1、 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 1/2222 Table_Page 深度分析|房地产 证券研究报告 房地产行业房地产行业 疫情传播对房地产行业的影响疫情传播对房地产行业的影响 核心观点：核心观点：疫情疫情对当前行业基本面的影响对当前行业基本面的影响。基本面上房地产是受本次疫情影响较为中性的行业，一季度本身是地产行业的淡季，根据过去 5 年的统计局数据，1-2 月份地产销售、开工、竣工面积占比分别为 8%、9%和14%，若疫病传播能在 2 月份之内得到控制，全年规模受影响较小，再者我们认为目前房地产的需求大多为刚改，需求会延后不会消失。当前当前政策限制全国销售范围政策限制全国
2、销售范围约约 73%。各地方政府陆续出台了对当前地产销售行为的限制政策，从政策力度的角度来区分，可大致分为两档，第一类限制线下销售，关闭售楼处；第二类政策则针对售楼处的各种活动，经营活动可以正常进行。截至 2020 年 2 月 2 日，暂停线下销售的省市 2019 年销售规模占全国销售规模的 50.98%，禁止举办大型营销活动的省市规模占 30.29%，两者合计影响的市场份额占 73.07%。当前当前疫情对企业经营的影响疫情对企业经营的影响。根据主流地产开发企业项目分布和土地资源未售货值计算，在在湖北省的货值占比约为湖北省的货值占比约为 4.2%，确诊人数在 300人以上的二类区域的平均占比为
3、 31.8%，其他疫情影响较弱的区域的货值平均占比为 64%。中期偿债压力方面，主流地产公司的短债占比为 27%，而短期有息负债占销售回款的比例为 38%，即便销售金额下滑，回撤的安全边际和空间都比较充裕。SARS 疫情对照疫情对照。疫情应对短暂中断了调控周期，但未影响疫情应对短暂中断了调控周期，但未影响全年市场全年市场走势和板块行情走势和板块行情。02 年 11 月 SARS 疫情出现之前，房地产行业已经进入调控周期，SARS 疫情最严重的 3-4 月全国商品房销售面积同比增速出现了较大程度的收窄，新开工和投资均呈现类似的趋势，最严重的疫区北京和广东走势类似，进入 5 月数据逐步反弹恢复。0
4、3 年二季度实际 GDP 增速大幅收窄，8 月将房地产定义为“国民经济的支柱产业”。资本市场方面，SARS 疫情对于房地产板块的影响较小，板块整体表现开始弱于大市，而估值较低、具有安全边际且内生增长力更强而估值较低、具有安全边际且内生增长力更强的龙头房企的龙头房企则走出了独立行情，获得了优于市场的表现则走出了独立行情，获得了优于市场的表现。本周基本面情况本周基本面情况。疫情爆发后港股地产企业复盘以来平均回撤幅度为7%，考虑到地产板块已经处于考虑到地产板块已经处于估值估值底部预计整体回撤幅度有限。底部预计整体回撤幅度有限。由于行业与经济下行压力都将加大，我们预计行业环境将逐步改善，下跌是加大投资
5、的机会。公司方面，关注龙头和成长型企业的投资价值，A 股选择万科 A、中南建设、金地集团、阳光城、金科股份、蓝光发展、招商蛇口，H 股选择融创中国、中国海外发展、旭辉控股集团。风险提示风险提示。疫情传播的情况是目前市场最大的不确定性，因此后续市场情况的演变还需关注疫情的传播表现。此外房地产行业已经处于回落阶段，需求端的韧性和流动性的支撑都存在一定的下行空间和可能。行业评级行业评级 买入买入 前次评级 买入 报告日期 2020-02-02 相对市场表现相对市场表现 分析师：分析师：乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-60750620 分析师：分析师：郭镇 SAC 执证号
6、：S0260514080003 SFC CE No.BNN906 010-59136622 请注意，乐加栋并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。相关研究：相关研究：房地产行业:融资环境改善，龙头业绩值得期待 2020-01-19 房地产行业:基本面持续下行，行业环境继续改善 2020-01-19 房地产行业:地产业绩预告期来临，看好板块投资价值 2020-01-12 联系人：邢莘 021-60750620 0%7%13%20%27%33%02/1904/1906/1908/1910/1912/19房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明
