1、请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 行行业业 研研 究究 行业深度研究报告 行业深度研究报告 证券研究报告证券研究报告 建筑材料建筑材料推荐推荐 (维持 维持 ）重点公司重点公司 重点公司 评级 东方雨虹 审慎增持 永高股份 审慎增持 伟星新材 审慎增持 惠达卫浴 审慎增持 相关报告相关报告 逆周期政策持续加码，基建预期升温2019-09-08 水泥韧性超预期，产业链建材工程端领衔2019-09-04 水泥价格继续上行，产业链关注旧改及竣工回暖 2019-09-01 分析师：李华丰 S0190517050001 陈晨 S0190518070006 投资
2、要点投资要点 旧房改造涉及面积广、投资规模大。旧房改造涉及面积广、投资规模大。老旧小区，指的是城市建成区范围内建成使用 20 年以上，或环境质量差、配套设施不足等的居住生活聚集居地的旧居住区，旧房改造是一项惠惠民利民的民生工程。旧房改造经历首提、试点、全面推进三个阶段，目前国内有 16 万个老旧小区，涉及 4200 多万户家庭，建筑面积 40 亿平米，预计总投资额达到 5 万亿，每年投资额达万亿，是 2018年全国房地产投资完成额的 8%、建安工程投资的 13%（旧改基本无土地购置费用）。旧改资金来源分三部分，南北有差异：旧改资金来源分三部分，南北有差异：因项目属于民生工程，且涉及投资额非常大
3、，因此解决旧改资金至关重要，目前资金来源包括居民自筹、财政补助以及社会投资三个部分，从 15 个试点城市来看北方地区依赖政府补贴高，占比 90%以上，南方地区资金来源较为多元。产品产品+施工施工+品牌背书，龙头企业工渠中标优势显著。品牌背书，龙头企业工渠中标优势显著。建材产品品类多样，施工中普遍会用及同一品类的各种型号产品，对企业的产品的系统性和多样性有较高要求；同时，如防水材料、管材等属于隐蔽工程，施工对于产品最终的效果有着重要影响，材料销售中配套施工或是检验服务，能够为总包方提供不小的便利；再者，龙头企业具有品牌背书，对于总包方来说，可将施工的风险一定程度上交予其分担，也是其经销商拿单的重
4、要因素。旧改对各品类建材需求拉动测算。旧改对各品类建材需求拉动测算。我们测算全国老旧小区改造需要塑料管道塑料管道470 万吨，对应市场空间 712 亿元，按照 5 年改造期计算，每年将对需求产生约 6%左右的拉动，对应市场空间约 140 亿元；若全国老旧小区 100%的建筑实行屋顶防水材料更换，则需 6.7 亿平方米的防水卷材防水卷材，对应市场空间为 293亿元，改造期 5 年计算，每年需防水卷材约 13.3 亿平米，对应市场空间 60亿元，对需求拉动 5%左右；若全国老旧小区 100%的建筑实行立面改造则需702 万吨涂料涂料，对应市场空间为 744 亿元；若 50%的建筑实行立面改造则需3
5、51 万吨涂料，对应市场空间为 372 亿元，按改造期5 年计算，每年需涂料约 70 万吨，对应市场空间 75 亿元，对需求拉动 10%左右。重点标的：重点标的：推荐东方雨虹、三棵树、中国联塑、永高股份、伟星新材、惠达卫浴、坚朗五金东方雨虹、三棵树、中国联塑、永高股份、伟星新材、惠达卫浴、坚朗五金等旧改相关标的。风险提示：政策推进不达预期、资金到位不及预期风险提示：政策推进不达预期、资金到位不及预期 title旧房改造专题报告：万亿投资，建材受益旧房改造专题报告：万亿投资，建材受益 2019 年年 09 月月 12 日日 2 2 4 7 9 7 1 4/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0
6、9 1 2 1 6:3 7 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 -2-行业深度研究报告行业深度研究报告 目目 录录 1、回顾：旧房改造的历史与发展.-4-1.1、政策助力，旧改号角正式吹响.-7-1.2、旧改试点提供丰富经验.-9-2、旧改资金解读：南北各异，财政为主个人为辅.-11-3、龙头企业工渠中标优势显著.-15-3.1、旧改项目公开招标，工渠为主要参与方.-15-3.2、产品+施工+品牌背书，支撑龙头中标优势.-18-4、旧改拉动需求，建材景气延续.-20-4.1、旧改所涉及的塑料管道需求量测算.-21-4.2、旧改所涉及的防水材料需求量测算
