1、 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报告|行业点评 2022 年 10 月 3 日 房地产开发房地产开发 930 政策合集政策合集点评点评：政策力度加码：政策力度加码形式突破形式突破，自上而下推动需求复苏自上而下推动需求复苏 政策一政策一：9 月月 29 日晚央行银保监会发布通知，对于日晚央行银保监会发布通知，对于 2022 年年 6-8 月新建商月新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在 2022 年底前“因城施策”年底前“因城施策”可自住决定阶段性维持、下调或者取消当地首套住房商贷利率下限。可自住决定阶段性维持、
2、下调或者取消当地首套住房商贷利率下限。目前目前70 大中城市中大中城市中 23 城符合条件。城符合条件。政策二：政策二：9 月月 30 日晚央行宣布在日晚央行宣布在 2022 年年 10 月月 1 日期，下调首套个人住日期，下调首套个人住房公积金贷款利率房公积金贷款利率 15bps，5 年以下（含年以下（含 5 年）和年）和 5 年以上利率分别调整年以上利率分别调整为为 2.6%和和 3.1%，已降至历史最低值。，已降至历史最低值。政策三：政策三：9 月月 30 日财政部、税务总局公布，自日财政部、税务总局公布，自 2022 年年 10 月月 1 日至日至 2023年年 12 月月 31 日，
3、对出售自有住房并在现住房出售后日，对出售自有住房并在现住房出售后 1 年内在市场重新购买年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。本轮政策组合拳三大特征：力度空前本轮政策组合拳三大特征：力度空前+形式突破形式突破+自上而下。自上而下。1.放松力度空前。放松力度空前。5 年期 LPR 在 8 月已经降至历史最低值 4.3%，此前首套房商贷利率下限为 LPR 基础上下调 20 基点为 4.1%，根据贝壳研究院 103城中 86 城已降至此下限。而公积金贷款利率也已降至历史最低值。本轮个人住房商业贷款和公
4、积金贷款利率的双双下调，房贷利率预计有望迎来空前的历史最低水平。2.形式有所突破。形式有所突破。2008 和 2014 年商业性个人住房贷款利率下限最低均调整为贷款基准利率的 0.7 倍，本次调整部分城市可能取消下限。针对改善臵换需求的个税退税优惠政策也区别于前两轮周期的针对首套刚需的税收优惠。两条政策均在形式上有所突破。3.政策自上而下。政策自上而下。今年以来，房地产政策呈现出“因城施策，小步快跑”的特点，地方城市结合自身情况出台相关政策，每次力度较小但出台频次较高。武汉、青岛、苏州等地均出现过当地政策一日游现象。自上而下且拥有具体内容的房地产政策放松极少，本轮政策放松为近期首例。本次调整有
5、望使居民中长期贷款存量企稳回升并对销售起到一定的提振作本次调整有望使居民中长期贷款存量企稳回升并对销售起到一定的提振作用。用。本轮政策组合拳从具体效果看：一、有望使居民中长期贷款存量企稳回升。近期限制提前还贷、降低房贷利率、允许带押过户等政策均出于此目的。二、提振购房需求。当前的市场已经不存在单一政策力挽狂澜的可能性，需当前的市场已经不存在单一政策力挽狂澜的可能性，需要政策组合包去推动市场复苏，特别是自上而下类别的政策。要政策组合包去推动市场复苏，特别是自上而下类别的政策。投资建议投资建议：政策政策会迟到但不会不到会迟到但不会不到，维持维持地产开发板块“增持”评级地产开发板块“增持”评级。本轮
6、周期与 2008.2014 年区别在于，除了博弈政策+政策下的销售复苏以外，叠加了竞争格局改善的逻辑。我们认为目前供给侧产能端的出清力度更胜于去需求侧的下滑。因此受益于竞争格局改善的企业属于中周期走牛中的正反馈阶段。临近大会，政策预期也会逐步变浓，建议关注地产板块，作为进可攻退可守的策略配臵。进，政策出台到位，地产股赚相对+绝对收益；退，政策没完全到位，地产股赚相对收益。建议关注房企包括：A 股华发股份、保利发展、滨江集团、建发股份、招商蛇口、万科 A、金地集团；H 股绿城中国、华润臵地、中国海外发展、越秀地产；物业：华润万象生活、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业。风险提示风险提示：政策
7、出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。增持增持（维持维持）行业行业走势走势 作者作者 分析师分析师 金晶金晶 执业证书编号：S0680522030001 邮箱： 研究助理研究助理 肖畅肖畅 执业证书编号：S0680122050008 邮箱： 研究助理研究助理 肖依依肖依依 执业证书编号：S0680121070010 邮箱： 相关研究相关研究 1、房地产开发：2022W38：中央“保交楼”资金落地提振市场信心，新房二手房成交有所回暖2022-09-25 2、房地产开发：2022W37：受假期影响新房销售同比跌幅继续扩大，多个核心城市限购松动2022-09-1
