1、中国国际贸易中心股份有限公司 2016 年年度报告 中国国际贸易中心股份有限公司中国国际贸易中心股份有限公司 600007600007 2012016 6 年年度报告年年度报告 中国国际贸易中心股份有限公司 2016 年年度报告 重要提示重要提示 一、公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。二、本次董事会会议应出席董事 12 名，实际出席 9 名。董事高燕女士、王思东先生和黄小抗先生因故未能出席会议，高燕女士及王思东先生书面委托副董事长陈延平先生代为出席并行使表决权,黄小抗先生书面委托董事
2、长洪敬南先生代为出席并行使表决权。三、普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。四、公司负责人洪敬南先生、主管会计工作负责人林南春先生及会计机构负责人王京京女士声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案：根据公司章程规定，公司分配当年税后利润时，应当提取利润的 10%列入公司法定公积金。公司法定公积金累计额为公司注册资本的 50%以上的，可以不再提取。2016 年末，公司的法定公积金为 503,641,267 元（人民币，以下同），已达到注册资本的 50%，可以不再提取法定公积金。经普华永道中天
3、会计师事务所（特殊普通合伙）审计，2016 年度公司实现税后利润685,079,567 元，加上 2015 年年末未分配利润 2,241,435,647 元，减去 2016 年上半年已分配支付的现金股利201,456,507元，2016年年末可供股东分配利润为2,725,058,707元。2016 年度利润分配预案：以公司 2016 年年末总股份 1,007,282,534 股为基数，向全体股东每 10 股派发现金 3.00 元（含税），共计派发股利 302,184,760 元，剩余的未分配利润 2,422,873,947 元转以后分配。本次利润分配不实施资本公积金转增股本。同意将此预案提交公
4、司 2016 年度股东大会批准。六、本报告所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。中国国际贸易中心股份有限公司 2016 年年度报告 七、公司不存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金的情况。八、公司不存在违反规定决策程序对外提供担保的情况。九、重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅“第四节经营情况讨论与分析”中“三、公司关于公司未来发展的讨论与分析”中“（四）可能面对的风险”相关内容。中国国际贸易中心股份有限公司 2016 年年度报告 目目 录录 第一节 释义.1 第二节 公司简介和主要财务指标.2 第三节 公司
5、业务概要.6 第四节 经营情况讨论与分析.12 第五节 重要事项.34 第六节 普通股股份变动及股东情况.50 第七节 优先股相关情况.56 第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况.57 第九节 公司治理.70 第十节 公司债券相关情况.75 第十一节 财务报告.81 第十二节 备查文件目录.81 中国国际贸易中心股份有限公司 2016 年年度报告 1 第一节第一节 释义释义 一、一、释义释义 无。中国国际贸易中心股份有限公司 2016 年年度报告 2 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、公司信息公司信息 公司的中文名称 中国国际贸易中心股份有限公司 公司的
6、中文名称简称 中国国贸 公司的外文名称 China World Trade Center Co.,Ltd.公司的外文名称缩写 CWTC Co.,Ltd.公司的法定代表人 洪敬南 二、二、联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 王京京 骆洋喆、廖哲、张丽滨、章侃 联系地址 北京市建国门外大街 1 号 北京市建国门外大街 1 号 电话 010-65052288 010-65052288 传真 010-65053862 010-65053862 电子信箱 三、三、基本情况简介基本情况简介 公司注册地址 北京市建国门外大街 1 号 公司注册地址的邮政编码 100004 公司办
