1、标准文案安顺市房地产市场调查报告（草案）09房产第三小组目录一、 安顺市房地产市场环境调查1. 安顺市整体概况2. 2010年安顺市住宅市场分析二、开发区 区域住宅市场成长状况（一）区域住宅市场简述1.安顺房地产市场形成时间：2各档次区域住宅内分布状况3.购买人群变化（二）住宅市场各项指标成长状况1供给和需求量分析2.平均售价3.开发区房地产市场发展趋势4、结论三区域内供应产品特征（一）各档次产品供应状况(二)各档次产品的集合特征（三）区域内表现最好的个案状况（四） 结论四目标市场定位及产品定位 （一）市场定位（二）目标人群特征（三）产品建议一、 安顺市房地产市场环境调查1. 安顺市整体概况：
2、 安顺中国优秀旅游城市，全国甲类旅游开放城市，全国唯一的“深化改革，促进多种经济成分共生繁荣，加快发展”改革试验区，民用航空产业国家高技术产业基地，贵州历史文化名城，是“贵州加快发展的经济特区”，2009年度中国十大特色休闲城市，世界喀斯特风光旅游优选地区，全国六大黄金旅游热线之一和贵州西部旅游中心。安顺位于贵州省中西部，距贵州省省会贵阳90公里，素有“黔之腹、滇之喉、粤蜀之唇齿”之称。全市总面积9267平方公里，人口269万人，其中少数民族人口占全市总人口的39%。安顺文化底蕴深厚，是贵州历史上开发最早的区域，是贵州省历史文化名城，具有穿洞文化、夜郎文化、牂牁文化、屯堡文化、三国文化、攀岩文
3、化、三线文化等独特的文化优势。普定穿洞古人类文化遗址被誉为”亚洲文明之灯”；中国古代八大神秘文字之一的关岭“红崖天书”世称“千古之谜”；明代军事遗存屯堡村落和关岭古生物化石群堪称“世界唯一”；安顺蜡染被誉为“东方第一染”； 安顺地戏被称为“中国戏剧活化石”。安顺是我党老一辈无产阶级革命家、全国“100位为新中国成立作出突出贡献的英雄模范人物”王若飞同志的故乡；也是中国国民党中常委“谷氏三兄弟”谷正伦、谷正刚、谷正鼎的故地。安顺素有“中国瀑乡”、“屯堡文化之乡”、“蜡染之乡”、“西部之秀”的美誉。境内气候宜人，年平均气温为13.9，城市空气质量优良率达到100%并保持稳定，是国家最早确定的甲类旅
4、游开放城市之一，是“中国优秀旅游城市”和贵州省优先发展重点旅游区及西线旅游中心。全市风景区面积占幅员面积的12以上，远高于全国1%和贵州省4.2%的比例。境内有四个国家AAAA级以上风景区，其中世界著名的黄果树大瀑布和龙宫风景区为国家5A级旅游景区，有格凸河国家4A级风景名胜区、夜郎洞国家4A级风景名胜区、古生物化石群国家地质公园、九龙山国家森林公园，有花江大峡谷、夜郎湖、斯拉河等省级风景名胜区。安顺历来得改革开放之先，是“定产到组”联产承包责任制“顶云经验”的发源地，有“北凤阳，南顶云”之称；是1988年时任贵州省委书记胡锦涛同志亲自指导创建的“深化改革，促进多种经济成分共生繁荣，加快发展”
5、改革试验区；是“民用航空产业国家高技术产业基地”；是省委、省政府确定的“贵州加快发展的经济特区”。 安顺是贵州省西线风景区的中心城市。位于中国贵州省中西部，全市国土面积9267平方千米，人口267万余人，其中布依、苗、回、仡佬等少数民族人口占全市总人口的39%。安顺市是贵州省现有的4个地级市之一，下辖西秀区、平坝县、普定县、镇宁布依族苗族自治县、关岭布依族苗族自治县、紫云苗族布依族自治县和安顺经济技术开发区、贵州省黄果树风景名胜区、贵州黎阳高新技术工业园区等县（区）。安顺市辖1个市辖区、2个县、3个自治县、3个特区（副县级派出机构）。安顺市：面积9267平方千米，人口267万，其中少数民族人口
