1、2022年国家司法考试物权法解释理解与适用备考资料汇编 第一条【审查基础关系或确认权属属于民事诉讼受案范围】1第二条【不动产确权争议中登记的证明力】16第三条【确权争议不受异议登记失效影响】28第四条【预告登记权利人的保护】39第五条【导致预告登记失效的“债权消灭”的认定】64第六条【转让人的债权人不属于物权法第二十四条所称的“善意第三人”72第七条【发生物权变动效力的人民法院、仲裁委员会的法律文书】82第八条【特殊情形物权的保护】95第九条【继承、遗赠等情形排除按份共有人优先购买权行使】104第十条【按份共有人优先购买权行使时同等条件的认定】113第十一条【按份共有人优先购买权的行使期间】1
2、20第十二条【按份共有人优先购买权的裁判保护】126第十三条【按份共有人之间转让共有份额时不得主张优先购买权】137第十四条【两个以上按份共有人优先购买权的保护顺位】141第十五条【善意取得中受让人善意的认定】145第十六条【不动产善意取得中受让人非善意的认定】156第十七条【动产善意取得中受让人重大过失的认定】164第十八条【善意取得中善意的判断时间】173第十九条【善意取得中合理价格的认定】182第二十条【特殊动产如何适用善意取得】191第二十一条【善意取得制度适用的排除】197第二十二条【施行时间及效力】209第四部分典型案例216【典型案例1】216【典型案例2】218【典型案例3】2
3、21【典型案例4】223【典型案例5】227【典型案例6】233【典型案例7】236【典型案例8】239第一条【审查基础关系或确认权属属于民事诉讼受案范围】因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。【条文主旨】本条是关于审查基础_关系或确认权属属于民事诉讼受案范围的规定。【要点提示登记是不动产物权变动的一般公示方法，不动产物权变动原则上需经依法登记始生物权效力。实践中大量不动产纠纷都会涉及登记。不动产登记在性质上具有复合性，就争议的司法解决途径而言，须
4、区分具体情况而定，不能在民事诉讼与行政诉讼中作简单的单项选择。因物权归属或基础关系所生纠纷，是平等民事主体间之财产争议，理应通过民事诉讼对相应法律行为及其他法律事实进行判断。【背景依据】探讨我国物权法体系下不动产登记与民事诉讼的关系，自然离不开对不动产物权变动模式以及不动产登记制度的正确认知，否则对两者之间关系的理解将可能会浅尝辄止，甚至南辕北辙。一、不动产登记制度概览何谓不动产登记，理论上有不同观点。第一种观点把不动产登记界定为一种事实，认为不动产物权登记是指经权利人申请，国家专职部门将申请人的不动产物权变动事项记载于国家不动产物权登记簿的事实。第二种观点把不动产登记认定为一种行为，认为不动
5、产物权登记是指专门的登记机构将不动产物权的设立、变更和灭失等事项依据法定程序记载于专设的登记簿（或登载于电子登记系统）的法律行为。第三种观点认为不动产登记既是一种行为又是一种事实，指经当事人申请，国家专门机关将物权变动的事实记载在国家设计的专门簿册上的事实或行为。我国不动产登记暂行条例第2条规定：本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。(一）当代世界主要的不动产登记制度不动产登记制度是非常古老而又不可或缺的制度，在漫长的发展历史中，其适应确认产权、保护交易安全的需要而不断演化。古代社会主要是采用交付的方式来判定所有权的移转。罗马法最初