7、2 2/2222 Table_PageText 深度分析|房地产 重点公司估值和财务分析表重点公司估值和财务分析表 股票简称股票简称 股票代码股票代码 货币货币 最新最新 最近最近 评级评级 合理价值合理价值 EPS(元元)PE(x)EV/EBITDA(x)ROE(%)收盘价收盘价 报告日期报告日期（元（元/股）股）2019E 2020E 2019E 2020E 2019E 2020E 2019E 2020E 万科 A 000002.SZ 人民币 28.98 2019/12/03 买入 39.60 3.67 4.22 8.09 7.02 6.59 7.49 19.9%18.5%招商蛇口 001
8、979.SZ 人民币 18.13 2019/03/19 买入 29.80 2.29 2.57 7.93 7.06 8.98 8.33 21.0%19.1%华夏幸福 600340.SH 人民币 26.40 2019/10/20 买入 36.99 4.93 6.03 5.37 4.39 8.46 7.97 29.0%26.2%华侨城 A 000069.SZ 人民币 7.08 2018/11/01 买入-1.33 1.42 5.31 4.98 5.77 5.46 15.0%13.8%金地集团 600383.SH 人民币 13.17 2019/10/31 买入 14.16 2.22 2.59 5.94
9、 5.09 3.18 3.22 17.9%17.3%荣盛发展 002146.SZ 人民币 9.06 2019/10/26 买入 13.52 2.25 2.47 4.03 3.67 2.74 1.52 22.5%19.8%金科股份 000656.SZ 人民币 7.14 2019/11/03 买入 7.97 1.00 1.20 7.17 5.94 13.11 11.87 19.3%18.8%中南建设 000961.SZ 人民币 9.29 2019/10/30 买入 10.78 1.13 1.93 8.24 4.81 4.41 4.16 20.3%25.9%阳光城 000671.SZ 人民币 7.1
10、7 2019/10/28 买入 8.89 0.99 1.29 7.28 5.54 9.93 4.98 18.0%20.1%蓝光发展 600466.SH 人民币 6.87 2019/10/26 买入 10.04 1.11 1.72 6.09 4.04 11.00 11.78 22.6%25.8%华发股份 600325.SH 人民币 7.28 2019/10/29 买入 10.50 1.40 1.90 5.18 3.83 18.23 11.91 20.0%21.3%新湖中宝 600208.SH 人民币 3.51 2019/12/18 买入 5.20 0.36 0.45 9.63 7.72 33.1
11、3 32.67 8.4%9.5%中国国贸 600007.SH 人民币 15.71 2019/11/19 买入 19.86 0.92 1.04 17.02 15.17 8.69 7.74 11.8%11.7%金融街 000402.SZ 人民币 7.50 2019/08/12 买入 10.31 1.29 1.47 5.82 5.09 12.81 10.65 10.9%11.1%碧桂园 02007.HK 港币 9.96 2019/09/18 买入 16.03 1.91 2.24 4.61 3.95 3.30 2.89 25.6%23.1%融创中国 01918.HK 港币 38.00 2019/12/
12、06 买入 55.30 5.02 6.66 6.70 5.05 8.35 4.98 27.2%26.5%中国海外发展 00688.HK 港币 25.25 2019/10/15 买入 32.90 4.11 4.63 5.44 4.83 4.76 4.31 15.0%14.4%旭辉控股集团 00884.HK 港币 5.42 2019/08/18 买入 6.16 0.91 1.13 5.36 4.30 3.70 2.80 21.6%21.2%万科企业 02202.HK 港币 27.60 2019/12/03 买入 38.70 3.67 4.22 6.82 5.93 6.59 7.49 19.9%18
13、.5%数据来源：Wind、广发证券发展研究中心 备注：（1）以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的；（2）A 股标的合理价值货币单位为人民币，港股标的（碧桂园、融创中国、旭辉控股集团、万科企业）合理价值货币单位为港币；（3）A 股及港股标的 EPS 货币单位均为人民币；（4）表中估值指标按照最新收盘价计算。识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 3 3/2222 Table_PageText 深度分析|房地产 目录索引目录索引 一、新型冠状病毒性肺炎疫对行业的影响 .5 二、新型冠状病毒性肺炎疫对房地产企业的影响.10 三、SARS 爆发时的地产政策和房地产市场形势.13 四、SARS
