理有限公司，原兰州东百投资有限公司，公司控股子公司 东百坊巷大酒店 指 福建东百坊巷大酒店有限公司，原福建东百大酒店有限公司 东百瑞兴 指 东百瑞兴资本管理有限公司，公司全资子公司 佛山睿优 指 佛
8、山睿优仓储有限公司，公司参股公司，原名佛山睿优工业投资管理有限公司，2018 年公司已转让 80%的股权，现公司持股比例为 20%天津兴建 指 天津兴建供应链管理有限公司，公司参股公司，2019 年公司已转让 80%的股权，现公司持股比例为 20%成都欣嘉 指 成都欣嘉物流有限公司，公司参股公司，2019 年公司已转让 80%的股权，现公司持股比例为 20%天津融熠 指 天津融熠供应链管理有限公司，2019 年公司已转让 100%的股权 佛山乐平项目 指 红信物流电子商务产业园项目，由公司参股公司佛山睿优仓储有限公司开发建设 北京亦庄项目 指 北京环博达物流园项目，由公司子公司北京环博达物流有
9、限公司2019 年年度报告 5/193 开发建设 佛山芦苞项目 指 东百瑞兴佛山三水物流中心项目，由公司子公司佛山睿信物流管理有限公司开发建设 天津宁河项目 指 原天津潘庄项目；（天津）科技型中小企业产业园一期、二期项目，由公司参股公司天津兴建供应链管理有限公司开发建设 东莞沙田项目 指 东添加工电商配送产业园项目，由公司子公司五矿电工（东莞）有限责任公司开发建设 嘉兴王店项目 指 大恩供应链中心项目，由公司子公司嘉兴大恩供应链管理有限公司开发建设 成都新津项目 指 成都新津物流园项目，由公司参股公司成都欣嘉物流有限公司开发建设 武汉黄陂项目 指 湖北台诚食品产业园项目，由公司子公司湖北台诚食
10、品科技有限公司开发建设 福州华威项目 指 由公司子公司福建华威物流供应链有限公司开发建设，该公司于2020 年 2 月纳入合并报表范围 三信公司 指 福建省三信集团（莆田）商业发展有限公司 黑石集团 指 The Blackstone Group L.P.，美国上市公司 海峡银行 指 福建海峡银行股份有限公司 报告期 指 2019 年 1 月 1 日至 2019 年 12 月 31 日 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 公司章程 指 福建东百集团股份有限公司章程 元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元 2019 年年度报告 6/193 第二节第二节
11、 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、公司信息公司信息 公司的中文名称 福建东百集团股份有限公司 公司的中文简称 东百集团 公司的外文名称 FUJIAN DONGBAI(GROUP)CO.,LTD.公司的外文名称缩写 FJDB 公司的法定代表人 施文义 二、二、联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 郑飚 祝士哲 联系地址 福建省福州市鼓楼区八一七北路88号东百大厦24层 福建省福州市鼓楼区八一七北路88号东百大厦24层 电话 0591-83815133 0591-83815133 传真 0591-87531804 0591-87531804 电子信
12、箱 三、三、基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 福州市八一七北路84号-185号（除178-1号）公司注册地址的邮政编码 350001 公司办公地址 福建省福州市八一七北路88号东百大厦24层 公司办公地址的邮政编码 350001 公司网址 http:/ 电子信箱 四、四、信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 中国证券报、证券日报、证券时报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http:/ 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 五、五、公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所
13、 东百集团 600693/六、六、其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内）名称 华兴会计师事务所（特殊普通合伙）办公地址 福建省福州市湖东路中山大厦 B 座八层 签字会计师姓名 王永平、陈依航 报告期内履行持续督导职责的保荐机构 名称 兴业证券股份有限公司 办公地址 福建省福州市湖东路 268 号证券大厦 16 层 签字的保荐代表人姓名 吕泉鑫、詹立方 持续督导的期间 2016 年 3 月 3 日至募集资金使用完毕止之日 2019 年年度报告 7/193 七、七、近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标(一一)主要会计数据主要会计数据 单位：万元 币种：人民币
