1、版权所有翻印必究咨询热线：400-678-3456第五节 物业服务收费【本节考点】【考点】物业服务费的收费原则【考点】物业服务费的定价形式和计费方式【考点】物业服务费的构成【考点】物业服务费用的交纳和督促【本节内容精讲】【考点】物业服务费的收费原则1.合理原则。能够对物业服务企业在管理、资金、人力、技术等方面的付出做出合理的补偿，也应与我国经济发展状况和群众生活水平协调一致，既不能超出业主的实际承受能力，也不能一味降低收费水平。2.公开原则。物业服务企业应在物业管理区域内的显著位置，依法向业主公示物业服务企业名称、物业服务内容、服务标准、收费项目、收费计价方式和收费标准。3.费用与服务水平相适
2、应原则。【真题：2013年单选】物业服务费的收费原则不包括（）原则。A合理B公开C费用与业主收入水平相适应D费用与服务水平相适应【答案】C【解析】物业服务收费原则包括合理、公开、费用与服务水平相适应原则。本知识点结束【考点】物业服务费的定价形式和计费方式（一）物业服务费的定价形式：政府指导价、市场调节价。实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应会同房地产行政主管部门依据物业管理服务等级标准等因素，制定相应基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主和物业服务企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。市场调节价是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。物业服务企业
3、的具体收费标准由业主委员会根据所需物业服务项目的数量和质量，结合市场行情提出建议标准，经业主大会表决通过并与物业服务企业协商后执行。具体收费标准应在物业服务合同中约定。（二）物业服务计费方式分为酬金制和包干制。1酬金制:是指在预收的物业服务资金中按比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。在酬金制下，物业服务企业提供物业服务的经济利益仅仅局限于按固定的金额或比例收取的酬金，扣除酬金以及物业服务支出后结余的资金为全体业主所有。对业主而言，收支情况较为透明，避免了出现收费与服务不相符的情况，对物业服务企业而言
4、，可以降低经营风险。优点：以服务成本作为定价基础，财务收支公开透明，减少交易双方的信息不对称，有利于消除买卖双方的误解和矛盾。缺点：对交易双方的专业能力要求较高，业主监督的成本较高，对于物业服务企业来说，该模式下缺乏服务成本控制的内在动力，难以取得超额利润和实现快速增长。适用：单一产权业主和业主团体，在非住宅类项目较多采用，高档住宅物业管理目前也有一些采用。酬金制下，物业服务企业应向全体业主公布物业服务企业年度预决算，并且每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。2包干制：是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业计费方式。对物业服务企业而言，费
5、用包干，自负盈亏。对业主而言物业服务费是固定的，不会应市场短期波动、物业管理项目运作情况而发生变化。适用：多为缺乏专业素养的分散产权业主。优点：易于操作，简单便捷，有利于物业服务企业强化成本意识，提高内控水平。缺点：交易透明度不够，容易导致交易信息不对称，企业难以取得客户的信任，在收费率偏低的情况下，容易导致亏损，企业经营风险较大。在市场不规范时，个别物业服务企业可能通过减少成本来保证利润，业主权利可能受到侵害。3.酬金制和包干制的财务特征（1）会计主体。在酬金制下，物业管理项目是独立的会计主体，各物业管理项目应独立建账、独立核算。在包干制下，物业管理项目的会计主体是物业服务企业，物业管理项目
6、可以独立核算，也可以纳入企业统一管理。（2）收入。采取酬金制的物业管理项目，物业服务企业的物业服务收入仅限于该项目的物业管理酬金；采取包干制的物业管理项目，物业服务企业的物业服务收入就是该项目的物业服务费。（3）成本费用。无论是酬金制还是包干制，物业管理费用具有以下三个特征：物业服务企业固定成本的比例较高；人工成本占总成本的比例较高；物业服务企业成本费用的可预测性较强。本知识点结束【考点】物业服务费的构成物业服务成本或物业服务支出一般包括以下内容：（1）人员费用，是指管理服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费，以及根据政府有关规定应当由物业服务企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、
7、工伤、生育保险等社会保险费用；（2）物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用；（3）绿化养护费用；（4）清洁卫生费用；（5）秩序维护费用；（6）物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用；（7）办公费用；（8）管理费分摊；（9）固定资产折旧；（10）业主同意的其它费用物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或物业服务成本。【例题：单选】包干制计费方式的物业服务费的构成中不包括（）。A.预收的物业服务资金B.物业服务成本C.法定税费D.物业服务企业的利润【答案】A【解析】包干制下物业服务费构成：包括物业服务成本、法定税费和物业服
8、务企业的利润。本知识点结束【考点】物业服务费用的交纳和督促1物业使用人的交费责任业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定。业主仍然负连带交纳责任。2未交付房屋的交费主体已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3业主委员会对欠费业主的督促义务业主委员会有责任和义务代表交费业主督促欠费业主限期交纳物业服务费用。对于欠费业主，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。但不得采取停水、停电等违法措施胁迫业主交费。4代收代交费用为保护业主和物业服务企业的合法权益，物业管理条例明确规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、