8、8 3、房地产开发：1-8 月统计局数据点评:销售小幅复苏竣工环比大增，新开工及拿地疲弱导致下半年投资承压2022-09-16 2022 年 10 月 3 日 P.2 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 政策一：部分城市政策一：部分城市 2022 年底前可下调首套住房贷款利率下限年底前可下调首套住房贷款利率下限 9 月 29 日晚央行银保监会发布通知，对于 2022 年 6-8 月新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在 2022 年底前“因城施策”可自住决定阶段性维持、下调或者取消当地首套住房商贷利率下限。根据统计局数据，70 大中城市里 8 个二线城市 15 个三线
9、城市共计 23 城符合条件。分别为天津、石家庄、大连、哈尔滨、武汉、贵阳、昆明、兰州、秦皇岛、包头、温州、安庆、泉州、济宁、宜昌、襄阳、岳阳、常德、湛江、桂林、北海、泸州、大理。bYeWaUzVrRmP8OaO8OmOnNmOpNiNpOmMiNoPoM6MmMyRxNpNtQxNnNnR 2022 年 10 月 3 日 P.3 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 图表 1：符合首套房贷利率下限放宽条件城市一览（标蓝城市）资料来源：国家统计局，国盛证券研究所 2022 年 10 月 3 日 P.4 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 预计本次调整后个人住房贷款利率有
10、望迎来历史最低值。预计本次调整后个人住房贷款利率有望迎来历史最低值。5 年期 LPR 在 8 月已经降至历史最低值 4.3%，此前首套房贷利率下限为 LPR 基础上下调 20 基点为 4.1%，根据贝壳研究院 103 城中 86 城已降至此下限。而 2008 年和 2014年大放松周期的金融机构个人住房贷款利率最低值为 2009 年 6 月的 4.34%和 2016 年 9月的 4.52%，而 2022 年 6 月为 4.62%。本次放宽下限后，部分城市的房贷利率预计有望迎来历史最低值。图表 2：8 月 LPR 已降至历史低位 资料来源：wind。国盛证券研究所 图表 3：金融机构个人住房贷款
11、利率走势图 资料来源：wind，国盛证券研究所 取消房贷下限的政策形式在历史上为首次，但本次调整限制为首套房。取消房贷下限的政策形式在历史上为首次，但本次调整限制为首套房。2008 和 2014 年商业性个人住房贷款利率下限最低均调整为贷款基准利率的 0.7 倍，本次调整虽然限制在首套房，但部分城市可能取消下限，形式上的突破为历史首次。3.65%4.30%3.0%3.2%3.4%3.6%3.8%4.0%4.2%4.4%4.6%4.8%5.0%2019-08 2019-10 2019-12 2020-02 2020-04 2020-06 2020-08 2020-10 2020-12 2021-
12、02 2021-04 2021-06 2021-08 2021-10 2021-12 2022-02 2022-04 2022-06 2022-08 1年期lpr 5年期lpr 2009-06,4.34 2016-09,4.52 2022-06,4.62 01234567892008-12 2009-07 2010-02 2010-09 2011-04 2011-11 2012-06 2013-01 2013-08 2014-03 2014-10 2015-05 2015-12 2016-07 2017-02 2017-09 2018-04 2018-11 2019-06 2020-01 20
13、20-08 2021-03 2021-10 2022-05 金融机构人民币贷款加权平均利率:个人住房贷款（%）2022 年 10 月 3 日 P.5 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 图表 4：2008 年和 2014 年周期的住房贷款利率下限调整回顾 时间时间 来源来源/文件文件 具体关键内容具体关键内容 2008/10/22 中国人民银行关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知 一、商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的 0.7 倍倍;最低首付款比例由 30%调整为 20%。二、下调个人住房公积金贷款利
