1、 指导单位：全国智标委 中装协住宅租赁产业分会 ICA 联盟 2019 租赁住房行业安全白皮书 2 目 录 主要贡献单位.4 1.前言.5 2.租赁住房行业背景.5 2.1.政策背景.5 2.2.行业潜力.7 2.3.市场状况.9 2.4.发展趋势.10 2.4.1.租赁住房的产业生态将进一步多元化.10 2.4.2.技术赋能租赁住房行业全面升级.12 3.租赁住房产业分析.13 3.1.政府主管部门.13 3.2.长租企业.14 3.2.1.开发商背景企业.14 3.2.2.经纪机构背景企业.15 3.2.3.酒店背景企业.15 3.2.4.创业类企业.16 3.2.3 国企背景公寓运营商（
2、国家队）.16 3.3.设备商.17 3.4.服务提供商.18 3.5.PaaS 接入平台方.18 3.6.业务系统提供方.20 3.7.SI 落地方.20 4.物联网技术赋能租赁住房行业.21 4.1.智能全屋.21 4.2.智慧公区.21 4.2.1.智能视频监控.22 4.2.2.智能楼宇对讲.22 4.3.公寓 SaaS 管理系统.23 2019 租赁住房行业安全白皮书 3 4.4.优化门店经营.24 4.5.租后生活运营服务.25 5.租赁住房安全现状.26 5.1.案例 1（消防安全事故）.26 5.2.案例 2（燃气电气安全事故）.26 5.3.案例 3（租客人身安全）.27 5
3、.4.安全警钟长鸣.28 6.租赁住房全域安全方案.29 6.1.租客人身的安全管理.29 6.1.1.真人实人合法身份认证.29 6.1.2.风险识别管理.29 6.2.更安全的设备连接管理.31 6.2.1.智能门锁.31 6.2.2.智能计量设备.34 6.2.3.智能安防设备.36 6.2.4.智能通行设备.37 6.2.5.智能环境检测.41 6.2.6.边缘计算网关的安全.41 6.3.更安全的企业经营管控.42 6.3.1.公寓 SaaS 管理系统设计.42 6.3.2.消防管理.47 6.3.3.智能安防监控.50 6.3.4.设备运营管理.54 6.3.5.政府监管安全.54
4、 6.4.数据和隐私安全.55 6.4.1.云平台数据安全.55 6.4.2.物联网数据安全.56 7.租赁住房行业全域安全展望.57 2019 租赁住房行业安全白皮书 4 主要贡献单位 本白皮书在编写的过程中参考了以下单位相关成果，对此表示感谢(排 名不分先后)：指导单位：全国智能建筑及居住区数字化标准化技术委员会 中国建筑装饰协会住宅租赁产业分会 ICA 联盟 主要参编单位：阿里云 IoT 事业部 普华永道思略特管理咨询（上海）有限公司 上海和住信息科技有限公司（寓小二）中通服软件科技有限公司 中国通服上海公司 上海紫光乐联物联网科技有限公司 深圳曼顿科技有限公司 浙江超仪电子技术股份有限
5、公司 云丁网络技术(北京)有限公司 上海榉树智能科技有限公司 杭州汇创技术有限公司 联合发起单位：魔方生活服务集团 龙湖冠寓 上海锐诩企业管理有限公司（安歆公寓）北京爱家营企业管理有限公司（相寓）浙江麦家商业管理有限公司（麦家公寓）乐乎城市青年社区 首创 He 寓 高澎（上海）公寓管理有限公司 上海城方租赁住房运营管理有限公司 上海浦东发展(集团)有限公司 2019 租赁住房行业安全白皮书 5 1.前言 2019 年，租赁住房行业，在技术、行业规范和经营管理创新的变革中迎接新的挑战和机遇。自 2016 年以来，特别是十九大后，随着国家系列的土地、金融等红利政策不断推出，全国各地租赁住房行业正高
6、速发展。近期公寓行业多起安全问题接踵发生，也把这个行业推动了风口浪尖！住客密集型行业，安全服务管理当排首位，公寓在追逐综合效益的同时，需要构筑安全底线，保障消费者的租住安全，最大限度降低企业的经营风险。同时，对于租赁房屋的安全质量监管，迫切需要国家明确相关安全管理的标准，加快完善租赁行业的立法。中国的租赁住房行业正在从上半场的“膨胀式开发”，切换到下半场的“存量精细化经营”、“规范标准化”“标准规模化”发展道路上。宏观政策加持，AI、IoT 等智能技术赋能，在这样的背景下，全国智标委、中装协住宅租赁产业分会、ICA 联盟，携手租赁住房行业主要公寓运营企业、专家学者、上下游平台系统及智能设备服务