7、.-21-4.3、旧改所涉及的涂料需求量测算.-22-4.4、旧改所涉及的水泥需求量测算.-22-5、重点标的.-24-东方雨虹：走在持续扩张路上的防水材料龙头.-24-三棵树：进击的民族涂料.-24-中国联塑：全国布局的塑料管道龙头.-25-永高股份：华东工程管道龙头，蓄势待发.-26-伟星新材：经营稳健、质地优异的家装管龙头.-27-惠达卫浴：双轮驱动、工程放量的国产卫浴龙头.-27-坚朗五金：集成供应、优势显著的门窗幕墙五金龙头.-28-6、风险提示.-29-图表 1、老旧小区现状.-4-图表 2、住宅房屋竣工面积.-4-图表 3、以 20 年使用为界老旧小区总量预计.-4-图表 4、老
8、旧小区改造内容.-5-图表 5、老旧小区改造的优点和难点.-7-图表 6、上海旧式石库门里弄（改造前）.-7-图表 7、上海旧式石库门里弄（改造后）.-7-图表 8、老旧小区改造相关政策的发展.-8-图表 9、关于老旧小区改造相关政策.-8-图表 10、老旧小区累计完成量与预期建设量.-10-图表 11、试点城市老旧小区 18 年完成量与 19 年预期完成量.-10-图表 12、试点城市老旧小区 19 年预期完成量同比增速.-10-图表 13、试点城市老旧小区改造完成量及预期建设量.-11-图表 14、旧房改造每年预计投资与地产投资比较（万元）.-11-图表 15、老旧小区改造各部分资金占比示
9、意图.-12-图表 16、河北省老旧小区改造资金占比.-13-图表 17、河北省老旧小区改造资金来源及用处.-13-图表 18、全国老旧小区改造财政资金占比.-14-图表 19、15 个试点城市旧改资金来源.-14-图表 20、老旧小区改造项目流程.-15-图表 21、老旧小区改造项目政府立项流程.-16-图表 22、老旧小区项目采购工作流程图.-17-图表 23、中国联塑一级经销商数量.-17-图表 24、永高一级经销商数量.-17-图表 25、东方雨虹工程公司分布.-18-2 2 4 7 9 7 1 4/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 9 1 2 1 6:3 7 请务必阅读正文之后
10、的信息披露和重要声明请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 -3-行业深度研究报告行业深度研究报告 图表 26、东方雨虹防水全系列产品.-19-图表 27、永高排水管系列产品.-19-图表 28、2017 年芜湖 21 个老旧小区改造成果.-20-图表 29、老旧小区改造所产生的塑料管道需求预测.-21-图表 30、老旧小区改造所产生的防水卷材需求预测.-21-图表 31、老旧小区改造所产生的涂料需求预测.-22-图表 32、2.5 万方老旧小区总平面假设排布.-23-图表 33、老旧小区改造所产生的水泥需求预测.-23-图表 34、东方雨虹历史估值情况（PE）.-24-图表 35、东方雨虹盈
11、利预测表.-24-图表 36、三棵树历史估值情况（PE）.-25-图表 37、三棵树盈利预测表.-25-图表 38、中国联塑历史估值情况（PE）.-26-图表 39、中国联塑盈利预测表.-26-图表 40、永高股份历史估值情况（PE）.-26-图表 41、永高股份盈利预测表.-26-图表 42、伟星新材历史估值情况（PE）.-27-图表 43、伟星新材盈利预测表.-27-图表 44、惠达卫浴历史估值情况（PE）.-28-图表 45、惠达卫浴盈利预测表.-28-图表 46、坚朗五金历史估值情况（PE）.-29-图表 47、坚朗五金盈利预测表.-29-2 2 4 7 9 7 1 4/3 6 1 3
12、 9/2 0 1 9 0 9 1 2 1 6:3 7 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 -4-行业深度研究报告行业深度研究报告 报告正文报告正文 1、回顾：旧房改造的历史与发展回顾：旧房改造的历史与发展 根据中国城市科学研究会发布的城市旧居住区综合改造技术标准，老旧小区又称城市旧居住区，即城市建成区范围内建成使用 20 年以上，或环境质量差、配套设施不足、建筑功能不完善、结构安全存在隐患、能耗水耗过高、建筑设备老旧破损的居住生活聚集居地，但老旧小区不包括危旧房，或列入棚户区改造、征收拆迁、重大项目建设等计划的旧居住区。目前，我国老旧小区（超过 20
13、年以上）面积大约在 200 多亿平方米，若按国务院计划的分批改造，则初期旧改面积约为 40 亿平方米，涉及 16 万个老旧小区，4300万户家庭，约 1.2 亿人口。随着时间的推移，满足使用期限为 20 年以上的老旧小区数量持续增加，假设老旧小区改造占竣工的 1/10，则 2020-2030 年我国老旧小区平均每年增量为 3.93 亿平方米 图表图表 1、老旧小区现状老旧小区现状 数据来源：互联网、兴业证券经济与金融研究院整理 图表图表 2、住宅房屋竣工面积住宅房屋竣工面积 图表图表 3、以以 20 年使用为界老旧小区总量预计年使用为界老旧小区总量预计 数据来源：Wind、兴业证券经济与金融研