6、对所有权的移转注重形式，要求采用“曼兮帕蓄”（mancipatio）和“拟诉弃权”(iureincessio）等形式，所谓曼兮帕蓄，即要式买卖。是专门针对要式物的最富有特色的形式，以至于在它被适用于略式物后，本身不再具有任何意义。在这种形式中，卖主有义务保证物的所有权，如果卖主出卖的物不是他自己的，则退还双倍的价款，这种保证叫做“AUCTORITAS(合法性）”，有关诉讼叫做“合法性之诉”。所谓拟诉弃权，是在执法官面前进行的转让。它釆取要求返还诉的形式，转让者（即虚拟的请求人）在诉讼中不提出异议，因而虚拟的诉讼在“法津审”中完结。拟诉弃权是转让要式物和略式物的共同方式，但是一般来说，对于要式物
7、在古典法时代很少使用。以后逐渐采取了占有移转或交付的方式。日耳曼法进一步发展了交付制度，要求当事人在让与土地所有权时，在证人面前不仅要缔结让与契约，而且也必须为物的移转行为的表象行为，让与合意和交付行为构成土地所有权让与的条件。此种交付逐渐发展为以文书代替象征物的交付，将记载了当事人让与合意的文书交付给受让人，便可以完成交付行为。而现代的登记制度正是在该文书交付的基础上发展起来的。根据学者的一般看法，登记制度开始于12世纪前后德国北部城市关于土地物权变动须记载于市政会所掌管的都市公簿（Stadtbuch）上。但此种制度之发展，曾因德国大规模继受罗马法而被多数地方废止，仅个别地方略有采行。直到1
8、8世纪，由于农业金融的需要以及商业的发展，在普鲁士邦和法国开始恢复土地抵押权登记制度。随着登记制度的产生，国家权力已经介人到市场交易之中，在相当程度上克服了不动产的交易中占有移转不具有较强公示性的缺陷。基于各国具体国情、历史传统、文化习俗和社会经济条件等各方面的差异性，目前世界各国的不动产登记制度，主要有“成立要件主义”和“对抗要件主义”两种范式。成立要件主义认为，不动产物权变动在登记之前只体现为债权的存在，登记之后才完成不动产物权的变动，未经登记，物权受让方只能受债权保护，而非物权保护。该范式物权的归属关系明晰，能有效保护善意第三人，但缺乏灵活性，影响不动产交易效率。与成立要件主义相适应，不
9、动产登记制度有两种：权利登记制度和托伦斯登记制度。:对抗要件主义认为，不动产是一种特定物，其物权变动应与债权成立同步，即在登记之前物权就巳经变动，登记只是对抗第三人的要件。该范式的不动产交易便捷，但因缺乏物权变动审查，易使善意第三人利益受损。与对抗要件主义相适应，不动产登记实行契据登记制度。因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。【条文主旨】本条是关于审查基础_关系或确认权属属于民事诉讼受案范围的规定。登记是不动产物权变动的一般公示方法，不动产物权变
10、动原则上需经依法登记始生物权效力。实践中大量不动产纠纷都会涉及登记。不动产登记在性质上具有复合性，就争议的司法解决途径而言，须区分具体情况而定，不能在民事诉讼与行政诉讼中作简单的单项选择。因物权归属或基础关系所生纠纷，是平等民事主体间之财产争议，理应通过民事诉讼对相应法律行为及其他法律事实进行判断。【背景依据】探讨我国物权法体系下不动产登记与民事诉讼的关系，自然离不开对不动产物权变动模式以及不动产登记制度的正确认知，否则对两者之间关系的理解将可能会浅尝辄止，甚至南辕北辙。一、不动产登记制度概览何谓不动产登记，理论上有不同观点。第一种观点把不动产登记界定为一种事实，认为不动产物权登记是指经权利人
11、申请，国家专职部门将申请人的不动产物权变动事项记载于国家不动产物权登记簿的事实。让与土地所有权时，在证人面前不仅要缔结让与契约，而且也必须为物的移转行为的表象行为，让与合意和交付行为构成土地所有权让与的条件。此种交付逐渐发展为以文书代替象征物的交付，将记载了当事人让与合意的文书交付给受让人，便可以完成交付行为。而现代的登记制度正是在该文书交付的基础上发展起来的。根据学者的一般看法，登记制度开始于12世纪前后德国北部城市关于土地物权变动须记载于市政会所掌管的都市公簿（Stad并不能产生物权变动效力，必须履行法定的登记形式才能产生物权变动效力。所以也称“登记要件主义”。权利登记制的主要特点是：（1