7、公地址 北京市建国门外大街 1 号 公司办公地址的邮政编码 100004 公司网址 http:/ 电子信箱 四、四、信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 中国证券报、上海证券报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http:/ 中国国际贸易中心股份有限公司 2016 年年度报告 3 公司年度报告备置地点 北京市建国门外大街 1 号国贸大厦 A 座 29 层 董秘办公室 五、五、公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 A 股 上海证券交易所 中国国贸 600007 六、六、其他有关资料其他有关资料 公司聘请的会计师事务
8、所名称（境内）名称 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）办公地址 上海市湖滨路 202 号普华永道中心 11 楼 签字会计师姓名 刘磊、任小琛 七、七、近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标 (一一)主要会计数据主要会计数据 金额单位：人民币元 主要会计数据 2016 年 2015 年 本期比 上年同期 增减(%)2014 年 营业收入 2,349,397,869 2,271,278,419 3.44%2,234,266,629 归属于上市公司 股东的净利润 686,340,390 627,598,722 9.36%536,507,160 归属于上市公司 股东的扣除非经常
9、性损益的净利润 686,904,642 616,752,602 11.37%539,653,690 经营活动产生的 现金流量净额 1,115,094,373 1,144,557,072 -2.57%1,088,768,235 2016 年末 2015 年末 本期末比 上年同期末 增减(%)2014 年末 归属于上市公司 股东的净资产 6,134,905,728 5,650,021,845 8.58%5,223,879,630 总资产 11,208,470,938 10,219,156,999 9.68%9,705,531,424 中国国际贸易中心股份有限公司 2016 年年度报告 4(二二)主
10、要财务数据主要财务数据 金额单位：人民币元 主要财务指标 2016 年 2015 年 本期比上年 同期增减(%)2014 年 基本每股收益(元股)0.68 0.62 9.36%0.53 稀释每股收益(元股)0.68 0.62 9.36%0.53 扣除非经常性损益后的基本每股收益(元股)0.68 0.61 11.37%0.54 加权平均净资产 收益率(%)11.71%11.61%0.10%10.70%扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率(%)11.72%11.41%0.31%10.77%八、八、2012016 6 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 金额单位：人民币元 第一季度（1-3
11、 月份）第二季度（4-6 月份）第三季度（7-9 月份）第四季度（10-12 月份）营业收入 571,254,857 573,835,298 578,358,308 625,949,406 归属于上市公司股东的净利润 176,332,213 201,134,062 171,213,221 137,660,894 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 174,782,390 200,252,259 173,182,229 138,687,764 经营活动产生的现金流量净额 289,812,296 286,228,735 301,238,404 237,814,938 中国国际贸易中心股
12、份有限公司 2016 年年度报告 5 九、九、非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 金额单位：人民币元 非经常性损益项目 2016 年金额 2015 年金额 2014 年金额 违约罚款收入 4,374,793 13,548,676 7,650,878 政府补助 992,254 3,000,000 0 不需支付的应付款项 204,088 149,325 353,695 处置非流动资产净损失-2,468,056 -1,736,414-7,531,816 罚款支出-2,618,110 0 0 捐赠支出-415,000 -400,000-620,248 租户搬迁补偿支出 0 0-4,040,0