14、究院整理 数据来源：国家统计局、兴业证券经济与金融研究院整理 2 2 4 7 9 7 1 4/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 9 1 2 1 6:3 7 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 -5-行业深度研究报告行业深度研究报告 如何处理老旧小区现有问题，主要从两个维度进行菜单式的项目改造，包括优选项目和拓展项目。其中，优选项目优选项目是指有利于保障居民安全、满足居民基本要求、技术经济成本可承受、群众改造意愿强烈，需做到应改尽改的项目；拓展项目拓展项目是指在已实施优选项目基础上，可根据现实条件和改造主体意愿，选择确定的改造项目。图表图表 4、老
15、旧小区改造内容老旧小区改造内容 项目分类项目分类 优选项目优选项目 拓展项目拓展项目 涉及建材涉及建材 室外环境 公共空间 设置公共活动空间 设置文化宣传科普栏 水泥、涂料等 完善提升无障碍设施 -水泥等 设置应急避难场所 -水泥、涂料、防水材料等 完善规划表示系数 -水泥等 绿地植被 增加绿化面积 增设遮阴乔木 水泥等 完善公共绿地功能 保护利用适宜栽植表土 水泥 拆除侵占绿地建构筑物 装设植物标识牌-改善植被配置 -保护生态良好植被与名木 -雨水控制利用 增设路面生态排水 指定雨污控制方案 管道等 优化地面竖向设计 增设源头控制设施 水泥等 铺设透水铺装 增设转输存储雨水设施 防水材料等
16、提升景观水体安全性 回用雨水、中水 塑料管道、防水此案例等 景观风貌 改造或新建居住区出入口 改造开放社区景观 水泥等 修缮、粉刷或改造围墙 增设景观构筑物 涂料、水泥 提升改造景观照明系统 -道路与停车 道路 打通断头路和瓶颈路 打开封闭区域 水泥等 增设非机动车出入口 改造道路路面 水泥等 清除占道设施物品 增设独立健身步道 水泥等 优化应急疏散消防通道 优化非机动出行条件-设置机动车降速降噪设施 -增设或改造步行系统 -水泥等 停车设施 增设机动车停车措施 配建临时停车位-增设非机动车停车措施 设置智能停车管理系统-新建立体或地下停车库 水泥等 -建立共享停车设施与平台-交通标示 增设交
17、通标示标线 增设凸面转交反光镜-配套设施 市政管线 统筹管线改造 增设或改造燃气系统 塑料管道等 疏通和改造雨污管道 改造架空线路 塑料管道等 改造供水管网系统 -塑料管道等 改造供热管网系统 -塑料管道等 改造供电线路与设施 -塑料管道等 整治建筑周边管线 -塑料管道等 公共服务设施 确定增补服务设施内容 增设快递收发设施-增设社区服务用房 增设户外饮水洗手设施 水泥、塑料管道等 配建托儿所、幼儿园 设置卫生服务中心 水泥、涂料、塑2 2 4 7 9 7 1 4/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 9 1 2 1 6:3 7 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明请务必阅读正文之后的信息
18、披露和重要声明 -6-行业深度研究报告行业深度研究报告 料管道、防水材料等 配建老年人服务设施 -水泥、涂料、塑料管道、防水槽等 配建体育健身设施 -水泥、涂料、防水材料等 设立社区办事服务点 -水泥、涂料、防水材料等 环卫设施 设置垃圾分类收集设施 设置公共厕所 水泥等 改造化粪池 -水泥、塑料管道等 安防设施 设置重点区安防设施 建立应急呼救系统-设置视频监控设施 -设置门禁系统 -房屋房屋 屋面 铺设屋面保温层 改造屋面形式 保温材料等 修缮屋面渗漏 改造屋顶太阳能设施 防水材料等 设置架空或绿色屋顶 水泥、防水材料等 立面 清理粉刷外墙饰面 规范空调室外机护栏 涂料等 改造外墙强弱电、
19、雨落管 改造阳台风貌 塑料管道等 加固改造外墙灯箱广告 拆除或改造外窗护栏-楼门楼道 增设出入口无障碍坡道 -水泥等 新装或修缮防盗门 -整修破损踏步和扶手 -水泥等 粉刷楼道墙面 -涂料等 建筑结构建筑结构 结构加固 鉴定和加固建筑结构 -水泥等 鉴定和加固地基基础 -水泥等 加固结构构件 -水泥等 围护结构 设置外墙节能保温 设置外窗遮阳设施 保温材料等 改造建筑外窗 设置房屋降噪措施 五金 加装电梯 加装电梯功能设计 -水泥、防水材料等 加装电梯结构改造 -水泥、防水材料等 选择电梯结构及形式 -建筑设备建筑设备 暖通 设置供热分户计量装置 改造室内供暖系统-改造防排烟系统 改造分体式空
