1、商业调研报告目录第一章 南昌市商业市场总体分析4第一节 南昌市宏观经济环境4一、国民生产总值高速增长4二、消费品零售总额稳步攀升，商业经济发展态势良好4三、工业生产快速发展，经济效益稳步提高5四、市民年人均可支配收入不断提高5五、分析结论6第二节 南昌市商业概况6一、南昌商业历史回顾6二、南昌商业发展现状7三、南昌商业发展的需求8四、南昌商业发展面临的机遇9第三节 南昌商业发展目标及趋势10一、发展目标10二、商业区规划10三、未来发展趋势12第四节 综合评述12第二章 片区商业调查与分析14第一节青云谱现状及前景14一、概况14二、区域特点14三、区域大型企业概况15四、青云谱区整体发展状况
2、18六、青云谱区发展前景及展望21第二节项目周边片区商业分析21一、区域商业环境概况21二、区域商业分布及经营状况21三、片区主要商业业态及特征23四、片区配套设施25五、商业物业租赁情况分析27六、片区商业供应量分析28七、片区发展趋势与前景29第三节综合评述29第三章中国批发市场的现状及分析30第一节中国批发市场分析30一、中国批发市场现状30二、中国批发市场的分类30三、中国批发市场存在的主要问题31四、实施中国批发市场转型的原因32第二节中国批发市场未来发展趋势32一、资源整合32二、打造品牌33三、功能创新33四、向零售市场渗透34五、经营商品的优质化34第三节综合评述35第四章江西
3、省商业市场总体分析36第一节江西省概况36一、江西省概述36二、宏观经济总体概况36第二节 江西省资源状况38一、江西四大支柱产业38二、两大特色产业39三、江西特产资源39第二节江西省商贸分析42一、江西商贸业现状42二、江西省商贸发展面临的问题43三、江西省商贸业发展目标及功能定位43第三节综合评述44第五章南昌市主要批发市场状况及分析45第一节南昌市批发市场状况分析45一、南昌市商业批发市场整体概况45二、南昌市批发市场的发展历史及趋势45三、南昌市批发业市场的量化49四、南昌市主要批发市场盘点及分析53五、南昌市商业批发市场未来发展态势62第二节综合评述63D) 第一章 南昌市商业市场
4、总体分析E) 第一节 南昌市宏观经济环境南昌市是中国中部地区五大中心城市之一，自2001年始，全市上下为实现把南昌建设成为现代区域中心城市、现代文明花园式英雄城市的目标，经济呈现强劲增长态势，大多数经济指标呈两位数增长，创下南昌市近几年最好成绩，走在全国、全省发展的前列，出现了持续、快速、健康发展的新局面。一、国民生产总值高速增长 随着城市建设的不断深入，南昌市综合经济实力显著增强，近三年来国民生产总值以平均11.5%的速率高速增长，2002年实现国民生产总值552.37亿元。其中，第一产业增加值50.57亿元，增长4.3；第二产业增加值270.26亿元，增长17.6；第三产业增加值231.5
5、4亿元，增长11.5。全市财政总收入60.8亿元，比上年增长16.0。二、消费品零售总额稳步攀升，商业经济发展态势良好南昌市的商业经济发展态势良好，社会消费品零售额稳步攀升。2002年社会消费品零售额达179.3亿元，占全省五分之一以上，比上年增长115，在全国省会城市的排位进到了第20位，高于经济总量的排位，可望超过合肥和太原，在中部六省的省会城市中实现崛起。三、工业生产快速发展，经济效益稳步提高 近年来，南昌市政府坚持以大开放为主的战略，以工业化为核心，积极发展高新技术产业，大力改造传统产业，主动承接产业梯度转移，全面提升工业经济的运行质量和水平，全力加快工业化进程，全市工业生产快速发展。
6、2002年全市完成工业增加值210.35亿元，增长17.6。四、市民年人均可支配收入不断提高全市职工年平均工资7708元，比上年增长10.8%，其中，在岗职工年平均工资9953元，增长13.7%。据抽样调查，城市居民人均可支配收入6206元，比上年增长8.3%；2001年我市人均消费性支出为4293.65元，比1996年的3211.03元，增加了1082.62元，增长了33.72。恩格尔系数首次降至40%以下。2002年，南昌市城镇居民人均收入7021元，比上年同期增长13.1，居民生活水平不断提高，进一步推动了南昌市经济的快速发展。五、分析结论 近年来，南昌市经济持续稳定增长，人民生活水平及
