1、附一：成 绩评卷人华中师范大学经济管理学院研究生征文比赛论文 论文题目 银行房地产信贷的信用风险度量与躲避 银行房地产信贷的信用风险度量与躲避：近年来随着我国房地产业的不断开展，银行房地产信贷业务也随之大幅展开。银行房地产信贷业务在房地产开发建设和个人住房抵押贷款申请办理过程中发挥了巨大作用，但随之而来的大量房地产信贷的信用违约现象却加剧了银行的信贷风险，危害了银行的资金安全和长远开展。本文通过对我国房地产信贷业务信用风险产生的原因和管理等方面存在的问题地阐述，在引入古典和现代风险预测方法的根底上，提出了通过加强银行内部管理、政府行政立法、引进先进的管理技术和理念、构建信用文化体制等手段来躲避
2、房地产信贷风险，以促进房地产信贷业务和银行信贷的长期健康开展。关键词：房地产信贷 信用风险 银行管理 行政立法 信用文化一、前言近年来，随着我国房地产市场的不断开展，房地产信贷业务的重要作用日益显现。无论是在房地产开发企业的融资，亦或是个人住房贷款的操作中，银行房地产信贷都扮演了极其重要的角色。通过房地产信贷，房地产开发企业可以获得大量开发建设资金，个人那么可以借用贷款实行按揭购房。但是与此同时，日益增多的信用违约现象，如房地产开发企业房产销售出现困难导致的资金紧张或个人收入不稳定导致的还贷压力，扩大了银行房地产信贷的信用风险，不利于银行的健康开展。2023年11月17日，银监会在2023年第
3、三季度中国银行业运行报告以下简称报告中透露，将继续强化房地产贷款的风险防控；加强地方政府融资平台贷款的标准清理；严防民间借贷风险向银行体系蔓延等。随着国家房地产调控政策的推进，目前局部城市房屋销售量已经出现下滑，房价有所回落，土地流拍或底价成交现象明显增多，开发企业资金链普遍趋紧。针对当前房地产市场的形势，银监会要求银行密切关注房地产贷款风险变化，在严格执行差异化房贷政策的前提下，应首先满足首套、小户型、自住购房的贷款需求。在地方政府融资平台贷款的清理上，银监会继续采取措施，推动银行业金融机构进一步化解平台贷款风险。 报告显示，截至2023年三季度末，商业银行总资产余额达83.3万亿元，比上季
4、度末增加9087亿元，同比增长16.7%；资产组合中，各项贷款余额为43万亿元，比上季末增加1.1万亿元，同比增长16.7%，占资产总额的51.6%；债券投资余额为14.7万亿元，同比增长1.1%，占资产总额的17.7%；住房按揭贷款整体不良贷款率为0.32%，比年初下降0.05个百分点；商业银行期末存贷款比例为65.3%，较上季末上升1.28个百分点，同比上升1.2个百分点。二、相关问题及理论阐述 一、房地产信贷房地产信贷是指银行对房产、地产和建筑业的生产经营发放贷款以及对居民购房、建房的消费性贷款。房地产信贷资金的主要来源是住宅基金存款和储蓄存款。目前我国开展的房地产信贷业务的内容主要包括
5、：开办住宅建设基金专项存款业务，推广个人住宅储蓄存贷款业务；支持和促进住宅建设产业化；把住宅信贷纳入国家宏观信贷方案等。 二、信用风险信用风险是指由于债务人未能按照与银行所签订的合同条款履约或按约定行事，而对银行信贷资产收益造成的风险，现代意义上的信用风险还包括由交易对手直接违约和交易对手违约可能性变化而给投资组合造成损失的风险。信用风险存在于依靠合约对方、签发人或借款人行为才能完成的所有活动中，其根本特征是收益与损失不对称性，即信用风险给投资者双方带来的收益和损失分布是不对称的；非线性特征，即信用风险发生后的影响不仅仅只作用于两个交易对手之间，还会产生滚雪球似的蔓延效应，在很广泛的层面上产生
