1、B.A.Consulting SOLANA蓝色港湾蓝色港湾 总结时间：2010.06.26 BACIC B.A.Consulting SOLANA是国内首座是国内首座Lifestyle Shopping Park，引进全球第六代商业模式，充分发挥了其区位环境优势并准确诠释了，引进全球第六代商业模式，充分发挥了其区位环境优势并准确诠释了“家庭消费模式”的全新商业理念，“家庭消费模式”的全新商业理念，SOLANA包含购物休闲文化娱乐等多种业态，商品极大丰富，在包含购物休闲文化娱乐等多种业态，商品极大丰富，在Shopping Center大行其道的市场环境下，开创了京城商业的新亮点。大行其道的市场环
2、境下，开创了京城商业的新亮点。BACIC B.A.Consulting 合作团队：合作团队：发展商发展商北京蓝色港湾臵业有限公司北京蓝色港湾臵业有限公司 商业顾问商业顾问世邦魏理仕世邦魏理仕 商业策划及市场顾问商业策划及市场顾问全球商业咨询行业领跑者加拿大托玛斯（全球商业咨询行业领跑者加拿大托玛斯（THOMAS）顾问公司）顾问公司 酒店管理酒店管理-新加坡悦榕酒店管理集团新加坡悦榕酒店管理集团 BanyanTree Group 建筑规划及园林景观设计建筑规划及园林景观设计全球三大商业建筑设计公司之一美国全球三大商业建筑设计公司之一美国JERDE国际建筑师事务所国际建筑师事务所 建筑规划建筑规划
3、美国美国Five Design Group公司（公司（FDG）景观设计景观设计 泛亚国际泛亚国际 水景设计水景设计FLUIDITY DESIGN CONSULTANTA 灯光设计灯光设计美国专业灯光设计公司美国专业灯光设计公司Kaplan Gehring Mccaroll(KGM)标识系统及环境设计标识系统及环境设计美国著名标识及环境设计公司美国著名标识及环境设计公司Selbert Perkins Design(SPD)BACIC 目目 录录 项目分析及定位项目分析及定位 项目规划项目规划 项目招商项目招商 运营推广运营推广 BACIC B.A.Consulting 项目定位项目定位 项目分析
4、：项目分析：区域区域 交通交通 客流客流 用地用地 国内商业的发展现状国内商业的发展现状 项目定位：项目定位：总体定位总体定位 客户定位客户定位 商户定位商户定位 BACIC B.A.Consulting 项目定位项目定位区域分析区域分析 区域区域 SOLANA核心消费区5公里半径范围内，交汇CBD、燕莎、丽都三大商圈，覆盖朝阳区及东城区，是北京经济最发达的区域北京经济最发达的区域。项目周边成熟的第一、第二使馆区和第三使馆区，大量外籍人大量外籍人士常年生活工作在此士常年生活工作在此，每年大约有3000多万人次的外国人士进入该区域进行购物、餐饮、住宿、休闲、会展、娱乐等项活动。该区域内聚集了众多
5、国际化写字楼及高档公寓，其中包括3000多家外国公司；近200家国际新闻机构；100多家全球500强企业；以及长城、凯宾斯基、希尔顿等10余家五星级酒店。丽都商圈丽都商圈 燕莎商圈燕莎商圈 CBD 五公里辐射圈五公里辐射圈 BACIC B.A.Consulting 便利交通便利交通 道路状况：道路状况：SOLANA处于东四环、机场高速路、东三环、农展南路所环绕的区域内，距燕莎不到1千米，距丽都2千米，距国贸4千米地理位臵优越；三环路、四环路、地铁10号线（08年通车）、地铁14号线（08年开建）及多条城市主干道形成十分便捷的交通网络。轨道交通状况：轨道交通状况：轨道交通方面，规划中的地铁10号
6、线在SOLANA项目附近有“麦子店西路”“亮马河”“农展馆”三站，由此3站步行至SOLANA仅需5-10分钟，并且换乘公交方便。公共交通状况：公共交通状况：SOLANA项目周边公交路线密布，基本可以通过公交线路便捷的到达城市各个区域。项目定位项目定位交通分析交通分析 BACIC B.A.Consulting 人流状况人流状况 据北京交通局统计数据表明，SOLANA紧邻的东三环路日车流量约为20万次，客流量约为100万次；东四环路日车流量约为30万次，客流量约为70万次。周边高端物业（约600万平方米）及已有成熟社区，超过20万的稳定日人流；周边写字楼（约90万平方米）及酒店，日均人流量10余万
7、；距离项目1000米的农展馆，年人流量超过100万；朝阳公园目前年客流量为300万，随着2007年摩天轮正式运营，及公园内新建娱乐项目的相继落成，预计年客流量将超过500万；综合以上数据，SOLANA所在区域日均人流量约为所在区域日均人流量约为32万人次万人次。项目定位项目定位人流分析人流分析 朝阳公园朝阳公园 使馆区使馆区 使馆区使馆区 三元桥商务区三元桥商务区 农展馆农展馆 工体工体 BACIC B.A.Consulting 占地面积：占地面积：13万平方米万平方米 建筑面积：地上两层，建筑面积：地上两层，6万平方米，地下两层，万平方米，地下两层，9万平方米万平方米 容积容积 率：率：0.