12、）德国民法典第873条规定：为转让一项地产的物权，为在地产上设立一项物权以及转让该项权利或者在该项权利上设立其他权利，如法律没有另行规定，必须有权利人和该权利变更而涉及的其他人的合意，该变更在不动产登记簿上进行登记。第875条规定：为放弃一项地产权利，如法律无另行规定，必须有权利人放弃其权利的意思表示，以及该项不动产登记簿的涂销登记。由此可以看出，德国民法中关于不动产物权的变动是由“合意”和“登记”这两个要件构成的，两者相辅相成、缺一不可。这就决定了不动产登记不仅具有公示作用，更重要的是决定着物权的变动是否生效。（2）登记机关不仅要对申请登记所必备的形式要件、登记手续是否完备进行审查，还要审查
13、取得的方式、产权界限、与他人的产权关系等。(3）对于社会公众而言，不动产登记簿上记载的内容是具有确定的效力并且是值得信赖的。即使登记簿上记载的事项可能存在瑕疵，也不能够以其瑕疵来对抗善意第三人，即登记簿的内容对于善意的第三人来说具有毋庸置疑的效力。（4）登记簿的编制采取物的编成主义，即以权利地块为单元。采取权利登记模式的国家还有瑞士、荷兰、捷克、奧地利等。2.契据登记制契据登记制首创于法国，故又被称为“法国登记制”。它是指不动产物权的变动，经当事人订立契据（契约书、合同书）即已生效，但非经登记不得对抗第三人。所以也称“登记公示主义”。契据登记制的主要特点是：（1）法律并不要求所有不动产取得和变
14、动均得登记，而由当事人自愿选择登记。合同已经成立生效，即产生物权变动的效力。登记只是公示不动产权利状态的方法，对不动产物权变动只具有确认或者证明的作用，而没有决定其能否生效的作用，未经登记只是导致不得对抗第三人。（2）登记机关进行登记时，仅根据法律规定审査契约及手续是否完备，并且只对当事人提交的有关契据所载的内容予以登记。（3）登记簿的编制采取人的编成，即登记簿的编成以不动产权利人登记顺序的先后为准。这种登记制度由1855年法国不动产登记法所创立，后为日本民法典所继受。采用这种模式的还有意大利、西班牙、葡萄牙、丹麦、挪威等，美国大多数州的不动产登记制度也属此类。3.托伦斯登记制托伦斯登记制，也
15、称登记发证制度，最早出现于南澳大利亚。作为当时英国殖民地总督的罗伯特托伦斯爵士在借鉴英国早期商船登记和普鲁士抵押登记立法的基础上，研究分析了英国当时的改革意见，建立了一套以中央登记处为中心的全新登记制度，即“托伦斯制度”（TorrensSystem），并以1857年不动产法的立法形式正式确定下来。该登记制度因托伦斯所创设而得名为“托伦斯登记”（TorrensRegistration）。托伦斯登记制的主要特点是：（1）首先由政府进行一次土地总清理，将土地按照行政区划做成不动产登记簿，然后将社会民众的土地具体权利“对号入座”。即首先进行按照土地的权利人确定权利的“地籍”总登记或者初始登记，后来的不
16、动产物权变动则在此基础上进行变更登记。从登记的内容看，托伦斯登记的主要意义是确定了土地的“地籍”，即土地与行政区划之间的地理位置关系，从而为现代化的登记制度（如登记的电子化）确定了基础。所谓地籍，其实就是法律上的所有权以及其他独立物权的“地籍”，就是所有权或者其他独立物权，如地上权的“籍贯”。(2）不强制一切土地所有权、他项权利必须申请登记，但是一经申请第一次登记，日后如土地权利有变更或设定，则非经登记不发生效力。（3）登记官员对于登记申请有实质审查权，对登记原因及证明文件予以详细审查，必须公告者应经公告程序始能确定。（3）其制度核心在于，产权登记是确定产权归属的最终依据，并由国家提供保障。土地登记簿记载的土地产权人拥有不可推
