1、识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明 1 1/1717 Table_Page 跟踪分析|房地产 证券研究报告 房地产行业房地产行业 18 年行业基本面呈现弱化，但龙头销售依旧突出年行业基本面呈现弱化，但龙头销售依旧突出 核心观点：核心观点：上周政策情况：住建部强调稳定预期，衡阳取消限价后被叫停上周政策情况：住建部强调稳定预期，衡阳取消限价后被叫停上周，住建部工作会议强调19年以“稳地价稳房价稳预期”为主要目标，保持调控政策的连续性稳定性。而地方层面继续因城施政，一方面，长沙、汕头公积金政策收紧，佛山取消购房入户，而另一方面，广州则放宽异地购房提取公积金的范围。值得注意的是，衡阳26日暂停
2、限价政策，随后以因市场误解与炒作而撤销了该文件。基本面情况：基本面情况：40 城全年销售同比下滑城全年销售同比下滑 1.7%，批售比维持低位，批售比维持低位根据Wind、CRIC收集的各主要城市房管局公布的成交面积：上周，监测的40个城市商品房成交面积783.30万方，环比上涨24.2%，其中一线、二线、三四线城市分别同比上涨34.2%、22.5%、16.0%。推盘方面，上周13城市单周推盘环比下降14.4%，批售比持续维持低位。18 年行业基本面呈现弱化，但龙头销售依旧突出年行业基本面呈现弱化，但龙头销售依旧突出基本面方面，2018年，40城全年新房成交同比下滑1.7%，其中17个一二线城市
3、同比下滑4.7%，降幅较17年收窄20个百分点，重点城市在供给改善（18年13个城市推盘面积同比上涨24.6%）叠加低基数的背景下，全年成交呈现弱改善。12月单月来看，40城市12月新房成交同比上涨5.8%，增幅较11月略有扩大，其中17个一二线同比上涨9.7%，增速年末提升显著，而23个三四线则同比基本持平，增速趋势性下行。尽管18年行业销售总体弱化，但龙头表现依旧显著，根据克而瑞数据，18年全年TOP30房企销售规模同比增长32%，并且规模增长更多的是来自内生操盘能力提升，TOP30全年销售面积同比增长32%，销售均价基本持平，我们认为较强的杠杆能力以及高效的周转能力将保障龙头集中度持续提
4、升。行业基本面弱化为政策面改善奠定基础，无论是信贷政策还是行业政策均显示积极改善信号，当然，考虑到不同城市的基本面表现差异，仍然将以地方自主调节为主。板块投资方面，政策端底部向好，对板块估值形成支撑，并且从以往经验看，龙头房企的收益拐点通常更加提前，且由于结算业绩的防御性以及销售规模的成长性收益表现也更加突出，因此，我们继续建议关注低估值的龙头房企。推荐标的方面，一线A股龙头推荐：万科A、华夏幸福、招商蛇口、新城控股，二线A股龙头推荐：中南建设、荣盛发展、阳光城、蓝光发展，H股龙头关注：融创中国、中国金茂、碧桂园、合景泰富等，子领域推荐：光大嘉宝和中国国贸。风险提示风险提示政策调控力度进一步加
5、大；按揭贷利率持续上行；行业库存抬升快于预期；行业销售回落快于预期。行业评级 行业评级 买入买入 前次评级 买入 报告日期 2019-01-02 相对市场表现相对市场表现 分析师：分析师：乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-60750620 分析师：分析师：郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No.BNN906 010-59136622 分析师：分析师：李飞 SAC 执证号：S0260517080010 021-60750620 请注意，乐加栋,李飞并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。相关研究：相关研究
6、：房地产行业:政策出现积极改善信号，继续建议配置龙头房企 2018-12-23 房地产行业:房地产十年复盘综述：潮涨潮落，风依然 2018-12-19 房地产行业:新开工超预期，需求端继续探底 2018-12-17 联系人：邢莘 021-60750620 -38%-28%-17%-7%4%14%01/1803/1805/1807/1809/1811/18房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 3 3/1717 Table_PageText 跟踪分析|房地产 图图 29：全国：全国 100 大中城市分线城市溢价率大中城市分线城市溢价率.13 图图 30：A 股股重点覆盖地
7、产公司股价周变动幅度（重点覆盖地产公司股价周变动幅度（2018.12.24-2018.12.28）.14 图图 31：H 股股重点覆盖地产公司股价周变动幅度（重点覆盖地产公司股价周变动幅度（2018.12.24-2018.12.28）.14 表表 1：40 城市商品房成交面积汇总（城市商品房成交面积汇总（2018.12.21-2018.12.27）.5 表表 2：13 城二手房成交面积汇总（城二手房成交面积汇总（2018.12.21-2018.12.27）.8 表表 3：重点城市商品房库存及去化周期变化情况（：重点城市商品房库存及去化周期变化情况（2018.12.21-2018.12.27）.