14、主要会计数据主要会计数据 2012019 9年年 2012018 8年年 本期比上年同期本期比上年同期增减增减(%)(%)2012017 7年年 营业收入 410,005.84 299,695.12 36.81 385,569.57 归属于上市公司股东的净利润 33,015.21 26,199.32 26.02 24,741.22 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 33,422.96 25,974.65 28.68 24,910.77 经营活动产生的现金流量净额 14,278.26-15,826.01 190.22 30,532.25 2012019 9年年末末 2012018 8
15、年年末末 本期末比上年同本期末比上年同期末增减（期末增减（%）2012017 7年末年末 归属于上市公司股东的净资产 249,993.50 231,788.28 7.85 216,054.56 总资产 883,985.63 841,512.89 5.05 680,826.32 (二二)主要财务指标主要财务指标 主要财务指标主要财务指标 2012019 9年年 2012018 8年年 本期比上年同期本期比上年同期增减增减(%)(%)2012017 7年年 基本每股收益（元股）0.3743 0.2917 28.32 0.2754 稀释每股收益（元股）0.3743 0.2917 28.32 0.27
16、54 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股）0.3789 0.2892 31.02 0.2773 加权平均净资产收益率（%）13.75 11.70 增加2.05个百分点 12.14 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）13.92 11.60 增加2.32个百分点 12.23 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 1.营业收入较上期增长 36.81%，主要是报告期公司商业零售营业收入较上期增加 129,968.93万元；供应链管理业务、商业地产营业收入较上期分别减少 11,959.54 万元、7,701.83 万元。2.归属于上市公司股东的净利润较上期增长 2
17、6.02%，主要是报告期公司仓储物流及商业零售业务实现的归属于上市公司股东的净利润分别较上期增加 7,507.03 万元及 5,884.01 万元、商业地产实现的归属于上市公司股东的净利润较上期减少 3,169.53 万元共同影响所致。3.归属于上市公司股东的净资产较上年末增长 7.85%，主要是公司报告期实现的归属于上市公司股东的净利润实现 33,015.21 万元、实施股份回购 15,000.45 万元（含交易费用）共同影响所致。4.综合上述因素后，报告期公司基本每股收益为 0.3743 元，较上期增长 28.32%，加权平均净资产收益率为 13.75%，较上期增加 2.05 个百分点。八
18、、八、境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异(一一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况净资产差异情况 适用 不适用 2019 年年度报告 8/193(二二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上市公司股东的属于上市公司股东的净资产差异情况净资产差异情况 适用 不适用 (三三)境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明：适用 不适用 九、九、
19、2019 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：万元 币种：人民币 第一季度第一季度 （1 1-3 3 月份）月份）第二季度第二季度 （4 4-6 6 月份）月份）第三季度第三季度 （7 7-9 9 月份）月份）第四季度第四季度 （1010-1212 月份）月份）营业收入 98,304.32 88,075.39 88,946.24 134,679.89 归属于上市公司股东的净利润 3,131.13 728.59 20,215.24 8,940.25 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 2,972.00 634.83 21,222.61 8,593.52 经营活动产生的现金