6、占全市总人口的39%。市人民政府驻市府路。 西秀区：面积1705平方千米，人口80万。邮政编码561000。区人民政府驻黄果树大街东段。 平坝县：面积 999平方千米，人口34万。邮政编码561100。县人民政府驻城关镇。 普定县：面积1092平方千米，人口42万。邮政编码562100。县人民政府驻城关镇。 关岭布依族苗族自治县：面积1468平方千米 人口32万。邮政编码561300。自治县人民政府驻关索镇。 镇宁布依族苗族自治县：面积1721平方千米 人口34万。邮政编码561200。自治县人民政府驻城关镇。 紫云苗族布依族自治县：面积2284平方千米 人口32万。邮政编码550800。自治
7、县人民政府驻松山镇。 特区：安顺经济技术开发区：面积170平方千米，人口14万2. 2010年安顺市住宅市场分析 2010年安顺房地产面临前所未有的发展良机，与全省许多城市相比，安顺房地产业形势较好，前几年空置房比例在15%左右，近几年空置率一直较低，这与国家支持房地产业发展的政策逐步完善有关，也与百姓住房消费观念的加强和房改的深入，住房信贷投入增加，开放住房二级市场，减免部分税费等有很大关系。安顺市的房地产市场价格近年来呈稳中有升趋势，尤其是中心区房价，高层多层升幅不同，多层升幅更大，究其原因，由于市区土地供应减少而使市区商品房（尤其多层）供应相对减少，因而市区房价上扬在所难免。市民也会改变
8、过去那种不愿离开中心区居住的观念，目光朝城郊结合部环境好配套设施齐全的住宅小区转移。西秀区、双阳开发区、黔东南地区的房地产开发潜力很大，现在交通道路又有了很大改观，老百姓住房投资升值保值的观念加强，会有更多的市民将余钱投向房地产。 安顺系贵州省第二大城市，是贵州政治、经济、文化相对发达的地区，是我国西南地区重要的交通枢纽。新中国成立以来，尤其是改革开放20年来，安顺市经济建设取得了巨大成就，人民的物质文化生活水平得到了很大的提高，同时也造就了一大批个体经营者，在物质上率先进入小康。他们开始追求较高的物质生活和自身高贵身份的象征。在有需求必有供应的客观经济规律条件下，高层物业就成为了先富起来的这
9、部分人的消费对象，高层住宅市场从而产生。 2010年是安顺住宅市场飞速发展时期，其主要特点是以人性化的居住空间为主。这一代高层楼盘在以前的基础上得到更深层次的发展，外立面、规划、配套、项目包装、智能化等都变得更新、更完善。90年代末期高层住宅楼宇呈雨后春笋般，逐步走向规模化。如家喻以浪漫的欧陆式推出，成为欧陆风潮流行的最好说明，高层楼盘逐步走向市场。但到了2010年欧陆概念的高层楼盘又有泛滥的势头，同时，市场中又出现了多个质素较好的高层楼盘，如畔山龙庭、翠麓锦城、派力花园，翰林景都等。它们走精品型的综合素质路线，给高层楼盘赋予了更深一层的定义和内涵，并注入了较高的科技含量，智能化高层住宅又成为
10、一个新热点，其概念至今不断延续和创新。 住宅市场发展到今天，已由地段性，概念性，个性化向综合性智能化素质型高档楼盘过渡和发展，消费者层面也发生了变化，由90年代的暴发户“土包子”转变为90年代“绅士”型的富贵一族，自然对住宅环境的要求也越来越高。 纵观2010年的高层楼盘市场，多数以地段（如体育路）、建筑风格（现代建筑，欧陆式建筑、港式建筑风格）、社区文化等作为高层品牌的支持点，目前高层楼盘竞争到了炽热化程度，大多数会所，园林景观等硬件配套设施档次越来越高，而高层楼盘真正理念是能体现生活方式和社区文化的内涵。由于安顺市的许多楼盘多集中于安顺市开发区，所以我们以开发区为例。二、开发区 区域住宅市
11、场成长状况。安顺市开发区住宅市场在2005年以后， 竞争愈显激烈，且供应量日渐增大，住宅市场的销售已明显趋缓。众多开发商对住宅项目的开发真是“又爱又恨”，“爱”的是开发商会有高额的利润回报，“恨”的是在当今体制下开发的风险实在太大。 为此，我们对安顺的住宅市场进行了仔细的研究，对整个市场的未来趋势做了如下的综合预测。 任何一个市场都必须经过： 萌芽 成长 成熟 衰落 更新 安顺开发区的住宅市场目前正处在成长阶段，其未来发展将呈如下势态： （一）区域住宅市场简述A地段优势和环境、景观依旧会是开发商争夺的热点目前安顺市的住宅主要以其地段为主要优势。但我们都知道，土地是不可再生的。市区内的土地随着开