8、11 表表 4：重点城市住宅库存面积及去化周期变化情况（：重点城市住宅库存面积及去化周期变化情况（2018.12.21-2018.12.27）.11 表表 5：房企每周拿地汇总（房企每周拿地汇总（2018.12.24-2018.12.28）.15 表表 6：房企每周融资汇总（房企每周融资汇总（2018.12.24-2018.12.28）.15 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 4 4/1717 Table_PageText 跟踪分析|房地产 地产行业政策及基本面跟踪情况地产行业政策及基本面跟踪情况 主要政策回顾主要政策回顾 上周，住建部工作会议在京召开。会议强调，2019 年以“稳
9、地价稳房价稳预期”为目标，坚持房住不炒、因城施策，夯实城市主体责任，保持调控政策的连续性稳定性。同时要求改善住房供应结构，支持合理自住需求，在人流量大、房价高的大城市要积极盘活存量土地，推进租赁住房建设。中央层面表态与此前较为一致，在强调保持政策连续性的同时，更加注重供给端的调整。地方层面，衡阳市住建局 12 月 26 日发布取消限价文件，随后 28 日衡阳市政府表态由于此前“暂停限价文件”对稳控房价的复杂性判断不精准，引发了市场的误解和网上的炒作，随后撤销该文件。而公积金方面，根据各地公积金网站文件，长沙要求公积金可贷额度与账户余额及个贷率挂钩，并将申请公积金的缴存时限由 6 个月上调至 1
10、2 个月，而汕头则取消异地购房提取，并将租赁住房公积金提取额度由 800 元/月降至 400 元/月，佛山则取消购房直接入户，同时取消了最低 30 分才能申请积分入户的前提条件。此外，广州支持无自有产权住房且在毗邻城市（佛山、清远等）购买自住房的职工提取住房公积金。图图1：上周上周主要政策一览主要政策一览（2018.12.24-2018.12.31）数据来源：政府网站，广发证券发展研究中心 重点城市成交情况重点城市成交情况 根据Wind、CRIC收集的各主要城市房管局公布的成交面积显示：上周，我们监测的40个城市商品房成交面积783.30万方，环比上涨24.2%，同比上涨13.8%。分线城市来
11、看，四大一线城市上周商品房成交面积199.01万方，环比上涨38.8%，同比上涨34.2%。其中，深圳、广州在推盘放量情况下环比前周分别大幅上涨92.6%、55.0%，而上海和北京环比分别上升24.4%和15.5%。12/2412/2412/2412/2612/2712/28住建部：住建部：1.“稳地价稳房价稳预期”，坚持房住不炒、因城施策；2.降低热点城市准入门槛，继续推进棚改；3.人流量大、房价高的大城市积极盘活存量土地，推进租赁住房建设深圳：深圳：1.2022年新增建设各类租赁住房不少于30万套，占新增住房总量的50%以上；2.将编制全市统一的租金指导价格，引导骨干企业出租房的租金不高于
12、所在区域的租金指导价格佛山：佛山：1.取消购房入户，将其纳入积分制作为计分指标；2.取消最低30分才能申请积分入户的前提条件南京：南京：1.至2035年，常住人口规模控制在1300万人以内；2.至2030年，建设用地总规模控制在21.5亿平以内，至2035年规模不再增加；3.至2035年，规划新增城镇住房约240万套海南：海南：坚守房住不炒，坚决破除“房地产依赖症”，重点保障本地居民和引进人才的住房刚需，防止房价大起大落12/2812/24广州：广州：在广州无自有产权房、在毗邻城市购买自住房可提取公积金；12/29衡阳：衡阳：此前对稳控房价的复杂性判断不精准，对稳定预期的持续性认识不充分，因此
13、撤销26日发布的“暂停限价文件”福州福州:单、双职工家庭住房公积金贷款额度分别由40万元、60万元上调至50万元、80万元长沙：长沙：1.公积金可贷额度按公积金账户余额的N倍计算，N与个贷率挂钩；2.上调公积金申请缴存时限至12个月（原为6个月）识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 5 5/1717 Table_PageText 跟踪分析|房地产 上周，我们跟踪的13个二线样本城市成交面积358.18万方，环比上周上涨22.5%，同比上涨14.0%。其中，南京、温州推盘放量情况下成交环比上周分别上涨331.9%、80.6%。三四线成交方面，我们跟踪的23个三四线样本城市成交面积226.