7、商，经过广泛的调研，联合编制并发布2019 租赁住房行业全域安全白皮书，从行业背景、安全发展现状趋势、产业分析、全域安全方案应用、展望等多个维度，对租赁住房生态现状和未来发展进行深入的分析与展望。2.租赁住房行业背景 2.1.2.1.政策背景政策背景 一直以来，交易市场是我国房地产行业的重心，而近年来，政策支持及社会发展的变化下，租购并举的新兴租赁住房时代已经来临。从政策驱动来看，2016 年 6 月，国务院办公厅出台关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见明确，到 2020 年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。其中，发展住房租赁企业摆在培育市场供应主体首要
8、位置。十九大开幕，习近平代表十八届中央委员会做报告，在“加强社会保障体系建设”中，专门提到“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，加快建议多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制2019 租赁住房行业安全白皮书 6 度，让全体人民住有所居”。十九大后的首次中央经济会议，明确将租购并举和长效机制列为 8 大重点工作之一。中央政府密集出台租赁新规，推动“租购并举”。构建房地产长效机制，在高房价下保障民生的诉求。图1 租购并举的政策驱动 图2 租赁市场相关新规 在实施上，“政府主导，国企优先”是目前各热点城市推行住房租赁模式的主要路径。除了针对住房租赁企业供给端的政策红利之外，自 2017 年 7
9、月以来，部分地方政府针对“租购同权”出台初步方案。在“租购并举”住房制度倡导下，机构主体纷纷抢滩长租公寓市场。机构主体主要包括品牌运2019 租赁住房行业安全白皮书 7 营商、中介系、酒店系、房企以及“国家队”。“国家队”指的是以政府为背景开展的住房租赁企业。在政府推动下，各热点城市正陆续推出试点模式。图3“租购并举”相关新规 国家目前确定 14 个试点城市，其中上海（70 万套）、北京（50 万套）、深圳、杭州。其中上海积极响应国家号召，落实“租购并举”政策，增加租赁类土地供应从而有效增加房源供给，上海推出了70 年租赁产权土地，并确立了十三五期间完成 70 万套租赁住宅的目标，对比 201
10、6 年上海市商品房销售成交套数总计 10.84 万套的数据而言非常可观。2.2.2.2.行业行业潜力潜力 据有关统计数据，目前我国大概有 1.6 亿人在城镇租房居住，占城镇常住人口的 21%。这当中以新就业的大学生和外来务工人员为主要群体。从需求角度而言：（1）政府对大中城市人口控制及保持房地产市场的稳定，限购政策预期将会持续，从而推动了租赁市场的发展；（2）在消费升级背景下，伴随消费主体向 80、90 后转变，更多年轻人追求生活品质，而非资产拥有，从而考虑长租；（3）截止 2017 年底，中国约有 2.44 亿的流动人口2019 租赁住房行业安全白皮书 8 与大约 2.4 亿的单身人口，是租
11、赁市场的目标消费者，这一数字仍在不断增长，预示租赁市场蕴藏着巨大的市场潜能。从供给角度而言：（1）截止 2017 年，中国住房空置率达 21.4%，大量的存量房亟待盘活，业主出租意愿提升；（2）预计到 2020 年，中国住宅存量将达到约 2.75 亿套，其中约 8700 万套将流入租赁市场。而发达国家经验也表明，城市经济越发达，其房价水平越高，带来的购房压力相应越大，租房就成为居民满足居住需求的主要途径。我国曾经一度实施的房改政策，造就了 84%的住房自有率，远高于其他国家。我国主要是通过自建房屋和购买商品房的形式来满足居民的住房需求。而相对经济较为发达的美国、英国、法国、德国和日本，其住房自
12、有率分别在 5070%左右，其中德国更是在 50%以下，大部分人群以租赁为主要的居住方式。图 4 各国住房自有率对比（%）因此，从租赁住宅的市场看，在相对成熟的市场化体系中，约有 1/3 至 1/2 的人口将通过租赁方式解决住房问题。我国和多数发展中国家类似，当前住房拥有率水平显著高于发达国家，人口流动性较弱。随着我国社会市场化进程深入、住房租赁市场不断完善、户籍制度改革不断推进，未来我国住房拥有率或将逐步下降，更多人口将进入租房市场。与此同时，传统分散式租赁难以满足年轻人日益提升的居住要求，如图 5 所示。租赁住房市场发展过程中，通过商业模式升级、服务生态升级、技术赋能等手段解决中高端人群租