12、发量的增加而逐渐减少，所以未来的高层除了以地段为优势外，开发商还会以提高自身综合质素和利用环境因素来赢得市场。目前，“畔山龙庭”的推出就拉开了这种走势的帷幕。未来沿开发区和双阳附近的地块将会更受开发商青睐。 B高层住宅将向城市副中心地带偏移，市中心新建高层将会逐渐以商务型公寓为主。 安顺市一级地段及其辐射的周边区域，是市区内的主要商业区，人流、车流都非常大。并不是居住的最佳选择；而且市区内地价高，可供开发的土地又少。这必将造成客户花高价而买不到理想的居住区域。 商业较为集中的市中心，必然会形成办公用房的大量需求，住、办两用的商务公寓会逐渐成为中小公司争购的热点。而在城市副中心地带对住家而言，相
13、对中心区就较为理想。商业氛围不那么浓厚、较为安静、交通又便利；且城市副中心地带，环境、景观优势较明显的地块（如北航路地带、安顺学院附近、火车站附近）同样具备开发高档物业的条件。而其它环境、景观不理想的副中心地块也能以价格优势抢占市场。 C市场将呈“细分化”发展。 安顺市现在的住宅市场大多是商、住两用或商、住、办三用。这大大影响了市民居住的生活质量，并且私密性不强，相互干扰性大，当然这也是由于目前开发的地段特性所造成的。 未来的住宅将会考虑更为人性化的设计。目标客户的划分更为单一，象纯商务公寓、纯小户型、纯顶级豪宅等等这样的高层项目会陆续涌现安顺市场。 D高层楼盘的质量会越来越高，物业向精品化发
14、展。 在同一区域内，如果建筑结构、配套环境、目标客户都大致相同的楼盘，其最终比的是物业的各项小分，比质量、比服务、比物业等，这就导致了物业向精品化发展，普通型无特色住宅将会越来越没有市场。 “供大于求”使今年下半年的住宅市场有可能出现恶性竞争。 据规划局消息，现在报建的住宅已超过XXXX万平方米，“供大于求”是一定存在的事实。新项目的开发者在对现有物业进行分析的基础上，会发掘许多新的卖点，整体素质肯定会比现有物业高，这些项目大多会在今年上半年推出。这必将会造成部份原有物业的滞销。 而资金紧缺的开发商为了使物业尽快变现，减少资金压力，必然会以各种方式变向的降价促销。对价格较敏感的客户自然会被诱导
15、。这必将会导致整个市场价格的动荡，形成高层市场的恶性竞争。 今年，市场郊区化发展已呈较明显趋势，郊区的大户型市场将会吸引部分喜爱优质环境的高层客户。形成高层客户分流，造成高层之间更大的恶性竞争。1.安顺房地产市场形成时间：1978年革开放以后我国的房地产市场得到全面的解放和发展，但由于安顺地处边远，地方财政经济水平差，受到国家资助小，区域经济发展显得十分缓慢，到2003年以前安顺的住宅房地产价格都持续在700元/平方的水平之下，城镇居民住房条件极为恶劣。到了2003年以后，由于地区财政的投入加大，国家对于经济适用房和廉租住房的政策和投入加大，才使得安顺房地产业有了根本的发展。 而近几年，人们对
16、居住环境观念的改变，使得土地市场的供应紧缺，开发商加大了投入力度，政府给予支持，使安顺的土地市场向郊区扩张，所以开发区是未来开发房地产业的重点区域。2各档次区域住宅内分布状况安顺市的房地产市场从价位等不同层次进行分类,可分三种不同的区域板块：中华西路板块(均价3200元/m2左右) 、市体育路板块（3100元/m2左右）、开发区板块(2900元/m2左右)。 作为本项目区域所在地开发区板块，是安顺市的未来发展中心,也是安顺市房地产开发的重点区域,近两来一直是房地产的热点市场,房地产业在本区域得到了飞速发展,同时引进了先进、超前的开发理念,对推动安顺房地产业起了巨大的作用,因此本区域的物业较被消
