1、 研发报告/宏观专题 累计累计同比继续回落同比继续回落，在固定资产投资中占比持续回升，在固定资产投资中占比持续回升 1212 月房地产投资数据分析月房地产投资数据分析 内容提要：内容提要：1212 月房地产投资累计同比的回落主要是因为土地购置费累计同比回落所月房地产投资累计同比的回落主要是因为土地购置费累计同比回落所致，而建安成本累计同比回升，尽管如此，但从新开工面积累计同比回落、致，而建安成本累计同比回升，尽管如此，但从新开工面积累计同比回落、竣工竣工面积面积累计同比累计同比大幅大幅回升和两者缺口缩小看，建安成本累计同比的持续回回升和两者缺口缩小看，建安成本累计同比的持续回升的持续性值得怀疑
2、。升的持续性值得怀疑。从销售端看，从销售端看，1212 月累计同比回落，库存面积累计同比和广义库存累计同月累计同比回落，库存面积累计同比和广义库存累计同比均有所回升。社零方面与房地产相关的商品销售累计同比也继续回落。销比均有所回升。社零方面与房地产相关的商品销售累计同比也继续回落。销售的回落对房地产投资也产生了一定的牵制作用。售的回落对房地产投资也产生了一定的牵制作用。但是，从房地产企业的资金来源看，定金与按揭增长十分强劲，但是，从房地产企业的资金来源看，定金与按揭增长十分强劲，期房销期房销售明显好于现房。售明显好于现房。企业自筹资金也随着非标收缩趋小有所回升。企业自筹资金也随着非标收缩趋小有
3、所回升。国家统计局日前公布了 12 月固定资产投资和房地产等数据。一房地产投资一房地产投资累计同比持续回落累计同比持续回落 数据显示，房地产累计同比 12 月的回落与土地购置非累计同比的回落相关，而建安成本的累计同比依旧比较强劲。数据显示，固定资产累计同比回升，制造业投资小幅回升，但基本建设投资累计和房地产投资同比均继续小幅回落，而房地产投资在固定资产投资中的占比不断提升，达到 23.97%，研发报告/宏观专题 高于去年同期的 18.92%和前值的 22.72%。图 1：房地产开发占固定资产投资比重 资料来源：国家统计局 银河期货 WIND 1 到 12 月，固定资产投资完成额累计同比增长 5
4、.4%，高于前值 5.2 但低于去年同期为 5.9%;其中，基本建设投资累计完成额同比为 3.8%，前值为4%，与去年同期持平；制造业投资累计完成额同比为 3.1%，前值为 2.5%，去年同期为 9.5%；房地产累计同比报 9.9%，前值为 10.2%，但高于去年同期的 9.5%图 2：1 到 12 月固定资产投资及其分项累计同比 数据来源：Wind房地产开发占固定资产投资比重占固定资产投资完成额比重:房地产开发18-0718-0918-1119-0119-0319-0519-0719-0919-1118-071818191920202121222223232424252526262727%研
5、发报告/宏观专题 资料来源：国家统计局 银河期货 WIND 二土地购置费累计同比持续回落二土地购置费累计同比持续回落 房地产投资尽管保持较高增长，但其累计同比自 4 月以来一直处于回落中。在房地产投资方面，从决定房地产开发的两个方面看，即土地购置费和建安成本。从土地购置费看，1 到 12 月土地购置费的累计同比数为 14.5%，低于 1 到11 月的 17%累计同比。回落趋势没有改变。图 3：持续回落的月度土地购置费累计同比 数据来源：Wind月度固定资产投资及其分项累计同比固定资产投资完成额:累计同比房地产开发投资完成额:累计同比(右轴)固定资产投资完成额:制造业:累计同比固定资产投资完成额
6、:基础设施建设投资(不含电力):累计同比18-0718-0918-1119-0119-0319-0519-0719-0919-1118-075.25.25.45.45.65.65.85.86.06.06.26.2%9.69.69.99.910.210.210.510.510.810.811.111.111.411.411.711.712.012.0%33445566778899%研发报告/宏观专题 资料来源：国家统计局 银河期货 WIND 从土地成交价款和土地购置面积看，总体继续下行，但下行幅度收敛。图 4：土地成交价款累计同比与土地购置面积累计同比 资料来源：国家统计局 银河期货 WIND
7、从土地成交价款累计同比变动看，自去年 8 月创下高点后，一路下行，今年以来更是断崖式下跌，但 5 月以后跌幅创下 35.6%新低后稍有放缓，1到 12 月的土地成交价款累计同比为-8.7%，好于前值的-13%。数据来源：Wind持续回落的月度土地购置费累计同比土地购置费:累计同比18-0718-0918-1119-0119-0319-0519-0719-0919-1118-0716162424323240404848565664647272%数据来源：Wind土地成交价款累计同比与土地购置面积累计同比本年土地成交价款:累计同比本年购置土地面积:累计同比18-0718-0918-1119-011
