1、 请务必阅读正文后的重要声明部分 1 TablTable_StockInfoe_StockInfo 2017 年年 08 月月 30 日日 证券研究报告证券研究报告2017 年半年报点评年半年报点评 买入买入（首次）（首次）当前价：10.28 元 保利地产（保利地产（600048）房地产房地产 目标价：13.50 元（6 个月）稳健向好稳健向好，受益国资整合受益国资整合 投资要点投资要点 西南证券研究发展中心西南证券研究发展中心 分析师：胡华如 执业证号：S1250517060001 电话：0755-23900571 邮箱： 分析师：王立洲 执业证号：S1250514080001 电话：023
2、-67914902 邮箱： 相对指数表现相对指数表现-5%0%5%11%16%21%16/816/1016/1217/217/417/617/8保利地产沪深300 数据来源：聚源数据 基础数据基础数据 总股本(亿股)118.58 流通 A 股(亿股)117.36 52 周内股价区间(元)9.05-11.18 总市值(亿元)1,219.05 总资产(亿元)5,822.66 每股净资产(元)7.71 相关相关研究研究 事件：事件：公司发布半年报，2017 年上半年实现营业收入 544.6 亿，同比减少 1.3%，归属于上市公司股东净利润 56.5 亿，同比增长 13.9%，加权 ROE 为 6.2
3、%，同比减少 0.6 个百分点。业绩业绩符合预期符合预期，净净利率向好趋势还将延续利率向好趋势还将延续。报告期内公司营收持平，但净利润增长明显，主因房地产结转项目的毛利率回升。上半年公司的整体毛利率和净利率分别为 30.8%和 13.2%，分别比去年末高出 1.8 和 2.1 个百分点。今年上半年公司销售单价 13,909 元，相比去年全年的销售单价增长了 5.8%，而公司财务费率和销售费率下行趋势比较明朗（上半年公司财务费用同比下降了35.3%），我们预计净利率向好趋势还将延续。销售销售增速略超预期增速略超预期，回款率回款率有所回落有所回落。上半年公司实现签约销售额 1466 亿，同比增长
4、33%，相当于去年全年的 70%，特别是 6 月单月销售额达到 381 亿。公司销售增速略超预期，主因聚焦主流普通住宅产品（住宅销售金额占比 88%、其中 144 平米以下的占比 96%），从区域结构来看，公司中西部销售额占比同比提升 9 个百分点至 28%。值得说明的是，受按揭贷款收紧影响，上半年公司销售回款率较去年同期下降 4 个百分点至 82%。受益受益国企地产资源整合国企地产资源整合，拿地彰显积极态势拿地彰显积极态势。公司作为央企地产排头兵，将持续收益国资背景的地产资源整合。报告期内公司完成了与中航工业房地产业务的整合，总体上来看拿地面积同比增长 122%，拿地金额增长 39%，彰显了
5、积极的拿地态度。从投资强度来看，上半年拿地拓展金额占销售金额指标为 43%，依然处于合理区间；从拿地策略上看，公司积极推进城市群深耕策略，仍然以一二线城市为主（上半年拓展面积占比 75%）。截止上半年末，公司在建拟建项目建面为 1.7 亿平米，未结算资源充盈。盈利预测与投资建议。盈利预测与投资建议。预计 2017-2019 年 EPS 分别为 1.22 元、1.55 元、1.80元，未来三年将保持 20%的复合增长率，考虑到公司将持续受益国企地产资源整合，给予 17 年 11 倍估值，对应目标价 13.5 元，首次覆盖给予“买入”评级。风险提示：风险提示：业绩释放低于预期、资源整合进展缓慢。指
6、标指标/年度年度 2016A 2017E 2018E 2019E 营业收入（百万元）154773.28 166360.47 190667.55 223929.58 增长率 25.39%7.49%14.61%17.45%归属母公司净利润（百万元）12421.55 14413.31 18347.03 21333.36 增长率 0.60%16.03%27.29%16.28%每股收益 EPS（元）1.05 1.22 1.55 1.80 净资产收益率 ROE 14.46%14.23%15.81%15.82%PE 10 8 7 6 PB 1.03 0.90 0.78 0.67 数据来源：Wind，西南证券
7、 保利地产（保利地产（600048）2017 年半年报点评年半年报点评 请务必阅读正文后的重要声明部分 2 关键假设：关键假设：假设 1：公司 2017-2019 年房地产业务结转金额的增速分别为 6%、13%和 15%，预计对应的毛利率维持小幅增长态势，增速保守估计为 1.5、1.5 和 0.5 个百分点；假设 2：公司其他业务主要系社区管理服务业务与房地产金融业务，随着公司一主两翼的深入发展，收入规模呈现稳健增长态势，预计 2017-2019 年其他主营业务毛利率维持基本不变。基于以上假设，我们预测公司 2017-2019 年分业务收入成本如下表。表表 1：分业务收入及毛利润：分业务收入及