20、流量净额-10,643.82 11,634.48 63.34 13,224.26 报告期归属于上市公司股东的净利润波动较大的原因：（1）商业零售业务因行业特点第一、四季度为销售旺季，第二、三季度为销售淡季，净利润波动与销售波动一致；（2）仓储物流业务第三季度处置天津兴建股权产生投资收益 26,704.09 万元；第四季度处置成都欣嘉股权产生投资收益6,366.37 万元。季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 十、十、非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目非经常性损益项目 2012019 9 年金额年金额 附注附注（如适
21、（如适用）用）2012018 8 年金额年金额 2012017 7 年金额年金额 非流动资产处置损益-7,433,260.66 -8,757,485.31-11,052,672.46 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 2,938,434.67 1,375,991.97 4,171,399.90 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 5,875,891.80 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出
22、售金融资产取得的投资收益 55,136.99 2,156,924.28 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投269,042.27 /2019 年年度报告 9/193 资取得的投资收益 除上述各项之外的其他营业外收入和支出-6,671,996.61 10,385,283.31 2,128,257.36 其他符合非经常性损益定义的损益项目-125,639.85 少数股东权益影响额-216,795.23 -47,573.34 3
23、5,420.46 所得税影响额 1,286,882.10 -764,731.74 865,154.31 合计-4,077,441.51 2,246,621.88-1,695,516.15 十一、十一、采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 项目名称项目名称 期初余额期初余额 期末余额期末余额 当期变动当期变动 对当期利润的对当期利润的影响金额影响金额 交易性金融资产 100,000,000.00 -100,000,000.00 1,604,673.84 其他非流动金融资产 9,021,989.58 26,686,358.01 17,664,368.4
24、3-1,335,631.57 衍生金融负债 442,115.06 442,115.06-2,792,921.53 十二、十二、其他其他 适用 不适用 2019 年年度报告 10/193 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明（一）公司主要业务及经营模式 公司作为专注于生活消费领域的基础设施提供商和运营商，以“商业零售+仓储物流”为双轮驱动战略，致力于满足商业的消费场景和物流的仓储场景中基础设施和运营服务的需要。1.商业零售 东百商业坚持通过围绕公司商业零售的业务发展及战略布局，在目
25、标城市核心地段开发建设自持商业资产为配套，打造商业生活消费一体化场景。作为最终实现消费的场景，主要业态包括百货、购物中心等，经营模式包括联营、自营和租赁。东百商业以“一切从顾客出发”为经营理念，以“数据化、精细化运营”为核心能力，追求更高效率深耕实体零售，通过打造“人-货-场”全方位营销，不断提高消费者购物体验，以满足不同年龄段的全客层需求。2.仓储物流 东百物流致力于打造满足现代物流高端仓储需求的“现代仓储平台”，通过对仓储物流设施的开发和运营，为客户提供标准化、定制化的供应链体系解决方案，在源头保障货物仓储与配送，逐步建立以“人”为需求、体验为中心的“人-场-货”新架构。东百物流围绕轻资产
26、运营思路，采用“投-建-招-退-管”的闭环运作模式，通过对各仓储物流项目的投资、开发、运营、退出并保留管理权，滚动经营，实现资金闭环。未来公司将以自有优质物流资产以及项目持续获取能力为基础，通过与各类金融机构合作，建立以“东百物流基金”为枢纽的核心基金网络。东百物流合作对象主要为京东、顺丰等大型电商、快递物流企业，以及国内外大型产业基金。东百物流收益来源主要分为资产收益和资产管理费收益。（1）资产收益包括租金和资产增值。租金收益主要来源于将自持物流资产出租后获得的租金收入；资产增值收益主要是物流资产在经过公司运营管理后，资产价值增加部分形成的收益。（2）资产管理费收益包括开发管理费、资产管理费