13、赁住房需求的集中2019 租赁住房行业安全白皮书 9 式租赁住房运营管理将面临可观的市场空间。图 5 传统分散式租赁方式的痛点 从产业总体看，根据研究机构的数据，未来 3-5 年间，包括北京、上海、深圳、广州以及杭州等热点城市将有 3 成以上为租赁用地。这意味着，租赁住宅市场将是未来房地产市场不可回避的“风口”。2.3.2.3.市场市场状况状况 住房租赁服务市场空间正在逐步进入快速上升通道，越来越多的企业嗅到了这一巨大市场所蕴藏的商机，纷纷将 2017 年的业务重点指向了这万亿级别的大市场。万科、世联行、绿地集团和龙湖地产等上市房企着手布局，同时，联络互动等公司也纷纷跨界试水。根据机构测算，当
14、前我国租赁市场规模达 1.38 万亿，仅上海即计划在“十三五”时期预计新增供应租赁住房 70 万套。目前部分知名地产商、中介机构启动长租公寓品牌，未来市场上面向中高端人群的租赁住房将会快速增长。据预测，中国住房租赁市场规模预计到 2020 年达到 1.6 万亿元，预计到 2030 年市场规模超过 4 万亿2019 租赁住房行业安全白皮书 10 元，如下图所示。其中可分为租赁服务提供、租赁交易及数据平台、服务于租赁住房的网络、物联基础设施以及金融服务等。图 6 中国住房租赁市场规模预测（万亿元人民币）2.4.2.4.发展趋势发展趋势 2.4.1.2.4.1.租赁住房的产业生态将进一步多元化租赁住
15、房的产业生态将进一步多元化 n 长租公寓加速发展 如前所述，相对于目前市场上较多的分散式租赁方式，品牌长租公寓在近年来发展迅速，未来在资本与政策的助力下，长租公寓上将进一步加速向多元化、复合化的城市综合社区发展。预计至 2020 年，我国长租公寓间数将超过 1000 万间。一线城市是公寓企业的竞争主战场，但部分品牌公寓已加速往二线城市发展。随着我国区域二线城市的崛起，流动人口加速向二线核心城市聚集，如南京、苏州、杭州、成都、武汉等地。2019 租赁住房行业安全白皮书 11 图 7 中国长租公寓市场规模预测（百万间）长租公寓并不等同于传统的商品住宅，它是在城镇化进程中，由于市场的强劲需求而产生的
16、多功能复合化的建筑类型。特别是统一管理的集中式公寓，往往包含居住、社交以及部分商业等多种内容，涵盖住宅、办公、商业等多种土地性质和产权形式。因此在具体的项目层面上，公寓产品的设计和运营，要向着标准化、高品质、长寿化和多功能复合化方向发展。n 更加规范的多元市场主体协作 一方面，建行、中信等金融机构相继进军租赁，将加大租赁市场的投资体量，丰富住房金融内涵，加速行业变革。更低的资金成本、更多元化的金融服务、更广泛的资金整合能力能够刺激租赁市场的投资行为、进一步降低融资成本、加速租赁行业的变化，同时也带来新兴金融服务模式下的潜在风险。因此，金融服务配套的数据服务提供商也参与到这一市场中，比如芝麻信用
17、等企业进入租房领域，有助于重构租房市场用户体验，帮助构建良好的租赁生态体系。另外，以搬家、保洁、无人超市、外卖等为代表的各类配套生活服务也在逐渐形成针对租赁住房的新形态。不同于住房市场，租赁市场的人群特征具有较大共性，如年龄 20-45 之间的年轻人居多、多为白领上班族。这部分人居住结构多为单身或两人，对第三方服务需求度更高，也乐于接受新事物，各类公寓实质上2019 租赁住房行业安全白皮书 12 成为了一个个青年社区，以此为入口提供各类生活服务，将是一个很大的市场。2.4.2.2.4.2.技术赋能租赁住房行业全面升级技术赋能租赁住房行业全面升级 从技术驱动看，互联网、物联网、云计算、大数据以及
18、人工智能技术的技术发展与应用日益成熟，而其中基于数据的经济与产业驱动力得到了更为广泛的关注。根据国内外权威机构最新统计数据，至2022 年，全球大数据市场规模达到 800 亿美元，年均实现 15.37%的增长。大数据是未来科技浪潮发展不容忽视的巨大推动力量，2018 年全球大数据产业将得到强劲发展。在这一背景下，大数据在各类产业中的应用将进入发展快车道，细分市场规模进一步扩大。从租赁住房行业来说，通过物联网技术，将交易、服务、监管三大租赁环节的感知数据集中在统一的数字化平台上进行运营、管理以及价值进一步挖掘。对于交易环节，将通过数字技术的创新运用，实现房东、租客、中介经纪、租赁企业、房源等相关
19、信息的云端存档与智能验证，有效地解决租赁过程中出现的假房源、假合同和假身份等问题。对于服务环节，在用户数据与住房数据的基础上，将与住房租赁相关的配套公共服务、增值商业服务整合打包为“一站式”服务，方便入住居民、商户的信息流通与服务选购。对于监管环节，通过数据平台覆盖租前、租中、租后的后台运营，分发处理响应机制，通过开放 API 数据接入、LBS 精准位置服务、人工智能和大数据可视化交互系统，帮助政府监管部门实现数据可视化、高效、智能的后台管理。从技术完备程度来看，云计算与大数据技术级别成熟，大数据与云计算将进一步深度融合。云计算为大数据提供弹性可扩展的基础设施支撑环境以及数据服务的高效模式，大