7、消费水平也得以不断提升，从而带动了南昌市商贸业的发展。这充分体现了南昌市政府所采取的一系列如流通改革的逐步深化、结构调整力度加大等措施已初见成效。A) 第二节 南昌市商业概况一、南昌商业历史回顾改革开放后的二十年，由于经济发展落后、人民生活水平低、消费能力不足，南昌市的商业发展一直比较落后。主要体现在：1 业态发展水平低；2 本地商家连锁化程度低；3 小规模、分散型经营；4 一些区域有场无市，最明显的当属胜利路步行街；5 商圈辐射区域较小；6 虽然以洪城大市场为代表的批发市场年成交额达70亿元以上，并且成为全国九大日用品市场，但档次低、后劲发展不足。二、南昌商业发展现状近年来，南昌市经济出现了
8、持续、快速、健康发展的新局面、新气象。商业的发展更为喜人大商场快速发展、大市场不断成长、新业态纷纷抢滩、外商投资突破性发展。按照“城内大商场、城郊大市场、城外大流通”的总体思路，正逐步发展成现代区域经济中心城市。2 商业网点星罗棋布，系统产业涉及多项领域据统计，南昌市现有3万多个商业网点，经营范围涉及商品批发零售、粮油机械、物资建材、汽车销售、化肥农药、进出口贸易、房地产开发、餐饮服务、仓储运输、技术培训等多项领域。5 政府大力扶持，本地大型龙头企业朝规模、连锁化方向快速发展，并成为商贸发展的重要支柱政府按照“抓大扶强”的思路，以产权制度为突破口，组建了百货大楼、洪城大厦、良友、物资、肉联食品
9、、华鑫、绿叶七大商贸业、食品加工企业集团，2001年百货大楼销售额增长693，洪城大厦增长352，业绩骄人。大型龙头商业企业已俨然成为南昌商贸发展的支柱。6 特色品牌商业街渐成规模市政府大力打造品牌特色一条街，胜利路步行街、中山路、抚河路、渊明路、孺子路和福州路等8条市级品牌特色街已成为城市现代商贸形象的亮点。8 大力兴建大市场，重点培育区域性商品批发市场截止2002年底，南昌市总计兴建各类市场282个，年成交金额212.3亿元，其中亿元以上的商品交易市场25个。政府将重点培育及发展洪城大市场及农产品、果品、生猪、肉食品、水产品、日用品、建材、摩托车、汽车配件等10个年成交额10亿元以上，辐射
10、范围达全省，在华东地区或京九经济带乃至全国都有一定知名度和影响的区域性商品批发市场。11 增强南昌商贸流通的强辐射力，大力发展物流配送中心 目前，宁波金润、厦门建发将分别在城西与城南兴建大型物流配送中心，将进一步增强南昌市商贸流通的辐射力。三、南昌商业发展的需求为了实现南昌市新的商业发展目标，除了改变传统商业观念，正确制订商业规划以外，南昌市商业必须实现四大改变：12 提高层次 目前，南昌市商业层次不明，随着消费水平的提高和消费层次差距扩大，商业经营必须提高层次，拉开档次。针对不同消费层次，形成适应不同层次的商业。不同层次的商业也应有不同的目标市场，而南昌市应在大众化消费的基础上适当发展较高层
11、次消费商业，以适应“先富起来群体”和国内外旅游者的消费需求。13 扩大布局 不能再以旧城区为框框考虑商业发展，而应从城市总体发展规划来考虑商业的发展。不能从南昌旧城区80平方公里，而应从260平方公里来考虑商业布局。14 完善功能 经济发展到一定水平，消费提高到一定水平，必然出现“综合消费”。因此商业除发展提高购物功能外，还应着力发展餐饮、文化、娱乐、休闲、健身、旅游、宾馆等多样化功能，来满足多样化的消费需求。15 强化辐射 考虑商业发展不能局限于零售商业，而应考虑强化辐射的集散型商业。尤其作为省会城市和中部五大中心城市之一的南昌市，更应较多考虑其辐射功能，强化南昌市商业的辐射功能。四、南昌商
12、业发展面临的机遇17 不发达的商业态势为外来商家预留了足够的空间和发展潜力尽管拥有数百家各类商贸企业，但总体上看，南昌商业并不发达，不但布点分散，交易额低，而且大多数商业企业机制呆板、管理陈旧，缺乏市场竞争力。上海华联负责人说，他们之所以选择南昌，是因为这里的商业市场潜力大。19 入世后，商业将面临激烈的竞争入世后，外资商业企业必然大举进驻，抢占南昌市场“真空”，做大规模，届时激烈的商战不可避免。20 日益改善的软硬环境将吸引更多的商业企业投资2001年以来，南昌开始如火如荼建设现代文明花园城市，不但美化、亮化、绿化南昌，改善投资硬环境，而且相继出台发展经济政策50条，着力改善经济软环境。投资