14、11万方，环比上涨16.0%，同比上涨0.1%。月度来看，12月40城新房成交同比上涨5.8%。分线来看，4大一线城市、13个二线城市成交同比分别上涨28.5%、3.1%，而23个三四线城市成交同比下降2.8%。从全年累计情况来看，2018年40城市整体同比下降1.7%，较2017年累计降幅收窄20.0个百分点，其中一线和二线分别同比下降1.7%和5.7%，降幅较2017年分别收窄37.0和12.8个百分点，三四线同比上涨4.5%。图图2：各各城市商品房城市商品房18年至今周均成交量、年至今周均成交量、上周上周成交量及成交环比成交量及成交环比 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心
15、 表表 1：40 城市商品房城市商品房成交成交面积汇总（面积汇总（2018.12.21-2018.12.27）分线分线 城市城市 上周上周成交成交 （万方）（万方）前周前周成交成交 （万方）（万方）周环比周环比 周同比周同比 18 周均周均 （万方）（万方）17 周均周均 （万方）（万方）周均同比周均同比 去化周期去化周期（月）（月）去化时去化时间环比间环比 一线（4 个）北京 43.76 37.91 15.5%-6.9%15.59 19.02-18.0%20.09-9.2%上海 50.61 40.69 24.4%10.8%34.79 35.27-1.4%17.77-4.7%广州 82.74
16、53.39 55.0%96.0%25.00 23.48 6.5%16.88-8.6%深圳 21.90 11.37 92.6%184.0%8.89 7.87 13.0%16.85-10.8%一线合计一线合计 199.01 143.36 38.8%34.2%84.27 85.63-1.6%-二线（13 个）杭州 41.52 34.59 20.0%-9.7%24.84 29.14-14.8%8.99-6.1%南京 32.06 7.42 331.9%85.3%15.77 17.90-11.9%20.62-8.3%武汉 66.06 46.02 43.5%-0.3%42.22 49.44-14.6%-青岛
17、 34.84 28.21 23.5%-13.5%35.58 38.96-8.7%-福州 7.88 9.19-14.3%-33.5%6.44 6.56-1.7%24.32 0.5%厦门 9.95 16.07-38.1%-42.3%4.89 5.92-17.4%-苏州 24.50 35.40-30.8%6.6%20.75 20.61 0.7%14.35-4.8%长春 28.78 27.99 2.8%57.0%25.09 21.30 17.8%-南宁 41.62 34.05 22.2%185.8%20.45 21.75-6.0%5.03-4.3%18至今周均成交（万方）-50%0%50%100%15
18、0%200%250%300%350%400%0102030405060708090北京 上海 广州 深圳 杭州 南京 武汉 青岛 福州 厦门 苏州 长春 南宁 济南 大连 南昌 温州本周成交（万方）本周成交环比（右，%）识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 6 6/1717 Table_PageText 跟踪分析|房地产 济南 23.17 18.52 25.1%-17.8%13.78 24.89-44.6%-大连 11.45 7.30 56.9%-25.2%6.73 8.16-17.5%-南昌 11.83 8.43 40.3%-15.2%10.85 13.53-19.8%-温州 34.