20、调 塑料管道等 增设油烟机防污设施 改造供热空调系统 塑料管道等 -改造冷热源机电设备-增设可再生能源机组-改造建筑通风系统 塑料管道等 给水排水 改造用水计量装置 设置热水供应系统 塑料管道等 改造供水系统 改造排水管道 塑料管道等 -改造卫生器具-设置户内中水系统 塑料管道等 -收集利用屋面雨水 塑料管道、防水材料等 电气 制定建筑电气改造方案 改造到户计量设备 -2 2 4 7 9 7 1 4/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 9 1 2 1 6:3 7 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 -7-行业深度研究报告行业深度研究报告 更新更换配
21、电系统电路 改造建筑室内照明设备 -设置消防与报警装置 改造或增设信息设施 -设置应急照明指示设备 设置可再生能源控制系统 -数据来源：城市旧居住区综合改造技术标准、兴业证券经济与金融研究院整理 老旧小区改造是一项惠民利民的民生工程，通过建筑修复加固、完善拓展服务设施显著改善了小区的环境面貌，增强了居民的文明意识，也提高了居民的生活水平，是实现人民群众对美好生活向往的重要举措。此外，旧改的边际效益明显，能刺激居民的潜在消费、拉动经济增长，有利于城市未来的发展。然而，由于老旧小区的居民多为国企退休职工或下岗工人，缺乏为社区付费的习惯，而当前社会资本的引入和扩展尚不明朗，旧改的大部分资金来源于中央
22、补助，财政的资金压力较大。从具体实施的角度看，旧改需要征求业主同意，以加装电梯为例，高层居民的需求更迫切而底层居民受益小，不一致的需求也会给改造方案带来多重困难。图表图表 5、老旧小区改造的优点和难点老旧小区改造的优点和难点 优点优点 难点难点 改善居民的居住条件和生活品质 居民出资意愿低，社会支持不足，财政资金压力大 解决城市发展不平衡不充分的问题 需要多次协商才能获得业主共识 改善城市面貌，提高城市形象，推动城市文明 收益不均容易导致方案设计困难 拉动有效投资，促进消费和就业 施工期间所带来居民不便及搬迁问题 加强和创新基层社会治理，打造共建共治共享的社会治理格局 后续小区物业等维护及费用
23、问题 数据来源：兴业证券经济与金融研究院整理 1.11.1、政策助力，旧改号角正式吹响、政策助力，旧改号角正式吹响 老旧小区改造源远流长，早在 1997 年上海地区就已开始在静安区的旧式石库门尝试老旧小区改造，但受到经济和发展制约，旧改只在少数发达地区进行。近年来，随着老旧小区的问题逐渐突出并成为社会性问题，今年今年 6 6 月，国常会正式部署城月，国常会正式部署城镇老旧小区改造。镇老旧小区改造。图表图表 6、上海旧式石库门里弄（改造前）上海旧式石库门里弄（改造前）图表图表 7、上海旧式石库门里弄（改造后）上海旧式石库门里弄（改造后）数据来源：百度、兴业证券经济与金融研究院整理 数据来源：百度
24、、兴业证券经济与金融研究院整理 从旧改政策的历史发展来看，可将旧改政策分为三个阶段，第一阶段（2015-2017）：中央、国务院首次提出旧改计划，第二阶段（2017-2018）：试点城市探索旧改新2 2 4 7 9 7 1 4/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 9 1 2 1 6:3 7 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 -8-行业深度研究报告行业深度研究报告 模式，第三阶段（2019-今）：全面推进老旧小区改造。第一阶段（第一阶段（2 2015015-20172017）：首提旧改）：首提旧改。老旧小区建成时间长、市政配套设施老化问题突出、公共
25、服务缺项较多，为解决困扰上亿居民的难题，20152015 年年 1212月，中共中央总书记习近平发表重要讲话月，中共中央总书记习近平发表重要讲话，在2015 年中央城市工作会议中提出有序推进旧改。2016 年 2 月中共中央国务院发布中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见，提出要对老旧小区进行综合整治，营造城市宜居环境，缓解城市发展不均衡的问题。第二阶段（第二阶段（20172017-20182018）：试点摸索阶段）：试点摸索阶段。自 17 年起，国家住建部在广州、柳州、秦皇岛、厦门、长沙、沈阳、宁波等 15 个试点城市，开展了老旧小区试点改造。第三阶段（第三阶段（2019
