1、China Index AcademyChina Index Academy中指研究院中指研究院商业地产市场月度报告商业地产市场月度报告2019年年2月月02 市场数据 企业动态 新开项目速递03 关注点01 宏观环境目录宏观环境2018年，GDP同比增长6.6%，国民经济运行稳定；第三产业增加值同比增长7.6%，增加值占国内生产总值的52.2%。2019年1月，服务业商务活动指数为53.6%2市场数据3关注点企业动态新开项目速递1本期亮点总结2018年1-12月，写字楼销售面积、商业营业用房销售面积同比均下降2019年1月，商办用地推出规划建筑面积同环比均下降，成交规划建筑面积同环比下降；楼
2、面均价同比下降，环比增长恩施UC mall大学城 龙湖西宸广场 南昌欧罗巴广场等项目开盘凯德资产置换呼和浩特项目 斥8亿元收购玉泉区购物中心苏宁易购收购万达百货 构建全场景百货零售业态星巴克开全新臻选店的两重探索：全时段经营和“咖啡+餐”阿迪达斯与天猫达成全面战略合作宏观环境1 GDP与经济结构：2018年，GDP同比增长6.6%，国民经济运行稳定；第三产业增加值同比增长7.6%，增加值占国内生产总值的52.2%。服务业经济：2018年，批发和零售业、住宿和餐饮业同比增幅均有所收窄；金融业增加值同比增幅持平。2019年1月，服务业商务活动指数为53.6%。消费水平：2018年12月，社会消费品
3、零售总额同比上涨8.2%；2019年1月，CPI同比上涨1.7%，增幅小幅回落。经济运行稳定，1月服务业增速有所加快社会消费品零售总额增速小幅提高，CPI增幅小幅回落GDP与经济结构：经济运行总体平稳，稳中有进，第三产业增加值同比增长7.6%经济运行平稳：2018年，我国GDP同比增长6.6%，比上年下降0.2个百分点，国民经济总体平稳，稳中有进。第三产业增加值同比增长：2018年，第三产业增加值为469575亿元，同比增长7.6%，增幅较第二产业高出1.8个百分点。第三产业增加值占国内生产总值的比重为52.2%。数据来源：CREIS中指数据，3F图：2011年一季度-2018年四季度第三产业
4、占比、同比增速及GDP累计同比增速52.2%6.6%7.6%5%6%7%8%9%10%11%0%10%20%30%40%50%60%第三产业占比（左）第三产业占比（左）GDP累计同比（右）累计同比（右）第三产业累计同比增速（右）第三产业累计同比增速（右）服务业经济：服务业增速有所加快，金融业增加值同比增幅持平服务业商务活动指数：2019年1月，服务业商务活动指数为53.6%，比上月增长1.3个百分点。批发和零售业、住宿和餐饮业：2018年，批发和零售业累计同比增长6.2%，增幅较去年同期回落1.2个百分点。住宿和餐饮业同比增长6.5%，增幅较去年同期回落1.3个百分点。金融业增加值：2018年
5、，金融业增加值累计同比增长4.4%，同比增幅与去年持平；金融业增加值占GDP比重为7.7%。数据来源：CREIS中指数据，3F图：2018年1月-2019年1月服务业商务活动指数走势图：2012年1季度-2018年4季度批发和零售业、住宿和餐饮业、金融业累计同比增速注：金融业增加值绝对额按现价计算，增长速度按不变价计算0%4%7%11%14%18%21%12:1-312:1-612:1-912:1-1213:1-313:1-613:1-913:1-1214:1-314:1-614:1-914:1-1215:1-315:1-615:1-915:1-1216:1-316:1-616:1-916:1
6、-1217:1-317:1-617:1-917:1-1218:1-318:1-618:1-918:1-12批发和零售业增加值同比住宿和餐饮业增加值同比金融业增加值同比45%47%49%51%53%55%57%18-0118-0218-0318-0418-0518-0618-0718-0818-0918-1018-1118-1219-01消费水平：社会消费品零售总额同比增幅小幅提高，CPI同比增幅略有回落数据来源：CREIS中指数据，3F图：2013年1月-2019年1月居民消费价格指数（CPI）走势居民消费价格指数（CPI）：2019年1月，CPI同比增长1.7%，增幅较上月略有回落。衣着、生
7、活用品及服务等增幅较小及交通和通信的同比增速下降，导致CPI同比增速放缓。图：2012年12月-2018年12月各月消费品零售总额及同比增速消费品零售总额：2018年12月，社会消费品零售总额35893亿元，同比增长8.2%。2018年1-12月份，社会消费品零 售 总 额 380987 亿 元，同 比 增 长9.0%。0%2%4%6%8%10%12%14%16%050001000015000200002500030000350004000012-1213-0413-0613-0813-1013-1214-0414-0614-0814-1014-1215-0415-0615-0815-1015