19、46 19.09 80.6%80.7%19.16 15.10 26.9%12.89 0.4%二线合计二线合计 358.18 292.29 22.5%14.0%258.47 273.26-5.4%-三四线（23 个）三四线合计三四线合计 226.11 194.94 16.0%0.1%181.66 173.58 4.7%-40 城合计城合计 783.30 630.58 24.2%13.8%524.40 532.47-1.5%-数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 注：标色部分为各线涨幅前两大的城市 图图3：40城城新房周均及单周成交面积（万方）新房周均及单周成交面积（万方）图图4：4
20、0城城市分线城市新房周成交环比增速市分线城市新房周成交环比增速 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 图图5：40城城新房月度成交同环比新房月度成交同环比 图图6：40城城分线城市新房月度成交同比分线城市新房月度成交同比 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 -15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%010020030040050060070080090020162017201818-W49 18-W50 18-W51 18-W5240城新房周均
21、成交面积当周成交环比（%，右）38.8%22.5%16.0%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%18-W4718-W4818-W4918-W5018-W5118-W52一线城市（4城）二线城市（13城）三四线城市（23城）14.4%5.8%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%18.0718.0818.0918.1018.1118.1240城新房成交环比40城新房成交同比28.5%3.1%-2.8%-20%-10%0%10%20%30%40%50%18.0718.0818.0918.1018.1118.12一线城市二线城市三四线城市 识别风险，发现价值 请
22、务必阅读末页的免责声明 7 7/1717 Table_PageText 跟踪分析|房地产 图图7：40城城新房成交整体年新房成交整体年同比同比 图图8：40城城新房成交分线城市年新房成交分线城市年同比同比 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 分区域成交看，三大重点区域成交出现分化，珠三角（7城）、环渤海（5城）和长三角（12城）上周成交分别为208.59万方、117.16万方和197.17万方，环比分别上涨42.9%、20.4%和15.3%。其他区域方面，中西部（5城）上周成交面积为144.08万方，环比前周上涨47.2%，而
23、海峡西岸城市群（6城）上周成交面积为57.42万方，环比前周下降4.0%。图图9：全国分区域商品房、二手房单周成交同环比全国分区域商品房、二手房单周成交同环比（2018.12.21-2018.12.27）数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 -1.7%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%20132014201520162017201840城新房成交年同比-1.7%-5.7%4.5%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%201320142015201620172018一线城市（4城）二线城市（13城）三四线城市（23城）1234商
24、品房周环比环比商品房周同比同比二手房周环比环比二手房周同比同比环渤海长三角海峡西岸珠三角中西部其他20%-13%17%-11%15%3%22%-43%43%49%10%-27%47%40%-25%-19%-4%7%0%-55%1%-10%识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 8 8/1717 Table_PageText 跟踪分析|房地产 二手房方面，根据Wind统计的各城市房管局数据，上周我们选取的13个样本城市商品房口径的二手房成交面积为113.60万方，环比前周上涨10.9%，同比下降26.6%。分线城市来看，一线样本城市二手房成交面积38.44万方，环比前周上涨7.0%，同比下