20、数据则为云计算提供新的商业价值，大数据技术与云计算技术必有更完美的结合。从技术应用场景来看，场景驱动下的数据分析商用将更加丰富，大数据细分市场规模进一步增大。大数据相关技术的发展，将会创造出一些新的细分市场。例如，以数据分析和处理为主的高级数据服务、基于用户网络行为的消费者画像数据分析等。未来，租赁社区与长租公寓将成为城市越来越重要的组成与空间形态，也将率先承载标杆式智能城市的建设，通过统一的建设标准、物联网赋能以及数字化运营，打破智能城市中各块割裂数据与垂直系统，打造统一、协同与融合综合运营中心。2019 租赁住房行业安全白皮书 13 图 8 租赁社区与智能城市的必然趋势：数据融合与协同 3
21、.租赁住房产业分析 在政策利好和市场蓬勃的大环境下，万亿租赁市场的参与主体日益丰富、不断扩展，形成土地供应商、开发建设端、产品/技术赋能企业、金融支持端、租后服务方等多元主体各司其职的市场新格局。对于长租公寓、尤其是聚焦长租公寓安全运营的各方面而言，其产业链的重点包括政府主管部门、长租企业、实现物联网赋能的设备商、服务提供商、PaaS 接入平台方、业务系统提供方、SI 落地方等角色。3.1.3.1.政府主管部门政府主管部门 2017 年住建部印发的住房租赁和销售管理条例（征求意见稿），明确提出“两个稳定”，即，租金的稳定，以及租赁关系的稳定。在这一目标的指导下，推动“租购并举”的长租公寓市场发
22、展，政府主管部门在明确的监管规则与机制基础上，通过统一的数字化管理平台等技术手段，解决信息对称、信用支持、安全保障三个问题。一是信息对称问题。准确的租赁价格发布机制有助于租金透明稳定，通过管理平台，统一待租待售住房2019 租赁住房行业安全白皮书 14 的房源数据及价格数据，配合智能分析能力，防止中介机构的数据垄断，增强消费者的知情权，实现全方位的信息透明。一是信用支持问题。比如，在 2018 年 8 月 20 日的杭州鼎佳长租公寓破产事件中，既有企业的信用问题，也有承租人偷盗、损坏房内物品的信用问题。通过管理平台以及人脸识别认证技术，将双方都纳入信用监管，形成统一有效的租赁住房市场信用信息系
23、统。一是安全保障问题。如前所述，租赁住房安全警钟长鸣，需要通过各类技术手段提高人防物防与技防效率。比如，在对租赁住房的房屋质量、环保标准、防火标准要有更明确的规定和监管，通过物联网及智能视频技术实现安全隐患的实时监测、及时发现与预警，让承租人的人身财产安全有更高保障。3.2.3.2.长租企业长租企业 长租企业代表了租赁市场的供应端，根据 2018 年年初的数据，长租公寓市场已有超过 1 万家机构参与其中，创业公司、房地产企业、酒店企业、房产中介机构等纷纷投入长租公寓运营商的业务之中，各参与主体如图 9 所示各有其优劣势。随之而来的还有资本的涌入：仅 2012-2016 年，长租公寓领域的融资事
24、件 99起，涉及金额高达 68 亿元。根据长租公寓运营主体行业背景的不同，长租公寓企业主要可分为以下四类：开发商背景企业；经纪机构背景企业；酒店背景企业；创业类企业。图 9 各参与主体能力分析 3.2.1.3.2.1.开发商背景企业开发商背景企业 早在 2015 年住房城乡建设部出台关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见就希望“推动房地产开发企业转型升级”，成为租赁住宅的多元供应渠道之一。2016 年国务院办公厅的 39 号文则明确“鼓2019 租赁住房行业安全白皮书 15 励房地产开发企业开展住房租赁业务。支持房地产开发企业拓展业务范围，利用已建成住房或新建住房开展租赁业务；鼓励房地产开发
25、企业出租库存商品住房；引导房地产开发企业与住房租赁企业合作，发展租赁地产。”而近几年来，在拿地成本越来越高、楼市调控越来越严的背景下，开发商利润率下滑，周转和去化速度放缓，“开发+销售”传统盈利模式不可持续，开发商开始寻求其它业务增长点。万科、金地、远洋、龙湖、旭辉、石榴、中骏置业、合景泰富、碧桂园、绿地、朗诗等企业都在长租公寓领域进行了布局。3.2.2.3.2.2.经纪机构背景企业经纪机构背景企业 153 号文首次提出鼓励经纪机构设立子公司拓展住房租赁业务。其实市场上经纪机构早已凭借其租赁中介业务接近租赁房源和租赁客户的先天优势开展长租公寓业务。自如寓（链家）、红璞公寓（世联行（002285