8、毛利润预测预测 单位：百万元单位：百万元 2016A 2017E 2018E 2019E 合计 收入 154773.3 166360.5 190667.6 223929.6 增速 25.4%7.5%14.6%17.4%毛利率 29.0%30.9%32.4%32.7%房地产 收入 146956.8 155921.2 176814.6 203690.4 增速 23.9%6.1%13.4%15.2%毛利率 28.0%29.5%31.0%31.5%其他主营业务 收入 7608.8 10439.3 13852.9 20239.1 增速 59.7%37.2%32.7%46.1%毛利率 46.7%46.7%
9、46.7%46.7%其他业务 收入 207.6 0.0 0.0 0.0 增速 389.3%0.0%0.0%0.0%毛利率 78.3%0.0%0.0%0.0%数据来源：公司公告，西南证券 保利地产（保利地产（600048）2017 年半年报点评年半年报点评 请务必阅读正文后的重要声明部分 3 附表：财务预测与估值附表：财务预测与估值 利润表（百万元）利润表（百万元）2016A 2017E 2018E 2019E 现金流量表（百万元）现金流量表（百万元）2016A 2017E 2018E 2019E 营业收入 154773.28 166360.47 190667.55 223929.58 净利润
10、17073.05 19185.89 24778.74 28755.38 营业成本 109880.68 115023.20 128858.43 150727.43 折旧与摊销 786.63 198.24 200.14 202.52 营业税金及附加 15035.05 16235.57 18579.14 21831.48 财务费用 2233.93 3339.35 3087.36 2934.18 销售费用 3544.88 4159.01 4290.02 6135.67 资产减值损失-40.41-17.43 26.64 36.46 管理费用 2266.51 2828.13 3336.68 4299.45
11、 经营营运资本变动 10127.38 19232.89-26926.06 2324.96 财务费用 2233.93 3339.35 3087.36 2934.18 其他 3873.38-1131.78-1180.02-1104.46 资产减值损失-40.41-17.43 26.64 36.46 经营活动现金流净额经营活动现金流净额 34053.96 40807.16-13.19 33149.05 投资收益 1246.92 1184.58 1125.35 1069.08 资本支出-342.52 201.30 196.60 198.70 公允价值变动损益 23.65 5.91 7.39 9.24
12、其他-12716.21 2782.05-255.32 409.90 其他经营损益 0.00 0.00 0.00 0.00 投资活动现金流净额投资活动现金流净额-13058.73 2983.35-58.72 608.60 营业利润营业利润 23123.22 25983.12 33622.01 39043.22 短期借款-2691.90-1334.25 1750.38 175.11 其他非经营损益 187.35 183.68 184.90 184.50 长期借款 2454.81 2014.13 1799.24 1428.69 利润总额利润总额 23310.57 26166.81 33806.92
13、39227.72 股权融资 9033.18 0.63 0.00 0.00 所得税 6237.52 6980.92 9028.18 10472.34 支付股利-3711.07-2484.31-2882.66-3669.41 净利润 17073.05 19185.89 24778.74 28755.38 其他-16413.71-5846.13-3547.07-3348.24 少数股东损益 4651.50 4772.58 6431.71 7422.02 筹资活动现金流净额筹资活动现金流净额-11328.68-7649.93-2880.11-5413.85 归 属 母 公 司 股 东 净 利 润 12
14、421.55 14413.31 18347.03 21333.36 现金流量净额现金流量净额 9773.26 36140.58-2952.02 28343.80 资产负债表（百万元）资产负债表（百万元）2016A 2017E 2018E 2019E 财务分析指标财务分析指标 2016A 2017E 2018E 2019E 货币资金 46983.82 83124.40 80172.38 108516.18 成长能力成长能力 应收和预付款项 79712.49 82304.89 94722.91 110185.22 销售收入增长率 25.39%7.49%14.61%17.45%存货 303303.5