13、环境的日益改善将吸引更多的商业企业前来投资。4 得天独厚的地理优势，南昌将有望与周边发达城市联动，延长商业企业的产、供、销链从地理上看，南昌地处中部，承接东西联动南北，与我国两大经济发达地区长江三角洲和珠江三角洲毗邻，具有商业发展得天独厚的地理优势，同时南昌市又是京九铁路上唯一的省会城市。立足南昌，大型商业企业不但与广东、上海相连，而且可以联动江西、安徽、湖南，最大限度延长商业企业产、供、销链。A)B) 第三节 南昌商业发展目标及趋势一、发展目标2002-2010年南昌市商业发展的总体目标是逐步建成现代化和国际化商业，并将其功能定位在：中国中部地区旅游、购物休闲中心之一；中国中部地区物流集散中
14、心之一。1、商业现代化应具体表现在以下四个方面：1) 商业布局合理、层次分明、功能明确；2) 主要商业业态达到当时先进水平；3) 商业的行业（如购物、餐饮、娱乐等）和商品经营结构适应现代消费需求；4) 商业的组织化、规模化程度和管理技术水平，尤其信息化达到先进水平。2、国际化商业目标则视南昌市产业发展的国际化程度实现国际化商业目标则视南昌市产业发展的国际化程度，如跨国商业集团进入、国际采购中心进入、国外商务、旅游者进入、南昌商业跨国发展程度以及在南昌市商业中经营理念、商业布局、业态结构、管理技术水平等符合国际规范的程度。二、商业区规划1、市级商业中心，近十条名副其实的专业特色街市级商业中心 以
15、八一广场上的“财富广场”和“万达购物广场”作为南昌市市级商业中心，并以中山路为商业主干道辐射周边。专业特色街 东湖区将培育建设8条专业街，西湖区将培育建设6条特色街。珠宝、钟表、服饰街的胜利路；旅游、休闲、餐饮的孺子路：鞋类一条街的渊明南路；餐饮一条街的站前西路；仿古旅游的绳金塔街；人文景观仿古一条街的滕王阁、后墙路；旅游、休闲、餐饮一条街的抚河中段；八一大道段的宾馆一条街；休闲旅游一条街的福州路等。2、四个区域性商业中心 区域性商业中心将改变旧商业格局,形成以现代多功能购物中心、大卖场、大酒店、品牌专卖店广场为中心的现代商业群体，适应新的消费需求。1 城东片区商业中心2 城南片区商业中心3
16、朝阳片区商业中心4 牛行片区红谷滩新区区域性商业中心 3、五个卫星区域商业中心在莲塘、望城、湾里、乐化、罗家建设五个卫星城区商业中心 。这五个卫星城区人口较少、离核心区较远，建成以基本消费品为主体的属地型商业中心。4、社区商业配置社区商业配置必须以便民利民为目标，是现代商业的重要组成部分。按不同人口规模和功能、形成居住区商业中心、居住小区商业、社区商业中心。以多功能社区购物中心为主体形成块状商业群。部分商业中心可与区域性商业中心和卫星城区商业中心合并建设，以发挥双重功能。5、城郊结合部建设十个大市场现在中心城区的大市场将逐步撤出，并向城郊结合部发展。大市场管理应由粗放、综合、低层次市场走向规范
17、、专业、高层次的大市场。南昌市大市场建设的重点在南部青云谱区和东部青山湖区，外环路周边，可利用其交通优势进行集散。6、城外大流通建设三大物流集散中心按南昌市的交通布局规划及物流去向，从商业角度可以建设三个以上物流集散中心，分别是向南和向东的青云谱物流集散中心；西部西客站物流集散中心；北部昌北物流集散中心。三、未来发展趋势 南昌市进入新一轮十年大发展时期，将建成市场体系完善、现代流通业发达，具有较强辐射功能的区域性商贸中心城市和全国市场网络重要的节点城市，并形成以下新格局：国际零售业抢滩进入，以资本换取市场，占领中部地区市场；全国连锁大型零售企业亦不甘落后，进入南昌；本地零售业奋起直追；城内大商