27、等收益。主要是在物流项目开发建设及运营管理阶段，根据所管理物流资产的资产价值、运营情况向外部资产所有人收取相应比例的管理费报酬。（二）报告期行业情况 1.商业零售行业 2019 年，我国零售业发展已进入创新变革的关键时期，实体零售销售规模迅速扩张、主要业态经营回暖，行业整体优化完善的进程加快，新技术应用和新商业模式不断提高消费者对消费的品质需求。此外，消费驱动力持续增强，居民消费层次不断提升，消费群体日益分化，消费偏好个性化凸显，消费内容提质扩容，消费方式更加多元，对零售业创新转型提出新要求。根据国家统计局数据显示，2019 年全年中国社会消费品零售总额 41.2 万亿元人民币，同比增长 8%
28、。消费连续 6 年保持中国经济增长第一拉动力。消费对经济增长贡献率 57.8%，拉动 GDP 增长3.5 个百分点。2019 年，商务部采取了多种措施扩大消费，推动出台促消费 20 条政策措施，加快促进形成强大国内市场，并已取得了积极成效。面对新的商业零售行业发展趋势，公司加快转型变革，大力进行门店升级改造，全面提升服务能力，加快线上智慧商城建设步伐，积极拥抱互联网，开展多渠道营销，加速推动线上线下融合，给广大消费者带来场景性消费体验的同时不断创新营销模式，促进经营业绩稳步提高。公司 60 多年来始终坚持诚信经营，“东百”已成为福建老字号品牌，在福建市场拥有较高的知名度和市场占有率，公司百货零
29、售在福州地区百货行业市场份额占比最高，得到消费者的广泛认可。2019 年年度报告 11/193 2.仓储物流行业 2019 年，在优化消费环境，激发国内消费潜力的一系列政策推动下，我国仓储物流行业继续保持稳步回升的态势，产业活跃度相应增加，对高标仓市场出现一轮上涨推动。面对冷链和垂直电商的需求加速上升，社交电商交易量猛增为仓储物流行业带来了强劲需求。据中国物流与采购联合会发布的中国仓储指数显示，2019 年全年该指数平均水平保持在 52.5%的较高水平,处于扩张区间。根据戴德梁行发布的的中国物流地产报告，截至 2019 年年底，中国内地高标物流仓储存量累计突破6,000 万平方米，整体空置率为
30、 12.1%。物流运行总体平稳的大趋势没有改变，物流需求延续平稳增长，物流行业继续保持在景气区间。截止报告期末，公司已在全国核心区域取得 12 个物流中心，建筑面积约 130 万平方米，公司将通过战略合作、并购等方式实现高质量扩张，加快全国物流产业网络布局，建设高标准的仓储项目，满足仓储物流日益增长的升级需求，提高公司的市场竞争力和影响力。二、二、报告期内公司主要资产发生重大变化情报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明况的说明 适用 不适用 （一）报告期末存货较期初增加 45,985.50 万元，主要是报告期内新增福清东百利桥项目投入48,550.21 万元、新增商业零售门店的库存商品增加
31、 2,290.73 万元、供应链业务逐渐缩减，存货较期初减少 6,208.91 万元。（二）报告期末投资性房地产较期初增加 67,901.75 万元、在建工程、无形资产较期初分别减少 39,373.41 万元、43,513.10 万元，主要是仓储物流项目在报告期完工后从在建工程、无形资产转入投资性房地产以及报告期内新收购仓储物流项目造成投资性房地产增加 15.32 亿元，处置天津宁河项目、成都新津项目造成投资性房地产减少 7.93 亿元。三、三、报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 （一）模式优势 公司商业零售主力门店均为公司自持物业，抗风险能力较强。公司通过打造“超级百
32、货”新模式，将优质网点资源和各门店多业态相互整合，加强协同联动发展效应，满足消费升级需求，确保经营发展的稳定性和可持续性。公司仓储物流业务通过与产业基金合作，形成以“管理”为核心的“投-建-招-退-管”全链条闭环运作模式，以解决长期持有物业产生的资金沉淀问题，实现高周转、高回报和收益持续稳定的轻资产模式，为持续获取物流项目奠定基础。（二）区位优势 公司商业零售主力门店东百中心、兰州中心为公司自持优质商业资产，位于福州、兰州两个省会城市的核心地段，分别毗邻中国十大历史文化名街“三坊七巷”以及我国最早成立的综合性地志博物馆之一的甘肃省博物馆。受益于城市核心区域的人员集中度及旅游资源带来人流效应，显
33、著的区位优势将为公司销售业绩增长提供有力支撑。公司仓储物流项目主要位于包括粤港澳大湾区、长三角、京津翼、中西部“一带一路”倡议的重要节点城市等全国物流核心区域，地域布局优势明显。（三）管理优势 公司深耕百货零售行业多年，管理团队具有丰富的商业零售经验，与供应商建立了良好的合作关系，拥有较强的品牌集合能力和稳定的供应商渠道；此外，公司物流管理团队在物流仓储领域具有人才、技术、管理及招商等方面的经验与优势。管理团队之专业优势将奠定公司未来发展的基础。（四）供应商优势 2019 年年度报告 12/193 公司积极探索与供应商的深度合作，全面提升全渠道供应链能力，与众多国内外著名品牌建立了稳定的长期战
