1、2022 年第一季度，北京写字楼新增供应量环比回落，三个新交付项目体量总计 15.1万平方米，分别位于燕莎区域以及首见优质写字楼入市的新兴商务区金盏。受春节、冬奥和疫情等影响，新租交易环比和同比均有下降，其中金融街、中关村、奥体和望京等子市场在国有企业、头部科技企业整合影响下，租赁需求均有缩减。全市净吸纳量环比下降 66%至 9.4 万平方米，其中丽泽和 CBD 分列前两位，是主要贡献区域。全市空置率环比升高 0.2 个百分点至 17.3%，季内新入市项目去化速度较慢，而现有项目空置率涨跌互现，其中下降的数量占 36%，上升的数量占 32%，市场竞争仍然激烈。金融重回新租需求行业榜首（占比 3
2、2%），其中证券、基金以及金融科技扩租需求强劲。TMT 的新租需求则集中在软件开发、互联网+消费服务及人工智能等领域。随着租户对共享办公的使用和业主接受度的提升，第三方办公继续增设新点，新租占比超过专业服务业位列第三。此外，消费品制造和医药及生命科学需求稳步增长。中等面积的新租需求渐成主流，季内 1,000-5,000 平方米的新租交易面积占比达 51%，较去年全年的 42%有明显提升。全市租金报价每月每平方米 389 元，剔除新项目影响环比持平。从成交看，CBD 和丽泽需求持续放量下，业主议价能力小幅回升；金融街、东二环、燕莎等空置率抬升的子市场则面临一定的下行压力。“预计今年还有近 74
3、万平方米的新增供应投放市场，其中通州体量占 41%居首。全年新兴商务区占全市新增供应的 53%，为租户提供高性价比的外延选择。部分核心拓展区有大体量新增供应入市，租户或有一定议价空间。而核心商务区则无新增供应，选址机会将聚焦存量市场。在当前的行业波动和不确定环境下，业主需要关注高速成长的腰部企业和金融科技、生物医药、新能源、人工智能等新兴行业，挖掘新经济、新赛道下的多元化市场需求。”2022 年第一季度北京零售物业市场未录得新项目开业，位于王府井商圈的东安市场历经一年闭店改造重新开业。项目从原来的传统百货转型成为潮奢品牌买手店制百货，通过引入国际一线潮奢、设计师品牌以及打造沉浸式消费场景，为商
4、圈注入活力，成为时尚新标地，实现消费结构的升级和转型。部分销量好的奢侈品牌积极进行店铺翻新、扩张或位置调整。个别核心商圈项目继续引入奢侈品牌和高端餐饮，进一步完善项目高端定位。以 seesaw、MANNER、乐乐茶为首的连锁咖啡茶饮品牌，以及剧本杀、脱口秀等体验类或者沉浸式业态在区域型购物中心活跃布局，带动购物中心人流以及消费活力。同时，为去化难以直接填满的大面积铺位，越来越多业主将其切割租赁给以小满手工粉、遇见小面、牛汤哥为代表的连锁小面积快餐品牌，丰富餐饮选择。美容美甲、KTV 等生活类业态在非集中区域的社区型购物中心亦有表现。首店方面，费大厨辣椒炒肉、东发道茶冰室、迷你椰等餐饮首店分别进
5、驻朝阳大悦城、西单大悦城和崇文门国瑞城，李宁旗下电竞潮流运动品牌 LNG 在荟聚西红门购物中心开出首店。核心商圈运营成熟的项目租金稳健，业主通过引进更优质零售品牌实现业态和品牌结构升级，租金小幅上调，推动全市购物中心首层平均租金同样本比环比上升 0.4%至每天每平方米 35.9 元。由于零售业态扩张需求仍显偏弱，购物中心业主品牌甄选和租金策略均保持谨慎，整体尤其是非核心市场租金水平仍未恢复到疫情以前水平。“近期北京市政府发布促进首店首发经济高质量发展若干措施和2022 年鼓励首店首发项目征集指南，细化和落实首店政策，有助核心商圈存量商业的品牌结构升级调整，目前可见潮流买手集合店在积极为拓店选址
6、。2022 年全年预计北京零售物业市场将迎来 66 万平方米的新增供应，且新项目均来自非核心商圈，其中有五个位于丽泽、通州、亦庄和石景山等新兴商务和产业集中区内部或周边，有利于推动区域发展成熟。”2022 年第一季度无新增项目交付。在建仓储物业在北京冬奥及两会期间皆有一定程度的停工。新租需求持续回升，其中第三方物流占总租赁成交面积的 78%，消费品制造业亦有表现，成交活跃区域以首都机场及大兴京南为主。由于可租面积紧俏，本季租赁大多以 5,000 平方米左右的基本单元面积成交。净吸纳量环比上升 58%至 6,800 平方米，空置率环比下降 0.3 个百分点至 3.0%。平均租金同样本比环比增长