8、-1216-0416-0616-0816-1016-1217-0417-0617-0817-1017-1218-0418-0618-0818-1018-12亿元亿元社会消费品零售总额社会消费品零售总额_当期值当期值(左左)社会消费品零售总额社会消费品零售总额_同比增长同比增长(右右)0%2%4%13-0113-0313-0513-0713-0913-1114-0114-0314-0514-0714-0914-1115-0115-0315-0515-0715-0915-1116-0116-0316-0516-0716-0916-1117-0117-0317-0517-0717-0917-1118
9、-0118-0318-0518-0718-0918-1119-01市场数据2 需求：2018年，写字楼销售面积同比降幅收窄，商业营业用房销售面积同比降幅扩大。供应：2018年，写字楼新开工同比小幅下降，商业营业用房新开工同比降幅收窄。租金与空置率：2018年四季度，多数城市优质写字楼空置率环比上升；多数代表城市优质零售物业首层租金和空置率环比均下降。土地市场：2019年1月，商办用地推出规划建筑面积同环比均下降；成交规划建筑面积同环比下降；成交楼面均价同比下降，环比增长。写字楼销售面积、商业营业用房销售面积同比均下降商办用地推出规划建筑面积同环比均下降，成交楼面均价同比下降，环比增长全国成交：
10、1-12月，写字楼销售面积、商业营业用房销售面积同比均下降写字楼：2018年1-12月，全国写字楼销售面积为4363万，同比下降8.3%，降幅较1-11月收窄2.8个百分点。商业营业用房：2018年1-12月，全国商业营业用房销售面积为11971万，同比下降，降幅扩大1.7个百分点至6.8%。数据来源：CREIS中指数据，3F图：2010年-2018年全国商办销售面积及同比增速-10%10%30%50%0300060009000120001500012131415161718191101111121213141516171819110111112121314151617181911011111
11、2121314151617181911011111212131415161718191101111121213141516171819110111112121314151617181911011111212131415161718191101111121213141516171819110111112201020112012201320142015201620172018万平方米万平方米销售面积（左）销售面积（左）同比增速（右）同比增速（右）商业营业用房-40%0%40%80%01000200030004000121314151617181911011111212131415161718191
12、101111121213141516171819110111112121314151617181911011111212131415161718191101111121213141516171819110111112121314151617181911011111212131415161718191101111121213141516171819110111112201020112012201320142015201620172018万平方米万平方米销售面积（左）销售面积（左）同比增速（右）同比增速（右）写字楼全国投资：1-12月，写字楼、商业营业用房投资额同比均下降写字楼：2018年1-12
13、月，全国写字楼开发投资额为5996亿元，同比下降11.3%，降幅较收窄。商业营业用房：2018年1-12月，全国商业营业用房开发投资额为14177亿元，同比下降9.4%，降幅较1-11月持平。图：2010年-2018年全国商办开发投资及同比增速数据来源：CREIS中指数据，3F-20%15%50%0200040006000800012131415161718191101111121213141516171819110111112121314151617181911011111212131415161718191101111121213141516171819110111112121314151