34、略合作关系，通过互利双赢，提升供应商的战略协同性。（五）政策优势 福建在海峡西岸经济区中居主体地位，具有对台交往的独特优势，同时被定位为“21 世纪海上丝绸之路核心区”，加之自由贸易试验区的设立，将推动福建区域整体经济的发展，对公司的长远发展将起到至关重要的促进作用。（六）数据优势 公司主力门店占据福州、兰州历史文化核心商圈，同时仓储物流项目位于全国物流核心区域，区域数据源上拥有难以替代的优势。结合“数字中国”、“数字福建”的大力推行建设，通过不断深化与国内大型电商的战略合作，深入挖掘区域数据，针对性地服务消费者，提供更为优质的消费体验。目前公司数字化建设已初具成效，实现系统覆盖核心业务，未来
35、将继续大力推进数字化建设以迅速追赶行业标杆。2019 年年度报告 13/193 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析 2019 年，公司坚持“改革、创新、奋进”的发展理念，推进“商业零售+仓储物流”双轮驱动战略的快速发展，落地公司经营计划，较好地完成了全年经营目标和重点工作任务。公司商业零售业务进一步扩大在福建省内布局，并成功实现跨区域经营。2019 年之前，公司商业门店主要分布在福建省福州及厦门两市市区核心商圈，熟悉福建沿海地区的商业环境和消费习惯，经过 60 多年的深耕，具备较强的区域品牌优势和规模优势。报告期内，公司通过“自持为
36、主，租赁为辅”的扩张方针，随着兰州中心、福安东百城等新门店陆续开业，公司商业零售业务经营范围延伸至福建省内其他城市，并在西北地区成功扎根落地。公司仓储物流业务的项目持续获取能力在报告期内不断得到加强和验证，初步形成以“东百物流基金”为枢纽的核心基金网络框架。2019 年度，新增对武汉、福州、廊坊、郑州等区域物流网络节点的覆盖，持续完善公司在国内的物流仓储网络布局；同时，公司通过投资 6,100 万元参与京东智能物流产业基金管理，深化与美国黑石集团在物流资产退管领域合作等方式，不断加强与国内外产业基金及金融机构的联系，打通信息端、资金端、资产端连接路径，物流资产管理面积和管理收益均实现大幅增长。
37、（一）持续推动组织变革，全面提升管理效益 公司根据业务发展需要，持续推动组织机构变革，加强专业化管控，优化审批流程，放权赋能，发挥事业部经营管理的积极性和创造性，提升企业的运营能力和管理水平。公司在商业零售与仓储物流两大事业部的基础上，成立了商业地产事业部，为商业零售的发展提供良好的物业平台和发展支撑。（二）加快传统零售转型升级，沉淀商业模型体系 1.加快新店开业速度，实现超越市场的经营目标 报告期内，东百商业规模持续扩张，新开门店 3 家，经营面积增加 34 万平方米，入驻城市增加2 座，客流量较上年同期增加 116.36%。截止报告期末，公司旗下商业门店共计 9 家，入驻城市 4 座；经营
38、面积近 78 万平方米，其中自持物业面积逾 40 万平方米。2.推动营销流程标准化，形成高效营销体系 东百商业以一级营销活动为关键点，打造“东百售罄日、超级品牌日”模型，实现营销效益的进一步提升；以统一营销视觉、打造四季系列主题为着力点，搭建视觉营销体系；以整合媒体资源为突破点，与品牌联合传播，与地铁深度合作，提升外部媒体、自媒体传播量。3.构建精细化运营体系，提升门店管理水平 东百商业进一步细化“人、货、场”管理标准，不断优化管理流程；坚持复盘思维，不断迭代、赋能商业管理模式；强化流量思维，实现客流量不断突破；注重数据化运营，进一步优化消费结构，提升品牌交叉复购率。（三）加快仓储物流项目拓展
39、速度，强化全国战略布局 报告期内，公司新签约收购物流项目 5 个，建筑面积共计 54.87 万平方米；竣工物流项目 4 个，建筑面积共计 33.58 万平方米；实现基金退管物流项目 2 个，建筑面积共计 23.03 万平方米。截止报告期末，公司运营管理物流项目 12 个，建筑面积共计 134.09 万平方米，土地面积共计148.44 万平方米。其中，自持物流项目 6 个，建筑面积共计 60.26 万平方米；通过基金管理物流项目 3 个，建筑面积共计 34.35 万平方米；已签约待交割物流项目 3 个，建筑面积共计 39.48 万平方米。公司在管物流项目 2019 年度租金及物业管理费收入合计达