9、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用”，但可向委托单位收取手续费。本知识点结束第六节 住宅专项维修资金【本节考点】【考点】住宅专项维修资金的概念【考点】住宅专项维修资金的交存【考点】住宅专项维修资金的管理【考点】住宅专项维修资金的使用【考点】住宅专项维修资金的监督管理【本节内容精讲】【考点】住宅专项维修资金的概念住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。共用部位一般指住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备一般
10、指电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。住宅专项维修资金管理试行专户存储、专款专用、所有人决策、政府监督的原则。本知识点结束【考点】住宅专项维修资金的交存（一）住宅维修资金的交存主体住宅专项维修资金的交存主体主要包括以下三类：（1）住宅的业主，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。（2）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅的业主。（3）涉及公有住房出售的，售房单位应当按照规定交存住宅专项维修资金。业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。从公有住房售房款中提取的住宅专项
11、维修资金属于公有住房售房单位所有。（二）住宅专项维修资金的交存金额商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%8%。出售公有住房的，业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。（三）住宅专项维修资金的交存方式（1）商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专
12、户。（2）已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。（3）未按规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。（4）业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。（四）住宅专项维修资金的过户和返还（1）房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房
13、屋所有权同时过户。受让人需要持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。（2）房屋灭失的。房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主；售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。本知识点结束【考点】住宅专项维修资金的管理（一）业主大会成立前住宅专项维修资金的管理业主大会成立前，商品住宅业主，非住宅业主交存的住宅专项维修资金和已售公有住房住宅专项维修资金，分别由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管和负责。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当委托所在地商业银
14、行，作为专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户和公有住房住宅专项维修资金专户。开立的住宅专项维修资金专户，以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账，未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋门户号设分户账。开立公有住房住宅专项维修资金专户，按照售房单位设账，按幢设分账；其中，业主交存的住宅专项维修资金，按房屋户门号设分户账。专户管理银行、代收住宅专项维修资金的售房单位应当出具由财政部或者省、自治区、直辖市人民政府财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据。（二）业主大会成立后住宅专项维修资金的划转和管理维修资金办法第十五条规定，业主大会成立后，应当按照下列规定划转业主交
15、存的住宅专项维修资金。（1）业主大会应当委托所在地的一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在其开立以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账的住宅专项维修资金专户。（2）业主委员会应当通知所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门；涉及已售公有住房的，应当通知负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门。（3）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门在收到通知之日30日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。住宅
16、专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。业主大会应当建立住宅专项维修资金管理制度。业主大会开立的住宅专项维修资金账户，应当接受直辖市、市、人民政府建设（房地产）主管部的监督。【考点】住宅专项维修资金的使用（一）住宅专项维修资金的范围专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。2015年10月17日，住建部办公厅、财政部办公厅联合发出关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知，该通知明确规定了如下内容。在老旧小区改造中，维修资金主要用于房屋失修失养、配套设施不全、保温节能缺失、环境脏乱差的住宅小区，改造重点包括以下内容：（1