8、9-0319-0519-0719-0919-1118-07-32-32-24-24-16-16-8-8008816162424%-35-35-28-28-21-21-14-14-7-700771414%研发报告/宏观专题 由于土地成交价款的累计同比增速有三个季度到一年左右的领先性，因此，土地购置费的累计同比总体下跌趋势不会改变，将直接影响到房地产投资的累计同比数据，尽管下跌趋势可能趋缓。1 到 12 月土地购置面积累计同比为-11.4%，而前值为-14.2%，在 2 月创下-34.1%的跌幅新高后，2019 年以来累计跌幅有所收窄。和土地成交价款相关的另一个相关指标100 个城市的土地溢价率在
9、持续回落后 11 月后有所反弹，12 月报 10.97%，高于前值的 7.89%，也稍高于去年同期的 7.59%。三建安成本累计同比回升三建安成本累计同比回升 从建安成本看，将土地购置费从房地产投资扣除后，得到的建安投资累计同比 1 到 12 月为 7.92%，高于前值的 7.15%。建安成本今年 5 月后有不断回升态势。其中，1 到 12 月，建筑工程累计同比为 11.8%，前值为 11.1%，安装工程累计同比为-22.6%，前值为-24.5%。图 5：建安成本累计同比 研发报告/宏观专题 资料来源：国家统计局 银河期货 WIND 从新开工面积的累计同比数看，12 月报 8.5%，较前值 8
10、.6%回落，也大大低于去年同期的 16.8%。新开工面积今年 4 月以来持续放缓，但 10 月突显反弹；从施工面积看，累计同比 8.7%，低于前值的 9%，但高于去年同期的5.2%。但新开工面积占施工面积之比继续有所回升，达到 25%，高于前值的23%，达到今年以来最高点，和去年同期相当。从竣工面积累计同比看，12 月结束了持续下跌局面，出现较大回升，报2.6%，前值为-4.5%；新开工面积累计同比回落，而且新开工面积累计同比差值与竣工面积累计同比差值大幅从 13.1%缩小到 5.9%，这可能意味着建安成本的回升余地将较为有限。图 6：新开工面积累计同比与竣工面积累计同比及其比较 数据来源：W
11、ind建安成本累计同比建安成本累计同比房地产开发投资完成额:建筑工程:累计同比房地产开发投资完成额:安装工程:累计同比18-0718-0918-1119-0119-0319-0519-0719-0919-1118-07-4-4-2-20022446688%-25-25-20-20-15-15-10-10-5-500551010%研发报告/宏观专题 资料来源：国家统计局 银河期货 WIND 四四销售端销售端边际回落，库存回升边际回落，库存回升 从销售端看，2019 年 12 月销售面积累计同比为-0.1%，较前值 0.2%明显回落。销售额累计同比上升，1 到 12 月的累计同比回落到 6.5%，
12、较前值7.3%回落。销售面积的回落主要体现在现房销售的持续大幅回落中，但 12 月，期房销售累计同比也从前值的 4.4%下降到 4.3%。图 7：期房和现房销售面积累计同比比较 数据来源：Wind新开工面积累计同比与竣工面积累计同比及其比较房屋新开工面积:累计同比:-房屋竣工面积:累计同比房屋新开工面积:累计同比房屋竣工面积:累计同比14-1215-1216-1217-1218-1219-1214-12-18-18-12-12-6-600661212181824243030%-14-14-7-70077141421212828%研发报告/宏观专题 资料来源：国家统计局 银河期货 WIND 从库
13、存情况看，待售面积累计增速跌幅继续收窄，从前值的-6.5%回升到-4.9%。从广义库存看，即从新开工面积累计增速与销售面积累计增速之差看，从前值的 8.4%回升到 8.6%，也大大低于去年同期的 15.9%。图 8：待售面积累计同比与广义库存累计同比比较 资料来源：国家统计局 银河期货 WIND 从百城住宅价格指数看，其同比自 2018 年 10 月以来一直处于下跌态势。数据来源：Wind期房和现房销售面积累计同比比较商品房销售面积:累计同比商品房销售面积:现房:累计同比(右轴)商品房销售面积:期房:累计同比14-1215-1216-1217-1218-1219-1214-12-14-14-7
14、-700771414212128283535%-27-27-18-18-9-900991818272736364545%-14-14-7-700771414212128283535%数据来源：Wind待售面积累计同比与广义库存累计同比比较商品房待售面积:累计同比房屋新开工面积:累计同比:-商品房销售面积:累计同比(右轴)18-0718-0918-1119-0119-0319-0519-0719-0919-1118-07-14-14-13-13-12-12-11-11-10-10-9-9-8-8-7-7-6-6-5-5%991010111112121313141415151616%研发报告/宏观