14、前后房地产板块和重点公司情况 .17 五、冠状病毒疫情时间与当前板块投资观点 .19 六、风险提示 .20 图表索引图表索引 图图 1：14-19 年房地产开发企业月度数据占比年房地产开发企业月度数据占比.5 图图 2：疫情影响各省销售规模分布疫情影响各省销售规模分布.6 图图 3：百强房企销售金额及同比：百强房企销售金额及同比.8 图图 4：重点房企销售金额及同比：重点房企销售金额及同比.8 图图 5：300 城全类型用地成交建面及同比城全类型用地成交建面及同比.8 图图 6：300 城全类型用地出让金及同比城全类型用地出让金及同比.8 图图 7：300 城全类型用地供需及供销比城全类型用地
15、供需及供销比.9 图图 8：300 城全类型用地楼面价及溢价率城全类型用地楼面价及溢价率.9 图图 9：春节前：春节前 100 大中城市土地市场供需及供销比大中城市土地市场供需及供销比.9 图图 10：春节前：春节前 100 大中城市楼面价及大中城市楼面价及.9 图图 11：SARS 疫情与房地产政策时间轴疫情与房地产政策时间轴.13 图图 12：2002-2004 分季度分季度 GDP（不变价）同比（不变价）同比.14 图图 13：SARS 疫情前后当月社零总额同比疫情前后当月社零总额同比.14 图图 14：SARS 疫情前后疫情前后 FDI 同比同比.14 图图 15：SARS 疫情前后商
16、品房销售面积单月同比疫情前后商品房销售面积单月同比.15 图图 16：SARS 前后商品房新开工面积单月同比前后商品房新开工面积单月同比.15 图图 17：SARS 疫情前后商品房投资额单月同比疫情前后商品房投资额单月同比.15 图图 18：SARS 疫情施工投资和土地投资单月同比疫情施工投资和土地投资单月同比.15 图图 19：SARS 疫情前后京广商品房销售面积同比疫情前后京广商品房销售面积同比.15 图图 20：SARS 疫情施工投资和土地投资单月同比疫情施工投资和土地投资单月同比.15 图图 21：2001-2005 销售面积、新开工、投资同比销售面积、新开工、投资同比.16 图图 2
17、2：SARS 疫情前后申万地产板块超额收益与疫情前后申万地产板块超额收益与 PE（TTM）.17 图图 23：2001-2005 万科、招商蛇口、金地集团相对板块万科、招商蛇口、金地集团相对板块 PE（TTM）情况）情况.18 表表 1：各省市暂停销售或禁止聚集型活动政策明细及销售规模占比：各省市暂停销售或禁止聚集型活动政策明细及销售规模占比.6 表表 2：疫情对销售、开工、竣工面积的增速影响测算：疫情对销售、开工、竣工面积的增速影响测算.9 表表 3：A 股及股及 H 股主要地产开发企业在疫情区域的货值布局及分布（根据未结算货股主要地产开发企业在疫情区域的货值布局及分布（根据未结算货 识别风
18、险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 4 4/2222 Table_PageText 深度分析|房地产 值分布）值分布）.10 表表 4：部分重点房企捐款金额及其占：部分重点房企捐款金额及其占 2019 年净利润的比例年净利润的比例.11 表表 5：主要房地产开发企业短期债务规模及压力情况（数据截至到：主要房地产开发企业短期债务规模及压力情况（数据截至到 19 年年 H）.12 表表 6：2004-2005 主要房地产政策主要房地产政策.16 表表 7：SARS 疫情期间（疫情期间（2002/11-2003/07）申万地产板块和上市龙头表现）申万地产板块和上市龙头表现.18 表表 8：当前主
19、流地产公司估值情况：当前主流地产公司估值情况.19 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 5 5/2222 Table_PageText 深度分析|房地产 一、一、新型冠状病毒性肺炎疫新型冠状病毒性肺炎疫对对行业的影响行业的影响 2019 年 12 月，武汉市陆续出现不明原因肺炎病人，12 月 31 日武汉市政府公告了肺炎疫情，随着春运临近和疫情爆发，2020 年 1 月 20 日习近平总书记指示高度重视肺炎疫情，全力做好防控工作，1 月 25 日政治局常委会进一步指示把疫情防控工作作为当前最重要的工作来抓，为防止疫情扩散，1 月 23 日武汉等地陆续封城，多地也陆续停止房地产线下销售