17、）房屋本体。房屋及外墙防水、外墙及楼道粉饰、结构抗震加固、门禁系统增设、门窗更换、排水管线更新、建筑节能及保温设施改造等。（2）配套设施。道路设施修复、路面硬化、照明设施更新、排水设施改造、安全防范设施补建、垃圾收储设施更新、绿化功能提升、助老设施增设等。在电梯更新中，维修资金主要用于运行时间超过15年的老旧电梯的维修和更换。未配备电梯的老旧住宅，符合国家和地方现行有关规定的，经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且人数占总人数2/3以上业主同意，可以使用维修资金加装电梯。（二）住宅专项维修资金的使用原则住宅专项维修资金的使用应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则，（三）住宅
18、专项维修资金的分摊规则住宅共用部位、公用设施设备的维修、更新、改造费用，按照下列规定分摊：（1）商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。（2）售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。（3）售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公
19、有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。（4）住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。（四）住宅专项维修资金的使用程序1划转业主大会管理前的使用程序（略）2划转业主大会管理后的使用程序（略）3紧急使用程序。发生危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况适用该程序发现危及房屋安全及人身财产安全的紧急情况包括：电梯故障；消防设施故障；屋面、外墙渗漏；二次供水水泵运行中断；排水设施堵塞、爆裂；楼体外立面存在脱落危险；其他危及房屋使用和人身财产安
20、全的紧急情况。（五）优化表决规则，提高业主组织的决策效率业主大会在管理规约和业主大会议事规则中可以约定以下表决方式：（1）委托表决。业主将一定时期内维修资金使用事项的表决权，以书面形式委托给业主委员会或业主代表行使。（2）集合表决。业主大会对特定范围内的维修资金的使用事项，采取一次性集合表决通过后，授权业主委员会或者物业服务企业分批使用。（3）默认表决。业主大会约定将未参与投票的业主视为同意维修资金使用事项，相应投票权数计入已投的赞成票。（4）异议表决。在维修资金使用事项中，持反对意见的业主专有部分占建筑总面积1/3以下且占总人数1/3以下的，视为表决通过。（六）住宅专项维修资金的使用禁止住宅
21、专项维修资金管理办法第二十五条明确规定，下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：依法应由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用：依法应由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；应由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用;根据物业服务合同约定，应由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。（七）住宅专项维修资金使用的其他规定利用住宅专项维修资金购买国债的限制条件：必须在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下。利用住宅专项维修资金购买国债的，应在银行间债券市场或者商业银行柜台市场
22、购买一级市场新发行的国债，并持有到期。利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应经业主大会同意；未成立业主大会的，应经专有部分占建筑物总面积23以上的业主且占总人数23以上业主同意。利用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的，应根据售房单位的财政隶属关系，报经同级财政部门同意。禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。下列资金应转入住宅专项维修资金滚存使用：住宅专项维修资金的存储利息；利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；住宅共用设施设备报废后回收
23、的残值。本知识点结束【考点】住宅专项维修资金的监督管理1.管理单位的法律义务直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会，每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布下列情况：住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；发生列支的项目、费用和分摊情况；业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额：其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。2专户管理银行的义务（1）专户管理银行应当每年至少一次向直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修
24、资金的部门及业主委员会发送住宅专项维修资金对账单。（2）专户管理银行应当根据直辖市、市、县建设（房地产）主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会的要求，对资金账户变化情况进行复核。（3）专户管理银行应当建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主、公有住房售房单位对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。3审计、财政部门的监督管理（1）住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。（2）住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部有关规定。财政部门负责对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。（3）住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部以及省、自治区、直辖市人民政府财政部门的有关规定执行，并接受财政部门的监督检查。本知识点结束环球网校学员专用资料第11页/共11页