15、专题 但 2019 年四季度价格有企稳迹象。图 9：百城价格指数 资料来源：国家统计局 银河期货 WIND 但社会零售总额中的和房地产销售有关的消费品总体趋弱。数据显示，1到 12 月社会零售总额累计同比报 8%，与前值持平。和房地产消费有关的消费品如建筑装潢材料零售额累计同比继续回落，1 到 12 月报 2.8%，低于前值的 3%，也大大低于去年同期的 8.13%。家具和家用电器类也累计同比较前值有所小幅回落，也大大低于去年同期水平。图 10：社会零售总额与房地产相关的消费品零售总额累计同比比较 数据来源：Wind百城住宅价格指数百城住宅价格指数:环比(右轴)百城住宅价格指数:同比18-07
16、18-0918-1119-0119-0319-0519-0719-0919-1118-073.33.63.94.24.54.85.15.4%0.120.180.240.300.360.420.480.54%研发报告/宏观专题 资料来源：国家统计局 银河期货 WIND 五房地产资金来源中定金与个人按揭回升强劲五房地产资金来源中定金与个人按揭回升强劲 从房地产开发的资金来源看，累计同比数回升，报 7.6%,前值为 7%。也低于去年同期的 6.4%。房地产资金来源主要来源于销售回流，按揭贷款、定金和预付款占到比较高的比重。个人按揭累计同比增长依旧较快，但增速从前值的 13.9%回落到15.1%,定金
17、和预付款增速也从 10%回升到 10.7%。先前公布的社融数据显示居民中长期贷款韧性较强也印证了这一定。但是，国内贷款对房地产的支持度持续下降，从前值的 5.5%回落到 5.1%。自筹资金在低位也有回升，从前值的 3.7%回升到 4.2%。图 11：房地产投资资金来源 数据来源：Wind社会零售总额与房地产相关的消费品零售总额累计同比比较社会消费品零售总额:累计同比零售额:建筑及装潢材料类:累计同比零售额:家具类:累计同比零售额:家用电器和音像器材类:累计同比18-0718-0918-1119-0119-0319-0519-0719-0919-1118-078.08.08.28.28.48.4
18、8.68.68.88.89.09.09.29.2%1122334455667788991010%研发报告/宏观专题 资料来源：国家统计局 银河期货 WIND 综上分析，12 月房地产投资累计同比的回落主要是因为土地购置费累计同比回落所致，而建安成本累计同比回升，尽管如此，但从新开工面积累计同比回落、竣工面积累计同比大幅回升和两者缺口缩小看，建安成本累计同比的持续回升的持续性值得怀疑。从销售端看，12 月累计同比回落，库存面积累计同比和广义库存累计同比均有所回升。社零方面与房地产相关的商品销售累计同比也继续回落。销售的回落对房地产投资也产生了一定的牵制作用。但是，从房地产企业的资金来源看，定金与
19、按揭增长十分强劲，期房销售好于现房，企业自筹资金也随着非标收缩趋小有所回升。中央经济工作会议上，坚持了住房不炒，但又强调了全面落实因城施策，要求稳地价、稳房价、稳预期。同时要求做好老旧小区改造、困难群众的住房保障工作和城市更新和存量房的改造与提升，发展房屋租赁市场。促进房地产市场数据来源：Wind房地产投资资金来源房地产开发资金来源:合计:累计同比房地产开发资金来源:其他资金:定金及预收款:累计同比房地产开发资金来源:自筹资金:累计同比房地产开发资金来源:其他资金:个人按揭贷款:累计同比房地产开发资金来源:国内贷款:累计同比18-0718-0918-1119-0119-0319-0519-07
20、19-0919-1118-071.81.82.72.73.63.64.54.55.45.46.36.37.27.28.18.19.09.0%-6-6-3-30033669912121515%研发报告/宏观专题 平稳健康发展。房地产投资占固定资产投资比重不断趋高，在减缓经济下行压力中，房地产有望在 2020 年活动平稳发展。（银河期货研究所 20200121）免责声明免责声明 期货市场风险莫测，交易务请谨慎从事 本报告的著作权属于银河期货有限公司。未经银河期货有限公司书面授权，任何人不得更改或以任何方式发送、翻版、复制或传播此报告的全部或部分材料、内容。如引用、刊发，须注明出处为银河期货有限公司
21、，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。本报告基于银河期货有限公司及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料，仅反映本报告作者的不同设想、见解及分析方法，但银河期货有限公司对这些信息的准确性和完整性均不作任何保证，且银河期货有限公司不保证所这些信息不会发生任何变更。本报告中的信息以及所表达意见，仅作参考之用,不构成任何投资、法律、会计或税务的最终操作建议，银河期货有限公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保，投资者根据本报告作出的任何投资决策与银河期货有限公司及本报告作者无关。若有任何疑问，欢迎咨询！联系人:李宙雷 投资咨询从业证书号:Z0013562 E-mail:lizhoulei_
