1、收稿日期：基金项目：安徽大学经济法制研究中心公开招标重点课题（）；安徽大学台湾研究中心一般项目（）作者简介：丁国峰（），男，湖北英山人，博士，教授，博士生导师；王露（），女，安徽六安人，硕士生。第 卷第期合 肥 工 业 大 学 学 报（社会科学版）年月 （）房地产企业破产视域下购房者权益优先保护的法理阐释与制度构建丁国峰，王露（安徽大学 法学院，安徽 合肥 ）摘要：司法审判中，对房地产企业破产情形下行使购房人优先权存在争议，尽管该优先权的效力最终在实践中得到正名，但是仅以“维稳”的理由赋予购房者权益优先保护的顺位缺乏充分的法理依据，也暴露出从政策利益衡量角度进行权利分配的司法缺陷。为实现购房人
2、权益保护与审判规则的最大衔接，应以生存利益保障理论为基础，借助公平清偿理论，回应购房人能够在房地产企业陷入破产困境时获得优先保护效力的法理基础。公平清偿理论对清偿结果实质性公平的要求，可以实现司法对社会中实质弱者生存利益倾斜保护的正当性。此外，还应当明确购房人优先权行使的实质性要件，以此避免权利滥用损害其他破产债权人的债权实现。关键词：房地产破产；购房人优先权；法理基础中图分类号：文献标志码：文章编号：（），（，）：，“”，：；一、问题的提出随着近几年国家对房地产市场调控力度的加强，越来越多的房地产企业陷入破产困境。在房地产开发企业的破产过程中，我国破产法仅对企业的税收、职工债权等做出详细规定
3、，司法解释也只对承包人的工程价款和银行等金融机构所享有的优先受偿权作出了规定。由此，购房人的权益在房地产企业破产时能否获得优先保护，在司法实践中还没有法律上的依据。不仅如此，购房人的债权实现在破产程序之中也是一个审判难题。在全面建设社会主义现代化国家的背景下，能够让购房者在支付巨额房款后不用担心既要面临烂尾风险又要面临银行征信危机，研究房地产企业在破产中购房人权益保护问题具有重要意义。现代破产法特别强调在解决债权清偿秩序方面的价值。早在 年发布的 最高人民法院关于建设工程价款优先权问题的批复 中，为实现购房款在房地产企业破产时能够获得最大程度的清偿，规定工程价款不得优先于已经支付了大部分或者全
4、价款的购房者，即购房者具备更加优先的顺位，但是法律并没有明确该优先权存在的法理依据。根据 批复 的规定，购房人能否享有优先受偿权以其是否支付一定比例的购房款为要件，该适用标准也是缺乏法律支持的。当前，关于购房人优先权的条款已经被废止，这就造成破产案件审理时将无法确定购房人债权和工程价款债权的清偿顺位。最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件的解释（一）（简称“合同解释（一）”）第 条保留了 批复 中有关工程价款优先权的规定，由于还未出台新的司法解释，所以购房者是否还享有对抗工程价款优先权的权利暂时还不明晰。尽管早有学者对房地产企业破产制度提出了完善建议，认为可以通过建立房地产开发项目保险制
5、度来保障购房人优先权的实现，其后有学者提出购房人优先权的适用对象应当包括支付 以上价款的购房人和经过预告登记的购房人，进而有学者对未办理所有权转移登记的购房人和已经取得所有权的购房人权益保障进行了分类化思考。对于权利背后所体现的价值理念，有学者提出购房人优先权制度的存在并不是为了倾斜保护购房人的债权，它反映的是对弱势群体生存权的保护。对于购房人的优先顺位，有学者进行系统分析后提出购房人优先权应当位于被拆迁人安置债权之后。可以看出，当前对于购房人权益保障的讨论多集中于购房人优先权的清偿顺位，并没有关注到在清偿顺位的背后有关权利的价值理念以及是否具有明确的法理依据，尤其是在 民法典 施行后购房人优