8、63 绿绿 化化 率：率：30.72 项目定位项目定位用地条件分析用地条件分析 周边环境：周边环境：朝阳公园：朝阳公园：亚洲最大的城市公园亚洲最大的城市公园，SOLANA紧邻朝阳紧邻朝阳公园西北湖岸，其南岸为奥运沙滩排球比赛场馆，东岸为全世界最高的摩天公园西北湖岸，其南岸为奥运沙滩排球比赛场馆，东岸为全世界最高的摩天轮“朝天轮”，轮“朝天轮”，还有万人贝壳剧场、杂技马戏广场、森林休闲区等还有万人贝壳剧场、杂技马戏广场、森林休闲区等数个大型项目数个大型项目，在未来将成为，在未来将成为北京全新的魅力亮点。北京全新的魅力亮点。亮马河：亮马河：SOLANA项目濒临的朝阳公园北湖与亮马河相通，经过改造，
9、亮马河与颐和园水系全面通航，从朝阳公园湖面可以泛舟项目濒临的朝阳公园北湖与亮马河相通，经过改造，亮马河与颐和园水系全面通航，从朝阳公园湖面可以泛舟直抵颐和园的昆明湖。直抵颐和园的昆明湖。SOLANA将作为这条旅游黄金水道上唯一的商业项目。将作为这条旅游黄金水道上唯一的商业项目。BACIC B.A.Consulting 从市场需求分析，一方面北京未来大型的购物中心大型的购物中心将层出不穷，目前市场的将很难消化如此大体量的商铺，即使在未来3到5年恐怕这也将是一个重大的挑战。另一方，大型购物中心几乎百店一貌百店一貌，鲜有创新的模式，这将最终体现在购物中心对客流的吸引力下降上。在蓝色港湾周边就有新光天
10、地、华贸购物中心以及燕莎友谊商城新光天地、华贸购物中心以及燕莎友谊商城等众多高端商业分布，无论是招商定位还是地理位臵，蓝色港湾较之都处于劣势。随着购物中心的不断涌现，大众对“克隆商场”的期待值就越低。大型购物中心只有能推陈出新，创造出新颖的商业模式新颖的商业模式才有可能在市场的重围中脱颖而出。而这种新颖的商业模式一定要让消费者带着愉悦的新鲜感前来体验。因此，SOLANA不仅将自己和Shopping Mall有效隔离，将注重消费体验的商业模式与朝阳公园完美结合起来，致力于打造全国第一家Lifestyle Shopping Park。SOLANA的理念就是为所有的顾客提供一个无所不包的消费乐园。项
11、目定位项目定位北京商业地产的发展现状北京商业地产的发展现状 BACIC B.A.Consulting Lifestyle Shopping Park 项目定位项目定位项目整体定位项目整体定位 SOLANA是一个拥有景观优势的开放消费环境开放消费环境 除了购物外，更加强调娱乐、休闲、购物、餐饮等业态的体验式商业中心体验式商业中心 为消费者创造一个北京前所未有的开放式水岸消费环境开放式水岸消费环境，有着高低错落的建筑和闲适的街道以及街边树荫下的咖啡座 相比较相比较Shopping Mall，SOLANA更加注重消费过程的精神享受！更加注重消费过程的精神享受！BACIC B.A.Consulting
12、 项目定位项目定位项目整体定位项目整体定位 国际购物中心协会对国际购物中心协会对Lifestyle Shopping Center的定义：的定义：位于密度较高的住宅区域密度较高的住宅区域 迎合本商圈本商圈中消费顾客对零售的需求及对休闲方式的追求 具有露天开放露天开放及良好环境的特征良好环境的特征 主要有高端的全国性连锁专卖店，或以时装为主的百货主力店，多业态集合多业态集合 以休闲为目的以休闲为目的，包括餐饮、娱乐、书店、影院等设施，通过环境、建筑及装饰的风格营造出别致的休闲消费场所休闲消费场所 Lifestyle购物中心是由商业步行街和Shopping mall在市场的作用下演变而来的，也是消