14、6171819110111112121314151617181911011111212131415161718191101111121213141516171819110111112201020112012201320142015201620172018亿元亿元投资额（左）投资额（左）同比增速（右）同比增速（右）写字楼-25%0%25%50%04000800012000160001213141516171819110111112121314151617181911011111212131415161718191101111121213141516171819110111112121314151
15、61718191101111121213141516171819110111112121314151617181911011111212131415161718191101111121213141516171819110111112201020112012201320142015201620172018亿元亿元投资额（左）投资额（左）同比增速（右）同比增速（右）商业营业用房全国供应：1-12月，写字楼新开工同比小幅下降，商业营业用房新开工较上月收窄写字楼：2018年1-12月，全国写字楼新开工面积为6049万，同比下降1.5%，而1-11月同比增长0.3%。商业营业用房：2018年1-12月，
16、全国商业营业用房新开工面积为20066万，同比下降2.0%，降幅较1-11月收窄1.2个百分点。图：2010年-2018年全国商办新开工面积及同比增速数据来源：CREIS中指数据，3F-30%0%30%60%90%0200040006000800012131415161718191101111121213141516171819110111112121314151617181911011111212131415161718191101111121213141516171819110111112121314151617181911011111212131415161718191101111121
17、2131415161718191101111121213141516171819110111112201020112012201320142015201620172018万平方米万平方米新开工面积（左）新开工面积（左）同比增速（右）同比增速（右）写字楼-20%0%20%40%60%80%050001000015000200002500012131415161718191101111121213141516171819110111112121314151617181911011111212131415161718191101111121213141516171819110111112121314
18、1516171819110111112121314151617181911011111212131415161718191101111121213141516171819110111112201020112012201320142015201620172018万平方米万平方米新开工面积（左）新开工面积（左）同比增速（右）同比增速（右）商业营业用房租金及空置：2018年四季度，多数城市优质写字楼空置率环比上升，北京、广州、杭州、武汉等城市租金环比上涨一线城市：2018年四季度，北京、广州优质写字楼租金环比小幅上涨，上海优质写字楼租金环比没有变化，深圳优质写字楼租金环比小幅下降；北京、上海、深圳优
19、质写字楼空置率上升。二线代表城市：2018年四季度，杭州、武汉、成都优质写字楼租金环比上涨，其余城市租金均下跌；南京、大连、沈阳、成都优质写字楼空置率环比下降，重庆优质写字楼空置率环比没有变化，其他城市空置率均上升。图：2015年-2018年四季度一线城市优质写字楼租金及空置率图：2015年-2018年四季度二线代表城市优质写字楼租金及空置率数据来源：世邦魏理仕，中指研究院综合整理，3F024681012141609018027036045054015Q215Q416Q216Q417Q217Q418Q218Q415Q215Q416Q216Q417Q217Q418Q218Q415Q215Q416
20、Q216Q417Q217Q418Q218Q415Q215Q416Q216Q417Q217Q418Q218Q4北京北京上海上海深圳深圳广州广州%元元/月月优质写字楼租金优质写字楼租金优质写字楼空置率优质写字楼空置率0.005.0010.0015.0020.0025.0030.0035.0040.0045.0050.0007014015Q215Q416Q216Q417Q217Q418Q218Q415Q215Q416Q216Q417Q217Q418Q218Q415Q215Q416Q216Q417Q217Q418Q218Q415Q215Q416Q216Q417Q217Q418Q218Q415Q215Q