20、或禁止举办大型营销活动。基本面上房地产是受本次疫情影响较为中性的行业，一季度本身是地产行业的淡季，根据过去 5 年的统计局数据，1-2 月份地产销售、开工、竣工面积占比分别为 8%、9%和 14%，若疫病传播能在 2 月份之内得到控制，全年规模受影响较小。图图1：14-19年年房地产开发企业月度数据占比房地产开发企业月度数据占比 数据来源：统计局，广发证券发展研究中心 针对疫情的扩张，各地方政府陆续出台了对当前地产销售行为的限制政策，从政策力度的角度来区分，可大致分为两档，第一类限制线下销售，关闭售楼处，地产销售虽从线下转移至线上，替代效果有限；第二类政策则针对售楼处的各种活动，经营活动可以正
21、常进行，但包括促销、开盘等大型活动需暂停举办。截至 2020 年2 月 2 日，共有 11 个省、32 个市停止了线下销售，有 5 个省、5 个市禁止举办大型营销活动，暂停线下销售的省市 2019 年销售规模占全国销售规模的 50.98%，禁止举办大型营销活动的省市规模占 30.29%，两者合计影响的市场份额占 73.07%。而针对开工和复工等施工行为的影响，目前国家要求的复工时间为 2 月 3 日，部分地方政府针对非必须行业的复工日期做了相应的延后至 2 月 10 日。我们对主要企业进行了一轮电话调研，从企业的反馈情况来看，房地产行业及建筑行业的主流复工时间一般在农历正月十五之后（2020
22、年为 2 月 8 日），若按照规定时间正常复工，则对全年的工程进度不会造成太大的影响。但由于疫情的传播目前尚无法确定，因此后续的影响还需要观察。目前房企普遍反馈，如果疫情在 2 月内得到控制，当前的影响可以弥补。0%5%10%15%20%25%30%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月销售面积开工面积竣工面积销售：8%新开工：9%竣工：14%识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 6 6/2222 Table_PageText 深度分析|房地产 图图2：疫情影响各省销售规模疫情影响各省销售规模分布分布 数据来源：政府网站，广发证券发展研究中心 注：（1）影响程度为受影响
23、地区的19年销售规模占全国销售规模的比重；（2）禁止聚集性活动的影响程度按暂停销售影响程度的1/2计算。表表 1：各省市暂停销售或禁止各省市暂停销售或禁止聚集聚集型活动政策明细及销售规模占比型活动政策明细及销售规模占比 类型类型 分级分级 省市省市 政策政策 19 年销售规年销售规模（万平）模（万平）销售规模占销售规模占比（比（%）暂停暂停销售销售 省省 北京 在 2 月 9 日 24 时前暂停售楼处的一切销售活动 938.86 0.55%广西 各开发企业暂停开放商品房售楼部，暂停举办现场式集中营销活动 6711.77 3.91%贵州 2 月 3 日前应暂停售楼处销售活动 5323.31 3.
24、10%河南 暂停开放项目销售中心和会所 14277.55 8.32%黑龙江 建议房地产开发企业暂时停止售楼处销售活动，待疫情过后再恢复正常 1684.5 0.98%湖南 房地产开发企业应暂时停止售楼处销售活动 9103.5 5.31%吉林 房地产开发企业应暂停开放项目销售中心和会所 2122.34 1.24%重庆 倡议各房地产开发企业应暂停商品房售楼部（案场）销售活动 6104.68 3.56%云南 房地产开发企业应暂时关闭售楼处及门店 4835.41 2.82%山西 要求房地产开发企业暂停项目售楼处销售 2366.11 1.38%江西 各房地产开发企业应暂停商品房售楼部（案场）销售活动 64
25、58.86 3.76%福州 全市各房地产开发企业一律不得对外开放商品房售楼部（案场）1708.19 1.00%分省销售规模影响程度分省销售规模影响程度4.7%3.1%8.3%1.6%5.3%3.8%0.8%1.3%1.7%5.7%1.4%1.2%3.9%1.2%1.5%1.0%5.0%2.8%4%3%4%2%3%1%2%0%1%0%0.5%1.0%1.4%3.6%0.4%0%识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 7 7/2222 Table_PageText 深度分析|房地产 二线二线城市城市 石家庄 2 月 8 日前，全市所有在售楼盘不可举行销售、咨询、展示等活动 782.28 0.