6、影响；系统性，即信用风险是受宏观经济因素驱动的，它与利率风险和市场风险等因素是密不可分的；管理困难，数据获取难度较大，包含明显的行为因素；周期性，即信用风险的变化会导致信用扩张和信用收缩交替出现。【2】三房产信贷信用风险的成因2.3.1房地产市场波动明显，使得房地产公司的管理难以长久保持稳定体系，增加了管理难度。快速上涨的房价促使消费者对未来房产预期大多抱着持币观望的态度，导致国内房地产市场一定程度上的需求缺乏，大量中小型房产企业不能通过销售来实现资金回笼，现金收入的缺乏必然导致企业还款能力的下降，信用前景不容乐观。2.3.2随着我国参加WTO的过渡期终结，大量外资银行进入我国金融市场。由于外
7、资银行普遍具有充足的资金和先进的进金融技术、效劳效率以及卓越的商业信誉，因此在房产信贷业务方面具有一定的优势。面对国内外竞争的巨大压力，我国银行体系可能放宽房产信贷的审核条件，对于贷款对象诸多指标的评价降低要求，盲目扩大信贷比例，也可能导致房产信贷信用危机的扩大。2.3.3从目前看，中国证券市场的开展还是具有一定程度的方案经济色彩，尚未成为优质房产企业的融资乐土，证券市场为国有企业效劳的特点比拟明显，一些非国有企业的房地产上市公司通过股票融资相对于国有企业较为困难，从而转向于选择银行进行房产信贷，市场风险可能转化为信用风险。同时随着证券市场的标准化，高品质的房地产企业将转向证券市场，银行面对的
8、那么是信用等级较差的企业，也在一定程度上加剧了银行的房产信贷风险。2.3.4在我国，政府对银行体系具有高度的控制力，因而由国家控制并积累了大量资金的银行体系有时便会发挥重要的财政替代效应，结果本来由财政部门负责的房地产，其中也包括保障房开发的各种财政支出就转移到了银行体系，相关风险也会随之转移。更为重要的是，为了迎合某些政策的实施，政府会强制性地要求银行增加对信用风险较高的房地产信贷的支持力度，同样也加剧了银行房产信贷的信用风险。【1】2.3.5目前我国普遍存在的信用缺失也是重要原因。长期以来，由于体制的因素，我国尚未建立有效的社会信用效劳制度，相应的社会信用效劳机构也存在缺失，没有一个完善的
9、信用信息数据库，信息不对称使得银行很难判断房产信贷借款人的真实盈利率。同时，社会信用风险管理技术的落后导致商业缺乏有效的信用风险度量和评价系统，使得银行不能积极有效的评估房产信贷借款人的信用指数，潜在地增加了银行房产信贷的信用风险。【6】 2.3.6房地产是土地及地上附着物，一旦发生来自自然的、不可抗拒的风险，根本上是不能回避的。如果没有政府担保或是进行商业投保，房地产信贷的借款人将损失前期投资，从而不能通过房产销售来归还银行欠款，银行就将面临巨大的损失。【3】三、房产信贷信用风险的预测和度量2 一、古典信用风险分析方法Z评分模型和ZETA评分模型1968年美国纽约大学斯特商学院加收爱德华阿尔
10、特曼提出了著名的Z评分模型，1977年他又对该模型进行了修正和扩展，建立了第二代模型ZETA模型。该模型一经推出就引起了各界关注，目前成为了西方国家信用风险度量的重要模型之一。Z评分模型是一种多变量的分辨模型，这种多变量技术通过分析一组变量，在组内差异最小化的同时实现组间差异最大化。信用分析人员在运用该模型时，只要将贷款申请人的有关财务数据填入便可计算出Z得分。假设该得分大于等于某一预先确定的Z值区域，就可以判定这家公司的财务状况良好或是风险水平处于银行可以接受的范围之内；假设得分小于预订的Z值区域，那么意味着该公司可能无法按时还本付息，甚至破产。Z值越大，资信就越好；Z值越小，风险就越大。阿
11、尔特曼确立的分辨函数为：Z=0.012(X1)+0.014(X2)+0.033(X3)+0.006(X4)+0.999(X5)阿尔特曼经过统计和计算确定了借款人违约的临界值Z0=2.675，如果Z2.675，借款人被划入违约组；如果Z2.675，那么借款人被划入非违约组；当1.81Z2.99时，此时容易出现判断失误，称之为灰色区域。其中，X1为流动资金/总资产；X2为留存收益/总资产；X3为息前、税前收益/总资产；X4为股权市值/总负债账面值；X5为销售收入/总资产。1977年更新的ZETA模型那么没有公布具体形式，但评价指标具体分为：X1资产回报=利税前收益/总资产；X2收益稳定性，对X1