14、率。其中，五年期以下(含)由现行的4.32%调整为 4.05%，五年期以上由现行的 4.86%调整为 4.59%，分别下调 0.27 个百分点。三、对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持;对非自住房、非普通住房的贷款条件，金融机构适当予以提高。2014/9/30 央行、银监会关于进一步做好住房金融服务工作的通知 （即 2014 年“930 新政”）一、加大对保障性安居工程建设的金融支持。二、积极支持居民家庭合理的住房贷款需求。对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为 30%，贷款利率下限为贷款基准贷款利率下限为贷
15、款基准利率的利率的 0.7 倍（此前执行倍（此前执行 0.85 倍）。倍）。三、增强金融机构个人住房贷款投放能力。央行鼓励银行发行 MBS 和期限较长的专项金融债券等筹集资金以增加贷款投放。四、继续支持房地产开发企业的合理融资需求。积极稳妥开展房地产投资信托基金（REITs）试点。资料来源：各政府网站，国盛证券研究所 政策二：全国公积金贷款利率下降政策二：全国公积金贷款利率下降 15bps 9月30日晚央行宣布在2022年10月1日期，下调首套个人住房公积金贷款利率15bps，5 年以下（含 5 年）和 5 年以上利率分别调整为 2.6%和 3.1%，已降至历史最低值。全国住房公积金贷款最高限
16、额全国各地不同，单人限额目前多在 50 万-80 万区间。虽然已降至历史虽然已降至历史最低值最低值，但根据，但根据历史历史经验预计经验预计四季度四季度或有进一步下降空间。或有进一步下降空间。从历史数据看，以 5 年以上公积金贷款利率为例：历史第一次下降是在 2002 年 2 月，由 4.59%降至 4.05%；第二次下降在 2008 年 9 月-12 月，连续 4 次下降，由 5.22%降至 3.87%；第三次下降在 2012 年 6 月-7 月，连续 2 次下降，由 4.90%降至 4.50%；第四次下降在 2015 年 3 月-8 月，连续 4 次下降，由 4.25%降至 3.25%。可以
17、发现 2008 年以来，每次下降均在 2-4 次直接，我们预计四季度住房公积金贷款利率或有进一步下调的空间。2022 年 10 月 3 日 P.6 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 图表 5：1999-2022 年个人住房公积金贷款利率 资料来源：wind，国盛证券研究所 政策三：财政部政策三：财政部对对 2023 年底前年底前居民换购住房给予个税优惠居民换购住房给予个税优惠 9 月 30 日财政部、税务总局公布，自 2022 年 10 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日，对出售自有住房并在现住房出售后 1 年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人
18、所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。新购住房金额和现住房转让金额均为房屋的成交价格。我国目前购买住宅的个人所得税为全额的 1%或者差额的 20%，由卖方承担。1、纳税人(卖方)能在地税系统中查到房屋原值，或能提供房屋原值等费用发票，个人所得税计算方法为：个人所得税个人所得税=(计税价格计税价格-房屋原值房屋原值-原契税原契税-本次交易所缴纳增值税等合理费用本次交易所缴纳增值税等合理费用)20%2、纳税人(卖方)不能在地税系统中查到房屋
19、原值，也不能提供房屋原值等费用发票，个人所得税计算方法为：个人所得税个人所得税=计税价格计税价格1%（1%-2%均有，具体情况视各城市政策而定，和房屋是否为非普通住宅也有关）实际操作过程中，绝大多数案例采用全额的 1%，在上海、深圳等房地产市场基本较好的城市，个人所得税多由买方实际承担，部分基本面较差的城市买方较为强势，也存在买卖双方平分承担或者卖方承担的情况。购房满五年且属于唯一住宅的情况下，免征个人所得税。3.10 2.60 2.02.53.03.54.04.55.05.51999-06 2000-06 2001-06 2002-06 2003-06 2004-06 2005-06 200
20、6-06 2007-06 2008-06 2009-06 2010-06 2011-06 2012-06 2013-06 2014-06 2015-06 2016-06 2017-06 2018-06 2019-06 2020-06 2021-06 2022-06 个人住房公积金贷款利率:5年以上(%)个人住房公积金贷款利率:5年以下(含5年)(%)2022 年 10 月 3 日 P.7 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 图表 6：我国目前普通住宅的个人所得税计算方式 税种税种 条件条件 税额税额 个人所得税 满五唯一 免征 不满足满五唯一 全额的 1%or 差额的 20%资料