6、先权没有了法律依据的背景下，如何在破产程序中以正当理由给予购房人优先保障的问题更加迫切。破产法的成熟与否直接决定了市场经济体系的高度，在没有法律明文规定的情况下，法官仅以“维稳”的理由赋予购房者以优先权不仅缺乏法理依据，也会引起国际上的理解障碍。故本文从司法实践的困境出发，探讨购房人优先权存在的法理基础，为其权利的正当性提供依据。二、购房人权益优先保护制度的起源及其现实困境破产法的初衷是为了实现公平受偿，使主体在依法退出的同时，能够实现利益衡平，维护社会秩序的稳定。购房人权益与担保物权实现产生冲突的根源在于其违背了民法中物权优先债权原则，但购房人与银行等金融机构相比明显处于弱势，应当受到特殊保
7、护。因此，购房人优先权制度的提出将会冲击 民法典 中的债权清偿体系，这就意味着在传统破产债权清偿原则之外，立法者需要开辟出一条新的道路，把购房者的生存利益置于优先考虑的地位。我国购房人优先权制度的演变优先权制度起源于罗马法，是为了弥补法律对于实现“实质公平”的不足，但这也伴随着一个问题 优先权的设定与债权平等原则以及物权优先原则相互矛盾。原 中华人民共和国合同法 于第期丁国峰，等：房地产企业破产视域下购房者权益优先保护的法理阐释与制度构建 年开始施行，虽然其规定了工程价款可以优先受偿，但是该条款内容过于模糊宽泛，对于承包人权利的行使没有规定详细的程序条款，并且施工过程的情况又十分复杂，这就导致
8、承包人难以依据该条款向法院申请获得优先清偿。为实现司法裁判的一致性，最高人民法院借助 批复 赋予承包人工程价款获得先于担保物权和普通债权的受偿顺位。但条文在落实到司法实践的过程中，最高人民法院发现若不加限制地赋予承包人工程价款优先效力，将会导致巨大的风险。在期房交易市场中，购房者与开发商签订买卖合同以后并没有实质取得房屋的所有权，如果承包人工程价款的优先效力具有绝对性，这意味着当房地产企业走向破产时开发商可以用所有业主交纳的购房款去偿还其所欠下的工程价款。换句话说，就等同于广大购房者承接了房地产开发企业的债务，这明显违背了法律保护消费者合法权益的精神。这不仅给购房者带来交易风险，而且构成了对承
9、包人权利的过度保护，是对维持房地产市场交易关系稳定的潜在威胁。因此在 批复 的规定中，最高人民法院增加了购房者可以优先承包人获得清偿的情形。自此开始，我国立法者开始关注对购房人权益的优先保护。因此可以推测出，明确承包人优先权的效力边界是购房人优先权制度产生的重要原因之一，也为购房消费者自身规避了可能面临的交易风险。值得注意的是，批复 在提出购房人优先权制度时进行了权利价值的衡量，赋予购房消费者享有突破民法债权清偿体系的优先权利，并且同时明确购房人与承包人的优先权发生冲突时购房人的权益拥有更加优先的“特权”。我国购房人优先权制度存在的问题在 民法典 生效前，对于房地产开发企业破产的债权清偿顺序由
10、相关的司法解释予以规定。由于司法解释的颁行时间相隔较久以及立法目的各有侧重，这就导致有关购房人债权清偿的规定在各个司法解释之中存在冲突。批复 明确了购房消费者可以对抗工程价款优先权，这一规定打破了物权优先原则，被部分学者质疑。但在 批复 废止后，承包人的工程价款优先受偿权被保留在 合同解释（一）中，有关购房人优先权的内容却没有提及。对于房地产企业破产时购房人权益应当如何保护的问题，到目前为止仍然没有系统的条文说明，也未有明确规定购房人拥有比其他权利人更高的清偿顺位。（）打破了物权优先原则 民法典 规定物权具有优先于债权的效力，如果在房地产企业破产语境下，法律赋予购房人优先于承包人工程价款和抵押
11、权的清偿顺位，这显然突破了民法原则。购房人的权利是基于房屋买卖合同而获得的，具有债权属性，而承包人所享有的优先受偿权、抵押权属于物权。依据物权优先原则，在房地产企业破产时承包人、抵押权人应当获得优先于购房者的受偿顺位，但 批复 却打破这一原则，赋予购房人更加优先的地位。事实上，在特殊情形下立法是可以打破一般原则做出例外规定的，但类似的例外规定，大多是立法者出于保护特定主体利益的考虑，是对权利所体现的价值做出的特殊选择。购房者的权益在本质上应归属于债权范畴，赋予其优先效力已是一种制度突破，但该优先规则却隐藏着对担保物权效力的削弱，违背了民法基本原则。此外，民法典 明确规定只有法律才能够做出打破物