13、00 除上述各项之外的 其他营业外收入和支出 150,605 -100,093-8,550 所得税影响-784,671 -3,615,374 1,049,010 少数股东损益的影响-155 0 501 合计-564,252 10,846,120-3,146,530 中国国际贸易中心股份有限公司 2016 年年度报告 6 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 报告期内，公司主要从事商务服务设施的投资、经营和管理，包括高档甲级写字楼、商城、公寓等设施的出租及管理，高档酒店经营，大型展
14、览及配套服务及停车设施服务等。公司除所拥有的酒店委托香格里拉国际饭店管理有限公司（以下简称“香格里拉”）进行管理和经营外，其它主营业务均由公司自行进行管理和经营。根据国家质量监督检验检疫总局和国家标准化管理委员会于 2011 年批准发布的国家标准国民经济行业分类（GB/T4754-2011）,公司属于“房地产业”。公司的营业收入主要来源于写字楼、商城、公寓等投资性物业的出租和管理以及酒店的经营；公司的经营规模、硬件设施、管理和服务、经营效益以及市场知名度等方面，在业内一直处于领先地位。二、二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 见本报告“第四节
15、经营情况讨论与分析”中“二、报告期内主要经营情况”的“（三）资产、负债情况分析”相关内容。三、三、报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 报告期内，公司核心竞争力未发生重大变化。未来，公司将继续凭借多年形成的区位优势、综合优势、品牌优势、服务优势及创新优势，不断增强自身竞争能力，巩固在市场上的领先地位。公司和控股股东中国国际贸易中心有限公司（以下简称“国贸有限公司”）拥有的中国国际贸易中心主体建筑群位于寸土寸金的北京中央商务区的核心地段，由写字楼、商城、酒店和公寓等高档商业建筑组成，是首都北京为之自豪的地标性建筑群，是众多跨国公司和国际商社进驻北京的首选之地，是目前中国乃至全球规模最大、
16、功能最齐全的高档商务服务综合体之一。自 1990 年 8 月 30 日国贸一期开业以来，中国国际贸易中心云集了多家国际知名跨国公司、商社和国际顶级零售店，并承接多项国际、国内重大会议及大型商务活动，接待了许多国家的国家元首、政府首脑、重要国际组织负责人以及国内外商界领导人和社会知名人士等，取得了良好的经济效益和社会效益。中国国际贸易中心股份有限公司 2016 年年度报告 7 1999 年国贸二期建成后，中国国际贸易中心总建筑面积已达到 56 万平方米（其中，公司拥有建筑物面积 35 万平方米，国贸有限公司拥有建筑物面积 21 万平方米，该 56 万平方米建筑物所对应的土地使用权全部归属于国贸有
17、限公司。根据双方签订的合同或协议，公司以租赁方式获得所拥有的建筑物对应的土地使用权，有关合同或协议的签署情况见“第五节重要事项”中“十四、重大关联交易”相关内容）。2005 年 6 月，随着国贸三期工程的兴建，公司又步入了新的发展阶段。国贸三期工程的建设规模为 53 万平方米，由美国著名的 SOM 设计事务所设计，全部由公司投资建设，分两个阶段实施：国贸三期 A 阶段项目已于 2010 年 8 月 30 日建成并投入运营，建筑规模为29.7 万平方米，由建筑面积约 13 万平方米的国际顶尖甲级写字楼、约 6 万平方米的超豪华五星级国贸大酒店、约 4 万平方米的商城、停车场和物业机房等组成，其中
18、高度为 330米的“国贸大厦 A 座”，为北京市已投入使用的最高建筑。2016 年底至 2017 年，国贸三期B 阶段项目陆续投入使用，建筑规模为 23.3 万平方米，包括一座高度为 296 米的主塔楼“国贸大厦 B 座”以及配楼和商业裙楼，由规划建筑面积约 8 万平方米的写字楼、约 5 万平方米的商城及文化休闲娱乐场所、约 5 万平方米的“新国贸饭店”、停车场和物业机房等组成。另外，目前由公司和国贸有限公司分别投资、共同建设的国贸中心东楼改造项目，建设规模为 5.8 万平方米（不含交通一体化项目的地铁换乘大厅面积，其中，公司拥有建筑物面积 3.5 万平方米），将用作商城出租。待国贸三期 B