17、费者所接受,成为安顺市民众望所归的置业地带,置业区域物业价位不断上升,由于开发相对过量,处于供过于求的状态,加上价格提高增加了置业的门槛,因此现阶段该区域处于竞争的炽热化状态，该板块销售均价为2900元/m2左右。 3.购买人群变化 此区域内多为公务员，企业人员和部分临近本片区，具有购买能力的人购买。购买人群分布、及消费者需求的状况 通过实地走访和问卷调查得知，安顺目前收入较高的目标客户主要有以下几类人：百灵集团、安顺电厂、贵航集团、政府工作人员、行政事业单位人员、教师、个体工商户及部分工薪阶层。这几部分人构成安顺目前房地产市场的核心消费者。核心消费者的人数及收入情况如下表3-1。 公务员 2
18、000 一般都有自己单位建设的家属院，是主力客户。老师在职4300人离、退休800人在职1800离职1500安顺各乡镇的老师是主力客户。工薪阶层750非主力客户个体工商户5000多户2500主力客户数据来源：调查得到从表3-1中可以看出，有购买能力的目标客户占全市总人口的24%，其特征有以下几点：1、由安顺财政支出的人员。主要包括政府机构人员、教师、以及政府下属行政机构。他们的总数大约为10000人左右，平均工资在1800左右，相对与普通消费者来说，他们的收入比较高，有一定的经济基础。2、安顺的个体商户。他们在从事商业行为，有一定的经济基础条件，平均月收入在2000-3000元不等。3、贵航集
19、团将会是主力购买群体，但是考虑到2010年的规划，贵航集团西北部将开发。4、安顺市个体人员。在安顺市下属的乡镇及农村中有部分有经济实力和投资意识的个人，他们会选择在城区购买住房，尤其是从事教育行业和乡镇政府的人员。（二）住宅市场各项指标成长状况前五年安顺市的房地产投资迅猛增长，截至2009年已经是05年近三倍的投资额。绝对值（万元）增幅（%）2005年5720386.732006年115638-1.42007年9526061.62008年81532-14.42009年14060472.5如今，安顺市房地产业发展正出现三个新的特征：商品房大量积压，空置面积不断上升，然而新开工的面积又不断上升；商
20、品房价格上涨较快；房地产建设向城市郊区推进。2010年安顺市普通商品房用地出让计划为1298500平方米，占全部住房用地出让计划（501.29公顷）的26%，其中本案所属区域所占供应量为584500.2009安顺市商品房建设用地出让面积为2396000平方米。2009安顺市商品房建设用地出让面积为841500平方米。2007年安顺商品房建设用地出让面积为441700平方米。综上，安顺市近年的土地供应呈现增长态势，波动较大，但总体供应量还是比较少的。1供给和需求量分析 自05年到07年，城区内供应的土地量正在逐渐减少，可供房地产商开发的土地也越来越少。另一方面，从上表也可以看出，安顺土地出让的价
21、格也逐年上升，如现在由房地产公司开发的卧龙居项目，地块原始价格合16.189万元/亩，而07年出让的土地每亩已经上升到了40万元以上。从实地项目调查得知，目前城区内可出让的土地地荣地貌好的也很少，07年出让的土地地况较差，这样就给开发商前期地基处理带来了很大的困难，无形中也就增加了开发企业的成本。 另外，我们从安顺国土局未来土地利用的总体规划了解到，未来安顺土地面积日趋减少，人地矛盾日益突出。目前人均耕地为0.65亩，仅为建国初期的1/3。由于地理条件的制约，生态环境较差，抵御自然灾害的能力也比较弱。从现有的土地情况来看，土地资源利用不充分，土地生产力较低。但是，后备土地的资源较多，主要后备资
