1、投资与金融35房地产业融资的困境及出路孙木荣（广东兴海投资集团有限公司，广东 佛山 528200）摘要：房地产业是我国国民经济发展的重要产业，具有投资数额大、建设周期长的显著特征，其发展与资金有着十分密切的关联。随着国家宏观调控政策的出台和“三条红线”政策的落地，我国房地产业的融资成为制约企业发展的重大问题。因此，房地产业要想在激烈的市场竞争中谋求生存和发展，就必须找到一条新的融资渠道，以此为其后续发展打下坚实的基础。关键词：房地产；融资；困境；出路在我国经济发展的进程中，房地产业以其独有的发展优势占据着至关重要的地位。在经济全球化的今天，我国的房地产业在经营发展过程中迎来了发展的机遇，同时也
2、面临着前所未有的挑战。近些年来，越来越多的房地产企业由于融资问题而陷入发展的困境。本文对当前我国房地产业的融资问题进行深入探索和分析，希望以此找到打破融资困境的出路，有效提升房地产企业的融资能力，促进我国房地产企业的可持续发展。一、房地产业融资概述关于房地产业融资，其概念指的是在项目开发建设的过程中，房地产企业所采取的不同手段和方式进行资金的筹集。房地产企业的融资方式主要有两种：一种是直接融资的方式，另一种是间接融资的方式。无论是直接融资还是间接融资，都具有如下特点：第一，融资的数额较大。相较于其他行业来说，房地产项目在前期的开发过程中首先需要对土地的使用权进行购买，因而需要投入巨额资金。不仅
3、如此，在每一个房地产项目开盘之前几乎都没有任何外来资金流入企业，所有的资金都必须依赖大量融资以及项目股东的支持。第二，占用资金的周期较长。房地产的开发需要一个较长的时间周期，只有在开盘销售时企业才能够回笼资金，而且销售时间也相对较长，这就导致房地产行业资金长期被占用，因此快速盘活被占用的资金也是房地产行业的明显特点。第三，受国家相关政策的影响较大。对房地产企业来说，国家宏观调控政策十分重要，是影响房地产企业的晴雨表，每一次政策的调整和变动都会给房地产企业带来深刻影响。二、房地产业的主要融资方式当前，我国的房地产企业要想获得可持续发展，就必须不断拓宽融资渠道，将融资问题放在重中之重的位置。对于房
4、地产企业来说，银行贷款一直以来是其采取的主要融资形式，然而仅仅将银行贷款作为唯一的融资方式是明显不够的，因此必须通过多种途径拓展房地产企业的融资方式。（一）以银行贷款的方式融资以银行贷款的方式进行融资，一直以来都是我国房地产企业在开发建设过程中采取的主要融资方式，最常见的比如商品房的开发贷款通常情况下都是银行贷款。所谓商品房开发贷款，是指房地产企业向银行申请的贷款，其目的主要是用于建设商品房以及相关的配套设施。与其他类型的融资方式相比，银行贷款具有更高的安全性和更合理的利息，因此成为房地产企业最主要的融资方式。（二）以房地产信托的方式融资作为金融业的三大支柱之一，信托投资公司是一种金融理财专业
5、机构。房地产信托，指的是信托投资公司在接受房地产开发企业的授权委托之后进行资金的募集，然后负责对接受授权委托的房地产项目进行开发建设，并通过这种方式从中获取一定比例的收益。从整体来看，房地产信托主要有不动产信托和房地产资金信托两种方式。与债务融资相比，房地产信托具有较低的风险系数和较稳定的投资回报，是股权投资的一种方式，而且不会增加房地产企业的额外债务，这些优势使房地产信托成为房地产企业当前较为常用的融资方式之一。（三）以房地产债券的方式融资以房地产债券的方式进行融资，主要是指房地产企业为了从多种渠道获得足够的开发建设资金而推出的一种借款信用证据。房地产债券持有者可以通过借款信用凭证向房地产企
6、业获取一定的预期收入，并且按照规定将预付给房地产企业进行融资的本金收回。一般情况下，房地产企业通过债券融资的方式在较短的时间内就可以筹措到数额较大的资金，而且对企业决策也不会产生任何影响，从这方面来看房地产债券融资的优势还是很明显的，但同时也存在着融资成本相对较高的弊端，这无疑会给房地产企业增加很大的经济负担。（四）以房地产证券化方式融资以房地产证券化方式融资，指的是房地产开发商为了筹措到资金而把投资转化为证券，然后通过证券化的方式进行融资。通过房地产证券化的方式进行融资，不仅可以充分地将证券市场功能有效发挥出现，同时，可以促使房地产企业朝着专业化及大众化的方向进行转变，以此实现36分散投资风