26、）、相寓（我爱我家）都依托房地产经纪服务业务背景发展长租公寓业务。3.2.3.3.2.3.酒店背景企业酒店背景企业 虽然相关政策尚未直接提及鼓励酒店背景企业投身长租公寓领域，但无论是酒店业主类背景的企业还是酒店管理类背景的企业都有着涉足长租公寓领域先发优势。相对于酒店，长租公寓投资额更低、服务人员更少、空置率更低，吸引了传统酒店集团的加入。早在多数开发企业还在以“开发+销售”模式快速壮大之时，一些外资背景的酒店业主或酒店管理公司，即已将“服务式公寓”“酒店式公寓”的概念引入了中国。在国内，从广义上讲，可以将服务式公寓或酒店式公寓理解为长租公寓的高端产品。当然，随着长租公寓市场的不断发展，酒店背
27、景的企业也逐渐切入中端乃至低端的公寓市场。城家（华住旗下）、窝趣（铂涛旗下）、缤润亚朵（亚朵酒店旗下）即是酒店背景长租公寓企业的代表。2019 租赁住房行业安全白皮书 16 3.2.4.3.2.4.创业类企业创业类企业 目前长租公寓领域中，创业类背景的企业数量众多。国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见（国办发201585 号）明确提出积极发展长租公寓等满足广大人民群众消费需求的细分业态，鼓励参与企业开展电子商务，实现线上线下互动发展，促进营销模式和服务方式创新。大量的创业类公寓企业借政策东风大力发展以 O2O 为代表模式的公寓类业务。这种背景的长租公寓企业经营思路和方
28、式灵活，通常专注于长租公寓产业的一个细分领域。这种类型企业其中知名度较高的包括魔方公寓、安歆、新派、青客、湾流等。3 3.2.3.2.3 国企背景公寓运营商（国家队）国企背景公寓运营商（国家队）未来租赁市场的供应主要来自于三部分：一是土地招拍挂市场中的纯自持地块或自持面积，供应主体是政府，代表城市是上海。二是集体土地供应（北京）或老旧城中村整体收储改造（深圳），供应主体是村镇集体或个人。三是存量房的改造，通过对老旧住宅小区、闲置商业、废弃厂房等的升级改造，成为青年公寓，供应主体是国企或相关存量资产持有方。第三种方式是目前供应的主体，一、二代表了未来的趋势，而这一趋势中，“国家队”，即各地政府支
29、持下参与公寓建设和开发的国有企业，将占据重要地位。2017 年 7 月国土部等九部门在 12 个城市启动住房租赁市场改革之前，上海的徐汇区、浦东张江、奉贤区等多个区域早已开始试水政府主导的人才公寓。除此之外，广州、成都、河南、青岛等多个城市也在近年以类似模式相继推出人才公寓，用以满足庞大的租房需求，同时以不计成本之势追逐高端人才。公开资料显示，在此类人才公寓的开发计划中，土地往往以市价 20%-30%定向出让给市属国企，公寓的出租和管理也有相关政府背景企业运营。以上海为例，比如，徐汇区的人才公寓，区房管局下属的国企惠众公司负责所有的运营事务；张江高科技园区人才公寓则由国企张江集团负责开发运营；
30、奉贤人才公寓则也由区社保局统一负责。这从一开始便给人才公寓定下基调，是政策支持而非利益驱动，是民生问题而非盈利优先。另外，有着国有背景的上海地产集团作为租住“扛旗者”，成立于 2002 年，是经上海市人民政府批2019 租赁住房行业安全白皮书 17 准成立的国有独资企业集团公司，布局上海 6 大核心区。而上海首个国企租赁住房业务品牌“城方”是上海地产(集团)有限公司落地上海国企首个租赁住房业务的运营管理公司。公司将负责地产集团首批确定的 17幅租赁住房地块，总建筑面积超过 100 万平方米，全部新建完成可供应约 2 万套租赁住房。国家队在经营长租公寓时，有其特有的属性和要求，比如，国家队对数字
31、化的跟踪与管理要求更为精细化，比如财务管控方面需要更加严格的管理规范；同时，国家队在经营公寓过程中，对于安全的管控尤为看重，如何通过线上、线下一体化和智慧化来保障居住、社区等安全，更是重中之重。3.3.3.3.设备商设备商 逐渐上升的拿房成本，让长租公寓运营商不遗余力地改进运行效率，而物联网等信息技术成为他们效率提升的选择，从这个角度而言，从家居到社区的智能设备成为了长租公寓运营商们提升效率的基础设施。因此，从产品到运营模式，长租公寓行业的快速发展带动了智能设备供应商的快速发展。在产品上，长租公寓运营商在之前的运营中积累的大量痛点，借由智能化设备实现管理效率提升。除了门锁，智能水电表避免了人员
