1、 版权所有翻印必究咨询热线：400-678-3456第二节 房地产市场调研的基本内容【本节考点】【考点】房地产市场环境调研【考点】房地产市场供求调研【考点】房地产市场营销活动调研【本节内容精讲】【考点】房地产市场环境调研（一）政治法律环境调研（1）中央及地方政府关于国民经济与社会发展规划、土地利用总体规划、城市总体规划和详细规划、区域发展规划、城市发展战略等。（2）中央及地方政府有关房地产市场环境的方针和政策，如产业政策、金融政策、税收政策、财政政策、物价政策、就业政策等。（3）中央及地方政府有关房地产开发经营的法律法规及相关政策，如土地制度和政策、房地产税收政策、房地产金融政策、房地产价格政
2、策等。（4）国内、国际政局的变化，包括政治形势、政府的重大人事变动等。（二）经济环境调研（1）区域内的经济特征，包括经济总量，经济发展规模，经济发展速度、趋势，通信及交通运输，能源与资源供应技术协作条件等。（2）区域内国民经济产业构成及主导产业、产业结构的调整方向和生产力的空间布局特征等。（3）区域内的经济结构、人口及其就业状况、工资水平、基础设施情况、重点开发区域等。（4）城乡居民家庭收入水平、人均可支配收入、城乡居民储蓄存款额、消费结构和消费水平等。（5）物价水平及通货膨胀率、进出口税率及股票市值稳定情况等。（6）获取房地产开发贷款及个人住房贷款的条件及可能性、利率水平等。（7）区域内的对
3、外开放程度、国内外经济合作情况、对外贸易和外商投资的发展情况等。（三）社会文化环境调研区域内居民的受教育程度、职业构成、文化水平、妇女就业面大小等。区域内居民的价值观、审美观、风俗习惯、家庭生活习惯等。区域内居民的民族构成、宗教信仰、社会阶层分布等。区域内居民的文化设施状况。（四）科技发展环境调研建筑材料、建筑施工技术、建筑设备的技术进步等。信息技术和节能技术、可持续发展技术的发展和应用等。新技术、新工艺、新材料、新能源的发展趋势和速度及其在调研区域内的使用情况等。相关新产品的国内外先进水平等。（五）资源环境调研（1）土地资源的调研。（2）地形地貌的调研。（3）气候条件的调研。（4）旅游资源的
4、调研。本知识点结束【考点】房地产市场供求调研（一）房地产市场供给调研（1）房地产开发用地供给调研。（2）增量商品房供给调研。（3）存量商品房供给调研。（4）商品房出租供给调研。在市场调研中设计的房地产市场供给指标主要有新竣工量、灭失量、存量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面积、房屋新开工面积、平均建设周期、竣工房屋价值等。（二）房地产市场需求调研（1）房地产购买力调研。居民收入。居民购买力投向。居民收入结构和房价结构。（2）房地产消费者调研。总人口。人口地理分布。家庭总数和家庭平均人口数。人口的民族构成。人口的年龄构成。人口的职业构成。人口的教育程度。（3）房地产消费动机调研。人们的购买
5、动机通常是由那些最紧迫的需要决定的，房地产消费动机是激励消费者产生房地产购买行为的内在原因。（4）房地产消费行为调研。消费者购买房地产的时间分布，消费者在购买房地产的时间分布上有一定的习惯和规律。例如，房地产营销中常说的“金九银十”表明在正常的市场状态下九月和十月通常是房地产销售的旺季，对住房销售来说，这种现象表现得更为明显些。消费者对房屋设计、价格、质量、环境及位置的要求，包括建筑设计风格、户型偏好等。房地产购买行为的主要决策者和影响者的情况。消费者在购买房地产时，对房地产开发企业和物业服务企业的选择程度。在房地产调研中，需要用一些指标来描述市场需求状况，主要有国内生产总值、人口数量、城市家
6、庭人口规模、就业人员数量、就业分布、城镇登记失业率、城市家庭可支配收入、城市家庭总支出、房屋空间使用数量、商品零售价格指数、城乡居民消费价格指数等指标。（三）房地产交易调研（1）房地产成交量调研。（2）房地产成交价调研。（3）房地产成交区域调研。（4）房地产成交者构成调研。房地产交易的主要指标可以概括为土地交易量、房屋销售量、房屋出租量、吸纳量、吸纳率、吸纳周期、房屋预售面积、房地产价格、房地产租金、房地产价格指数等指标。本知识点结束【考点】房地产市场营销活动调研（一）竞争对手状况调研（1）竞争对手的确定。（2）竞争对手的生产经营规模和资金情况。（3）竞争对手的技术水平和新产品开发经营情况。（
7、4）竞争对手的营销渠道及推广策略。（5）潜在竞争对手情况。（6）竞争产品的市场定位、项目定位、产品设计、产品质量以及物业服务状况的调研。（7）竞争产品的市场价格及市场接受程度、市场占有率以及消费者的反映等。（二）房地产价格调研（1）政策、制度、规定等对房地产价格的影响。（2）房地产价格趋势的市场变化对房地产供求变化的影响。（3）在同一定时期内，不同类型物业的价格变动情况，及其对销售量的影响。（4）在不同的地段，多高的房价是消费者能够接受的房价，以及消费者对不同房价的接受程度和价格心理状态情况。（5）影响房价的因素发生明显变化，导致房地产价格出现明显变动这时房地产供给者和消费者的市场反应情况。（三）房地产营销调研（1）房地产经纪机构、销售代理机构、咨询顾问机构、价格评估机构等房地产中介机构的数量、素质、业务能力、市场信誉及其业绩情况。（2）房地产营销渠道的选择及调整情况，房地产租售客户对营销机构的评价，销售代理佣金情况。（3）房地产市场营销方式的采用情况、市场效果以及发展趋势。（4）房地产广告调研，包括房地产广告诉求、房地产广告媒体和房地产广告效果调研。（5）其他房地产推广活动的调研，例如产品推介会、主题论坛、价格折扣、免费赠送、有奖销售、样板房展示、庆典活动等。本知识点结束环球网校学员专用资料第4页 /共4页