12、510年估计标准差；X3偿债能力=息税前收益/总应付利息；X4累积盈利能力=留存收益/总资产；X5流动性=流动资产/流动负债；X6资本化率=普通股/总资产；X7规模，总资产的对数。Z评分模型和ZETA评分模型的缺点：两个模型都依赖于财务报表的账面数据而无视日益重要的各项资本市场指标，这就必然削弱模型预测结果的可靠性和及时性；由于模型缺乏对违约和违约风险的系统认识，理论根底比拟薄弱，从而难以令人信服；两个模型都假设在解释变量中存在着线性关系，而现实的经济现象是非线性的，因而也削弱了预测结果的准确性；两个模型都无法计量企业的表外风险，使用范围受到较大限制。二、现代信用风险分析方法期权推理分析法:K
13、MV模型该模型是著名的风险管理公司KMV公司研究出的金融风险计量方法。该方法假设公司负债主要是借入的银行贷款，记为K；公司资产的市场价值为A。在贷款期限内，当A发生贬值，并且使AK时，即公司的资产市值低于贷款金额，那么企业不能如期归还贷款，就会发生违约。KMV模型认为，公司的所有者权益或股权可以看作是持有该公司资产的买入期权或看涨期权该理论认为,所有者权益E可以由以下函数式表示：E=f(A,A,K,r,t)其中，A代表资产的市场价值；A代表资产市场价值的标准差；K代表银行贷款金额，即违约点；r代表无风险利率；t代表贷款到期的期限。期权推理分析法KMV模型的局限性：它是在借款人未来资产的变化服从
14、正态分布的假设下进行计算和分析的，如果该假设不成立了，就很难构造期望违约频率模型了。它没有对贷款资产区分等级，比方没有像大多数资产那样，区分出信用等级等。这无视了不同贷款的不同个性,使计算结果的准确性受到影响。对于新成立的公司或者小公司，由于缺少足够的研究资料和数据，所以会使违约频率的计算难以进行。 四、房产信贷信用管理存在的问题一、地方政府重视企业开展，轻视房产信贷管理一个地区企业的开展和房地产的规模与政府的业绩密不可分，由于我国的银行实行垂直管理模式，地方政府对银行的信贷资金有着一定的左右能力，影响了银行独立制定信贷决策。当前唯“政绩的官员绩效考核模式决定了官员对房地产信贷始终报以支持态度
15、，不愿成认房地产“过热的态势，不仅自身从银行贷款进行房产开发，而且在没有经过严格审核的情况下要求银行扩大对房地产信贷的支持力度，一旦政府财政出现问题或是贷款企业不能及时还款，就转化成了银行的信贷风险。【7】 二、管理体制不够完善，尚未形成正确的信用风险管理理念我国银行实行的以分行为经营单位的体制形成了信用风险的横向管理体制，造成了金融低效率。银行的大多数工作人员对信用风险管理的认识不够充分，信用管理观念陈旧，已不再适应现代金融的开展要求。目前银行以开展业务为导向的经营理念使得银行不注重资产的质量安全和盈利水平，而房地产的高速开展促进了房产信贷的扩大，每个银行都想在房产市场中分得一杯羹，直接导致银行对房产信贷的对象不仔细加以评价和审核，违规对“四证国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证不齐的房地产项目发放贷款，或以流动资金贷款冲淡房地产开发贷款，或对自有资金缺乏的房地产开发企业发放贷款等。在个人住房抵押贷款发放中，银行争相降低首付比例，或以个人住房贷款名义发放个人商业用房贷款，或违规对未封顶的期房发放购房贷款。凡此种种，都增加了银行房地产信贷的信用风险。【2】【6】同时，对银行开展的眼前利益和长远利益协调不清也是房产信贷