26、2019-今）：全面推进旧改今）：全面推进旧改。2019 年政府工作报告，李克强总理提到“城镇老旧小区量大面广，要大力进行改造提升，更新水电路气等配套设施。”2019 年 6 月 20 日，国常会部署城镇老旧小区改造，进一步推进旧改。由此，老旧小区改造全面展开。图表图表 8、老旧小区改造相关政策的发展老旧小区改造相关政策的发展 数据来源：政府官网、兴业证券经济与金融研究院整理 图表图表 9、关于老旧小区改造相关政策关于老旧小区改造相关政策 时间时间 部委部委 政策政策 内容内容 2015年12月 中共中央 2015 年中央城市工作会议 有序推进老旧居住小区综合整治，力争到 2020 年基本完成
27、现有城镇棚户区、城中村和危房改造。2016 年 2 月 中共中央、国务院联合发布 中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见 提出有序推进老旧住宅小区综合整治、危房和非成套住房改造，加快配套基础设施建设，切实解决群众住房困难。2016 年 3 月 第十二届全国人民代表大会 中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要 有序推进旧居住小区综合整治、危旧住房和非成套住房改造，棚户区改造政策覆盖全国重点镇。2017年12月 住建部 15 个老旧小区改造试点城市 包括广州、韶关、柳州、秦皇岛、张家口、许昌、厦门、宜昌、长沙、淄博、呼和浩特、沈阳、鞍山、攀枝花和宁波 2018 年
28、 北京市人民政府 老旧小区综合整治工作方案(2018-2020年)除了 26 项基础整治改造项外，增电梯、补停车位、设充电桩、加阳台等 8 项纳入自选“菜单”。充分挖掘老旧小区周边企事业单位停车资源，建立错时停车机制。2018 年 广州市人民政府 广州市 2018 年城市更新年度计划（第安排市财政资金约 12.5 亿元，重点推进老旧小区微改造。2 2 4 7 9 7 1 4/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 9 1 2 1 6:3 7 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 -9-行业深度研究报告行业深度研究报告 二批）2018 年 湖南省人民政府
29、城市老旧小区提质改造三年行动方案(2018-2020)长沙市要率先抓好老旧小区改造试点工作。率先提质改造环境条件较差、配套设施破损严重、群众反映强烈的老旧小区。配套完善非机动车道、人行道、过街通道等便民设施，以及智能停车场、充电基础设施等新型市政设施。2018 年 沈阳市人民政府 沈阳市 2018 年老旧小区改造提质试点工作方案 明确了试点小区房屋本体、配套设施、小区环境、服务设施 4 项重点改造内容，达到“路要平整、水要畅通、灯要明亮、绿要美观、线要规整、车要有序、房要保暖、设施要齐全、电梯要安全、违章建筑要拆除、市容要整洁清爽”11 条标准。2018 年 宜昌市人民政府 宜昌市城区老旧小区
30、改造试点工作实施方案 鼓励引导老旧小区加装电梯，简化审批程序，原则上不需办理建设项目审批、核准、备案(立项)文件和规划选址、建设用地规划许可审批。2019 年 3 月 住建部、发改委、财政部联合发布 关于做好 2019 年老旧小区改造工作的通知 大力进行老旧小区改造提升，进一步改善群众居住条件，决定自 2019 年起将老旧小区改造纳入城镇保障性安居工程，给予中央补助资金支持。2019 年 6 月 国务院 政府工作报告 城镇老旧小区量大面广，要大力进行改造提升，更新水电路气等配套设施，支持加装电梯和无障碍环境建设，健全便民市场、便利店、步行街、停车场等生活服务设施。数据来源：政府官网、兴业证券经
31、济与金融研究院整理 1.21.2、旧改试点提供丰富经验、旧改试点提供丰富经验 从 17 底住建部公布 15 个旧改试点城市以来，经过一年多的建设，旧改已取得了阶段性成果。18 年 15 个试点城市共计完成 106 个示范小区的旧改，惠及 5.9 万户居民，完成老旧小区改造 1010 个（除长沙，长沙暂无数据）。19 年 15 个试点城市预期建设总量将达到 1048 个，其中除厦门、沈阳、许昌、淄博、呼和浩特外，19 年的预期完成量皆大于 18 年的实际完成量。按照 2018-2020 期间，15 个试点城市已公布的预期建设总量 2753 个计算，2020 年老旧小区的改造项目仍将有 700 个