19、阶段项目及国贸中心东楼改造项目全部完成，中国国际贸易中心将成为总体占地面积达到 17 公顷、总建筑面积超过 110 万平方米的超大型商务服务综合体。经过二十多年的发展，中国国际贸易中心已成为国际一流水准的现代化商务中心，是展示中国对外开放政策和从事国际交流活动的重要窗口。以中国国际贸易中心为中心的 CBD地区，已经形成了一个极具活力的经济商圈，辐射带动了周边经济的快速发展。独具特色的国贸发展模式和品牌成长经历，已经成为中国大型商务服务企业成功的典范。长期以来，公司有一支稳定并具有丰富经验的管理团队，秉承“争中国第一、创世界一流、铸国贸辉煌”的发展理念，锐意进取、铸就非凡，通过创新建立差异化的竞
20、争优势，以国际一流水准的硬件设施和软件管理，为国内外宾客提供了优质、高效、贴心、满意的服务。除此之外，公司还在以下主营业务方面具有独特的竞争优势：中国国际贸易中心股份有限公司 2016 年年度报告 8（一）写字楼 国贸写字楼是北京市顶尖的甲级写字楼，集合了众多具有金融、保险、法律、能源、制造、贸易、通讯、航空及运输等行业领导地位的知名跨国企业和其它优质企业，拥有优越的办公环境和浓厚的商务氛围。写字楼内拥有完善的商务配套设施，包括提供固定线路、ISDN、DDN、卫星通讯、宽带接入、光纤通讯综合布线等通讯设施服务；配备了先进的空调系统，含紫外线空气净化功能，确保办公区室温全年舒适宜人，并使室内空气
21、质量达到国内写字楼的领先水平；24 小时冷冻水系统为客户机房提供制冷服务；还配备了技术先进的门闸系统、电视监控系统、自动喷淋系统、报警系统及消防系统等，确保写字楼客户的安全。将于 2017 年投入使用的国贸三期 B 阶段项目主塔楼国贸大厦 B 座的 23-63 层为办公楼层，可出租面积约 4 万平方米，引入全球最领先的设计理念，更显现代化，突出功能性，将达到与国贸大厦 A 座同级的美国绿色建筑协会颁发的“LEED 能源与环境设计金奖”标准，全年平均室内空气检测值保持在 40 微克/立方米以下。其中，国贸大厦 B 座 23-27 层为服务式办公楼层，每层划分为多个租区，每个租区内皆配备男女卫生间
22、，并提供 120 毫米架高网络地板，让租户尽享更加舒适、隐私及便利的办公环境，将吸引国外机构的代表处、创新企业、以及科技、电商、咨询、媒体和广告等专业服务性企业入驻；30-63 层为标准写字楼办公层，其中低区 14 个楼层，每层可出租面积为 1,400-1,587 平方米，高区 15 个楼层，每层可出租面积为 1,100-1,265 平方米，均能满足 9 米以上柱距、2.85 米层高、150 毫米架高网络地板等尺度上的优越体验。公司将利用国贸大厦 B 座投入使用的契机，一并将现有国贸写字楼 1 座、2 座和国贸大厦 A 座全力打造成智能型楼宇，进一步完善和充分利用“国贸圈”APP 功能，提升对
23、写字楼租户的全方位服务。（二）商城 国贸商城是北京首家引进品牌专卖店从事零售业务的高档综合购物中心之一，可为消费者提供全面而广泛的消费选择。多家品牌店，汇聚世界名品，满足各界人士对高品质的追求；时尚消费区内多种时装、休闲装、童装、珠宝、化妆品、音像、礼品、图书、家居和个人用品等，一应俱全；面积 800 平方米的国贸溜冰场充满了动感和快乐；中西餐饮可满足人们各种口味的美食需要。已经开业的国贸三期 A 阶段中的商城，由世界顶尖商业空间设计公司 BENOY 担纲建筑设计，外观使用巨型玻璃、新型金属、环保石材等最新建筑材料，整体晶莹剔透，创造出简中国国际贸易中心股份有限公司 2016 年年度报告 9
24、洁明朗的造型。室内层高达 4 米，承袭了商城原有的现代风格，宽阔的循环通道典雅流畅与一、二期商城融为一体，同时将国贸一、二、三期工程的各主要建筑以及北侧的嘉里中心连接起来，成为 CBD 中最恢弘的建筑群体。国贸三期 B 阶段项目中的商业裙楼部分已于 2016 年 10 月开始陆续投入使用。预计2017 年底，国贸中心东楼改造项目将陆续投入使用，这一黄金区域将被设置为国际精品区，众多一线品牌旗舰店面向东长安街延长线和东三环的品牌立面将震撼揭幕，可为顾客带来更加全面的尊贵享受。待国贸三期 B 阶段项目及国贸中心东楼改造项目完全投入使用后，国贸商城各区域将全线贯通，动线布局将更为合理，业态品牌组合将