40、到 1.14 亿元，积累客户数量超过 200家，与顺丰快递等 50 多家大客户开展了密切合作。未来，公司将继续围绕现有物流网络节点布局，加大对粤港澳大湾区、京津冀、长三角区域的核心物流网络节点建设力度，并逐步完成对中部“一带一路”倡议重要节点城市和“海丝”核心区2019 年年度报告 14/193 物流网络的进一步覆盖。（四）商业布局取得新突破，打造特色文旅商业地标 继成功运作三坊七巷南街项目、兰州商贸国际中心、福安东百广场等商业项目之后，公司于报告期内成功竞得福清利桥片区一宗 19 万平米的商业用地，用于修复福清侨乡历史文化街区，并开发建设商业项目。公司将充分发挥结合文化、旅游特色的城市商业项
41、目运营管理优势，整体开发、重现福清利桥历史文化街区，打造具有人文历史特色的城市商业综合体和文旅新地标。二、二、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 报告期内，公司实现营业收入 410,005.84 万元，较上期增长 36.81%；归属上市公司股东的净利润实现 33,015.21 万元，较上期增长 26.02%；归属上市公司股东的扣除非经营性损益的净利润实现 33,422.96 万元，较上期增长 28.68%。其中，公司商业零售业务归属上市公司股东的净利润实现11,247.99万元，较上期增长109.69%；公司仓储物流业务归属上市公司股东的净利润实现 22,051.74 万元，较上期增长
42、51.61%；公司总部及其他业务归属上市公司股东的净利润实现-284.52 万元，较上期下降 104.52%，主要由于商业地产项目销售进入尾盘阶段所导致。(一一)主主营业务分析营业务分析 1.1.利润表及现金流量表相关科目变动分析表利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位:万元 币种:人民币 科目科目 本期数本期数 上年同期数上年同期数 变动比例（变动比例（%）营业收入 410,005.84 299,695.12 36.81 营业成本 320,054.30 233,424.32 37.11 税金及附加 10,971.63 7,655.58 43.32 销售费用 33,751.48 24,52
43、2.37 37.64 管理费用 19,011.26 12,308.64 54.45 财务费用 12,953.67 6,316.19 105.09 投资收益 33,470.20 22,633.67 47.88 资产处置收益 1.58-785.99 100.20 营业外收入 542.29 1,130.00-52.01 营业外支出 1,954.39 148.14 1,219.29 经营活动产生的现金流量净额 14,278.26-15,826.01 190.22 投资活动产生的现金流量净额 14,803.69-75,347.81 119.65 筹资活动产生的现金流量净额-27,218.28 64,48
44、8.46-142.21 2.2.收入和成本分析收入和成本分析 适用 不适用 报告期内，公司营业收入实现 410,005.84 万元，较上期增长 36.81%，其中主营业务收入实现399,878.16 万元，较上期增长 37.91%，具体情况分析如下：(1)(1)主营业务主营业务分分行业行业、分、分产品产品、分地区情况、分地区情况 单位:万元 币种:人民币 主营业务分行业情况主营业务分行业情况 分行业分行业 营业收入营业收入 营业成本营业成本 毛利率毛利率（%）营业收入营业收入比上年增比上年增减（减（%）营业成本营业成本比上年增比上年增减（减（%）毛利率毛利率比上年增减（比上年增减（%）商业零售
45、 318,708.82 258,381.98 18.93 68.47 66.18 增加 1.22 个百分点 商业地产 48,396.92 25,915.14 46.45-13.74-22.80 增加 6.28 个百分点 2019 年年度报告 15/193 供应链管理 25,074.58 24,962.79 0.45-32.29-32.10 减少 0.27 个百分点 仓储物流 6,266.66 2,553.72 59.25-9.90 12.91 减少 8.23 个百分点 酒店餐饮 1,431.18 829.10 42.07 105.68 128.64 减少 5.82 个百分点 合计 399,87
46、8.16 312,642.73 21.82 37.91 36.86 增加 0.60 个百分点 主营业务分地区情况主营业务分地区情况 分地区分地区 营业收入营业收入 营业成本营业成本 毛利率毛利率（%）营业收入营业收入比上年增比上年增减（减（%）营业成本营业成本比上年增比上年增减（减（%）毛利率毛利率比上年增减（比上年增减（%）华东地区 297,771.02 236,740.78 20.50 20.77 22.15 减少 0.89 个百分点 西北地区 93,201.87 70,287.42 24.59 443.65 433.09 增加 1.50 个百分点 华北地区 6,905.48 4,746.