32、左右。我们认为 18、19 年将为试点城市旧改建设的高峰期，到 2020 年将基本完成旧改目标。实际上，目前部分试点城市已基本完成旧改目标。2 2 4 7 9 7 1 4/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 9 1 2 1 6:3 7 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 -10-行业深度研究报告行业深度研究报告 图表图表 10、老旧小区累计完成量与预期建设量老旧小区累计完成量与预期建设量 05001000150020002500截止17年底试点城市老旧小区累计完成量（个）2018-2020年试点城市老旧小区预期建设量（个）数据来源：政府官网、兴业证
33、券经济与金融研究院整理 图表图表 11、试点城市老旧小区试点城市老旧小区 18 年完成量与年完成量与 19 年预年预期完成量期完成量 图图表表 12、试点城市老旧小区试点城市老旧小区 19 年预期完成量同比增年预期完成量同比增速速 05010015020025030018年试点城市老旧小区完成量（个）19年试点城市老旧小区预期完成量（个）-100%-50%0%50%100%150%200%250%同比增速 数据来源：政府官网、公开资料、兴业证券经济与金融研究院整理 数据来源：政府官网、公开资料、兴业证券经济与金融研究院整理 15 个试点城市中，位于内蒙古的呼和浩特市旧改完成数量最多，截止 16
34、 年底就已完成 1755 个小区的旧改，共改造建筑面积约 2327 万平方米，惠及居民 37 万户100 万人，基本实现全面旧改。主要系为迎接内蒙古自治区成立 70 周年，自 11年起呼市政府启动老旧小区改造，计划利用 6 年时间完成改造，改善民生。16 年之后，呼市旧改更倾向于查漏补缺同时提升改造品质，截止 18 年底呼和浩特市共完成旧改小区 1966 个，19 年预期完成 32 个老旧小区的改造，至此呼市基本实现全面旧改。试点城市老旧小区改造的成功，带动了全国老旧小区改造的积极性，加之 19 年以来政府出台的各类扶持政策，老旧小区改造未来有望加速。2 2 4 7 9 7 1 4/3 6 1
35、 3 9/2 0 1 9 0 9 1 2 1 6:3 7 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 -11-行业深度研究报告行业深度研究报告 图表图表 13、试点城市老旧小区改造完成量及预期建设量、试点城市老旧小区改造完成量及预期建设量 城市城市 2018 年完成量年完成量 2019 年预期建设量年预期建设量 截止截止 X 年累计完成量年累计完成量 2018-2020 预期建设量预期建设量 广州 200 239 2019 年 6 月 145 779 厦门 156 30 2018 年底 271 160 沈阳 151 120 2018 年底-314 许昌 119
36、 64 2018 年底 119 391 淄博 90 40 2018 年底 268-秦皇岛 76 172 2018 年底 88 344 张家口 56 64 2018 年底 56 128 呼和浩特 43 32 2018 年底 1966 75 鞍山 42 39 2018 年底 83 123 宜昌 36 100 2018 年底 192 409 宁波 13 42 2018 年底-650 万平方米 柳州 10 13 2018 年底 10-韶关 9 30 2018 年底 9-攀枝花 9 13 2018 年底 9 30 长沙-50 2017 年底 335-数据来源：政府官网、公开资料、兴业证券经济与金融研究院
37、整理 2、旧改资金解读：南北各异，财政为主个人为辅旧改资金解读：南北各异，财政为主个人为辅 目前，我国约有 16 万个老旧小区急需改造，涉及 4200 多万户，建筑面积达 40万亿平方米，总投资额高达 5 万亿元，按照 5 年改造期，每年投资额约 1 万亿元，是 2018 年房地产投资完成额的 8%、建安投资的 13%（旧改基本无土地购置费用），投入规模非常大，因此资金来源是推动旧改的首要解决问题。图表图表 14、旧房改造每旧房改造每年预计投资与地产投资比较（万元）年预计投资与地产投资比较（万元）数据来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理 2 2 4 7 9 7 1 4/3 6 1 3
38、9/2 0 1 9 0 9 1 2 1 6:3 7 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 -12-行业深度研究报告行业深度研究报告 根据住建部、发改委、财政部联合发布的关于做好 2019 年老旧小区改造工作的通知，老旧小区改造的资金主要来源于三个方面：居民自筹、财政补助以及社老旧小区改造的资金主要来源于三个方面：居民自筹、财政补助以及社会投资会投资。具体来看，如宜昌市，旧改资金筹措原则如下：小区红线外市政配套设施的改造费用原则上由财政负责;小区范围内公共部分的改造费用由政府、管线单位、原产权单位、居民等共同出资;建筑物本体的改造费用原则上由居民、原产权单