21、416Q216Q417Q217Q418Q218Q415Q215Q416Q216Q417Q217Q418Q218Q415Q215Q416Q216Q417Q217Q418Q218Q415Q215Q416Q216Q417Q217Q418Q218Q415Q215Q416Q216Q417Q217Q418Q218Q415Q215Q416Q216Q417Q217Q418Q218Q4天津天津杭州杭州南京南京重庆重庆武汉武汉大连大连沈阳沈阳成都成都青岛青岛宁波宁波%元元月月优质写字楼租金优质写字楼租金优质写字楼空置率优质写字楼空置率租金及空置：2018年四季度，多数代表城市优质零售物业首层租金环比下降；多数城市
22、优质零售物业空置率环比下降一线城市：2018年四季度，深圳优质零售物业首层租金环比上涨，北京租金环比没有变化，上海、广州租金环比下降；北京、深圳优质零售物业空置率环比均下降，其余城市空置率环比上升。二线代表城市：2018年四季度，杭州、南京、成都优质零售物业首层租金较上季度上涨，宁波、大连环比保持不变，其余城市环比下跌；青岛、天津、武汉优质零售物业空置率均较上季度提升，南京持平，其余均下降。图：2015年二季度-2018年四季度一线城市优质零售物业租金及空置率数据来源：世邦魏理仕，中指研究院综合整理，3F图：2015年二季度-2018年四季度二线代表城市优质零售物业租金及空置率02468101
23、21402040608015Q215Q416Q216Q417Q217Q418Q218Q415Q215Q416Q216Q417Q217Q418Q218Q415Q215Q416Q216Q417Q217Q418Q218Q415Q215Q416Q216Q417Q217Q418Q218Q4上海上海北京北京广州广州深圳深圳%元元/天天优质零售物业首层租金优质零售物业首层租金优质零售物业空置率优质零售物业空置率0246810121416182001020304015Q115Q316Q116Q317Q117Q318Q118Q315Q115Q316Q116Q317Q117Q318Q118Q315Q115Q316
24、Q116Q317Q117Q318Q118Q315Q115Q316Q116Q317Q117Q318Q118Q315Q115Q316Q116Q317Q117Q318Q118Q315Q115Q316Q116Q317Q117Q318Q118Q315Q115Q316Q116Q317Q117Q318Q118Q315Q115Q316Q116Q317Q117Q318Q118Q315Q115Q316Q116Q317Q117Q318Q118Q315Q115Q316Q116Q317Q117Q318Q118Q3杭州杭州南京南京宁波宁波重庆重庆大连大连沈阳沈阳成都成都青岛青岛天津天津武汉武汉%元元/天天优质零售物业首层
25、租金优质零售物业首层租金优质零售物业空置率优质零售物业空置率推出：1月，商办用地推出2026.4万，同比下降8.0%，环比下降39.7%。成交：1月，商办用地成交1538.2万，同比下降16.2%，环比下降54.1%。楼面均价：1月，商办用地成交楼面均价为2440.9元/，同比下降6.0%，环比增长22.7%。溢价率：1月，商办用地平均溢价率为8.9%，较上月下降1.4个百分点，较去年同期上涨1.4个百分点。图：2013年-2019年1月300城商办用地推出及成交面积图：2013年-2019年1月300城商办用地楼面均价及溢价率数据来源：CREIS中指数据，3F商办土地：商办用地推出规划建筑面
26、积同环比均下降，成交规划建筑面积同环比均下降；楼面均价同比下降，环比增长55453953279023572204231745613095215218881610183702000400060008000100001 2 3 4 5 6 7 8 910 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 910 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 910 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 910 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 910 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 910 11 1212013201420152016201720182019万平方米万平方米推出