22、源类型为荒草地和滩涂，共计34302.28公顷，占全县土地总面积的22.86%。为了满足消费者的生活和经济发展对土地的需求，、房地产市场就要求对未来开发的土地进行合理的规划和利用。2供给和需求分析开发的几个小区（如：派力花园、翠麓锦城、畔山龙庭、泰翔望城等），供给量在60万平方米左右。 安顺房地产市场的供给量主要是近期求量主要是城区人口增长量乘以人均居住面积的增加量，到2011年根据政府规划，城区人口由10万增加到15万人，人均居住面积达到40平方米，加上城区现有人口10万人，人均增加的居住面积8平方米，但是考虑到消费者购买力，会有部分消费者没有经济能力购买商品房，按24%有购买能力算222万
23、*24%+56万=109.28万平方米，因此住宅需求量在109.28万平方米左右。 从供给和需求分析，到2011年安顺房地产市场供给的缺口很大，将有50万平方米的缺口。A.二手房市场情况 安顺几乎没有二手房市场，通过这几天的调查没有发现房屋中介，对这一现象的思考有以下几点： 1、通过实地走访调查得知，目前城区普通家庭的人均收入水平相当较低，月平均收入都在600元左右，除去基本生活费用，人均可支配收入就所剩无几，根本就没有多余的闲散资金来改善他们的居住条件。做个体生意的经商人员，他们的平均收入也在1200元左右，除去基本的费用，所剩余的钱也没有多少，所以，他们也没有足够的资金来改善自己的居住条件
24、。 2、城区新建的商品房楼盘供应量也相对较少，缺少足够的市场支撑。有些资金比较充裕，想改变自己居住条件的一些消费者，在市场上找不到足够供他们选择的房源。目前在建和将建的商品房为什么会销售的比较快，就是因为他们能满足了一部分想改变居住条件人的住房需求。但是，也仅仅是满足他们的住房需求，还没有到达能够带动房产投资意识的目的。 3、由于区域环境的限制，城区消费者对于房产投资的意识相对不够充足。安顺处于一个山区环境，和发达地区的接触相对较少，投资房产市场意识淡薄，人们对于房产投资缺少一定的投资观念，这在一定程度上也影响了房产市场的发展。 4、买方市场和卖方市场都相对比较薄弱。一方面买房市场不够活跃。买
25、商品房的是一些有经济基础的政府机构人员或者是个体商户，普通居民较少，而且对于这种买房消费者来说，他们的主要目的也只是用于自己居住。由于这种情况的存在，所以目前市场上推出的楼盘规模较小，价格也相对较低。另一方面卖方市场存在空缺。已拥有住房的消费者他们没有多余的住房来出售，就算有多余的房子出售，也缺少买家，所以几乎也就没有二手房市场。 B.消费者消费行为分析： 消费者喜欢的户型面积90 m2130 m2 占76%。其中90 m2110 m2 占46%；110 m2130 m2的占30%。计划12年购房的消费者占12%；35年购房的消费者占38%；56年购房的消费者占25%；不打算购房的消费者占24
26、%。选择两室一厅的消费者占5.2%；两室两厅的消费者占10.4%；三室一厅的消费者占48%；三室两厅的消费者占23%；四室一厅的消费者占4.1%；四室两厅的占3.1%；其它户型的占5.1%。消费者选择三室一厅和三室两厅的占81%，因为84.5%的消费者选择买房后3到5人居住，因此消费者比较青睐三室一厅和三室两厅的房子。 消费者获得房产信息的途径其中电视占15%；报纸占12.3%；网络媒体占9.6%；户外广告占21.9%；亲戚朋友介绍占41.2%。因为消费者对电视、报纸、网络广告信任度不高，消费者主要还是通过亲戚朋友获得房产信息的。选择在新城区购买房子的占41.3%；在老城区购买房子的占58.7