32、抄表的麻烦，让系统后台一键缴费成为可能。一系列智能设备成为长租公寓运营增效的基础设施。在运营模式上，智能设备商配合长租企业进行全流程的软硬件定制化开发与升级。比如，智能门锁产品，以及该产品覆盖出租之前内部装修配置流程、销售人员流程、租后和租客的流程、保洁和维修人员的流程、退租后的流程等均需要配合长租企业的运营业务流程进行新的定义。除了产品与运营模式的全面契合外，长租公寓对装修效率和运营能力的高要求，也让设备商由单纯的生产、制造产品转变为整体交付、陪伴运营。每一个智能家居产品从制造出来，到交付给长租公寓运营商开始使用，进行业务流适配，这些内容都需要供应商后期运营的跟进。2019 租赁住房行业安全
33、白皮书 18 3.4.3.4.服务提供商服务提供商 与智能设备商的带动作用类似，长租公寓市场仍面临投入大、周期长、盈利难等痛点，在这一过程中，提高管理效率与精细化管理水平的 SaaS 服务平台及其服务提供商在产业链中具有越来越重要的位置。近些年，得益于中央政府大力扶持科创产业发展，云计算、大数据等多项技术的发展为上层 SaaS 营造了良好的物理环境和应用基础。面对万亿级长租市场的 B 端，国内 SaaS 系统行业得以紧随公寓行业、借势资本力量驶入快车道。该类公寓 SaaS+系统可以提供前期销售、房源管理、合同签约、物业管理、账务 管理等服务，能有效提高管理运营效率、减少人力成本的投入。相比分散
34、式公寓，目前发展势头更好的集中式公寓更适合基于 SaaS 服务的整体托管、集体化运营。短期内引入第三方公寓 SaaS 系统，可以让长租企业快速弥补运营管理层面的人力问题，提高对长租公寓的管理水平；随着公寓数量规模化，还能够享受到 SaaS 系统运作带来的边际管理成本递减，降低从拿房到出房的存货周期速度，进而获取更多的利润；从长期的角度看，长租企业亦可选择基于 SaaS 系统底层数据做定制开发，达到更贴合自身业务、营销，以及财务端运营需求的目标；同时，通过系统呈现的报表数据，长租企业可以更好地理解租客群体的生活习惯和消费需求，为新公寓产品和其他盈利性业务的开发提供支持。3.5.3.5.PaaSP
35、aaS 接入平台方接入平台方 对于中等规模以及大型长租公寓项目，所涉及的各类智能设备供应商（如 3.3 章节所述）、服务提供商（如 3.4 章节所述）以及社区、物业等信息化、智慧化解决方案供应商将更为复杂且多元化，因此往往需要统一的 PaaS 接入平台进行综合管理、数据集中与定制应用开发。2019 租赁住房行业安全白皮书 19 依靠 PaaS 接入平台方，长租企业作为客户不需要管理或控制底层的云基础设施，但能控制部署的应用程序，也能够控制运行应用程序的托管环境配置，同时可以通过统一的接口接入并管理社区、住房中的智能设备与物联网终端，满足长租企业快速响应、快速接入、快速迭代的智慧化需求。另外，P
36、aaS 平台也有益于支持大型长租企业的业务数据化与数据业务化，支持长租企业与大型长租公寓社区的业务基础结构、数据类型以及业务数据模型的构建与快速调整，实现当业务发生变化时无缝的迭代应用。图 10 IoT PaaS 平台架构特点 作为物联网“战略要塞”，PaaS 接入平台的提供商往往是有雄厚研发实力的 IT/DT 领域大型企业。这一类的典型代表如阿里云 IoT 物联网平台（如图 10）。该平台以物联网云端一体化使能为核心，推动生活、工业、城市三大领域的智联网，在城市及生活服务中支持接入物联网设备、同时可以协同其它服务平台，对接新零售等新兴商业服务，具有丰富的套件与服务。基于平台的物联网应用开发完
37、成后，可直接通过配套的在线物联网市场进行线上展示和交易，从而达成商业闭环。与此同时，阿里巴巴集团联合物联网产业链合作伙伴发起了 ICA 联盟。作为 IoT 事实标准联盟，ICA 联盟始终致力沉淀物联网通用能力，共建行业和技术标准。目前联盟成员数超过 420 家，已成立智能人居等 5 个行业标准组，以及包含连接和安全在内的 7 个技术标准组。为了更好地对“物”进行定义和描述，进而实现设备间的互联互通，联盟打造了物模型标准以及配套的 ICA 数据标准平台（IDSP），目前与合作伙伴共建的物模型已覆盖人居等行业的 220 余个设备品类。2019 租赁住房行业安全白皮书 20 3.6.3.6.业务系统