18、场、城郊大市场、城外大流通的格局基本形成。A) 第四节 综合评述总体而言，南昌市传统商业仍占主要地位，现代连锁大型综合超市、品牌专卖店才开始进入，现代化购物中心等新型业态尚未出现，商业大多集中于旧城区，面貌陈旧，尚未形成多业态、多层次的商业新格局。多元化的商业竞争尚未形成，大多是竞争力不强的国有集体商业企业和新发展的个体私营商业，规模化程度很低，而外资跨国商业和全国连锁商业集团刚刚开始进入。作为中国中部地区五大中心城市之一，又处于中国三大经济区的结合点和京九线上唯一的省会城市，大流通的功能，至少区域性的集散功能尚未充分发挥。提升商业层次、扩大商业布局、完善商业业态、增加新的商业功能、扩大辐射力
19、将是南昌市商业发展的方向。D)E) 第二章 片区商业调查与分析第1节青云谱现状及前景一、概况青云谱区位于南昌城区的南端，北沿建设路与西湖区接壤，南至青云谱火车站与南昌县毗连，整个青云谱全区面积为37.22平方公里，居民5.4万户，总人口25.52万人，其中常住人口22.9万人。青云谱区地理位置优越，交通便利，105、320国道纵贯全区，年吞吐量数千万吨的南昌南大型铁路货运站坐落在区内；该区是南昌市一个老工业城区，全区共有商品市场16个，商业网点1103个，有20多家大中型中央、省、市属企业，属全国500强的企业有两家（洪都集团、江铃集团）；地区工业产品有摩托车、机床、建材、纺织服装、电线电缆
20、、肉类制品等，并且有众多的专业市场，南昌市的十大专业市场有五个在该区，南昌建材大市场、南昌肉类制品批发市场、南昌深圳农产品中心批发市场和南昌水果批发市场，显示该区域正逐渐形成一个具有较大规模的商业辐射网络。二、区域特点1 城乡结合区内有三店、洪都、徐坊、京山、岱山五个街办，下辖101个居委会；乡村有有青云谱乡（黄溪、万溪、熊纺等村落）和青云谱农场。3 大交通网络形成，区内公交欠发达地处南昌市的南大门，大交通网络便捷，京九线纵贯全区，公路、水路、铁路均较方便；但区内公交线路较少。4 商业相对落后区内商业相对落后，大部分为小型门市经营、个体摊贩，缺乏综合性购物场所，购物环境较差，导致居民形成了进城
21、购物的习惯。5 专业市场发展良好区域特定的产业环境适合专业市场的发展。特别是在政府的大力扶持下，专业市场发展较快、较良好。如深圳农产品批发市场、南昌建材大市场等。三、区域大型企业概况1、江铃汽车集团公司6 集团概况经过十年的励精图治，江铃集团已发展成拥有12000名员工，占地面积2130亩，净资产总额10亿元的国营大型企业，国家机械工业部重点企业。综合经济效益居全国同行业第二位，由1984年前的连续16年共亏损5600万元，转变为1993年创利税3.78亿元，总资产由1984年前不足二千万元，发展到1993年23亿元，十年增长100倍。员工收入、生活福利水平等方面得到巨大提高。江铃集团下面有8
22、家子公司，包括股份公司和合资公司。股份公司有铸造公司，合资公司包括合资车间（五十铃），有南齿、江拖、水箱厂等。并且江铃有自己的房地产开发公司，“景泰家园”就是江铃自己开发的项目，并且也对外销售，如江西印钞厂就有许多职工在此买房。江铃集团的住宅区共有80009000人，其中在小兰乡段江铃分厂铸造公司的职工共600人左右、饰件厂共500人左右、专用车辆厂有400人左右、改装总厂的职工也不少于600人都在此居住。梨园小区总共2000多户，100多栋楼，在京山小区和桃苑小区都有住宅。近期江铃集团准备在昌南工业区建安居工程，价格便宜。2、火电建设公司7 公司概况江西省火电建设公司始建于1958年，属国家
23、一级资质建筑企业，具有电力工程施工总承包一级、管道工程专业承包一级、机电设备安装工程专业承包一级、环保工程专业承包一级资质。并承建了江西、广东、天津、江苏、浙江、湖北、安徽等省（市）一大批大、中、小型电站工程，共安装火电机组71台，装机总容量达7100MW。8 职工及收入状况火电建设公司现有员工近3000人，职工的月均收入约1200元。公司职工在38岁就内退，每月工资为在职期的60%左右，大约400元。公司给予每个人分房的福利，进公司的新职工都能享受到单位的福利房，例如：每平方米1500元的房子，单位职工只需要每平方米800元就可以买到。3、洪都集团9 集团概况洪都集团为大型国营企业，是国家二