15、8 317480.34 355752.61 416205.66 营业利润增长率 1.75%12.37%29.40%16.12%其他流动资产 5122.13 2718.62 4673.75 4574.24 净利润增长率 1.46%12.38%29.15%16.05%长期股权投资 14751.15 14751.15 14751.15 14751.15 EBITDA 增长率 2.47%12.92%25.03%14.28%投资性房地产 11421.35 9297.27 10050.08 10256.23 获利能力获利能力 固定资产和在建工程 3479.95 3076.14 2677.04 2270.8
16、3 毛利率 29.01%30.86%32.42%32.69%无形资产和开发支出 38.81 50.75 60.78 73.44 三费率 5.20%6.21%5.62%5.97%其他非流动资产 3183.48 3708.33 4335.90 4790.49 净利率 11.03%11.53%13.00%12.84%资产总计资产总计 467996.77 516511.89 567196.60 671623.45 ROE 14.46%14.23%15.81%15.82%短期借款 409.00-925.25 825.13 1000.24 ROA 3.65%3.71%4.37%4.28%应付和预收款项 1
17、88456.33 219840.46 239361.23 307747.03 ROIC 11.19%14.12%17.19%18.12%长期借款 68866.55 70880.68 72679.92 74108.61 EBITDA/销售收入 16.89%17.75%19.36%18.84%其他负债 92162.94 91918.08 97636.32 106987.59 营运能力营运能力 负债合计负债合计 349894.83 381713.97 410502.60 489843.48 总资产周转率 0.36 0.34 0.35 0.36 股本 11857.81 11858.44 11858.4
18、4 11858.44 固定资产周转率 48.55 55.12 72.87 101.15 资本公积 14886.68 14886.68 14886.68 14886.68 应收账款周转率 65.12 79.63 73.48 76.84 留存收益 62502.47 74431.47 89895.84 107559.79 存货周转率 0.37 0.37 0.38 0.39 归属母公司股东权益 89253.19 101176.59 116640.96 134304.91 销售商品提供劳务收到现金/营业收入 114.30%少数股东权益 28848.76 33621.34 40053.05 47475.0
19、6 资本结构资本结构 股东权益合计股东权益合计 118101.95 134797.93 156694.00 181779.98 资产负债率 74.76%73.90%72.37%72.93%负债和股东权益合计 467996.77 516511.89 567196.60 671623.45 带息债务/总负债 28.41%26.22%25.24%21.48%流动比率 1.73 1.73 1.74 1.66 业绩和估值指标业绩和估值指标 2016A 2017E 2018E 2019E 速动比率 0.53 0.60 0.58 0.58 EBITDA 26143.77 29520.72 36909.52
20、42179.92 股利支付率 29.88%17.24%15.71%17.20%PE 9.79 8.44 6.63 5.70 每股指标每股指标 PB 1.03 0.90 0.78 0.67 每股收益 1.05 1.22 1.55 1.80 PS 0.79 0.73 0.64 0.54 每股净资产 9.96 11.37 13.21 15.33 EV/EBITDA 5.72 3.98 3.26 2.18 每股经营现金 2.87 3.44 0.00 2.80 股息率 3.05%2.04%2.37%3.02%每股股利 0.31 0.21 0.24 0.31 数据来源：Wind，西南证券 保利地产（保利地
21、产（600048）2017 年半年报点评年半年报点评 请务必阅读正文后的重要声明部分 分析师承诺分析师承诺 本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，报告所采用的数据均来自合法合规渠道，分析逻辑基于分析师的职业理解，通过合理判断得出结论，独立、客观地出具本报告。分析师承诺不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接获取任何形式的补偿。投资评级说明投资评级说明 公司评级公司评级 买入：未来 6 个月内，个股相对沪深 300 指数涨幅在 20%以上 增持：未来 6 个月内，个股相对沪深 300 指数涨幅介于 10%与 20%之间 中性：未来