26、46%苏州 2 月 20 日前全市所有商品房项目和房地产开发企业暂停举办发布会、答谢会及开放、登记报名、认购、开盘等各种形式活动 2178.22 1.27%沈阳 全市所有在售楼盘售楼处、房产中介机构全部暂停对外营业 1453.53 0.85%西安 全市所有房地产开发企业售楼部等经营场所应暂停营业 2375.41 1.38%成都 各开发企业一律不得对外开放商品房售楼部(案场)3543.28 2.07%杭州 全市各房地产开发项目售楼现场在 2 月 8 日(正月十五)之前一律暂停营业 1513.62 0.88%海口 建议房地产企业立即关闭海口所有售楼处，待疫情过后再行恢复 440.56 0.26%三
27、亚 房地产企业关闭三亚市行政区域内所有售楼处并暂停所有现场销售活动 121.15 0.07%三线三线城市城市 宿州 全市所有商品房售楼部和房地产中介机构门店暂停营业，恢复营业时间另行通知 753.21 0.44%佛山 区域内房地产项目暂停售楼部对外销售活动至政府要求的正常上班日期 2133.64 1.24%江门 房地产开发企业和中介机构复工不早于 2 月 9 日 24 时 666.92 0.39%襄阳 全市各房地产售楼部、经纪和估价机构门店暂停营业，恢复时间另行通知 664.33 0.39%宜昌 全市各房地产售楼部，经纪和估价机构门店暂停营业，暂停房屋交易 519.81 0.30%珠海 全市暂
28、停售楼处及中介门店销售活动，待疫情过后再行恢复 437.61 0.26%廊坊 各房地产开发项目售楼处在 2 月 8 日之前一律暂停营业 743.47 0.43%唐山 各房地产开发企业售楼处及房地产中介机构门店暂停对外营业 633.71 0.37%烟台 房地产开发企业和中介机构暂停售楼处和门店经营活动 1174.94 0.68%乐山 开发企业暂停开放销售部 477.58*0.28%绵阳 各开发企业一律不得对外开放商品房售楼部 718.24 0.42%攀枝花 各开发企业暂停对外开放商品房售楼部 162.73*0.09%雅安 暂停开放商品房售楼处 138.48*0.08%自贡 各房地产开发企业一律不
29、得对外开放商品房售楼部（案场）388.32*0.23%台州 停止辖区内所有建筑业的复工复产和房地产开发企业楼盘营销 620.83 0.36%鄂州 全市各房地产售楼现场门店暂停营业，关闭商品房和存量房网签系统，暂停房屋交易 285.90*0.17%荆州 全市所有房地产企业售楼部、营销中心、外展中心及其他营销场所继续暂停营业 275.79*0.16%随州 全市所有商品房售楼部和房地产中介机构门店，暂停营业 410.42*0.24%淄博 全市所有建设项目在 2 月 8 日前不可复工，暂停房地产开发的聚集性活动 558.35*0.33%聊城 暂停开放商品房销售中心、售楼处销售活动 541.76*0.3
30、2%内江 房地产开发企业暂停开放商品房售楼现场 434.77*0.25%遂宁 房地产企业商品房售楼部暂停开放，停止一切现场营销活动 680.84*0.40%梅州 鼓励各房企售楼中心暂停对外开放，疫情过后再恢复营业-小计小计 50.98%省省 广东 督促各房地产开发企业、中介机构暂停举办集中宣传、促销等公众聚集活动 13846.54 8.07%辽宁 督促各开发企业禁止举办现场促销等活动，全省房企及中介机构暂停各类大型经营活动 3696.27 2.15%识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 8 8/2222 Table_PageText 深度分析|房地产 禁止禁止聚集聚集活动活动 山东 暂
31、停商品房集中销售活动，合理安排工地复工工期 12727.25 7.42%四川 停止开放商品房销售现场促销等活动 12978.61 7.57%海南 房地产企业、中介机构不得组织营销、现场看房等活动，减少人员聚集 829.34 0.48%二线二线城市城市 南京 全市所有商品房项目及房地产开发企业暂停举办发布会、答谢会及开放、登记报名、认购、开盘等各种形式的群体性活动 1320.65 0.77%合肥 暂停组织开盘促销和集中摇号等群众性聚集活动 1321.87 0.77%武汉 各开发企业的楼盘项目近期内暂停举办推介认筹，开盘促销，工地开放日等各类大型活动 3332.34 1.94%昆明 房企及项目停止
