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2、告/思维导图/电子书/资讯情报行业报告/思维导图/电子书/资讯情报致终身学习者社群致终身学习者社群关注公众号获取更多资料关注公众号获取更多资料2023 年第一季度，成都优质写字楼市场供应回升成都优质写字楼市场供应回升，且地理分布上一路向南且地理分布上一路向南，录得位于天府新区的天投法务产业大厦、金为创新中心及位于金融城的交易所大厦交付，合计新增办公面积 23.9 万平方米。春节后市场问询量和带客量显著回暖春节后市场问询量和带客量显著回暖，但转化为租赁需但转化为租赁需求仍需时日。求仍需时日。同时，行业调整所引发整合办公面积或迁回自有楼宇从另一方面拖累市场，最终季内吸纳量环比回落，录得-1.7 万
3、平方米。相应地，成都优质写字楼市场整体空置率环比上升 3.6 个百分点至 24.3%。如若扣除本季度新增天府新区子市场带来的影响，空置率环比仍上升 0.8 个百分点至 21.5%。因此，全市平均租金水平仍处下行通道，但跌幅环比收窄至 0.3%。新增需求按行业看，TMT、金融业和房地产建筑主导季内去化，分别占比 27.8%，19.0%和 14.6%。同时，需求高度集中于前五大行业（前三行业和专业服务业及能源公共事业），季内占比攀升至 81.4%，为近两年来的最高点。一方面，重点领域及头部企业在年初率先恢复商务活动；但另一方面，也折射出经济动能更迭及复苏带来的更为广泛的行业需求落地仍有待时日。具体
4、来看，成都数字经济发展驶入快车道成都数字经济发展驶入快车道，TMTTMT 重回需求榜首重回需求榜首。2022 年成都数字经济核心产业增加值为 2,779.51 亿元，占全市地区生产总值比重的 13.4%。工业互联网工业互联网领域的大数据、人工智能、云计算等持续发力，带动软件系统开发类需求占比不断攀高，季内占比高达 71.5%。此外，值得关注的是，科技赋能农业现代化及乡村振兴背景下，智慧农业成为新增长点，在近两季均录得成交案例。其次，房地产建筑时隔两年重回房地产建筑时隔两年重回需求占比前三需求占比前三。从细分领域看，成渝双城经济圈建设及民生工程类基建项目不断推进成渝双城经济圈建设及民生工程类基建
5、项目不断推进，带动建筑工程类需求稳步增长带动建筑工程类需求稳步增长，占比超四成。持续的行业调整趋势持续的行业调整趋势，加之供应回升加之供应回升，导致相关写字楼区域市场的供需关系迎来拐点导致相关写字楼区域市场的供需关系迎来拐点。特别是城南板块（金融城及大源），其在过去 6 个月陆续迎来了近 30 万平方米的新增办公面积。尽管部分租户紧抓租赁窗口期积极升级、搬迁，带动数万平方米的去化，但市场整体新增需求因经济周期缓行而增长有限。同期，行业调整引致的办公面积整合、缩减及腾退从另一方面大幅抵消新增供应带来的积极影响，城南写字楼市场空置率震荡上行，截至季末为 17.2%，去化压力不断加大。展望 2023
6、 年，成都优质写字楼市场还将迎来 75.7 万平方米的楼宇交付，其中 67%的供应落于天府新区，带动其加速发展。2023 年第一季度，成都零售物业市场未录得新增供应，总存量仍居全国第二位总存量仍居全国第二位。同期，头部运营商在蓉加码 3 个新项目华润万象生活四川师大 TOD、银泰商业怡心湖项目及龙泉杉杉奥特莱斯，城市商业集聚不断增强。着眼需求端，旅游、餐饮等消费回旅游、餐饮等消费回暖明显暖明显。统计数据显示，1-2 月成都社零总额同比增速由负转正，录得 3.0%，其中餐饮同比增长 6.5%；1-3 月成都航空枢纽旅客吞吐量 1,569.3 万人次，同比增长 68.7%，居全国第三、中西部第一。