38、提供方业务系统提供方 租赁住房与社区中可衍生出各类生活及社交场景，不同的场景往往有定制化的业务流程及配套支持系统。因此，业务系统提供企业也是租赁住房产业中不可或缺、快速发展的环节。业务系统提供商与设备商、PaaS 接入平台方协同支持租赁住房与社区的智慧化安全与服务升级，并通过系统集成商进行落地与实施。这一类业务系统提供商规模不一，重点解决长租公司、政府机构相对碎片化场景下的业务支持系统需求。比如，面向用户端的配套服务，以及与长租企业其它营销端（如微信公众号）的打通与定制开发；或者，面向政府管理部门，对公租房场景的公共租赁住房管理系统；面向房源运营端，分散式住房租赁的一键全网发房、财务运营管理等
39、的支持系统；针对高端租赁住房场景中，覆盖全屋智能语音识别系统；支持社区商业服务的智慧门店运营管理系统，等等。3.7.3.7.SI SI 落地方落地方 上述业务系统提供商与设备商、PaaS 接入平台方协同支持租赁住房与社区的智慧化安全与服务升级，并通过系统集成商（SI，System Integration）进行落地与实施。系统集成商除了需要提供从家居到社区的智慧化解决方案及落地实施，比如智能全屋、智能视频监控等，同时，由于部分长租社区的定位与特点，还需要覆盖配套地产基础设施的信息基础设施，比如驻地网络、移动通信基础设施、物联网络及基站（比如 2.2.3 所述社区 LoRa 网络）以及 WiFi
40、解决方案，等等。从发展趋势来看，类似其它行业的智慧化系统集成商的发展路径，租赁住房的 SI 落地方也将发展成为能够覆盖“设备分销+集成+网络部署+软件开发+方案设计+服务+咨询”的全业务流程覆盖。同时，以安防为代表的专业场景的 SI 落地方也将提供基于集成系统的数据运营与增值服务，为租赁住房及社区的安防提供具有前瞻性的集成专业解决方案与长期增值服务。2019 租赁住房行业安全白皮书 21 4.物联网技术赋能租赁住房行业 如前所述，技术赋能租赁住房行业是未来行业及城市发展的重要趋势。在这一过程中，能够打通物理空间与虚拟空间之间的信息一一映射关系、实现租赁社区与公寓的实时管理与服务的物联网技术将是
41、未来租赁住房的建设标配。以下对其中所涉及的物联网形态及其概念予以展开。4.1.4.1.智能全屋智能全屋 智能全屋，即是一套集智能门锁、安防、家电控制等于一体的整体家居解决方案，一方面要实现单品的智能操作，另一方面，也要实现智能单品之间的互联互通；同时，从实际应用来看，智能全屋带来了更直观感性、更个性化定制的家居场景的可能性。智能全屋代表了智能家居在今天的产业环境及用户需求下的产物，即每一件智能家居单品如智能门锁、智能音箱等都是在各个居住场景下去中心化的控制入口。从居住体验看，智能全屋也是智能化体验的高级形态，意味着更丰富的智能单品的组合搭配、更多的定制化场景，其基础是全屋智能单品的智能操作和互
42、联互通。对于租赁住房而言，智能全屋的侧重点在于居住安全性的提高与支持更多智能单品接入的互联互通网络基础的建设。智能全屋作为智能家居的升级概念，同样存在五大难点实施难点安装、配置、使用、维护和拓展，整个行业还没有形成稳定的产业链条。而这些问题在统一建设、统一管理的高端租赁住房能够得到一定程度的解决；同时，前装的智能全屋能够降低建设成本、更好的覆盖全屋，从而优化居住者体验。4.2.4.2.智慧智慧公区公区 承载社区丰富业态的公共区域是租赁公寓的重要特征，也是承载物联网赋能、实现智能化升级的租赁社2019 租赁住房行业安全白皮书 22 区物理空间。智慧公区作为智慧社区在租赁公寓特定场景下的形态，是借
43、助互联网、物联网、传感网等网络通信技术，对住宅楼宇、社区公共服务、物业服务、商业服务、医疗服务等进行智能化的构建，从而形成基于大规模信息智能处理的一种新的智慧运营形态，最终提高租赁社区精细化管理水平与多元化服务能力。在这一形态下，针对不同的用户需求与服务形态，衍生出各种多元化的智能产品、物联网解决方案以及智慧运营中心。以下以智慧公区的部分基础安全配套产品为例来具体说明。4.2.1.4.2.1.智能视频监控智能视频监控 在公共区域的安全设备主要是以视频监控为主，大量的前端智能摄像头分布在交通要道，人流量较多的公共区域。不同于过去摄像监控图像画面粗糙、画质不清晰，且只起到简单的记录便于事发后取证的
44、作用。当前的摄像头智能化科技感强、系统化产业链不断完善且全面布局安防领域。同时，智能网络视频监控系统不仅能实现监控功能，还能实现监控范围网络化、存储容量扩容化、监控智能化等功能。视频监控系统可被部署应用在周界警戒及入侵检测、物品被盗或移动检测、遗留、遗弃物品检测、以及自动跟踪、高级视频移动侦测、非法滞留等场景下。可全面掌握安防场景下的各种安全信息监测与追踪问题，让公共区域下的智慧社区、智慧城管落到实处。4.2.2.4.2.2.智能楼宇对讲智能楼宇对讲 智能楼宇对讲门禁系统是指把楼宇的入口、楼宇内的住户及楼宇物业管理部门通过计算机技术、通信技术、视频显像技术连接而构成的一个综合的互联系统，如图