25、更为丰富，店铺总数将由现在的 200 多家增至 500 多家，特色餐饮、潮流服饰、KTV 及健身运动等，将为宾客提供更加丰富时尚的生活体验。2016 年，国贸商城举办的“托马斯小火车国贸之旅”，荣获素有商业地产领域“奥斯卡”奖项之称的“2016 年 ICSC 中国购物中心及零售商大奖”营销银奖；“再续经典芭比在国贸”，荣获“中购联中国购物中心行业 2016 年度最佳营销企划奖”；“迪斯尼国贸暑期总动员”也被业界评选为 2016 年度中国最佳 IP 主题营销活动之一。（三）酒店 1、国贸大酒店 国贸大酒店是一家高档豪华五星级酒店，坐落在高 330 米的国贸大厦 A 座上层部分，集住宿、餐饮、购物
26、、娱乐等于一体，可接待各种规格、各种类型的宴会与活动，聘请世界知名的香格里拉酒店管理集团管理。国贸大酒店拥有 278 间客房和套房，客房面积均大于 55 平方米，拥有宽大的落地窗、优雅精美的装饰以及经典木质的家具，而且均配有免费宽带网络设施，为客人营造舒适惬意的休息空间；位于 77 层的北京市内最高的水疗场所气Spa，设计简约精致，包括六间护理室；位于 78 层的北京最高健身中心，拥有长 25 米的室内恒温游泳池和设备先进、功能齐全的健身设备。国贸大酒店在餐饮安排上别具特色。云酷位于国贸大厦 A 座 80 层，是北京最高的酒吧；80 层的酒廊，全天 18 小时供应各式中西餐饮；位于 79 层的
27、北京最高餐厅国贸 79 为宾客呈献高档的西式用餐体验和绝佳的视野，是商务和休闲或是浪漫用餐的理想之选；同样位于 79 层的主席阁北京厅、上海厅和香港厅采用了国际知名大师的设计理念，是高端宴请的理想之选，使宾客在享受美景的同时，可充分品尝设计独特精致的中西菜肴；曾在香中国国际贸易中心股份有限公司 2016 年年度报告 10 港荣获米其林星评的传奇餐厅福临门鱼翅海鲜酒家原首席主厨于 2013 年创办的家全七福餐厅位于酒店四层，为宾客带来地道经典的粤式佳肴；拥有超过 180 年历史的著名日本料理滩万也位于酒店的四层，拥有一流的“怀石”料理和数量繁多的日本清酒，为京城食客奉上视觉与味觉的盛宴；2012
28、 年开业的中餐厅红馆，涵盖了中国各地特色佳肴的同时更增加了活色生香的面档。国贸大酒店拥有选择多样的会议设施，其中位于酒店三层的群贤宴会厅为北京市酒店内最大的无柱宴会厅，面积达 2,340 平方米；面积为 770 平方米的中国宴会厅和 325 平方米的礼堂位于酒店地下一层；12 间面积不等的多功能厅分布于三层、四层和六层，均可享受自然光的照射；松柏苑屋顶花园位于酒店六层，是举行室外庆祝等活动的理想场所，也是城市中难得一见的一片屋顶绿洲。2017 年，国贸大酒店入选享誉盛名的美国福布斯旅游指南第 59 届全球五星评定名单，获得五星荣誉。另外，还荣获携程旅行口碑榜“2016 年度最佳奢华酒店奖”、2
29、016 中国旅游业界奖“年度最佳 MICE 设施与服务酒店”以及全球首屈一指的专业商旅杂志Business Traveler评出的 2016 亚太地区旅游大奖“北京最佳商务酒店奖”等多项殊荣。2、新国贸饭店 国贸三期 B 阶段项目中的酒店被命名为“新国贸饭店”（英文名称为“Hotel Jen”），计划于 2017 年投入运营，拟聘请香格里拉酒店管理集团管理。新国贸饭店面向的是拥有千禧一代思维模式的消费者，基于简单喜悦、轻松高效、奇思妙想和探索精神，打造注重品质、舒适感且与众不同的品牌文化，在设计上更注重客房的智能化、科技感、商务化。新国贸饭店迎接宾客的不只是一个简单的地方，更是一种开放的心态，
30、旨在营造一种全新的鼓励互动和业务交流的环境。新国贸饭店将包括 450 间客房和套房、全日制餐厅、精酿啤酒坊、多功能厅及 3,500 平方米的健身中心等，提供的服务和产品将是时尚、高品质和舒适的完美结合。新国贸饭店客房位于国贸大厦 B 座的 7-22 层，时尚现代的设计和舒适先进的功能相得益彰，所有客房和套房均拥有自然采光的巨型落地窗、快速的 WiFi 无线网络、超高标准的隔音效果以及干湿分离的卫浴间，将充分满足客人的不同需求，打造美妙的消费体验。新国贸饭店的全日制餐厅和精酿啤酒坊分别位于国贸大厦 B 座的 1 层和 2 层，将为客人提供独具特色的啤酒美食。拥有水培蔬菜生长系统的全日制餐厅，专注
31、提供健康、营养中国国际贸易中心股份有限公司 2016 年年度报告 11 均衡的佳肴，涵盖中餐和东南亚最受欢迎的美食。现代感十足的精酿啤酒坊，将采用最优良的当地和国际配料，制作特色和时令啤酒及麦芽酒，口味诱人，将成为受人追捧的聚会场所。新国贸饭店在国贸大厦 B 座的 3 层设有 1,200 平方米的会议空间，由 320 平方米的联合工作室、15 间多功能会议厅和 380 平方米的 DIY 多功能厅组成。联合工作室划分为多个空间，可容纳 4 至 300 人，拥有许多舒适的座椅以及单独的插槽、电源和 USB 端口，其附近的咖啡甜品台全天供应美食饮品。15 间多功能会议厅共有两种风格：生活化会议室是配