24、级军工企业，整个洪都集团占地面积相当于一个澳门的面积。洪都集团正式职工2万余人，生活区内职工及家属近十万人。洪都职工的工资平均为1000-1200左右。洪都集团内文化、商业设施较齐全，有占地36亩的洪都公园和建筑面积3000平方米的体育馆、藏书13万册的大型图书馆、电影院和标准足球场，生活区内的超市、商业街为职工提供日常生活所需。4、昌南工业区南昌昌南工业园于2001年10月经市政府批准成立，总规划340公顷，一期规划面积220公顷。东至青云谱万溪村，西至洪都铁路专线，南至朱桥东路，北至包佛公路。园区于2001年11月28日正式奠基，各项基础设施建设于2002年2月开始全面铺开，现各项工作进展
25、顺利。昌南工业园自开园以来，凭借自身独特的区位优势、独有的投资模式和较快的建设速度，形成了一个良好的招商态势。昌南工业园成功引进江铃集团全资子公司江铃建业公司合作开发工业园区，2001年底，合同引进资金2.8亿元投资园区基础设施建设及配套工程建设。截止2003年1月底，江铃建业公司在园区已投入一亿一千多万元。到目前为止，已有29家企业正式入园，涉及机械、服装、针织、食品、汽配、印刷等诸多行业，其中包括江铃汽车工业区集团，宁波华翔集团、洪都股份公司、香港和宝国际（控股）公司、江西新地实业公司等知名企业和上市公司，项目合同金额达7.87亿元，其中外资810万美元。园区签订正式合同的土地面积，占可出
26、让面积66%。达成土地出让意向的有二十多家。其中：南昌深圳农产品中心批发市场有限公司与园区意向签订土地出让协议书，用地面积达500亩，目前正在洽谈中，意向性用地总面积上为可用地面积的28%。宁波华翔、新地实业、东劲实业、江锅动力、协中汽配、青云谱医疗器械、立特丽公司等八家企业已开工建设。1 优惠政策1、入园企业可采取购买、租赁、吸股等方式取得土地使用权；2、园内土地以每亩起价12万3、元优惠出让土地使用权50年；4、投资规模大、购地面积多或有很大发展前景的高新科技业和国内知名5、企业有优先选地权；6、在园区可租赁土地使用权、厂房和写字楼等。5、三店工业园园区内企业一揽表企业名称厂区面积（）职工
27、人数职工工资水平南昌亿盛汽配厂200-30030-40人700-1000元南昌市红菱实业有限公司300-35020-30人800-1200元江西省绿保科技有限公司800 -90015-30人800-2000元青云谱医院设备厂200-30020-30人1000-3000元青云谱风机厂200-30015-30人600-1000元江西南翔空压机有限公司200-25015-25人600-1200元南昌盐业公司第二批发部150-25015-28人800-1200元三店南苑工业园占地面积近10亩，园区内厂房只租不售，该工业区属于小规模工业园区，区内进驻的多为机械制造业为主的小型厂矿。四、青云谱区整体发展状
28、况10 国民经济增长迅速青云谱区着力发展符合区情特色的经济增长板块，经济增长迅速，近五年全区国内生产总值累计完成33.68亿元，年均递增13.6%，其中2002年完成8.30亿元，比上年增长15.1%。是1997年1.5倍，第一、二、三产业在国内生产总值中的比重分别为3.2%、81.0%、15.8%。11 工业经济基础进一步夯实依托辖区大工业企业优势，发展与之配套的产业，形成了以汽车和摩托车配件、纺织服装、饲料加工、机械制造、食品等为主的工业体系。五年来国有及年销售收入500万元以上的非国有企业工业总产值累计完成19.86亿元，年均递增13.6%，2002年完成4.90亿元，比上年增长9.2%
29、。为进一步构筑本区工业发展平台，增强工业经济基础实力，推进了占地340多公顷的昌南工业园建设，已完成一期基础设施建设工程，引进了香港和宝公司、宁波华翔集团、江铃汽车集团、洪都集团等28家知名企业和上市公司，出让土地面积已达1023.2亩，引进资金7.87亿元。12 农业产业化进程进一步加快顺应城郊经济，积极发展特色农业，鼓励能人带动农民致富，涌现了赣达饲料、梅氏禽蛋等一批产业化龙头企业。近五年农业总产值累计完成3.96亿元，年均递增7.9%，2002年完成总产值9亿元，农业产业化发展又上新台阶。13 第三产业发展后劲进一步增强坚持“三产兴区”战略，加大区域第三产业发展的力度，特别是近年来以井冈