45、11 所示，其一般要求实现的功能包括智能开门、访客识别、实时监控等功能。2019 租赁住房行业安全白皮书 23 图 11 智能楼宇对讲产品及组网示意图 智能楼宇对讲系统一般采用 TCP/IP 技术与集中式管理模式，采用标准总线结构，不同类型的室内分机和不同楼栋的都可以通过总线系统互联组网。使系统组合灵活，便于扩充，能够满足用户的各种要求。同时支持多种人机交互方式，比如传统的刷 IC 卡、到最新的人脸识别技术。4.3.4.3.公寓公寓 SaaSSaaS 管理管理系统系统 租赁住房的数字化管理系统是租赁住房精细管理、综合运营的数字枢纽，通过这一管理系统，下接物理2019 租赁住房行业安全白皮书 2
46、4 租住空间的人与万物、上承租赁房社区生态，实现客户、房源、支付网关与数据运营的综合承载平台。在租赁公寓的基础管理上，系统重点实现公寓日常租赁业务流程再造和闭环管理，通过标准化、流程化、数据化全面解析公寓租赁管理业务，实现现金流、信息流、业务流的全部系统化管理。在合同交易过程中，采用人脸识别等多种认证技术，支持电子签约，实现全程的交易与合同管理；同时，打通多种结算方式、收费方式的信息，设定账单规则、有效管理房租账单与自动抄表数据。另外，给消费者以移动端的服务交互入口（如 APP、公众号），实现从找房、签约到账单的全程服务，并集成租赁社区内的各类生活服务，提供“一站式”的优质生活。在技术实现上，
47、平台将实现设备及物联接入能力，并在数据接入的基础上部署 PaaS 及 IaaS 能力，重点提供基于 SaaS 的租赁住宅运营服务能力。图 12 租赁公寓管理系统总体示意图 4.4.4.4.优化门店经营优化门店经营 管理门店运营是一项十分高强度的复杂工作，新零售发展背景下，门店的智慧化升级正在火热的开展中，面向租赁公寓的年轻客户人群，社区中的商业门店可以通过多种方式进行优化升级，具体比如智能化收2019 租赁住房行业安全白皮书 25 银、产品结构优化、客户营销优化、无人零售柜等方面。智能化收银系统能够通过整合进销存及其它数据，加载人脸识别等门店会员管理系统，集成线上、线下以及信用支付等丰富支付方
48、式，数字化跟踪门店的经营与现金流情况，从而全面提高门店的管理能力。同时，通过对店铺的数据化管理，能够优化门店选品，分析租赁社区及周边消费者的人群构成，优化供应链上游对接的商业生态、丰富特色货源，实现在售商品的结构化升级。另外，根据租赁社区的客群需求，可以在门店内外配备其它新零售智能设备，比如，智能货架，当消费者从货架上拿起某一商品时，隐藏的摄像头会自动识别商品，然后在货架的显示器上展示商品介绍，甚至是用户评价；或者，类似于云货架的桌面购，可以呈现珠宝首饰、服饰鞋包等小店没有的货品，消费者则可以用手淘扫码购买；而每一个消费者进店之时，感应设备也能自动识别会员等基础信息。4.5.4.5.租后生活租
49、后生活运营运营服务服务 房地产商纷纷向“美好生活运营商”转型的今天，优质社区的重要标志之一即是便捷友好的生活服务体验。物联网赋能租后生活服务运营，能够升级社区服务水平与效率、实现智慧生活服务，即，基于创新的商业模式为用户提供价值服务，借助智能设备的采集和控制功能，将物联网数据对接服务运营的 IT 管理系统，无需人为干预即可实现服务流程中的各个场景（开启、使用、支付、关闭等）。智慧服务运营是在传统服务需求基础上，叠加物联网的技术，从而降低服务运营的成本，提升效率和用户体验。针对不同应用需求，通过统一的入口接入配套的服务提供商资源，整合各类生活服务的软硬件解决方案。比如，整合搬家、保洁、维修等服务
50、提供商，实现高效的服务预约与管理；对于年轻群体，按需部署无人健身房、自助洗衣等智能设备，提供低成本的自助便民服务；对在租赁社区居家养老的居民，通过智能手环监测老人实时健康及活动情况，与社区养老机构、医院等合作，提供入户查探、送医等增值服务。2019 租赁住房行业安全白皮书 26 图 13 自助生活服务设施示例 5.租赁住房安全现状 5.1.5.1.案例案例 1 1（消防安全事故）（消防安全事故）2017 年 12 月 1 日，位于天津河西区友谊路与平江道交口的盛捷友谊服务公寓 38 层发生火灾，造成 10人死亡，5 人受轻伤的事故。火灾燃烧物质为装修材料，而发生火灾时，据称该大厦现场消防设施被