25、降16.4%。其中北京、深圳分别环比上涨7.2%、6.6%。二三线样本城市整体成交面积为75.16万方，环比上涨13.0%，同比下降31.0%，其中江门、金华分别环比前周上涨86.0%、59.5%。月度情况来看，12月13城市二手房成交同比下降22.8%，降幅较上月扩大11.6个百分点。分线来看，一线城市同比下降4.2%，较11月收窄18.6个百分点，二三线城市同比下降30.3%，较11月降幅扩大9.7个百分点。全年累计情况来看，2018年13城市整体成交同比下滑10.2%，降幅较2017年收窄12.1个百分点，其中一线城市同比上涨4.5%，二三线城市同比下降16.2%，较2017年累计降幅扩
26、大11.5个百分点。表表 2：13 城二手房城二手房成交成交面积汇总（面积汇总（2018.12.21-2018.12.27）分线分线 城市城市 上周上周成交成交（万方）（万方）前周前周成交成交（万方）（万方）周环比周环比 周同比周同比 18 周均周均（万方）（万方）17 周均周均（万方）（万方）周均年同比周均年同比 一线（2 个）北京 28.77 26.85 7.2%2.5%28.32 26.42 7.2%深圳 9.67 9.07 6.6%5.7%11.63 12.09-3.8%一线合计一线合计 38.44 35.92 7.0%-16.4%39.96 38.51 3.8%二三线（11 个）青岛
27、 9.19 5.95 54.5%-34.1%9.50 12.24-22.4%厦门 6.67 6.67 0.0%-55.1%5.06 8.12-37.7%无锡 12.56 9.69 29.6%-47.0%10.62 13.97-24.0%岳阳 1.93 2.10-8.4%-19.0%1.95 2.04-4.4%扬州 2.80 2.28 23.1%-13.2%3.33 4.47-25.4%苏州 17.63 17.88-1.4%40.0%18.54 13.99 32.5%南宁 3.03 4.50-32.6%-19.3%4.54 5.87-22.6%金华 2.20 1.38 59.5%-53.9%3.
28、50 5.23-33.1%江门 3.99 2.15 86.0%-35.0%2.69 2.17 24.1%杭州 7.98 8.01-0.4%-45.6%11.90 18.24-34.8%大连 7.18 5.91 21.5%-18.9%6.83 7.47-8.6%二三线合计二三线合计 75.16 66.51 13.0%-31.0%78.47 93.82-16.4%13 城合计城合计 113.60 102.43 10.9%-26.6%118.43 132.32-10.5%数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 注：标红底色部分为环比涨幅前两大城市 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 9
29、9/1717 Table_PageText 跟踪分析|房地产 图图10：13城二手房周均及单周城二手房周均及单周成交面积（万方）成交面积（万方）图图11：13城分线城市二手房周成交环比增速城分线城市二手房周成交环比增速 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 图图12：13城二手房成交月度同环比城二手房成交月度同环比 图图13：13城分线城分线城市城市二手房成交月同比二手房成交月同比 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 图图14：13城市二手房成交整体年同比城市二
30、手房成交整体年同比 图图15：13城市分线二手房成交年同比城市分线二手房成交年同比 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 重点城市推盘及库存跟踪重点城市推盘及库存跟踪 上周，我们跟踪的13城市商品房单周推盘量为485.07万方，环比前周下降14.4%，同比上涨17.4%。月度数据来看，12月13城推盘1891.83万方，环比上涨26.3%，同-10%-5%0%5%10%15%05010015020020162017201818-W49 18-W50 18-W51 18-W5213城二手房周均成交面积当周成交环比（右）7.0%13
31、.0%-10%-5%0%5%10%15%18-W4718-W4818-W4918-W5018-W5118-W52一线城市（2城）二三线城市（11城）-1.1%-22.8%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%18.0718.0818.0918.1018.1118.1213城二手房成交环比13城二手房成交同比-4.2%-30.3%-40%-20%0%20%40%60%80%18.0718.0818.0918.1018.1118.12一线城市（2城）二三线城市（11城）-10.2%-40%-20%0%20%40%60%80%100%20132014201520162017201813