30、山大道为轴线，精心打造购物餐饮娱乐带，引进了北京华联青云谱店、香港百汇一家等连锁大卖场，唐人街海鲜主题餐厅等企业。以抚河南路为轴线，精心打造商贸旅游带，引资开发了新街花园、象湖威尼斯国际水岸名宅，象湖源等房地产项目。以南隔堤、包佛公路为轴线，精心打造外环大市场经济带，在巩固规范现在专业大市场的基础上，进一步加大本区专业大市场的开发力度。五年来社会消费品零售总额累计完成17.01亿元，年均递增8.3%。14 个私民营经济总量进一步增长按照“放心、放胆、放宽、放开、放活”的方针，相继制定了一系列鼓励和扶持个私民营经济发展的政策措施，实行企业挂牌、区领导挂点和免打扰制度，成立了“咨询服务中心”和“举
31、报投诉中心”，实行“一条龙服务”、 “一条专线投诉”，全方位为个私民营企业排忧解难，相关职能部门制定了服务承诺，改善了个私民营企业经营环境。五年来，个私民营经济总产值累计完成86.82亿元，年均增幅13.6%，其中2002年完成22亿元，同比增长14.6%，个体工商户达2856户，个私民营企业353家。 中国最庞大的资料库下载五、发展规划16 加速“工业强区”、“三产兴区”进程，全面提升综合经济实力和竞争力 为实现“三个翻一番”的目标，必须以昌南工业园为主战场，加快工业化进程；以发展第三产业和非公有制经济为重点，大力培育新的经济增长点，全面提升全区综合经济实力和综合竞争力。3. 以昌南工业园为
32、主战场，大力推进工业化进程。4. 以培育新的经济增长点为目标，大力发展和繁荣第三产业，要按照“城内大商场、城郊大市场、城外大流通”的布局，全力建好一个现代区域商业中心，精心打造摩托车、汽车配件、水暖器材、啤酒批发、文化旅游用品等五条专业特色街，着力建设好中远名城、青云购物中心、香港百汇一家大卖场、锦城商贸广场、北京华联青云谱店等五个大型购物商厦，重点培育深圳农产品批发中心、南昌肉食品批发市场、江南建材超市、迎宾国际家具广场、昌南大市场、酒店旅游用品批发市场等六大专业批发市场,注重发展洪都、江铃等两大社区商业。5. 进一步扩大创业自由度，促进非公有制经济发展。18 进一步深化改革、扩大开放，为经
33、济发展提供强大动力1. 全力实现招商引资新突破。2. 迅速提高外向型经济比重。3. 大力优化投资发展环境。20 深入持久地开展创建活动，全面推进现代文明花园城区建设按照“东西挺进、南北合围、中间突破”的思路，坚持高标准建设,充分展示现代文明花园城区新形象。“东西挺进”即南莲路以东，以昌南工业园、昌南大市场、青云谱镇新行政中心包家花园文化广场、高新大道建设为契机，加快基础设施建设，对城区东面的旧城、旧村进行彻底改造。“南北合围”，即南面以胡慧元路堤工程、梅湖景观区和江南建材超市等项目建设为载体，由南向北加快城区改造，建设南昌市的城南城市副中心，使之与现在形成南北围合之势。“中间突破”，就是以井冈
34、山大道、南莲路为轴线，加快实施“退二进三”、“退城进郊”、“腾笼换鸟”，大力发展以商贸业为主的第三产业，构筑经济发展的新优势。六、青云谱区发展前景及展望8 根据南昌市政府发展计划，中心城面积将向周边扩大一倍,人口增长40%,青云谱区作为南昌市城乡结合部，是连接五个卫星城中最具发展潜力的莲塘与南昌市区的重要枢纽。将成为南昌城市建设及经济建设的重点发展区域。9 包佛大道的50米拓宽改造，正在进行整改的洪都南大道，规划中一条直通高新南大道的新路，全长15公里、双向6车道的昌南外环线，交织形成的便捷交通网络将有效优化本区的投资环境，大大促进区域经济的发展。10 加快工业化进程是解决江西省经济发展中基本
35、矛盾和现实困难的唯一方式，因此加快工业化进程、形成工业主导型的经济格局，是江西“十五”期间经济发展的核心内容。本区是南昌市重点建设的工业区，其在全市乃至全省的地位将得到前所未有的提升，实现其经济的增长也将必然。第2节项目周边片区商业分析一、区域商业环境概况区域内最大的两个企业是洪都集团和江铃集团，其中江铃集团距本案相对较远；洪都集团已形成了相对独立的区域，洪都集团的职工生活区在北面，生活区内形成了完善的商业配套。靠近项目南面是洪都的生产厂区。二、区域商业分布及经营状况1. 周边1公里范围内商业发展滞后本项目周边1公里内商业分布主要以临街小商铺为主。其中佛塔村每月逢2、6、8日的集市是周边黄溪村