7、然而，三年疫情冲击所造成的品牌迭代持续，季内市场录得个别连锁体验、商超等品牌的多店退租；另一方面品牌仍持较强观望态度，新增需求疲软，特别是服饰类品牌；与此同时，相对有实力的部分头部运营商借着消费回升和品牌优胜劣汰的契机，大规模调改，最终季内吸纳量录得负值，整体空置率环比上升 0.9 个百分点至 10.6%。租金方面，更高比重旅游消费的核心商圈的租金率先企稳更高比重旅游消费的核心商圈的租金率先企稳，全市购物中心首层平均租金环比跌幅收窄至 0.2%。聚焦季内新增需求，零售零售、餐饮餐饮、体验及主力店分别占比体验及主力店分别占比 48.3%48.3%、33.6%33.6%、16.4%16.4%及及1
8、.7%1.7%。零售方面，除奢侈品牌外，设计师、轻奢品牌设计师、轻奢品牌也于 IFS 和太古里或两大核心商圈布局“双店”，且更为青睐双层店铺双层店铺；同时，为匹配高消费客群与品牌溢价，奢侈品牌愈发重视体验提升，如 VICVIC（非常重要客户）沙龙店（非常重要客户）沙龙店等，季内 Chanel Salon Prive 围挡成都 IFS。此外，无性别无性别、极简风格已成潮流极简风格已成潮流，季内拓店活跃，如 Nice Rice、CALVINLUO等；而美妆、户外运动等品牌持续下沉下沉至次级、近郊商圈，如 Lululemon、Salomon、雅诗兰黛等。餐饮方面，季内需求最为活跃，为购物中心回填空置
9、的主力最为活跃，为购物中心回填空置的主力；特别是在非核心商圈，业主对餐饮品牌的门槛进一步放开；细分领域来看，外来餐饮延续来蓉布局态势，菜外来餐饮延续来蓉布局态势，菜系亦越发多样系亦越发多样，如意大利菜 Alimentari Mulino、Dominos Pizza 等；此外，繁忙生活令“刚需消费刚需消费”的小吃快餐愈发重要，购物中心纷纷设立“小餐饮街区”聚集烟火与客流；茶饮咖啡及新中式烘培品牌开始优胜劣汰优胜劣汰，同时发展周边产品线或下沉社区发展周边产品线或下沉社区以提升竞争力，如 MANNER Bakery 等。体验业态的扩张主要是亲子娱乐和夜经济亲子娱乐和夜经济品类引领，如 KTV、派对等
10、；而策展、新能源汽车策展、新能源汽车主导主力店需求。展望 2023 年，成都零售物业市场供应维持高位，合计约 77 万平方米的新增项目计划开业；其中，63%的新落成项目位于城南，特别是天府新区将迎来跨越式增长天府新区将迎来跨越式增长。与此同时，除购物中心和百货外，预计 19 个其他类型的零售物业也将于年内入市，其中邻里生活中心、区域社交中心、商务生活配套等新时代社区商业合计占比新时代社区商业合计占比 74.4%74.4%。未来，该类型商业将呈现“三大转变三大转变”：更便利化、品质化和数字化；由多方参与从单纯商业转变为泛商业；从物质消费到精神消费的进阶的“公益性+商业”；和“四大四大表现表现”：
11、功能融合多元便捷、聚焦地缘精准供给、增强社区归属感及创新机制品牌孵化等。2023 年第一季度，成都仓储物流市场迎来 2 个高标库交付，合计新增仓储面积 24.3万平方米；其中，普洛斯天府机场物流园的交付拉开天府空港物流园区的帷幕拉开天府空港物流园区的帷幕，未来该园区将依托航空枢纽提速发展，目前已吸引丰树、中外运、顺丰等头部物流开发商的进驻。着眼需求端，受新项目去化的带动，季内吸纳量录得约 10 万平方米，环比大幅上升。但存量市场的去化压力仍存，一方面传统淡季，春节购物高峰后，临租租户集中到期；另一方面，需求复苏有待时日，租户调整仓储面积，如缩减面积或搬迁整合至性价比更高的仓库，以及个别租户迁回