13、费群细分、业态细分的必然结果。Lifestyle购物中心在中国的出现和发展，亦将成为符合市场发展规律的必然。BACIC B.A.Consulting 项目定位项目定位项目整体定位项目整体定位 Lifestyle购物中心的七大特点购物中心的七大特点 特点一：休闲第一，特点一：休闲第一，所谓休闲，广义包括餐饮、娱乐等服务功能。该服务功能也是Lifestyle购物中心的灵魂所在。特点二：环境第一，特点二：环境第一，与Shopping mall和传统的商业步行街相比，Lifestyle购物中心更加注重环境和建筑设计，突出合理的布局、特色的风格和环境的舒适、闲雅，与消费者阶层生活品味、消费习惯相匹配。特
14、点三：规模适中，特点三：规模适中，美国的Lifestyle购物中心的规模平均在5-6万平左右。如今国内的Shopping mall从规模上一般在美国Lifestyle购物中心体量的两倍左右，比较而言，Lifestyle购物中心从建筑形式和规模上更贴近于传统的商业步行街。特点四：业态专精，特点四：业态专精，Lifestyle购物中心将更注重消费者对“生活方式”的精神享受和追求，而Shopping mall则更注重于消费者基本的实际性购物需求，两者附加值的差异也因此形成了消费阶层的显著区分。特点五：消费高端，特点五：消费高端，精神层次的需求创造了Lifestyle购物中心巨大的附加值。高档的环境、
15、高档的产品和倡导的时尚理念，营造了高档人群的聚集氛围，促进了高端消费。特点六：经营利润高，特点六：经营利润高，Lifestyle购物中心的消费层面较窄，但由于总租用成本占经营收益的比重较低，且经营品项本身即为高消费、高利润率和高附加值的产品，致使Lifestyle购物中心的业主的零售净利润率平均达30%以上。特点七：发展势头强劲，特点七：发展势头强劲，Lifestyle购物中心在美国诞生、兴起和发展的历程和趋势，一些专家预测Lifestyle购物中心在美国的开发热潮将持续三到五年，之后才会与Shopping mall形成一个均衡局面，形成一个相对稳定的商业地产格局。BACIC B.A.Cons
16、ulting 以家庭为核心的消费对象 SOLANA目标客户目标客户为周边高档城市社区、燕莎商圈、丽都商圈、使馆区、三元桥商务区乃至CBD商圈中的消费人群,主力消费人群是在半径5公里以内生活和工作的高档消费人群，并且将25岁-49岁的人群作为项目的主要客群。与家庭消费家庭消费在我国消费结构中所占比例越来越大，在未来将成为主流，SOLANA迎合这种趋势，其丰富的业态非常适合一家人前来消费，同时以娱乐休闲为引爆点开启了家庭消费模式这一崭新的商业消费模式。到达SOLANA每一个家庭的成员们都将在SOLANA找到属于自己的休闲方式，在商业业态的配臵上考虑到了所有家庭成员的爱好及需求，在享受着丰富的业态的同时，SOLANA还有着漂亮的景观和众多的室外空间，让人们在消费之余亦可进行各种休闲娱乐活动。项目定位项目定位客户定位客户定位 BACIC B.A.Consulting 根据项目的整体定位及客户定位，同时避免同周边成熟商圈产生业态竞争，SOLANA将引入的商户定位在中高档中高档，基于这样的商业定位，开发商在整体项目业态上划分出30%餐饮、酒吧以及娱乐休闲和70%的零售，通过加重餐饮、酒吧等业态的比