36、、万溪村、三店村、佛塔村、前万村、熊坊村等地村民的主要商品集散地，属于传统的、原始的商品交易方式。经营者多为当地村民、青云谱农场下岗职工，大部分是以自有物业经营，仅能维持生计。2. 洪都生活区商业街自成一体洪都集团有近十万职工及家属，集团生活区内有香港公司投资建设的百汇一家大型超市、新世界超市、万事达超市、五金一条街、空调一条街、建材一条街、小吃一条街等共计1000多间店铺。生活设施较完善，为集团职工、家属平常购买生活用品较集中的区域，但洪都集团长期形成了独立的商圈，集团内的生活配套完全能满足职工及家属的生活需求。由于洪都生活区内职工众多，而且消费能力较强，其商业街的经营状况良好。5. 新溪桥
37、包家花园商业较为繁华，包家花园以南商业极不发达新溪桥包家花园商业街所在的井冈山大道是青云谱区的主干道，也是本区内人口最密集的地方，店铺总数约300家，在北京华联进驻后，该区域的商业得到明显提升，商家的经营状况较好。包家花园以南大多是厂区，人口密度相对较低，除了一些经营杂货的小商店外，没有其它商业配套，而且经营状况较差，商铺空置率在30%以上。4、以工业、农业为主的专业批发市场发展良好 专业市场分布：洪都南大道(洪都摩托车配件市场洪都摩托车交易市场) 、佛塔村(南昌市生猪交易批发市场) 、万溪村(锌管一条街)。本案周边的专业批发市场初具规模，主要面向全省甚至全国，经营种类主要有：摩托车配件及整车
38、批发、建材批发、锌钢管批发、家具批发、生猪批发、农产品批发等，经营状况良好。1 洪都摩托车及配件市场现有经营户近一百五十家，规模大，品牌齐全，经营的时间长，是江西省摩托车及配件的集散地；主要经营保险杠、头盔、小零件等，配件的销售量较大。2 洪都摩托车交易市场位于洪都南大道旁，主要销售摩托车，现有经营户近百家，主力品牌：富先达、豪爵、大江、春兰、洪都等，面向全省市场。目前经营状况良好，由于南昌市禁止摩托车上牌，零售量有所下降，现主要销向部分县市。3 锌管一条街万溪中心街的锌管一条街是全省锌管批发市场，大约20家店面，货源来自河北、天津等地。集加工与销售于一体，但总体规模小，经营不规范，辐射力不够
39、强。5 南昌市生猪交易批发市场位于佛塔镇，是佛塔镇的主力产业，为南昌市最大的生猪屠宰批发市场，日交易量达到2000头，附近许多省市来此订购。据介绍，市场将申请与深圳农产品市场合作，把市场扩大到200亩，建成全国最大的生猪交易批发市场。结论： 以上几个片区都存在商业氛围淡薄、分布零散、业态较单一的状况，还没有形成集中的区域商业中心，主要与片区内人口少、分布不集中、消费能力不强等因素有关。而几个专业市场由于该区域的产业优势以及政府的大力扶持，发展状况良好。这主要由于片区是以机械制造业为主的工业区，拥有洪都、江铃两个大型企业，产业优势相对突出。三、片区主要商业业态及特征12) 部分地区仍存在较原始的
40、集市型商业形态佛塔村的每月逢2、6、8日的集市为周边村民提供了小商品交易的场所，其货物价格低廉，但商品档次低、产品品种少。5 临街小商店没有统一规划，分布零散，规模小，档次低临街小商店主要沿井岗山大道分布，消费对象主要为周边居民，其经营种类以日用消费品和小百货为主，档次低，分布比较零散，规模小，无法满足购物者一次性购物的需求。6 中小型超市是当地居民的主要购物场所以北京华联、九鼎超市等为首的几个中型超市以经营中低档日用消费品和小百货为主，已完全能满足当地居民的基本生活需求。并且由于所处位置交通方便,而且本身又有一定品牌知名度,已成为本区域居民主要的购物场所。专业批发市场发展良好 主要以面向全省