12、权优先原则的例外规定，司法解释显然不具有此种效力。（）有悖于债权平等原则作为债权领域的基本原则，债权平等原则意味着不同种类的债权之间，其在效力上是相同的，进一步引申出，同一标的物上可以同时存在多种债权，且所有债权具有相同的效力，即所有债权的清偿顺序应当保持一致。即使在破产语境下涉及债权的清偿，债权平等原则仍然需要遵守。由于购房者所享有的优先权在本质上属于债权，则其效力与其他普通破产债权一样，应当滞后于工程价款、抵押权获得清偿。因此，购房人优先权的存在是对债权平等原则的突破。（）违背物权公示公信原则物权公示公信原则能够实现维护交易安全的目的，因此基于信赖利益而达成的交易活动得以存在，并且物权本身
13、的归属得以稳定。交易安全价值基于物权公示原则而产生，其同样需要给予慎重的保护，而购房人优先权的取得是不需要专门机关进行公示的，这样不具备公示力和公信力的权利在社会生活中极有可能被恶意滥用，损害交易安全。基于此可以想到，如果法律无差别地倾斜保护购房人的利益，必将使得其他利益主体产生无法预计的损失。工程价款优先受偿权即使没有登记，由于法律的明文规定，使得其能够为公众所知道；不动产抵押权的生效要件是办理抵押登记，登记使其具备对抗第三人的效力。而购房人优先权的取得没有公示程序，无法为第三人所知悉，合肥工业大学学报（社会科学版）年月这是对公示公信原则的冲击。由于购房者数量众多、分布很广，如果购房人优先权
14、存在的法理依据无法打消其他权利人的顾虑，那么市场交易的秩序和安全必然会受到潜在破坏。三、购房人权益优先保护制度的法理基础如果房地产企业的资产足以偿还所有债务，那么购房人与担保物权人之间就不会发生利益冲突，因此，只有在破产清算时房地产企业资不抵债的情况下，探讨购房人优先权制度存在的基础才是有意义的，并且应当明确担保只能确保债的清偿，但并不存在确保债的全部清偿的功能，最多称得上是对债的效力的补充。事实上，购房人优先权制度的确立需要考量的是在房地产企业破产过程中如何公平合理地分配财产以对承包人、担保物权人、购房人和其他债权人进行清偿。由于普通债权人的清偿原则已经有明文规定，这个问题就只涉及三方权利主
15、体的利益平衡，其核心在于对权利背后所体现的利益进行价值衡量。若想构建起完整的购房人权益优先保护规则，就必须打破传统的概念性论证思路，明确购房人优先权的法理基础，开启对债权理论的新发展。当前，学界关于购房人权益优先保护制度法理基础的讨论大多集中于物权期待权理论和生存利益保障理论，但这两种理论无法实现逻辑自洽，没有说服力。物权期待权理论的矛盾性物权期待权的概念源于德国的司法实践，我国 民法典 并没有明确定义这种权利，但 民法典 允许通过预告登记去保障权利人实现将来的物权。可以看出，我国是认可公民享有物权期待权的。当前房地产市场普遍进行的是期房交易，购房人支付价款后无法立刻办理房屋所有权登记，这就产
16、生了权利真空。当前大部分城市的年轻人若想购买一套住房，他们需要拿出所有的积蓄甚至是家庭的全部资金，如果购房者不能摆脱签订购房合同后仍有可能无法取得房屋所有权、最终“房财两空”的担忧，必将引发群体性的交易安全担忧，进而打击购房者的积极性。司法解释之所以要承认物权期待权是源于区分物权与债权虽然有其意义，但存在一定的弊端：这种二分法将财产权利放于非此即彼的状态，即不是物权就是债权，忽视了社会生活的复杂性。为回应社会生活的需要，可以设定某些处于债权和物权之间的混合型权利，故物权期待权、债权的物权化等作为一种制度规则被提出。应当注意的是，物权期待权理论若是成为购房人优先权合理性的基础则会出现自相矛盾。首先，我国民法体系区分物权与债权行为。毋庸置疑，签订合同的行为应当归属于债权行为，所以购房人签订商品房买卖合同的行为只是合同双方达成了买卖房屋意思表示的证明，但不具有引起房屋所有权转移的效力。不动产物权变动依据物权公示公信原则是要以登记作为公示要件，因此，在办理登记以前，购房者即使签订了买卖合同也并不会当然地取得房屋的所有权。民法典 规定取得不动产的物权行为必须在物权的合意和登记的基础上才能成立，由