32、城二手房成交年同比4.5%-16.2%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%201320142015201620172018一线城市（2城）二三线城市（11城）识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1010/1717 Table_PageText 跟踪分析|房地产 比上涨35.8%，推盘继续放量。全年累计来看，2018年13城市商品房推盘面积同比上涨24.6%。而批售比方面，12月全国13城市商品房批售比（成交/推盘，移动平均3个月）为0.71，较11月小幅上升。库存方面，上周我们跟踪的13城市商品房库存总量环比前周上涨0.5%，其中一线城市环比前周下降0.3%，
33、二线城市、三四线城市环比前周分别上涨1.0%、2.6%。去化周期方面，13城市商品房去化周期下降至16.01个月，11个城市住宅去化周期下降至9.13个月。图图16：13城市商品房周度推盘城市商品房周度推盘 图图17：13城市商品房月度推盘城市商品房月度推盘 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 图图18：13城市商品房推盘年同比趋势城市商品房推盘年同比趋势 图图19：13城市商品房月度批售比城市商品房月度批售比 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 图图20：13城市及分线城市商品房库存指数城市及分线
34、城市商品房库存指数 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心-100%-50%0%50%100%150%200%010020030040050060018W4018W4218W4418W4618W4818W5018W52推盘面积（万方）环比（%，右）同比（%，右）-100%-50%0%50%100%150%200%250%05001,0001,5002,0002,50017M117M417M7 17M10 18M118M418M7 18M10推盘面积（万方）环比（%，右）同比（%，右）25.7%-30%-20%-10%0%10%20%30%20142015201620172018推盘面积（万方
35、）0.00.51.01.505001,0001,5002,0002,50017M117M417M7 17M10 18M118M418M7 18M10成交面积（万方）推盘面积（万方）批售比（成交/推盘，右）8010012014016018013W1 13W2213W4314W1214W33 15W2 15W2315W4416W1216W33 17W2 17W2317W4418W1318W34全国13城市商品房库存指数4个一线城市商品房库存指数6个二线城市商品房库存指数 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1111/1717 Table_PageText 跟踪分析|房地产 图图21：13
36、城市商品房周度库存及去化周期城市商品房周度库存及去化周期 图图22：11城市住宅周度库存及去化周期城市住宅周度库存及去化周期 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 表表 3：重点城市商品房库存及去化周期变化情况（重点城市商品房库存及去化周期变化情况（2018.12.21-2018.12.27）城市城市 库存面积（万方）库存面积（万方）周度库存面积环比周度库存面积环比 去化周期（月）去化周期（月）周度去化周期增减（月）周度去化周期增减（月）北京 1841.83 0.4%20.09-2.05 上海 2848.27-0.7%17.77-0.88 广州 2
37、215.45-0.5%16.88-1.58 深圳 770.00-0.1%16.85-2.04 南京 1772.38-0.5%20.62-1.86 杭州 973.20-1.8%8.99-0.73 福州 986.14 2.4%24.32 0.13 苏州 1417.91 0.7%14.35-0.73 温州 994.80 5.5%12.89 0.06 南宁 623.13 1.3%5.03-0.23 泉州 652.75 3.2%19.13 0.62 莆田 712.86 3.0%52.19 1.74 江阴 468.34 1.1%22.52 0.09 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 表表 4：重点