32、备高科技设施的现代化办公室，而灵活会议室则为传统的空间增添了一丝清新的感觉，各会议厅均设有媒体墙和舒适的座位，同时配有综合科技装备，允许多个设备与屏幕共享，人性化的白板嵌于墙壁可倾斜使用。DIY 多功能厅是一个毫无虚饰的极简空间，其中的现代图书室配备豪华座位，并有一个电子壁炉显示屏，能够让宾客在此充分发挥创意。新国贸饭店最具特色的 3,500 平方米健身中心分布于国贸大厦 B 座 4、5 两层，其工厂式的风格、原始设计以及涂鸦绘画均以地下文化为灵感，运动空间宽敞明亮，设备布局合理清晰，配备有顶尖的训练设施，24 小时不间断营业，能满足不同人群全方位的健身需求。健身中心的果汁吧全天候开放，为健身
33、者提供健康小食、新鲜饮品和美味定食。（四）公寓 国贸公寓由南、北两座30层高的公寓楼组成，共有一居到四居及顶层豪华套房406套，每间套房装修豪华、设施全面并配备全套厨房用具。此外，公寓内还配有室内按摩池、桑拿房、蒸汽浴室、乒乓球及台球室、健身房、适宜会议及聚会的多功能厅、儿童活动室、国际幼儿园等。优越的地理位置和综合完善的配套设施，使入住国贸公寓的客人能充分享受便利的生活及舒适与放松。公寓内宽敞明亮的起居室和餐厅、温馨舒适的卧室、尽显高雅气质的装修，无不彰显国贸公寓居家生活的品质。秉承近 20 年高档酒店服务式公寓服务之精髓，训练有素的公寓服务人员以其体贴入微的人性化服务为客人营造了良好居住环
34、境，使客人能在公寓感觉到像在自家一样的舒适。入住国贸公寓后，若是想放松、娱乐或购物，只需几步即可到达国贸商城，超市、银行、旅行服务、餐厅、百货商场应有尽有。日常生活所需近在咫尺，可充分满足忙碌的商界人士的需要。中国国际贸易中心股份有限公司 2016 年年度报告 12 第四节第四节 经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析 2016 年，北京商务中心区（CBD）写字楼新增供应量增加，市场总体需求增长势头有所放缓，内资企业继续主导办公楼租赁市场，外资企业受租金上涨和内部预算有限等影响，续租时缩减租赁面积和外迁的情况增多。金融、科技信息企业仍是写字楼市场重要
35、的需求来源之一，其中有近半数金融业公司选择 CBD。非核心区域凭借较低租金和更加灵活的租约，对租户的吸引力不断增加，与传统商务区的差距继续收窄。为吸引或挽留优质租户，核心区部分业主调整租金并加大优惠力度，使得 CBD 核心区甲级写字楼平均租金面临一定下行压力。但金融混业经营、科技行业增长与消费服务升级浪潮催生的新需求仍给予写字楼市场有力支持，核心区平均租金和平均出租率仍保持高位。2016 年，北京零售物业在核心区域新增供应有限。受中国经济增速换挡，以及网购、海淘、奥特莱斯购物和出境游购物等方面的多重影响，实体零售业普遍疲软，整体租金较上年基本持平。在此背景下，不同区域和零售物业项目间的竞争日趋
36、激烈，能够吸引消费者的大型购物中心保持着良好的发展势头，日渐兴起的郊区市场正逐步成为能够满足居民日常购物需求的成熟替代场所，部分其他类型购物中心则受到这些大型购物中心和郊区购物中心的挤压出现需求减少的现象。北京服务式公寓市场存量继续缩小，一些项目相继关停，仅有少量新增项目入市，市场竞争有所缓解。受空气污染和住宅预算不断紧缩的影响，来自传统需求群体驻京外资企业的需求明显趋弱，而受到国家支持的创新及中小型企业的租赁需求大幅度增加。总体上北京服务式公寓供需基本平衡，租金小幅上扬。北京新增高端酒店有限，以及持续增长的商务和旅游需求、会议市场的复苏，促使 2016年北京高端酒店出租率及收入同时攀升。需求
37、复苏加速新增供给的消化，市场以价换量的价格竞争减少，需求对价格敏感度降低，而对酒店品质要求升高。另外，旅游业全面融入国家战略体系、交通设施的持续升级和旅游设施的快速发展都助力北京酒店市场向好发展。在政策环境方面，1998 年发布的北京市施行的细则规定，公司房产不论自用还是出租，均按征收月份前一个月的月末帐面房产原值，一次减除百分之三十后的余值，计算缴纳房产税，税率为 1.2%。自 2016 年 10 月缴纳 2016 年下半年度房产税时起，根据北京市政府的规定，自用房产按征收月份前一个月的月末帐面中国国际贸易中心股份有限公司 2016 年年度报告 13 房产原值，一次减除百分之三十后的余值，计