7、险的目的。三、当前我国房地产业的融资现状（一）房地产开发过于依赖银行贷款房地产业作为支撑国民经济的重要行业，为我国经济建设和发展起到了积极的作用。在房地产业刚刚起步的阶段，银行业对于房地产行业的发展与建设给予了很大的支持力度，然而在国家出台的相关政策影响下，银行业为了降低风险，减缓了对于房地产业的贷款速度，使得房地产业的银行贷款整体上出现大幅度的缩减趋势。在这种情况下，我国房地产业过于依靠银行贷款融资，无疑将会带来资金链断条的风险。（二）房地产业内部融资能力偏弱房地产业对于促进社会经济发展起到了十分重要的作用，其发展状况与人民群众的生活质量息息相关，是关乎国计民生的重要产业。因此，国家相关管理
8、部门一直高度重视房地产企业的资金调配问题并且实时监管。在国家宏观调控政策、复杂的市场经济环境以及房地产企业自身发展因素的影响下，当前融资难成为困扰我国房地产业的重大问题。通常情况下，房地产企业要想成功实现融资上市，必须同时具备诸多的条件，然而现实情况是对于一些上市的条件，绝大多数房地产企业都难以满足。在这种环境条件下，房地产业不可避免地会出现上市融资难的现象，而且随着国家政策的不断调整，近些年来房地产业融资难的问题一直在不断提升。（三）融资渠道拓宽和融资产品创新有限从目前发展情况来看，我国房地产业经过不断发展已经渐趋成熟和完善。在市场经济环境下，我国房地产企业的融资行为在很大程度上会受到市场经
9、济的影响。市场经济调节对房地产企业能够产生一定的制约作用，从而保证其在一个较为良好的环境下运行，促进了房地产企业的良性发展。然而，由于目前我国在金融方面的法律法规还不是十分完善，尤其是在市场的制约下，不论投资方还是使用方都难免心存疑虑，这在很大程度上制约了新型融资模式的推广，也因此成为金融市场健康发展的障碍。（四）房地产企业的财务经营成本普遍偏高近些年来，我国加大了对房地产业的宏观调整力度，相继出台了许多政策和法规限制其过度开发，在银行贷款利率方面也进行了相关调整，这些都在一定程度上增加了房地产企业的成本，给房地产业造成了很大影响。从整体贷款情况来看，当前我国房地产企业的银行贷款利率相较于基准
10、的贷款利率而言普遍偏高，呈明显的上浮趋势。在房地产企业的整体融资过程中，以股权方式进行的融资以及通过其他融资渠道获取的资金所占有的比例依然很低，所以房地产企业为了获取大量资金不得不支付较高的利率，从而使得经营成本增加。如果房地产企业在开发经营的过程中没有获取较低成本资金的渠道，就会为了维持企业正常运转而冒风险通过较高利率的贷款来获取大额资金，这种情况无疑会使得房地产企业背负上沉重的债务包袱，大大增加了企业的资产负债率。四、我国房地产业走出融资困境的优化建议（一）优化管理模式，降低银行贷款依赖度从我国房地产业的总体发展情况来看，普遍存在着对银行信贷的依赖度过高的问题，从而使房地产企业的资产负债率
11、出现明显偏高的现象，这种情况大大提升了房地产企业财务管理方面的风险。如果房地产企业在经营过程中一旦出现财务管理方面的某些问题，就特别容易增加资金链断条的风险。因此，要想使房地产企业获得长足发展，就必须优化企业的管理模式，降低对银行贷款的依赖度，同时还要及时掌握市场发展变化的新形势，加快企业产品的创新力度，并将产品快速推向市场，从而使企业获得资金的快速回流。与此同时，房地产企业还应遵循市场发展规律而随时对自身管理方式做出相应调整，在对企业运营资本严加把控的同时，加强对企业的风险控制管理，真正做到开源节流，并且采取多元化的融资策略和长期化的发展目标，不断促进地方区域经济水平的有效提高，以便更好地促
