1、文旅地产投资可行性研究报告(目录)20XX年版5那么范文 房地产商业项目 成都环达通广场 思路总结 房地产商业项目，可行性研究报告主体有七大局部，分别为项目总论、市场分析及前景预测、建设单位根本情况、项目建设方案、投资估算资金筹措及贷款归还方案、财务评价、项目风险分析。 我们小组认真学习了该报告，对整个项目的流程有了大致的了解。按照报告所示，在实际操作中首先要到实地考察该项目，对项目名称（成都环达通泰盈房地产开发“环达通商业项目）、项目建设单位概况，建设地点、规模、期限及建设内容、投资估算及资金筹措、可行性研究报告编制依据等做到心中有数，然后再进行市场分析和财务评价。 现在具体操作如下： 一、
2、市场分析与前景预测。首先要对投资环境及城市规划和XX市商业地产开展状况 有一个大致的了解，在此根底上再进行项目分析，项目分析的内容包括项目概况、南部XX县区商业物业开展状况（在做这个的同时，可以参考类似商业物业重点个案和区域互补商业物业两种，对他们的根本情况要有所了解）、项目swot分析、项目定位分析、项目运营分析、项目运营分析是重点。包括确定推广及招商时机，租赁价格的预测。租赁价格的预测所包含的内容很多。主要用到的方法是未来现金流的贴现加总。 作为报告中很重要的一块，市场分析和前景预测我们总结其主要内容如下： 1.投资环境，包括宏观环境和区域环境.在宏观政策里面包括土地、金融、 税收、产业调
3、整等一些政策。而区域环境那么主要包括区域经济开展、区域 产业结构变化、区域开展趋势、相关产业的开展以及具名消费水平，收入 水平和消费习惯等。 2.城市规划，主要包括城市规划、商业网点分布、城市规划重点、城市规划 调整、城市布局以及项目所在区开展规划等。 3.项目产业开展状况，主要包括项目商业格局，商业业态，商业地产特征， 商业地产趋势预测等 4.项目分析。主要包括项目概况，商业物业需求，参考商业物业，个案分析 以及swot分析，项目定位和运营分析。 二、建设单位与项目不同，建设单位是成都环达通泰盈房地产。要对他的基 本情况比方注册资本，公司总经理等有一定了解。然后发现建设单位优势，这里的优势是
4、成都子公司是环达通泰盈成都房产开展是环达通泰盈成都房产开展的全资子公司，作为强强联合的产物，能够形成集西方管理和外乡运作相依存的新型团队，使其项目从规划、设计以及未来的建设和运营中拥有超前的理念和较好的开展前景。建设单位财务状况也是重点。 三、项目建设方案。项目建设方案的内容包括建设内容和规模，综合技术经济指标， 建设工期安排及目前进度，建设设计，结构设计，给排水设计，电气设计，暖通设计等。 四、投资估算、资金筹措及贷款归还方案。在对投资进行估算之前，要找到估算依据， 估算依据一般包括建设部、XX省建设厅、财务厅、发改委、物价局、XX市造价站、建设部、XX市房管部门的官方网站上去寻找相关文件和
5、资料。之后，再进行投资估算，包括项目总投资估算和具体估算，具体估算包括土地取得费用，前期工程费用，根底设施建设费用，建筑安装工程费用，开发间接费，财务费用，开发期税费，其他费用，不可预见费，开办费用，推广和招商代理等费用及铺地运营资金。这些费用的估算主要是结合或某些标准或企业类型、组织架构、管理特点和项目的经营方向及目标客户群和以往的操作经验进行估算。除了投资估算以外还包括项目资金筹措以及资金使用方案和还款方案。 五、财务评价财务评价是可行性研究报告里的另外一个重点局部。财务评价是在上面 投资估算的根底上进行的。首先要获得根底财务数据，但这些根底财务数据不同于上面的费用，应该包括营业收入估算、
6、折旧和摊销、经营本钱估算、利息支出。而预测的依据是项目的盈利情况、公司对所得税、公积金、公益金及应付利润分类进行估算。（按现行税收制度，XX市企业应缴纳营业税为营业收入的5%，城市维护建设税为营业税的7%，教育费附加为应纳营业税的3%，地方教育费附加为应纳营业税的1%，副食品调控基金为营业收入的1.经营税金及附加合计为销售收入的5.65%，除此之外，作为房屋所有权人，企业还应该缴纳房产税，其计税依据是房产的计税价值的1.2%或者房产的租金收入的12%，本次按照房产计税价值的1.2%估算房产税。） 在获得根底财务数据的根底上，再进行财务分析，项目评价各根本报表的编制，财务分析指标计算，项目不确定
7、性分析，敏感性分析和财务分析结论。 六、项目风险分析这些风险主要来自：招标和承包模式、自然条件风险、工期拖延和 质量风险、项目开发本钱、施工索赔、出租运营阶段、市场定位、项目招商、租金方案和出租策略的制定及运营管理等阶段。总之，在风险发生之前，对项目开发经营存在的风险因素以及产生的原因，要从系统的观点出发，做出判断。许多风险具有隐蔽性，各种风险往往交织在一起，这个识别风险带来困难，因此针对“成都环达通项目应建立专门班子，聘请专业参谋，采取科学方法，对风险因素识别和控制。 七、据以上分析，得出项目可行性研究结论。并编制可行性要就报告。 资料相关 因为房地产市场是一个政策为主要导向的市场，政府从供应结构、土地管理、外汇准入、税收杠杆、货币政策、市场监管等方面对房地产进行了组合调控。数据主要从建设部、国土资源部、国家外汇管理局、中国人民银行、国家税务总局和地方对应机构等部门的官方网站上下载相关文件及资料。还有XX市统计年鉴，XX市商务局，南部XX县区商业用房供需量、参考性物业等根底数据来源于世邦魏理仕，同时参与项目的各相关方都是数据的来源处。各大门户网站和研究机构的数据，以及各大数据库都是数据来源。为该项目所做的专项分析报告，并以此报告为依据对本项目未来租金水平做出预测，以及项目的平面图。 第6页 共6页