21、来源：税务总局，国盛证券研究所 本次个税本次个税退税退税优惠政策条件较为严格，优惠政策条件较为严格，目标人群为刚需改善型的臵换客群。目标人群为刚需改善型的臵换客群。与与 2008 年年和和 2014 年年周期周期的的首套房税收首套房税收优惠政策相比力度较小。优惠政策相比力度较小。考虑原因为今年土拍市场考虑原因为今年土拍市场热度较热度较低，地方财政压力较大。低，地方财政压力较大。本次个税优惠政策仅针对现有住房不满足满五唯一条件，且卖出后 1 年内在同一城市重新购买住房的居民，此类居民多为刚需改善型购房者，属于臵换人群。对刚需的二手购房者来讲并未产生实际优惠。而与 2008 年和 2014 年的契
22、税营业税优惠政策相比，力度较小。政策形式较为新颖，有望激发改善臵换需求的积极入市。图表 7：2008 年和 2014 年周期的购房税收优惠政策回顾 时间时间 文件文件 具体内容具体内容 2008/10/23 财政部、国税局 关于调整房地产交易环节税收政策的通知 一、对个人首次购买 90 平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%.首次购房证明由住房所在地县（区）住房建设主管部门出具。二、对个人销售或购买住房暂免征收印花税。三、对个人销售住房暂免征收土地增值税。2008/12/20 国务院 关于促进房地产市场健康发展的若干意见 税收方面：对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。意见规定：
23、将现行个人购买普通住房超过 5 年（含 5 年）转让免征营业税，改为超过 2年（含 2 年）转让免征营业税；将个人购买普通住房不足 2 年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。将现行个人购买非普通住房超过 5 年（含 5 年）转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税，改为超过 2 年（含 2 年）转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。2016/2/17 财政部、国税总局、住建部 关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策通知 一、对个人购买家庭唯一住房，面积为 90 平方米以上的，减按 1.5%的税率征 收契税（此前为 3%-
24、4%减半征收）。二、除四个一线城市外，对个人购买家庭第二套住房，面积为 90 平 方米及以下的，减按 1%的税率征收契税；面积为 90 平方米以上的，减按 2%的税率征收契税。三、除一线城市外，房屋销售免征营业税的房屋持有年限从 5 年降低至 2年。资料来源：国盛证券研究所 本轮政策组合拳三大特征：力度空前本轮政策组合拳三大特征：力度空前+形式突破形式突破+自上而下自上而下 1.放松力度空前。放松力度空前。5 年期 LPR 在 8 月已经降至历史最低值 4.3%，此前首套房商贷利率下限为LPR基础上下调20基点为4.1%，根据贝壳研究院103城中86城已降至此下限。而公积金贷款利率也已降至历史
25、最低值。本轮个人住房商业贷款和公积金贷款利率的双双下调，房贷利率预计有望迎来空前的历史最低水平。2.形式有所突破。形式有所突破。2008 和 2014 年商业性个人住房贷款利率下限最低均调整为贷款基准利率的 0.7 倍，本次调整部分城市可能取消下限。针对改善臵换需求的个税退税优惠政 2022 年 10 月 3 日 P.8 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 策也区别于前两轮周期的针对首套刚需的税收优惠。两条政策均在形式上有所突破。3.政策自上而下。政策自上而下。今年以来，房地产政策呈现出“因城施策，小步快跑”的特点，地方城市结合自身情况出台相关政策，每次力度较小但出台频次较高。武
26、汉、青岛、苏州等地均出现过当地政策一日游现象。自上而下且拥有具体内容的房地产政策放松极少，本轮政策放松为近期首例。本次调整有望使居民中长期贷款本次调整有望使居民中长期贷款存存量企稳量企稳回升回升并对销售起到一定的提振作用。并对销售起到一定的提振作用。本轮政策组合拳从具体效果看：一、有望使居民中长期贷款存量企稳回升。近期限制提前还贷、降低房贷利率、允许带押过户等政策均出于此目的。二、提振购房需求。当前的市场已当前的市场已经不存在单一政策力挽狂澜的可能性，需要政策组合经不存在单一政策力挽狂澜的可能性，需要政策组合包去推动市场复苏，特别是自上而包去推动市场复苏，特别是自上而下类别的政策。下类别的政策
27、。投资建议：政策会迟到但不会不到，维持地产开发板块“增持”评级。投资建议：政策会迟到但不会不到，维持地产开发板块“增持”评级。本轮周期与2008.2014 年区别在于，除了博弈政策+政策下的销售复苏以外，叠加了竞争格局改善的逻辑。我们认为目前供给侧产能端的出清力度更胜于去需求侧的下滑。因此受益于竞争格局改善的企业属于中周期走牛中的正反馈阶段。临近大会，政策预期也会逐步变浓，建议关注地产板块，作为进可攻退可守的策略配臵。进，政策出台到位，地产股赚相对+绝对收益；退，政策没完全到位，地产股赚相对收益。建议关注房企包括：A 股华发股份、保利发展、滨江集团、建发股份、招商蛇口、万科 A、金地集团；H