27、推出成交成交推出年度月均推出年度月均成交年度月均成交年度月均0%10%20%30%40%0100020003000400012345678910 11 1212345678910 11 1212345678910 11 1212345678910 11 1212345678910 11 1212345678910 11 1212013201420152016201720182019元元/平米平米成交楼面均价成交楼面均价平均溢价率平均溢价率关注点3 企业动态：新开项目速递：恩施UC mall大学城 龙湖西宸广场 南昌欧罗巴广场 等项目开盘凯德资产置换呼和浩特项目 斥8亿元收购玉泉区购物中心苏宁易
28、购收购万达百货 构建全场景百货零售业态星巴克开全新臻选店的两重探索：全时段经营和“咖啡+餐”阿迪达斯与天猫达成全面战略合作中指点评此次置换的玉泉项目较凯德MALL赛罕项目，面积更大、交通更加方便、土地使用年限更长及客流更加充足，为项目的发展提供了坚实的基础。同时，凯德选择在新项目开业亮相之后，完成凯德MALL赛罕的转让，有助于运营层面的平稳过渡，减少对项目收益的影响。凯德资产置换呼和浩特项目 斥8亿元收购玉泉区购物中心2月1日，凯德集团旗下凯德商用中国信托（以下简称CRCT）通过其全资子公司，与无关联第三方签订合作框架协议。该协议包括以8.083亿元人民币（约合1.596亿新元），收购位于内蒙
29、古自治区呼和浩特市玉泉区已建成的一座购物中心。玉泉项目基本信息基本信息基本信息位于呼和浩特市玉泉区的成熟商业地段，总建筑面积7.63万平米（不含停车场），共8层（地上7层、地下1层）。区位信息区位信息购物中心位于一座包括住宅、SOHO和办公楼多业态在内的综合体中，与地铁2号线诺和木勒站（即将在2020年开通）无缝衔接，距地铁1号线（2019年开通）换乘站仅3站。中指点评苏宁易购收购万达百货 构建全场景百货零售业态2月12日，苏宁易购正式收购万达百货有限公司下属全部37家百货门店。苏宁易购万达百货苏宁对新收购的万达项目将通过输出智慧零售CPU能力，从数字化和体验两方面改造供应链，打造全新的百货核
30、心竞争力。苏宁将原有的丰富业态与百货进行模块化对接，交互创新，将创造出更多更创新的前沿业态。收购此次的收购将对万达百货进行全新的数字化变革，苏宁将拥有的大数据、人工智能等技术手段用于对线下百货的数字化改造，是全场景零售能力的全面输出，将进一步完善全场景，全品类布局，进一步提升服务体验。中指点评星巴克臻选咖啡焙烤坊不仅为顾客带来星巴克一贯的品质咖啡，更将推出店内现场新鲜制作的意式焙烤，以及经典意式特调酒饮，以客制化的周末时段早午餐精选组合，满足顾客全天候不同时段不同场景下的个性化需求，这是星巴克升级门店“第三空间”的又一次创新尝试。2月15日，星巴克在上海开出中国首家臻选咖啡焙烤坊，主卖特调酒饮
31、，以及面包、披萨、沙拉等简餐和轻食。星巴克在探索全时段经营和“咖啡+餐”领域。星巴克开全新臻选店的两重探索：全时段经营和“咖啡+餐”01选址上，在徐家汇的港汇恒隆，附近不乏星巴克高端线的目标消费者：门店对面几十米处就是小区港汇花园，名仕苑等。03产品方面，这一臻选系列不仅主打对咖啡豆的精挑细选，更是有国内的“专属菜单”。02在整体视觉方面，这家臻选咖啡焙烤坊保持了一贯的现代风格的装修，桌椅也都是原木色为主色调，配上木质家具的点缀混搭工业风，更符合烘培的自然风格。中指点评2月19日，阿迪达斯与天猫宣布达成全面战略合作。计划将天猫作为线上的“第一官网”来运营，旗下跑鞋、篮球鞋和足球鞋的新品将在天猫
32、首发。阿迪达斯与天猫达成全面战略合作产品创新等多个层面产品创新等多个层面消费者运营消费者运营新零售新零售新品发布新品发布合作领域合作领域此次合作，阿迪达斯将借助阿里巴巴的商业操作系统，进行全面的新零售数字化升级，利用全渠道，智慧门店，导购及门店数字化等新零售场景，让消费者可以在线享受导购服务，线上下单再到线下取货或体验。同时打通线上线下库存，提升零售效率。新开项目速递：恩施UC mall大学城 龙湖西宸广场 南昌欧罗巴广场建筑面积：4.5万开盘时间：2019-2位置：北京丰台区特点：龙湖西宸广场打造一个集可餐饮商铺、空中商务空间为一体的商业体。同时，周边客群密集，交通便捷。建筑面积：8万开盘时间：2019-2位置：湖北恩施市特点：UC mall大学城打造鄂西南地区首座集美食、潮流购物、主题广场等于一体的青春主题商业中心。建筑面积：2.5万开盘时间：2019-1位置：南昌新建区特点：项目周边交通便捷，多维交通辐射汇聚了大量客流。同时周边拥有众多成熟社区，具有较强的消费能力。恩施UC mall大学城龙湖西宸广场南昌欧罗巴广场谢谢！谢谢！详情请查询：详情请查询：http:/3F