38、算缴纳房产税，税率为 1.2%；出租房产改以租金收入为房产税的计税依据，税率为 12%。该项税收政策的调整，较大幅度地增加了相关企业的税赋，对公司的损益和现金流量产生了很大影响。另外，经国务院批准，自 2016 年 5 月 1 日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳 5%的营业税改为缴纳增值税。目前，公司对出租不动产，根据国家有关规定选择采用简易计税方法，按照 5%计缴增值税。该项政策调整对公司的经营和损益未产生重大影响。二、二、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 报告期内，公司积极把握外部环境变化并稳
39、慎施策，有效地化解不利因素的影响。公司通过继续加强精细化与规范化管理，以“匠工精神”提升经营环境和服务质量等软实力，以及不断调整经营策略，在巩固和深化客户关系的同时，完善客户结构，挖掘和培养新客源，并强化市场推广，积极组织和参加各类重要活动等，进一步提升公司的品牌影响力，取得了良好的经营业绩。报告期内，公司实现营业收入 23.5 亿元，比上年增加 0.8 亿元，增长 3.4%（如剔除“营改增”政策调整的影响，按同比口径计算，营业收入增长比例更高，详见以下“主营业务分析”中有关内容）；实现利润总额 9.2 亿元，比上年增加 0.8 亿元，增长 9.5%（如剔除计缴房产税政策调整的影响，实现利润总
40、额为 9.9 亿元，比上年增加 1.5 亿元，增长17.7%）。(一一)主营业务分析主营业务分析 利润表及现金流量表相关利润表及现金流量表相关科目变动分析表科目变动分析表 金额单位：人民币元 科目 本期 金额 上年同期 金额 本期金额较 上年同期 增加额 变动比例(%)营业收入 2,349,397,869 2,271,278,419 78,119,450 3.44%营业成本 1,048,786,243 1,105,533,707 -56,747,464 -5.13%销售费用 54,486,141 46,321,930 8,164,211 17.62%中国国际贸易中心股份有限公司 2016 年年
41、度报告 14 管理费用 82,365,347 73,747,617 8,617,730 11.69%财务费用 78,413,094 107,750,572 -29,337,478 -27.23%经营活动产生的 现金流量净额 1,115,094,373 1,144,557,072 -29,462,699 -2.57%投资活动产生的现金流量净额-977,214,365 -798,541,878 -178,672,487 22.37%筹资活动产生的 现金流量净额-187,105,322 -663,410,674 476,305,352 -71.80%注：财政部于 2016 年 12 月颁布了财会【2
42、016】22 号增值税会计处理规定，要求自发布之日起施行。2016 年 5 月 1 日至该规定施行之间发生的交易按该规定调整。按照该规定的相关要求，公司将 2016 年 5 月至 12 月发生的房产税、土地使用税、车船使用税、印花税等列示在“税金及附加”项目中，2016 年 1 至 4 月发生的房产税、土地使用税、车船使用税、印花税等仍然列示在“管理费用”和“营业成本”项目中，2015 年的比较数字不追溯调整。1 1、收入和成本分析收入和成本分析 报告期内，公司实现营业收入 23.5 亿元，比上年增加 0.8 亿元，增长 3.4%，具体情况如下：金额单位：人民币元 收入构成 项目 本期 金额
43、占公司 主营业务 收入比例(%)上年同期 金额 占公司 主营业务 收入比例(%)本期金额较 上年同期 增加额 写字楼 1,208,913,862 51.46%1,121,192,613 49.36%87,721,249 商城 430,970,280 18.34%458,748,160 20.20%-27,777,880 公寓 127,882,614 5.44%123,400,337 5.43%4,482,277 酒店 391,098,536 16.65%372,924,745 16.42%18,173,791 其他 190,532,577 8.11%195,012,564 8.59%-4,47
44、9,987 合计 2,349,397,869 100%2,271,278,419 100%78,119,450 中国国际贸易中心股份有限公司 2016 年年度报告 15 公司营业收入较 2015 年增加，主要是由于国贸大厦 A 座平均租金增长及平均出租率继续保持较高水平，使得来自写字楼的收入较 2015 年增加了 0.9 亿元；国贸大酒店由于餐饮收入的提高，营业收入较 2015 年增加了 0.2 亿元。2016 年，公司主要投资性物业和酒店平均租金和出租率情况如下：金额单位：人民币元 平均可 出租面积（平方米）平均已 出租面积（平方米）平均租金（元/平方米/月）平均出租率（%）本年 上年 增减