39、位自行承担，区财政可根据实际情况适当补贴。图表图表 15、老旧小区改造各部分资金占比示意图老旧小区改造各部分资金占比示意图 数据来源：百度图片、兴业证券经济与金融研究院整理 以河北省为例，河北省老旧小区共计 5739 个，共需改造资金 129.6 亿元，分别来自于财政、社会、居民个人。其中，社会可筹集资金约 11.7 亿元（包括市政专营单位的 6.5 亿元和小区原产权单位的 5.2 亿元），占 9.0%；居民个人可筹集款约5.6 亿元，占 4.3%；财政筹集款约 112.3 亿元，占 86.7%。分功能看，财政资金主要负责老旧小区安全设施、居住功能完善及环境整治等改造项目；居民个人筹集款主要用
40、于屋面、楼道、单元门禁等建筑物本体改造；小区原产权单位主要承担“三供一业”分离小区改造；市政专营单位主要承担水、电、气、暖、通信地下管网改造、线路整理等。2 2 4 7 9 7 1 4/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 9 1 2 1 6:3 7 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 -13-行业深度研究报告行业深度研究报告 图表图表 16、河北省老旧小区改造资金占比河北省老旧小区改造资金占比 市政专营单位5%区原产权单位4%居民个人可筹集4%财政筹集款87%市政专营单位区原产权单位居民个人可筹集财政筹集款 数据来源：政府官网、兴业证券经济与金融研
41、究院整理 图表图表 17、河北省老旧小区改造资金来源及用处河北省老旧小区改造资金来源及用处 资金来源资金来源 金额金额 （亿元）（亿元）占比占比 用处用处 社会可筹集资金 市政专营单位 6.5 9.0%主要承担水、电、气、暖、通信地下管网改造、线路整理等 小区原产权单位 5.2 主要承担“三供一业”分离小区改造 居民个人可筹集 5.6 4.3%主要用于屋面、楼道、单元门禁等建筑物本体改造 财政筹集款 112.3 86.7%主要负责老旧小区安全设施、居住功能完善及环境整治等改造项目 数据来源：政府官网、兴业证券经济与金融研究院整理 我们观察 15 个试点城市中已完成旧改的小区的资金来源，北方地区
42、北方地区的试点城市旧改资金大部分来自于政府财政补贴，如秦皇岛市、呼和浩特市、沈阳市，三市的旧改资金 100%来源于财政资金补助；张家口市则 86.7%来源于财政补助，4.3%来自于居民个人筹资，9%来自于社会资金，而南方地区南方地区旧改资金来源较为多元，但仍以财政补助为主，个人筹资仍占比较低，如广东广州市越秀区仰忠社区旧改中市财政补助占 66.3%，区财政补助占 33.5%，居民筹资只占 0.2%；山东淄博市居民筹资占比相对较高，达 26%；韶关地区则分基础性改造和提升性改造，居民占比分别达 30%和 80%；宁波市按总投资的 40%作为基础补助比例，若小区居民出资超过 10%时，每增加 1%
43、，市级资金补助比例增加 1%，最高增加 10%，最高补助可达 50%。总体而言，北方地区旧改财政占比普遍在 90%以上，而南方地区旧改资金彩站占比大约在 70%-80%。但考虑到试点城市的特殊性，财政资金支持较多，后续随旧改全面展开，财政资金占比预计将有所下降。我们判断北方地区财政占比或下降到 75-85%，南方地区则或下降至 60-70%。2 2 4 7 9 7 1 4/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 9 1 2 1 6:3 7 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 -14-行业深度研究报告行业深度研究报告 图表图表 18、全国老旧小区改造财政
44、资金占比全国老旧小区改造财政资金占比 数据来源：兴业证券经济与金融研究院整理 图表图表 19、15 个试点城市旧改资金来源个试点城市旧改资金来源 地区地区 政府占比政府占比 个人占比个人占比 社会占比社会占比 案例案例 市财政市财政 区财政区财政 秦皇岛秦皇岛 100%-秦皇岛红旗西里小区 厦门厦门 100%-厦门新都花园小区 呼和浩特呼和浩特 100%-呼和浩特新城区 50%50%-呼和浩特回民区老旧住宅小区 沈阳沈阳 50%50%-2018 年沈河区 16 个老旧小区改造提质工程 宜昌宜昌 98.8%0.1%1.1%宜昌西陵区长客宿舍小区 广州广州 66.3%33.5%0.2%-广州越秀区