32、举办各类大型活动 1916.23 1.12%三线三线城市城市 邢台 全市所有房地产项目销售案场、接待中心等场所停止举办各类大型活动-小计小计 30.29%总计总计 73.07%数据来源：各政府网站，各房地产协会官网，广发证券发展研究中心 就现有的数据来分析，疫情对 1 月的市场影响尚不太明显，2020 年 1 月百强房企销售金额同比下滑 12.7%，重点房企下滑了 8.1%，因为春节假期因素，有效日期按照 23 日结算，则同口径百强销售金额增长 18%，重点房企增长 24%，增速表现与 19 年 Q4 基本相当。图图3：百强房企销售金额及同比百强房企销售金额及同比 图图4：重点重点房企销售金额
33、及同比房企销售金额及同比 数据来源：克尔瑞，广发证券发展研究中心 数据来源：克尔瑞，广发证券发展研究中心 图图5：300城全类型用地成交建面及同比城全类型用地成交建面及同比 图图6：300城全类型用地出让金及同比城全类型用地出让金及同比 数据来源：中指院，广发证券发展研究中心 数据来源：中指院，广发证券发展研究中心 土地市场方面，2020 年 1 月 300 城全类型用地成交建面同比下滑 47%，成交-20%0%20%40%60%80%0200040006000800010000120001400017/0117/0617/1118/0418/0919/0219/0719/12单月销售金额（亿
34、元）同比（%，右）扣除春节同比（%，右）-20%0%20%40%60%80%100%120%020004000600080001000017/0117/0617/1118/0418/0919/0219/0719/12单月销售金额（亿元）同比（%，右）扣除春节同比（%，右）-100%-50%0%50%100%150%0500010000150002000025000300003500017/0117/0617/1118/0418/0919/0219/0719/12成交（万方）成交同比（%，右）累计成交同比（%，右）-50%0%50%100%150%200%0200040006000800017/
35、0117/0617/1118/0418/0919/0219/0719/12出让金（亿元）单月同比（%，右）累计同比（%，右）识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 9 9/2222 Table_PageText 深度分析|房地产 金额同比下降 23.2%，供应成交比上升至 1.5（去化率下降），土地溢价率小幅提升至 12.9%。1 月年前的土地市场热度基本维持，疫情开始之后，叠加春节假期土地市场景气度下滑速度较快。图图7：300城全类型用地供需及供销比城全类型用地供需及供销比 图图8：300城全类型用地楼面价及溢价率城全类型用地楼面价及溢价率 数据来源：中指院，广发证券发展研究中心 数据
36、来源：中指院，广发证券发展研究中心 图图9：春节前春节前100大中城市土地市场供需及供销比大中城市土地市场供需及供销比 图图10：春节前春节前100大中城市楼面价及大中城市楼面价及溢价率溢价率 数据来源：中指院，广发证券发展研究中心 数据来源：中指院，广发证券发展研究中心 从 2 月份开始，春节假期的影响逐步降低，疫情每延长一天，对全年销售的影响会更加实际。针对后续疫情的发展以及对销售、开工、复工及竣工都会造成持续的影响，我们做一个简单的测算。当前颁布政策的区域占销售比例超过 70%，但其他未明确颁布政策的城市也会因为疫情的传播的影响，导致正常的销售和工程进度滞后或者延迟。我们这里做两个系数的