47、69 31.26-5.27 1.00 减少 4.27 个百分点 华南地区 1,457.39 654.80 55.07-90.89-95.25 增加 41.27 个百分点 西南地区 542.40 213.04 60.72 东北地区 -100.00-100.00 合计 399,878.16 312,642.73 21.82 37.91 36.86 增加 0.60 个百分点 主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明 主营业务分行业情况的说明：A.商业零售业务收入较上期增长 68.47%，主要是公司旗舰店东百中心的 C 馆于 2018 年 9 月正式开业，同时另一旗舰店兰州中心及其他主要门店东百城永嘉
48、天地店、东百城福安店于报告期内相继开业，各项收入大幅增长。B.商业地产业务收入较上年同期下降 13.74%，毛利率较上期增加 6.28 个百分点，主要是报告期兰州国际商贸中心项目商铺销售政策调整为公司短期持有与部分销售相结合、福安东百广场项目住宅进入尾盘销售阶段，致使销售收入减少；毛利率增加主要是受报告期结转兰州国际商贸中心项目商铺销售售价较高、福安东百广场项目住宅（一期）本期总包工程结算根据结算价调整累计已确认的成本影响所致。C.供应链管理业务收入较上期下降 32.29%，主要受报告期公司对大宗商品经营品种进行调整的影响。D.仓储物流业务收入较上期下降 9.9%，毛利率较上期减少 8.23
49、个百分点，主要是报告期内公司转让天津宁河项目，物流仓库租金收入减少；报告期内新竣工的仓储物流项目部分尚未实现满租影响毛利率减少。E.酒店餐饮收入较上期增长 105.68%，毛利率较上期减少 5.82 个百分点，主要是东百坊巷大酒店于 2018 年 9 月开始重新装修，并于 2019 年 6 月恢复营业，与上期数据无可比性。主营业务分地区情况的说明：A.华东地区收入较上期增长 20.77%，主要是报告期商业零售旗舰店东百中心业绩增长、新开门店带来业绩增量，以及商业地产福安东百广场项目收入增长共同影响所致。B.西北地区收入较上期增长 443.65%，主要是报告期商业零售新开旗舰店兰州中心带来业绩增
50、量、商业地产兰州国际商贸中心项目收入减少共同影响所致。C.华北、华南、东北地区收入的波动，主要是供应链管理业务收入增减变动影响所致。D.西北地区收入实现 542.40 万元，主要是报告期新竣工仓储物流成都新津项目收取仓库租赁收入，上期无数据。(2)(2)产销量情况产销量情况分析表分析表 适用 不适用 2019 年年度报告 16/193(3)(3)成本分析表成本分析表 单位：万元 分行业情况分行业情况 分行分行业业 成本成本构成构成项目项目 本期金额本期金额 本期本期占总占总成本成本比例比例(%)上年同期上年同期金额金额 上年同上年同期占总期占总成本比成本比例例(%)本期金本期金额较上额较上年同