38、城市住宅库存面积及去化周期变化情况重点城市住宅库存面积及去化周期变化情况（2018.12.21-2018.12.27）城市城市 库存面积（万方）库存面积（万方）周度库存面积环比周度库存面积环比 去化周期（月）去化周期（月）周度去化周期增减（月）周度去化周期增减（月）北京 954.22 0.1%16.16-1.15 上海 707.50-0.9%6.97-0.05 广州 876.39-0.1%9.73 0.17 深圳 361.77-0.2%15.27-1.07 福州 315.98 7.7%12.04 0.58 杭州 297.44-4.4%3.40-0.38 南京 385.99-2.5%5.16-0
39、.58 宁波 312.24 7.4%8.41-0.68 苏州 704.26 1.4%8.40-0.36 厦门 219.48-0.4%31.89-0.13 03060020004000北京上海广州深圳南京杭州福州苏州温州南宁泉州莆田江阴一线库存（万方）二线库存（万方）三线库存（万方）去化周期（月，右）3个月平均去化周期（月，右）050020040060080010001200北京 上海 广州 深圳 福州 杭州 南京 宁波 苏州 厦门 莆田一线库存（万方）二线库存（万方）三线库存（万方）去化周期（月，右）3个月平均去化周期（月，右）识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1212/1717
40、Table_PageText 跟踪分析|房地产 莆田 261.05 5.7%24.44 1.69 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 全国土地市场供给成交情况全国土地市场供给成交情况 根据Wind统计的全国100大中城市数据，2018年第52周，供给方面，土地供应总建筑面积为1203.0万方，环比前周下降46.2%，同比下降53.3%。从全年累计来看，2018年100城全国土地供应面积同比上涨12.8%，较2017年全年涨幅扩大1.8个百分点。成交方面，2018年第52周全类型土地成交1000.2万方，受元旦假期影响环比下降73.2%，同比下降72.3%。全年累计来看，2018年土地成交
41、面积同比上涨3.8%。出让金方面，2018年第52周土地成交出让金393.9亿元，环比下降52.5%，同比下降63.8%。分线城市来看，一线城市出让金环比上涨134.4%，二线、三线城市受成交量影响环比下降59.2%、82.2%。累计来看，2018年土地出让金同比下降5.2%。综合供给和成交，上周土地供销比小幅下降，全类型土地供销比由1.38小幅下降至1.34，住宅土地供销比则由1.58下降至1.52。从溢价率的角度来看，2018年第52周全类型土地成交溢价率（移动平均3个月）为6.2%，较前周下降0.1个百分点。分线来看，一线、二线城市上周土地成交溢价率分别为4.3%、6.3%，较前周下降0
42、.1、0.3个百分点，而三线城市上周土地成交溢价率为8.0%，较前周上升0.4个百分点；宅地方面，第52周宅地成交溢价率为6.5%，较前周下降0.2个百分点，分线来看，一线、二线城市上周宅地成交溢价率分别为5.8%、7.0%，较前周分别下降0.2、0.6个百分点，三线城市上周宅地成交溢价率为6.1%，较前周上升0.1个百分点。图图23：全国全国100大中城市土地供应、成交及供销比数据大中城市土地供应、成交及供销比数据 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 0.70.80.91.01.11.21.31.41.51.60100020003000400050006000700018W40 18W
43、41 18W42 18W43 18W44 18W45 18W46 18W47 18W48 18W49 18W50 18W51 18W52供应面积（万方）成交面积（万方）供销比（供应/成交，右）识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1313/1717 Table_PageText 跟踪分析|房地产 图图24：全国全国100大中城市土地供应年度累计同比大中城市土地供应年度累计同比 图图25：全国全国100大中城市土地成交年度累计同比大中城市土地成交年度累计同比 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 图图26：全国全国100大中城市土地出让金年趋