12、自建的生产基地。因此，全市高标库整体空置率环比上升 1.4 个百分点，至 11.1%；平均租金维持下行趋势，但跌幅环比收窄至 0.5%。租赁策略来看，季内租户延续成本控制策略，带动跨区域或园区间的搬迁及整合，以季内租户延续成本控制策略，带动跨区域或园区间的搬迁及整合，以实现降本增效实现降本增效。一季度搬迁需求占比进一步提升，达 42.2%。目的地方面来看，得益于充裕可租赁空间及性价比，过去三个季度的搬迁均集中在青白江、龙泉园区，分别过去三个季度的搬迁均集中在青白江、龙泉园区，分别占比占比 78%78%、22%22%。上述两大园区在不断成熟的基建和产业氛围背景下，持续吸引三方物流和电商企业的积极
13、进驻。新增需求分行业看，三方物流主导季内去化三方物流主导季内去化，占比占比 67.4%67.4%；食品饮料占比创历史新高食品饮料占比创历史新高，攀升至攀升至 18.6%18.6%。统计数据显示，2023 年 1-3 月四川实物型网络零售额 4,457.9 亿元，同比增长 7.6%；成都占比 73.6%；食品饮料持续引领实物型电商消费，占比 22.7%。展望 2023 年，成都仓储物流市场还将迎来 20 万平方米的新增供应。紧跟经济复苏和消费回暖步调，预计仓储需求最早于年中应势回升，空置率有望得到一定改善。2023 年第一季度，成都投资市场录得三笔大宗交易，总成交金额达 17.6 亿元，环比下降
14、 82.5%。交易物业涉及酒店、写字楼及综合体项目，呈多样化发展趋势；国企、本地企业为季内主要的买家构成。供给侧方面，季内待售物业持续增加，尤其是另类资产，如公寓、酒店或产业楼宇的投资机会不断涌现，主要是因为开发商为缓解现金流压力，售卖意愿不断增强。整体而言，买卖双方谨慎性延续，成都资本市场仍处调整阶段买卖双方谨慎性延续，成都资本市场仍处调整阶段。买家对高收益率的寻求使其更聚焦于核心区域的核心型或核心增益型投资机会，但该类型物业的卖方对价格有一定坚持。因此，成都投资市场逐步回暖的背景下，买卖双方的博弈周期令市场谨慎情绪在短期内延续。值得关注的是，3 月底公募 REITs 新规出台，将消费基础设
15、施类公募 REITs 纳入试点范围。值此消费复苏及公募 REIT 底层资产扩容利好出台之际，投资者或应重新评估零售物业市场投资机会，受益于投资退出闭环的构建完善，现有零售物业持有者可选择于非公开市场处置资产或通过潜在的首次公开发行进行退出。群内每日免费分享5份+最新资料 群内每日免费分享5份+最新资料 300T网盘资源+4040万份行业报告为您的创业、职场、商业、投资、亲子、网赚、艺术、健身、心理、个人成长 全面赋能！添加微信，备注“入群”立刻免费领取 立刻免费领取 200套知识地图+最新研报收钱文案、增长黑客、产品运营、品牌企划、营销战略、办公软件、会计财务、广告设计、摄影修图、视频剪辑、直播带货、电商运营、投资理财、汽车房产、餐饮烹饪、职场经验、演讲口才、风水命理、心理思维、恋爱情趣、美妆护肤、健身瘦身、格斗搏击、漫画手绘、声乐训练、自媒体打造、效率软件工具、游戏影音扫码先加好友，以备不时之需扫码先加好友，以备不时之需行业报告/思维导图/电子书/资讯情报行业报告/思维导图/电子书/资讯情报致终身学习者社群致终身学习者社群关注公众号获取更多资料关注公众号获取更多资料