28、股绿城中国、华润臵地、中国海外发展、越秀地产；物业：华润万象生活、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业。风险提示风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。2022 年 10 月 3 日 P.9 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 免责声明免责声明 国盛证券有限责任公司（以下简称“本公司”）具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格。本报告仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。本报告的信息均来源于本公司认为可信的公开资料，但本公
29、司及其研究人员对该等信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告中的资料、意见及预测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，可能会随时调整。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态，对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。本公司力求报告内容客观、公正，但本报告所载的资料、工具、意见、信息及推测只提供给客户作参考之用，不构成任何投资、法律、会计或税务的最终操作建议,本公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保。本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。投资者应
30、当充分考虑自身特定状况，并完整理解和使用本报告内容，不应视本报告为做出投资决策的唯一因素。投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其本公司的关联机构可能会持有本报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易，也可能为这些公司正在提供或争取提供投资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。本报告版权归“国盛证券有限责任公司”所有。未经事先本公司书面授权，任何机构或个人不得对本报告进行任何形式的发布、复制。任何机构或个人如引用、刊发本报告，需注明出处为“国盛证券研究所”，且不得对本报告进行有悖原意的删节或修改。分析师声明分析师声明 本报告署名分析师在此声明：我们具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格
31、或相当的专业胜任能力，本报告所表述的任何观点均精准地反映了我们对标的证券和发行人的个人看法，结论不受任何第三方的授意或影响。我们所得报酬的任何部分无论是在过去、现在及将来均不会与本报告中的具体投资建议或观点有直接或间接联系。投资评级说明投资评级说明 投资建议的评级标准投资建议的评级标准 评级评级 说明说明 评级标准为报告发布日后的 6 个月内公司股价（或行业指数）相对同期基准指数的相对市场表现。其中 A 股市场以沪深 300 指数为基准；新三板市场以三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的）为基准；香港市场以摩根士丹利中国指数为基准，美股市场以标普 500 指数或纳斯达克综
32、合指数为基准。股票评级 买入 相对同期基准指数涨幅在 15%以上 增持 相对同期基准指数涨幅在 5%15%之间 持有 相对同期基准指数涨幅在-5%+5%之间 减持 相对同期基准指数跌幅在 5%以上 行业评级 增持 相对同期基准指数涨幅在 10%以上 中性 相对同期基准指数涨幅在-10%+10%之间 减持 相对同期基准指数跌幅在 10%以上 国盛证券研究所国盛证券研究所 北京北京 上海上海 地址：北京市西城区平安里西大街 26 号楼 3 层 邮编：100032 传真：010-57671718 邮箱： 地址：上海市浦明路 868 号保利 One56 1 号楼 10 层 邮编：200120 电话：021-38124100 邮箱： 南昌南昌 深圳深圳 地址：南昌市红谷滩新区凤凰中大道 1115 号北京银行大厦 邮编：330038 传真：0791-86281485 邮箱： 地址：深圳市福田区福华三路 100 号鼎和大厦 24 楼 邮编：518033 邮箱：