12、进资金的及时回流，确保房地产企业健康稳定地发展。（二）提高企业内部融资能力，盘活资金池业务对于房地产企业来说，促进其内部融资能力的提高，能够有效规避企业在运营过程中的一些风险。我国房地产业的内部融资具有成本低、自主性强的优势，因此房地产业应努力提升企业自身的内部融资能力，以此提高企业资金的有效利用率，提升房地产企业的资金回笼速度，增加企业资金积累，进而不断盘活房地产企业的资金池业务。1充分利用留存收益，促进企业内部融资能力的提升市场经济形势发展瞬息万变，房地产企业在经营过程中一旦遇到市场风险，带给房地产企业自身乃至与之相关联的行业都会是非常大的影响。正基于此，房地产企业要想获得长足发展，就必须
13、不断创新融资思想，积极转变传统的经营观念，促进企业实现由单纯的内部融资向内部与外部同时兼顾的融资模式转变。房地产企业应不断增加企业自身的资金积累，从而使企业的资金在必要时能够最大限度地发挥出应用的作用。与此同时，房地产企业还应努力实现企业投资模式的多元化，这样一方面能够全方位提升企业的盈利能力，另一方面还能够保证企业财务报表的系统性和科学性，以此加速房地产企业的资金回流，盘活房地产企业的开发建设资金。投资与金融372加强企业项目管理工作，提升资金周转效率房地产企业若想使融资合理化得到最大保障，就必须要积极做好关于项目市场的开发扩展工作，同时还应尽最大努力加强企业的项目管理工作，将一些占用资金数
14、额较小、收益利润较高的项目作为企业开发的重点，以此不断提升房地产企业的综合竞争实力。与此同时，在经营管理过程中企业应采取科学合理的项目管理手段，以此有效提升回款清盘的速度，缩减资金周转的时长，使现金流得到较为合理化的配置。3打造集团企业，盘活资金池近些年来，在宏观调控政策的影响下，国家对房地产业融资限制的条件不断增多，在这种背景下房地产企业如果只是单纯地依赖银行贷款进行融资，那么将难以达到预期的理想效果。因此，房地产业应努力将自身打造成为具有一定规模的集团化企业，然后凭借集团企业的优势加强企业内部之间的联合，通过转让企业内部股权以及企业贷款委托等有效方式，努力将集团内部的资金池业务加以盘活，以
15、此减缓企业在融资过程中所面临的种种压力。（三）拓宽融资渠道，创新融资产品当前我国的房地产业在融资过程中，一直以银行贷款作为其吸纳资金的主要融资方式。当前我国针对房地产企业又相继出台了一些提高银行利率的政策和法规，这无疑会使房地产企业面临着经营成本增高的风险。在这样的发展环境下，房地产企业为了最大限度地降低企业经营的风险，就必须采取积极有效的措施不断拓宽融资渠道，并结合国家出台的有关金融方面的政策法规而及时对企业的融资方案做出调整，以此将国家调控政策对房地产企业在融资方面的不利影响降到最低。比如，如果当前国内信贷利率处于向下调整状态，金融市场环境相对宽松，此时房地产企业可以将银行贷款作为其融资的
16、主要方向。反之，如果当前国内信贷利率处于向上调整的状态，金融环境相对收紧，那么房地产企业就应将融资主渠道从银行贷款转为其他方式的融资，或者结合国内环境发展的具体情势及企业自身实际状况，通过海外融资的方式使企业获取开发经营的资金，但前提是必须保证融资的科学合理性，根据企业实际发展需要来进行融资，且不可盲目扩大融资，以此使企业融资成本尽可能地控制在较为合理的范围之内，降低企业的融资风险，实现资金收益的最大化。（四）控制财务成本，强化风控管理从行业特点来看，我国的房地产企业具有一定的特殊性，极其容易受到外部因素的影响和制约，因此企业要想有效避免因资金链断条而出现种种经营管理方面的问题，就必须加强自身抵御各种风险的能力。从房地产业发展的角度来看，虽然房地产企业通过融资能够为自身发展带来一定的效益，但是一旦管理控制不得当，就会给企业自身带来极其严重的财务风险。因此，只有找到能够平衡企业经济利益与风险防控的支撑点，才能使房地产企业走出融资困境，拓宽经营管理的思路，推动企业在发展的道路上走得更远。（五）房产企业通过合作开发，分散风险目前从行业发展的整体趋势来看，我国的房地产企业在国家宏观政策的调控下