45、仰忠社区 张家口张家口 86.7%4.3%9%河北省老旧小区改造三年行动计划（2018-2020 年）宁波宁波 50%30%20%-宁波市老旧住宅小区改造专项资金管理办法（试行）淄博淄博 24%50%26%-淄博国有小区改造 韶关韶关 70%30%2019 年韶关市区老旧小区示范改造工作方案 20%80%-其他城市旧改资金来源 地区地区 政府政府 个人（万元）个人（万元）社会社会 市财政市财政 区财政区财政 上上海海 30%40%30%天津天津 50%50%数据来源：政府官网、招标网、兴业证券经济与金融研究院整理 2 2 4 7 9 7 1 4/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 9 1
46、2 1 6:3 7 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 -15-行业深度研究报告行业深度研究报告 3、龙头企业工渠中标优势显著龙头企业工渠中标优势显著 旧改项目流程简单分为两种情况和三个阶段旧改项目流程简单分为两种情况和三个阶段，两种情况为一般情况和特殊情况，三个阶段分别为：1、评估测算；2、结合实际需求，形成方案；3、实施、调整。第一阶段第一阶段:评估测算评估测算，即首先按照国家现行标准对居住区公共区域、房屋建筑本体进行分析评估，形成诊断评估报告；第二阶段第二阶段：结合实际需求，形成方案结合实际需求，形成方案，即结合老旧小区改造目标以及居民利益与居住
47、意愿，在公众参与和专家论证的情况下，形成改造技术方案、改造施工方案与补偿方案；第三阶段第三阶段：实施、调整，实施、调整，即对老旧小区实施改造，特殊情况需在一般情况的基础上，对改造技术方案进行调整或改变，经专家审定后进行公示，在公示期满且无异议后对老旧小区实施改造。图表图表 20、老旧小区改造项目流程老旧小区改造项目流程 改造技术方案改造施工方案补偿方案公众参与专家论证实施改造改造技术方案调整/改变专家审定公示实施改造特殊情况诊断评估报告居住区公共区域房屋建筑本体改造目标尊重居住意愿维护居民利益第一阶段第一阶段：评估测算评估测算第二阶段第二阶段：结合实际需求结合实际需求 形成方案形成方案第三阶段
48、第三阶段：实施实施 调整调整 数据来源：城市旧居住区综合改造技术标准、兴业证券经济与金融研究院整理 3 3.1.1、旧改项目公开招标，工渠为主要参与方、旧改项目公开招标，工渠为主要参与方 由于旧改大部分资金来自于财政，改造时需要到相应的政府部门申请立项，因此需从政府项目流程运行的角度出发，去解析旧改所需建材进入的时点及具体方式。从政府项目流程运行来看，旧改项目主要分为四个阶段，分别是项目申报立项、投资预算、实施与监管、项目结算阶段，其中实施与监管阶段是建材企业通过政府招标方式正式入场的阶段。第一阶段第一阶段:项目申报立项项目申报立项，即项目建设单位组织抗震检测鉴定，编制旧改建议书或可行性研究报
49、告，申报旧改项目并经主管部门审批立项。此阶段将确认使用建材的类型，如房屋结构是否需要加固、水管是否老化需要更换等；第二阶段第二阶段：投资预算投资预算，即制定和审批项目设计与投资计划，编制资金计划并下达投资预算等。此阶段将确定各类建材的使用量及使用额度；第三阶段：实施与监管第三阶段：实施与监管，即项目建设单位在相关部门监管和许可的情况下，组织工程招标投标和综合整治施工等，主要包括政府直接招标和委托其他机2 2 4 7 9 7 1 4/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 9 1 2 1 6:3 7 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 -16-行业深度研
50、究报告行业深度研究报告 构进行招标，如委托项目管理公司、招标咨询公司等。此阶段将确定旧改项目所涉及建材的提供企业；第四阶段第四阶段：项目结算，项目结算，即编报和审批竣工财务决算。此阶段建材企业将收到所售材料的尾款。图表图表 21、老旧小区改造项目政府立项流程老旧小区改造项目政府立项流程 组织抗震检测鉴定组织编制建议书或可研申报老旧小区项目组织施工图限额设计年度投资和预算下达编制年度资金计划（草案）分解下达投资计划不增层，办理规划备案增层，办理规划许可发改财政审核安排资金审批项目立项在名册中选择设计单位组织初步设计和概算审批初步设计及投资概算 项目建设单位项目建设单位 项目主管部门项目主管部门