37、假设，其一为市场停滞的比例，分别为 25%、50%、75%和 100%，其二为市场恢复正常运营的时间，分别为 2 至 6 月。20 年年度策略报告中预判全年销售和新开工分别回落 3%和 2%，而竣工面积增速为+10%。若市场能在 2 月份恢复，按照 75%的区域停滞测算，则销售、开工、竣工增速分别为-9%、-9%、-1%，若在 6 月份恢复则增速为-34%、-36%和-20%。表表2：疫情疫情对销售、开工、竣工面积的增速影响测算对销售、开工、竣工面积的增速影响测算 销售面积销售面积 开工面积开工面积 竣工面积竣工面积 销售面积销售面积 开工面积开工面积 竣工面积竣工面积 原预期原预期-3%-2
38、%10%0.00.51.01.52.00100002000030000400005000017/0117/0617/1118/0418/0919/0219/0719/12供给（万方）成交（万方）供给/成交（MA6，右）供给/成交（当月，右）0%10%20%30%40%50%050010001500200025003000350017/0117/0617/1118/0418/0919/0219/0719/12平均楼面价（元/平）溢价率（%，右）0.001.002.003.004.0004,0008,00019W4319W4619W4919W5220W3供应面积（万方）成交面积（万方）供销比（移动
39、平均3个月，右）供销比（当周，右）6%7%7%8%8%9%9%10%10%2,6502,7002,7502,8002,8502,9002,9503,0003,0503,10019W4319W4619W4919W5220W3楼面价（元/平，移动平均3个月）溢价率（%,右）识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1010/2222 Table_PageText 深度分析|房地产 疫情导致疫情导致 25%的市场停滞的市场停滞 疫情导致疫情导致 50%的市场停滞的市场停滞 2 月月恢复恢复-5%-4%6%2 月月恢复恢复-7%-6%3%3 月月恢复恢复-7%-6%5%3 月月恢复恢复-11%-1
40、0%-1%4 月月恢复恢复-9%-8%3%4 月月恢复恢复-14%-14%-4%5 月月恢复恢复-11%-11%2%5 月月恢复恢复-18%-19%-7%6 月月恢复恢复-13%-13%0%6 月月恢复恢复-24%-25%-10%疫情导致疫情导致 75%的市场停滞的市场停滞 疫情导致疫情导致 100%的市场停滞的市场停滞 2 月月恢复恢复-9%-9%-1%2 月月恢复恢复-11%-11%-5%3 月月恢复恢复-15%-14%-6%3 月月恢复恢复-19%-18%-12%4 月月恢复恢复-20%-21%-10%4 月月恢复恢复-26%-27%-17%5 月月恢复恢复-26%-28%-15%5 月
41、月恢复恢复-33%-36%-23%6 月月恢复恢复-34%-36%-20%6 月月恢复恢复-44%-47%-31%数据来源：广发证券发展研究中心 二二、新型冠状病毒性肺炎疫新型冠状病毒性肺炎疫情情对房地产对房地产企业的影响企业的影响 短期企业的经营表现主要还是受到疫情的影响，同时结合当前的政策力度，销售、开工、复工、竣工的表现受到一定影响。根据当前疫情传播的情况，我们将受疫的大致分成三类，湖北的疫情最为严重列为一类，浙江、广东、河南、湖南、安徽、江西等六省确诊人数在 300 人以上，列为二类区域，其他区域为三类。根据主流地产开发企业项目分布和土地资源未售货值计算，平均在湖北省的货值占比约为 4
42、.2%，在二类区域的平均占比为 31.8%，其他疫情影响较弱的区域的货值平均占比为 64%。表表3：A股及股及H股主要地产开发企业在疫情区域股主要地产开发企业在疫情区域的的货值布局及分布（货值布局及分布（根据根据未结算货值分布）未结算货值分布）一类一类 二类二类 其他区域其他区域 湖北湖北 浙江 广东 河南 湖南 安徽 江西 二类合计二类合计 确诊确诊（人）（人）9074 661 604 493 463 340 333 死亡死亡（人）（人）294 0 0 2 0 0 0 治愈治愈（人）（人）215 23 12 4 8 5 10 华发股份华发股份 13.3%1.8%42.4%0.0%0.0%0.