45、 本年 上年 增减 A B A-B C D C-D 写字楼 一期 49,115 47,844 531 528 3 97.4 97.3 0.1 二期 35,218 34,348 509 520 -11 97.5 97.2 0.3 三期A 82,587 81,595 664 580 84 98.8 97.5 1.3 商城 一期 14,740 14,309 1,396 1,430 -34 97.1 98.5-1.4 二期 3,888 3,611 817 959 -142 92.9 99.7-6.8 三期A 18,181 16,431 547 561 -14 90.4 96.3-5.9 三期B 26,
46、169 6,117 408 -23.4-公寓 50,246 43,957 236 233 3 87.5 85.1 2.4 国贸大酒店 客房 278 间 1,633 1,713 -80 63.1 59.3 3.8 注：国贸大酒店的平均租金为元/间夜。鉴于国贸二期是本公司与国贸有限公司共同投资建设及经营，双方的投资分别占该共同控制资产投资总额的 70%及 30%，表中写字楼二期和商场二期的平均可出租面积、平均已出租面积按 70%计算。平均租金中包含租金和物业管理费。自 2016 年 5 月 1 日起，国家在全国范围内全面推开“营改增”，房地产业、生活服务业等全部纳入，由缴纳营业税改为缴纳增值税。公
47、司 2016 年 5 月 1 日以后的租金和物业管理费收入不包括相关的增值税额。中国国际贸易中心股份有限公司 2016 年年度报告 16 二期和三期 A 商场报告期内平均租金和平均出租率低于上年同期，主要由于国贸中心东楼改造及交通一体化工程和国贸三期 B 阶段项目建设，公司对相关区域内租户进行调整，以及对受工程施工影响的租户提供租金折让等优惠。国贸三期 B 阶段项目商业裙楼部分于 2016 年 10 月开始陆续投入使用，对已与公司签订租约且交付租户装修的租区，公司根据企业会计准则规定，按直线法确认收入，因此计算的三期 B 阶段项目中商城的平均租金较低。(1)(1)主营业务主营业务分分行业行业、
48、分、分产品产品、分地区情况、分地区情况 金额单位：人民币元 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率(%)营业收入 比上年 增减(%)营业成本 比上年 增减(%)毛利率 比上年 增减(%)物 业 租 赁及管理 1,958,299,333 685,666,431 64.99%3.16%-4.67%2.87%酒店经营 391,098,536 363,119,812 7.15%4.87%-6.00%10.74%(2)(2)产销量情况产销量情况分析表分析表 不适用。中国国际贸易中心股份有限公司 2016 年年度报告 17(3)(3)成本分析表成本分析表 金额单位：人民币元 成本构成 项目
49、 本期 金额 本期金额占总成本比例(%)上年同期 金额 上年同期金额占总成本比例(%)本期金额较 上年同期 变动比例(%)折旧摊销 284,853,595 27.16%313,275,612 28.34%-9.07%员工成本 263,972,818 25.17%247,848,932 22.42%6.51%能源费 102,386,260 9.76%116,202,250 10.51%-11.89%维修保养 83,652,631 7.98%86,454,504 7.82%-3.24%其他 313,920,939 29.93%341,752,409 30.91%-8.14%合计 1,048,786
50、,243 100%1,105,533,707 100%-5.13%(4)(4)主要销售客户和供应商情况主要销售客户和供应商情况 公司来自于前五名客户（无公司关联方）的营业收入为 1.5 亿元，占年度营业收入总额的 6.2%。公司向前五名供应商（无公司关联方）采购额为 0.2 亿元，占年度采购总额的 13.0%。2 2、费用费用 报告期内，公司销售费用、管理费用、财务费用等与上年同期相比变动幅度均低于 30%。3 3、研发投入研发投入 不适用。中国国际贸易中心股份有限公司 2016 年年度报告 18 4 4、现金流现金流 金额单位：人民币元 科目 本期 金额 上年同期 金额 本期金额较 上年同期