22、 6 个月内，个股相对沪深 300 指数涨幅介于-10%与 10%之间 回避：未来 6 个月内，个股相对沪深 300 指数涨幅在-10%以下 行业评级行业评级 强于大市：未来 6 个月内，行业整体回报高于沪深 300 指数 5%以上 跟随大市：未来 6 个月内，行业整体回报介于沪深 300 指数-5%与 5%之间 弱于大市：未来 6 个月内，行业整体回报低于沪深 300 指数-5%以下 重要声明重要声明 西南证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具有中国证券监督管理委员会核准的证券投资咨询业务资格。本公司与作者在自身所知情范围内，与本报告中所评价或推荐的证券不存在法律法规要求披露或采取限制、静
23、默措施的利益冲突。本报告仅供本公司客户使用，本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。本公司或关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行或财务顾问服务。本报告中的信息均来源于公开资料，本公司对这些信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌，过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告，本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情
24、形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。本报告仅供参考之用，不构成出售或购买证券或其他投资标的要约或邀请。在任何情况下，本报告中的信息和意见均不构成对任何个人的投资建议。投资者应结合自己的投资目标和财务状况自行判断是否采用本报告所载内容和信息并自行承担风险，本公司及雇员对投资者使用本报告及其内容而造成的一切后果不承担任何法律责任。本报告版权为西南证券所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布。如引用须注明出处为“西南证券”，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。未经授权刊载或者转发本报告的，本公司将保留向其追究法律责任的权利。保利地产（保利地产（6000
25、48）2017 年半年报点评年半年报点评 请务必阅读正文后的重要声明部分 西南证券研究发展中心西南证券研究发展中心 上海上海 地址：上海市浦东新区陆家嘴东路 166 号中国保险大厦 20 楼 邮编：200120 北京北京 地址：北京市西城区金融大街 35 号国际企业大厦 B 座 16 楼 邮编：100033 重庆重庆 地址：重庆市江北区桥北苑 8 号西南证券大厦 3 楼 邮编：400023 深圳深圳 地址：深圳市福田区深南大道 6023 号创建大厦 4 楼 邮编：518040 西南证券机构销售团队西南证券机构销售团队 区域区域 姓名姓名 职务职务 座机座机 手机手机 邮箱邮箱 上海上海 蒋诗烽
26、 地区销售总监 021-68415309 18621310081 黄丽娟 机构销售 021-68411030 15900516330 邵亚杰 机构销售 02168416206 15067116612 张方毅 机构销售 021-68413959 15821376156 郎珈艺 机构销售 021-68416921 18801762801 欧阳倩威 机构销售 021-68416206 15601822016 程建雄 机构销售 021-68415020 13638326111 北京北京 蒋诗烽 地区销售总监 021-68415309 18621310081 赵佳 机构销售 010-57631179 18611796242 王雨珩 机构销售 010-88091748 18811181031 广深广深 张婷 地区销售总监 0755-26673231 13530267171 刘宁 机构销售 0755-26676257 18688956684 王湘杰 机构销售 0755-26671517 13480920685 熊亮 机构销售 0755-26820395 18666824496 刘雨阳 机构销售 0755-26892550 18665911353 刘予鑫(广州)机构销售 0755-26833581 13720220576