7、0.9%至每月每平方米 54.3 元。经开区和马驹桥因离市中心最近而成为城市配送需求首选，租金增长最快。而首都机场区域则凭借其对航空运输和医药配送类租户的吸引力，租金稳步上涨并仍居各子市场之首。本季度廊坊新增供应合计 25.8 万平方米，而天津则在近六个季度首次无新增供应入市。廊坊目前以第三方物流的分拨中心或中转仓需求为主，具有近京区位优势的廊坊经开区去化最为明显。由于新增供应不断，叠加疫情影响车辆往来受限，整体空置率持续快速上行，租金同样本比环比下降 1.8%。天津本季录得新租的 79%亦来自于第三方物流，主要活跃区域为西青、津南和滨海新区，同时录得电商行业大面积短租退仓，两相抵消之下，净吸
8、纳录得 1.5 万平方米，空置率环比小幅下降至 16.7%，平均租金环比持平。“今年后三个季度，北京将迎来近 29 万平方米的新增供应，有望推动更多租赁需求落地，同时对北京外溢需求造成一定截留。政府在 北京市 2022 年度建设用地供应计划中宣布将推出 30 万平方米仓储用地，释放供地持续放宽信号，其中一半将坐落于大兴临空经济区，其余面积分别位于房山区、亦庄新城及平谷区。租户和开发商可选度增加，短期内仓储物流布局将以京内为重点。同期廊坊和天津还将分别迎来 75 万和 61万平方米的仓储物流设施入市，两地将在区域配送中心、制造业及本地城市配送等需求点继续发力。”2022 年第一季度，北京商务园区
9、市场两个项目共计建筑面积 14.8 万平方米交付使用。新项目来自东升和亦庄子市场，分别定位智能制造和生命科学专项园区，目前均未录得新租户入驻，但为区域带来了更多优质的可选空间。在疫情反复和互联网头部企业调整方针整合面积的大环境下，季内整体市场活跃度有所放缓，净吸纳量环比下降 55%至 3.1 万平方米，同比也有明显下跌。尽管 TMT 企业在泛中关村集群仍然活跃，但由于互联网头部企业腾退的大面积短期内未被完全消化，中关村软件园子市场录得负的净吸纳量；而北清路子市场则凭借租金成本优势，空置率持续下行；上地、东升租赁活跃度保持平稳。其他区域中，经开区、电子城和大兴相对活跃。来自其他区域 TMT 企业
10、的外溢需求加速经开区子市场类办公物业去化，电子城也录得来自 TMT 企业的小面积成交，而生物医药类企业在大兴子市场积极布局。丰台科技园由于个别项目出现租户清退，净吸纳量录得负值；贸易类租户退租和仓储物流类企业升级搬迁，使得顺义子市场空置率小幅上扬。全市商务园区平均租金报价同样本比环比下降 0.1%至每月每平方米 162.4 元。泛中关村集群整体租金同样本比环比微涨 0.1%，仅有北清路子市场小幅上涨，而上地、中关村软件园和东升结束去年租金高速增长，环比持平。而经开区、丰台科技园子市场依旧面临空置压力，环比小幅下调租金。“2022 年北京商务园区市场预计还将迎来 109 万平方米的新增供应，全年
11、有望迎来历史供应高峰。本季度北京市政府出台针对专精特新中小企业、外资研发中心等重点领域和丰台、通州等重点区域的产业支持政策，更新和细化北京市新增产业的禁止和限制目录，并在北京市 2022 年度建设用地供应计划中宣布将推出 120 万平方米研发用地和 230 万平方米工业用地，这些政策的出台将强化北京及重点区域在数字经济和高精尖产业的竞争力。”2022 年第一季度，北京物业投资市场仅达成两笔大宗交易，交易总额为 17.7 亿元。这是 2016 年以来北京首次出现单季大宗交易额低于 20 亿元。市场环境的诸多不确定性和买家的观望情绪造成交易达成量短期内停滞。企业购置办公自用依然活跃，某自用买家购置
12、丰台金茂广场一栋写字楼。核心区域的更新改造方兴未艾，翰同资本收购奥体区域一座小型零售单体，后期将改造为办公。开发商更积极地将优质资产，尤其是位于新兴区域的新开发物业，投放到销售市场，且交易条件更灵活，价格更有竞争力。多种物业类型选择度增加，投资者和自用买家布局北京市场的机会窗口全面开启，使得北京成为境内外投资者今年最热衷的目的地之一。CBRE 年初发布的2022 年中国投资者意向调查显示，北京的投资意向在中国区受访者的反馈中位居第二，同时也位列亚太区跨境投资目标城市的第五位。投资者的策略选择也更为灵活开放，核心（增益）型、增值型和机会型策略均有大量适配的优质资产，投资者对新兴区域也更为了解和接受。受 REITs 市场良好表现的推动，投资者继续加码生命科学地产、冷链物流等新经济、新基建类资产，也在长租公寓领域积极寻求突破。而另一方面，买家对卖家提供的价格折扣仍有进一步要求，双方价格预期差异是交易达成的最大障碍。“近期北京写字楼、零售物业多个子市场租金出现拐点，加上北京商办类资产本身具有稀缺性，当前对投资者来说正处于落子北京的最佳时机。而国家今年财政政策积极和货币政策宽松的信号，意味着价格窗口有望在年内收窄，买卖双方的博弈更趋激烈。买家应快速锁定机会并完成交易，同时撬动买卖双方的优势资源，使交易资产达到最佳的交付状态，从而为其长期的保值增值奠定基础。”