27、%。因为新城区配套设施还不完善，生活医疗不方便。老城区人口密度大，环境差，但大多数人考虑到生活方便程度还是选择在老城区购买房子。2.平均售价目前安顺在售楼盘，多层市场均价在3000元每平方米左右。其中，畔山龙庭高层住宅平均售价为2980元每平米，高等连体别墅为3680每平米。3.开发区房地产市场发展趋势：随着安顺城区人口的增长，城区面积的扩大，因此安顺市的房地产发展呈上升势头，目前在建和将建项目的规模和价格都比往年有较大的上涨。随着房地产市场的发展，安顺市土地供应量也较前几年有很大增加。从市场调查了解到，与此同时，随着房产市场的发展，人们的住房观念也发生了很大变化，现在人们也逐渐把投资目光转变
28、到了房产市场上来，一方面用于自己居住，另一方面作为一种长期投资。由此看来，安顺市的房地产市场目前正处于一个起步阶段，未来发展的空间很大。 随着新开发区公共配套设施的完善，一些房地产开发商纷纷把目光投向了新城区的规划和建设当中。城区发展的主力方向是向新城区。4、结论安顺的房地产市场虽然处于刚起步阶段，但是发展势头处于上升阶段，近两年来新开楼盘较多，价格也逐步攀升，销售状况良好。这是由于目前城区的原住房条件已不能满足部分消费者的住房需求，而老城区内可开发的土地比较少，楼盘相对也比较少，较多的新开楼盘主要集中在新开发区区域，目前新开发区区域楼盘的销售状况都比较理想。这也就给房产投资者带来了机遇。另外
29、，由于地区环境的制约，本地居民在外地购买房源的可能性也比较小，所以，目标客户流失的现象就比较低，这也为我们将来的投资带来了很大的好处。从房产区域楼盘调查可以看出，环境、交通条件、公共设施等因素是决定购买者买房的主要因素。新城区内政府机构较多，也相对集中，配套设施也相对发达，道路状况良好，交通便利，没有大的厂矿，空气质量也比较好，整体环境较好。所以，目前开发的楼盘也以开发区为中心，分布在周边。同类对比，老城区内最大的小区的销售周期相对也比较长，价格也比新城区要略低一些。从空置率上分析，可以发现多层的销售较好，楼盘空置率较低，而高层由于建筑成本较大，销售价格每平方米也比多层要高450元左右，所以空
30、置率较高。从二手房市场不活跃可以看出不是新住宅供过于求，而是供给不足，没有足够的房源可供二手市场买卖，出现这种情况的主要原因是住宅供应量不足，次要原因是对中介的信任度不高，城里一般通过熟人去购买二手房。根本原因是绝大部分消费者收入低，没有能力支付高额房款。 以上是在安顺通过3天实地调查的结果，结合年前对翰林景都的第一次调查，做出的市场调查报告，我们将随着项目的推进程度，随时关注安顺市场变化，根据市场情况，对目标市场，产品定位，价格定位，客户细分进行准确定位，为建设适合客户需求的楼盘产品提供依据。三区域内供应产品特征（一）各档次产品供应状况目前在售的兴伟花园一期、二期、畔山龙庭、千僖花园等项目均
31、是小区组团性质的楼盘，体量相对较大，还有畔山龙庭高层和豪华联体别墅、翠麓锦程、锦秀黔城、翠麓金座等都是供应量极大的楼盘，其余多是零星建筑。各项目都是小户型及超过80平米的大户型(二)各档次产品的集合特征目前各项目无论是小区还是独栋都有中高层电梯楼的布置，从当前市场来讲，这已经是一个不可逆的趋势。从开发商利润角度以及土地供应或是消费者考量，摒弃多层住宅接受中高层甚至是高层电梯楼已经是主流。就户型面积而言，根据我们所了解到的市场信息，目前安顺房地产市场销售情况，基本以80-140平方米为主力面积。目前安顺市场超过200平方米的大户型并不多见，同时三房仍是比较受欢迎的户型。（三）区域内表现最好的个案
32、状况畔山龙庭 发展商：安顺市天翔房地产 安顺市固山房地产 户型面积：88.11-119.88平方米 诉求点：360度景观电梯，超宽景观视角，亲近自然。总体来说，此项目以“环境”为其主要卖点。同时烘托出豪宅的气氛，以树立起城市标杆项目共存，其中畔山龙庭以相对大面积土地做高档商品房项目。 平均售价：2980元每平米（高层）、3680元每平米（联体别墅）。 开发规模：较大，是安顺市前所未有的高档楼盘。 产品形式：联排别墅、花园洋房、高层。主要为毛抷房，实现五通一平。 平均绿化率：47.8% 平均容积率：25.82%（四） 结论1、本地块相对较小，若以小区组团形式开发，难以集聚客源，形成规模影响。2、