44、势大中城市土地出让金年趋势 图图27：全国全国100大中城市土地出让金分线城市年趋势大中城市土地出让金分线城市年趋势 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 图图28：全国全国100大中城市楼面价和溢价率大中城市楼面价和溢价率 图图29：全国全国100大中城市分线城市溢价率大中城市分线城市溢价率 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 12.8%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%131415161718全国100大中城市土地供应年趋势3.8%-30%-25%-20%-15%-
45、10%-5%0%5%10%15%20%25%131415161718全国100大中城市土地成交年趋势-5.2%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%131415161718全国100大中城市出让金年趋势-50%0%50%100%150%200%12131415161718一线城市同比二线城市同比三线城市同比5%6%6%7%7%8%8%9%9%10%2,0002,0502,1002,1502,2002,2502,3002,3502,4002,4502,5002,55018W4018W4318W4618W4918W52楼面价（元/平，移动平均3个月）溢价率（%，右）0%2
46、%4%6%8%10%12%18W4018W4218W4418W4618W4818W5018W52一线城市溢价率（%）二线城市溢价率（%）三线城市溢价率（%）识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1414/1717 Table_PageText 跟踪分析|房地产 地产板块投资观点及重点公司跟踪情况地产板块投资观点及重点公司跟踪情况 基本面方面，2018年，40城全年新房成交同比下滑1.7%，其中17个一二线城市同比下滑4.7%，降幅较17年收窄20个百分点，重点城市在供给改善（18年13个城市推盘面积同比上涨24.6%）叠加低基数的背景下，全年成交呈现弱改善。12月单月来看，40城市12
47、月新房成交同比上涨5.8%，增幅较11月略有扩大，其中17个一二线同比上涨9.7%，增速年末提升显著，而23个三四线则同比基本持平，增速趋势性下行。尽管18年行业销售总体弱化，但龙头表现依旧显著，根据克而瑞数据，18年全年TOP30房企销售规模同比增长32%，并且规模增长更多的是来自内生操盘能力提升，TOP30全年销售面积同比增长32%，销售均价基本持平，我们认为较强的杠杆能力以及高效的周转能力将保障龙头集中度持续提升。行业基本面弱化为政策面改善奠定基础，无论是信贷政策还是行业政策均显示积极改善信号，当然，考虑到不同城市的基本面表现差异，仍然将以地方自主调节为主。板块投资方面，政策端底部向好，
48、对板块估值形成支撑，并且从以往经验看，龙头房企的收益拐点通常更加提前，且由于结算业绩的防御性以及销售规模的成长性收益表现也更加突出，因此，我们继续建议关注低估值的龙头房企。推荐标的方面，一线A股龙头推荐：万科A、华夏幸福、招商蛇口、新城控股，二线A股龙头推荐：中南建设、荣盛发展、阳光城、蓝光发展，H股龙头关注：融创中国、中国金茂、碧桂园、合景泰富等，子领域推荐：光大嘉宝和中国国贸。图图30：A股股重点覆盖地产公司股价周变动幅度重点覆盖地产公司股价周变动幅度（2018.12.24-2018.12.28）图图31：H股股重点覆盖地产公司股价周变动幅度重点覆盖地产公司股价周变动幅度（2018.12.
49、24-2018.12.28）数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 -6.8%-4.9%-3.1%-2.7%-2.6%-2.4%-1.9%-1.8%-0.7%0.0%0.0%0.8%2.1%2.3%3.7%-10.0%-5.0%0.0%5.0%中南建设光大嘉宝泰禾集团荣盛发展阳光城中国国贸新城控股万科A华夏幸福金科股份蓝光发展绿地控股招商蛇口金地集团广宇发展-2.2%-1.8%-1.7%-1.5%-1.5%-1.1%-0.4%-0.2%-0.2%-0.1%0.1%0.3%0.5%1.5%1.6%-3.0%-2.0%-1.0%0.0
50、%1.0%2.0%融创中国远洋集团中国金茂碧桂园中国恒大中国海外发展雅居乐集团正荣地产绿城中国合景泰富集团世茂房地产融信中国旭辉控股集团华润置地龙湖集团 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1515/1717 Table_PageText 跟踪分析|房地产 表表 5：房企每周拿地汇总（房企每周拿地汇总（2018.12.24-2018.12.28）公告时间公告时间 公司公司 城市城市 土地面积土地面积 建筑面积建筑面积 总地价总地价 楼面价楼面价 权益比例权益比例 权益建面权益建面 权益价权益价（万方）（万方）（万方）（万方）（亿元）（亿元）（元（元/平）平）（万方）（万方）（亿元）（