41、和当地零售商为主，批发市场初具规模，经营种类主要有：摩托车配件及整车批发、建材批发、锌钢管批发、家具批发、生猪批发、农产品批发等。专业批发市场规模大、布局分布比较合理，具备一定的辐射能力。，经营状况不错。9 餐饮、娱乐缺乏，现有的普遍档次低、分布零散，存在一定市场空间本片区可供居民休闲娱乐的场所屈指可数，而且分布零散。除唐人街等个别酒店档次较高外，其他的餐饮及娱乐场所档次较低，而且整体分布相对零散，但总体餐饮的经营状况良好，当地居民尤其是年轻人多选择南昌市的娱乐场所。小结： 项目周边片区商业业态主要以小型的临街店铺和专业市场为主，由于缺乏统一规划，本片区商铺分布零散，而且规模小，装修及经营档次
42、普遍偏低，商业氛围淡，尤其缺乏餐饮、娱乐以及大型零售商业设施，但片区内专业市场却具有一定规模和辐射力。这方面与青云谱区是传统的工业区，人口少、分布不集中和居民进城消费的习惯仍未改变有关。另一方面则是由于本区域有一定的产业支持和交通条件的支持，而政府也将本区域确定为建设大市场的重点区域。四、片区配套设施1、生活配套配套设施如下：商场、超市北京华联超市、九鼎超市、阳光超市等医院青云谱医院、三三四医院、南昌市第五医院餐饮唐人街、新创大酒店、三店食府、旺旺大酒店等休闲娱乐青云谱影院、新溪桥影院、茶楼、小型舞厅2、文化教育配套所调查区域中的学校一览表校名学生人数校职工人数办学形式教工收入（元/月）包佛小
43、学100-150人10左右村办小学约为600-700青云谱中学900多人40余人青云谱的初中约为1000左右赣江大学2000余人100余人民办大学约为1500-4000南昌市技工学校500-600人40余人职业技工学校1000左右南昌十三中1300人50余人高级中学1200左右三店小学1100人70人村办小学1000左右包佛路小学200人20人村办小学600-700本区域相对最为完善的配套就是学校，但教学质量一般，总共有师生人数近7000人，教育设施较为齐全，大学和技校的生源主要来自江西省其它地市，中学生源主要来自本区域内。3、交通设施配套1 公交系统有待完善：221路可达项目地，公交公司计划
44、将1路车终点站从包家花园改为昌南工业园。2 铁路货运总站优势明显：距项目地1公里处是青云谱货运场，主要服务于周边大型工业厂矿，原是南昌铁路南站，后改为货运站，是南昌最大、功能最齐全的货运站，日发货量800吨左右。3 汽车客运站连接周边地市：青云谱汽车客运总站有往来南昌市周边地市的长途运输。主要发往抚州（临川）、罗针、南城、宜黄等地，每日运输人流量约为1200人。4、其他设施项目区域金融设施较完备，有银行、保险公司、信用社、邮政等，为居民提供了便利的生活配套。银行：邮政储蓄（2家）、中国农业银行、建设银行（2家）、商业银行、工商银行（2家）、交通银行。信用社：青云谱农村信用社、黄溪农村信用社、万
45、溪农村信用社、佛塔农村信用社。邮政：各个街道、村落都有各自的邮政所。小结：该区域处在南昌的南部城乡结合部，教育配套较完善，而商业设施配套只能满足居民基本的生产、生活所需，尤其缺乏大型超市、百货、娱乐等配套，无法满足人们日益增长的物质需求。交通配套方面除公交系统有待完善外，货运、铁路较发达，是该区域大力发展专业大市场的优势所在。 五、商业物业租赁情况分析商业调查一览表项目名称地理位置建筑面积（m2）经营范围租金（元/M2）北京华联超市新溪桥头8000超市、百货、电子、服装、家电/九鼎超市火电厂旁1000超市、百货、电子/阳光超市新溪桥旁2000超市、百货、电子/南昌市摩托车交易批发市场洪都南大道
46、8000整车销售40-50 南昌市摩托车配件批发市场洪都南大道2000保险杠、头盔、小零件40-50 南昌建材大市场何坊西路120000木材地板、五金、夹心板、地砖、卫生洁具、水暖器等30-50 南昌深圳农产品中心批发市场建设路10000水果、蔬菜交易批发等一楼15二楼5南昌肉制品批发市场建设路猪肉、牛肉、鸡、鸭批发等30-40佛塔生猪批发市场佛塔村80000生猪交易批发/百汇一家洪都集团10000百货/22 销售情况分析项目周边基本没有销售的商业物业，绝大部分是租赁经营，只有青云谱农场靠包佛路的部分小店铺出售，售价仅为600元/m2。23 租赁情况分析项目周边区域商铺主要以租赁的形式为主，由于商业氛围淡薄，商家对于商业物业无较强的市场承受力，最