33、塔山片区、双阳片区紧邻项目的边缘地带工作生意人群、公务员、金星、百灵员工、贵航集团员工是安顺市购房的主力3.安顺的房地产市场虽然处于刚起步阶段，但是发展势头处于上升阶段，近两年来新开楼盘较多，价格也逐步攀升，销售状况良好。这是由于目前城区的原住房条件已不能满足部分消费者的住房需求，而老城区内可开发的土地比较少，楼盘相对也比较少，较多的新开楼盘主要集中在新开发区区域，目前新开发区区域楼盘的销售状况都比较理想。这也就给房产投资者带来了机遇。另外，由于地区环境的制约，本地居民在外地购买房源的可能性也比较小，所以，目标客户流失的现象就比较低，这也为我们将来的投资带来了很大的好处。从房产区域楼盘调查可以
34、看出，环境、交通条件、公共设施等因素是决定购买者买房的主要因素。新城区内政府机构较多，也相对集中，配套设施也相对发达，道路状况良好，交通便利，没有大的厂矿，空气质量也比较好，整体环境较好。所以，目前开发的楼盘也以开发区为中心，分布在周边。同类对比，老城区内最大的小区的销售周期相对也比较长，价格也比新城区要略低一些。从空置率上分析，可以发现多层的销售较好，楼盘空置率较低，而高层由于建筑成本较大，销售价格每平方米也比多层要高450元左右，所以空置率较高。从二手房市场不活跃可以看出不是新住宅供过于求，而是供给不足，没有足够的房源可供二手市场买卖，出现这种情况的主要原因是住宅供应量不足，次要原因是对中
35、介的信任度不高，城里一般通过熟人去购买二手房。根本原因是绝大部分消费者收入低，没有能力支付高额房款。 以上是在安顺通过3天实地调查的结果，结合年前对翰林景都的第一次调查，做出的市场调查报告，我们将随着项目的推进程度，随时关注安顺市场变化，根据市场情况，对目标市场，产品定位，价格定位，客户细分进行准确定位，为建设适合客户需求的楼盘产品提供依据。四目标市场定位及产品定位 （一）市场定位 A.项目功能属性：从土地使用性质来看适合商住两用，房屋基本属性为高层商住楼。 B.项目经营属性定位;主要为贷款投资机构，从其消费者对户型的大小上来看，消费者更青睐于小户型，这与消费者的家庭人口数密切相关。此外，由于
36、安顺经济发展较慢，导致消费者在消费像房地产价值量这么大的产品时，经济承受能力脚较低，买房大多以按揭贷款方式。其商业经营方式一般为出租，住宅则一般为出售方式。 C项目市场定位：项目居住业主多为企事业单位行政人员、公务员、个体经营者、和有一定经济实力，要求有较高生活水平和质量的人。 D.项目价格属性定位：平均售价都在2900-3200元之间。 E.规划设计定位：从周边基础设施来看，均要临近医院、超市、学校、商业步行街等常去场合。集时尚、休闲、风情于一体，坐地生财，商机万千。从户型大小看，面积也有大小，这可以满足不同消费者的需求。 F.从建筑于结构设计定位上看：有歩梯也有电梯洋房，户型灵活，建筑结构均为全框架结构，家私摆放依据个人喜好。 （二）目标人群特征家庭人口简单，具有一定的文化层次，容易形成个性的价值观，对新事物的接受能力比较强，大约在20-50岁之间。 追求性价比、均好性且品质精致的客户，一般喜欢较大户型；对居住品质严格要求、挑剔的置业者，青睐一般大小的户型；新婚家庭、年轻白领、投资门槛低的客户常常钟情于小户型。 （三）产品建议：针对不同的消费群体和客户不同的需求和偏好提供不同的户型，以满足不同的市场。大户型和小户型各占30%，其余为一般户型。建议提供毛抷房。以上是我09房产班的班级作业，如有误，还请多多指点。谢谢！大全