43、0%0.0%44.2%42.5%旭辉控股旭辉控股 6.9%16.0%4.5%0.8%2.7%7.9%0.1%31.9%61.2%金地集团金地集团 5.9%12.8%18.6%1.2%1.8%1.6%0.7%36.7%57.4%保利保利发展发展 5.4%4.9%31.8%1.4%2.5%2.4%2.4%45.4%49.1%招商蛇口招商蛇口 5.3%9.2%24.8%2.2%0.5%1.4%0.6%38.6%56.1%新城新城控股控股 4.8%12.9%3.6%1.0%3.2%5.0%0.8%26.5%68.8%融创中国融创中国 4.4%9.5%8.0%2.4%0.6%2.5%1.3%24.3%7
44、1.3%金融街金融街 4.2%0.0%21.0%0.0%0.0%0.0%0.0%21.0%74.8%万科万科企业企业 2.5%11.6%20.3%2.1%0.9%1.8%0.9%37.6%59.9%中南中南置地置地 2.0%16.2%2.1%1.8%0.5%1.9%0.0%22.5%75.5%阳光城阳光城 1.3%15.8%16.5%3.1%3.3%0.8%2.2%41.8%56.9%识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1111/2222 Table_PageText 深度分析|房地产 中海地产中海地产 1.3%2.7%15.7%1.4%1.1%0.0%0.8%21.7%77.0%蓝
45、光发展蓝光发展 0.7%9.3%10.5%4.6%1.4%2.2%1.9%29.9%69.4%荣盛发展荣盛发展 0.6%2.2%4.8%3.5%3.0%7.6%1.7%22.8%76.6%平均平均 4.2%8.9%16.0%1.8%1.5%2.5%0.9%31.8%64.0%数据来源：公司拿地公告，公司年报和半年报，广发证券发展研究中心 此外，不少房企响应疫情积极捐款，其中中国恒大、融创中国、碧桂园、万科捐款最多，分别捐款 2 亿元、1.1 亿元、1 亿元、1 亿元人民币，占其 2019 年净利润的 0.61%、0.47%、0.24%、0.24%，企业捐赠占 19 年净利润的比例平均为 0.3
46、9%，若按照 20 年的利润计算，则平均占比为 0.30%。捐赠占利润比例较高的公司为京投发展、滨江集团和中洲控股。表表 4：部分重点房企捐款金额及其占部分重点房企捐款金额及其占 2019 年净利润的比例年净利润的比例 数据来源：公司官网，广发证券发展研究中心 注：（1）计量单位为人民币；（2）19 年归母净利润，披露业绩预告的房企为业绩预告，未披露的根据我们的预测或 WIND 一致预期。中期来看，地产开发企业在疫情传播的极端情况下，销售回款表现、资产结构及短期债务压力是衡量地产公司现金流安全的核心指标。目前来看主流地产公司的短债占比为 27%，而短期有息负债占销售回款的比例为 38%，即便销
47、售金额下滑，回撤的安全边际和空间都比较充裕，行业整体在 20 年较为极端的销售假设下，也会维持正常的债务偿还能力。但短期债务到期雅鹿较大的公司如：中国恒大、富力地产等短期有息负债占销售回款的比例接近或者超过 100%的公司，在正常销售无法保障的情况下，对于后期现金流的要求会比较高，相应面临的考验也会比较大。地产公司地产公司捐款（万元）捐款（万元）19年归母净利年归母净利润（亿元）润（亿元）捐款占捐款占19年净年净利润的比例利润的比例地产公司地产公司捐款（万元）捐款（万元）19年归母净利年归母净利润（亿元）润（亿元）捐款占捐款占19年净年净利润的比例利润的比例中国恒大200003260.61%建
48、业地产1000140.72%融创中国110002330.47%瑞安房地产1000210.48%碧桂园100004220.24%太古地产10001110.09%万科A100004100.24%金地集团10001000.10%龙光地产50001030.49%合景泰富集团1000570.18%龙湖集团35001810.19%泛海控股1000130.78%华侨城A30001260.24%中骏集团控股1000340.29%世茂房地产26871120.24%大悦城1000270.37%华夏幸福21001480.14%迪马股份1000130.74%阳光城2000380.53%绿城中国1000210.47%中
49、南建设2000420.48%越秀地产1000280.35%滨江集团2000171.15%融信中国500310.16%旭辉控股集团2000630.32%金科股份500520.10%华发股份2000290.68%荣盛发展500980.05%宝龙地产1792340.52%时代中国控股300520.06%中洲控股100081.27%美的置业200440.05%佳兆业集团1000370.27%当代置业20080.24%新城控股10001150.09%中梁控股200440.05%正荣地产1000280.36%蓝光发展200340.06%弘阳地产1000160.61%当代置业20080.24%远洋集团100
50、0360.28%京投发展10011.45%识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1212/2222 Table_PageText 深度分析|房地产 表表5：主要主要房地产开发企业短期债务规模及压力情况（房地产开发企业短期债务规模及压力情况（数据数据截至到截至到19年年H）总资产总资产（亿元）（亿元）流动资产流动资产（亿元）（亿元）流动资产占比流动资产占比 有息负债有息负债（亿元）（亿元）短期有息负债短期有息负债（亿元）（亿元）短债占比短债占比 短期有息负债短期有息负债/并表回款并表回款 碧桂园碧桂园 17467 16259 93%3319 1139 34%21%中国恒大中国恒大 209
